物业本来是业主花钱雇来服务业主的，可为什么他们的服务态度都很差，我们业主图的什么？

物业本来是业主花钱雇来服务业主的，可为什么他们的服务态度都很差，我们业主图的什么？

严格意义上来讲，物业公司是业主在被动情况下由开发商强卖强买而来的产物，但是，这又不得不需要，否则一个物业小区的共用部位，共用设施设备的日常运行、维护，小区的保洁卫生、绿化养护、秩序维护就会停摆陷入无人管理的尴尬近况而瘫痪。作为业主，必须了解什么是物业服务，物业服务费都包含什么费用，遇到问题如何应对问题解决问题，用正确的方式方法来维护自己的合法权益不受物业公司恶意损害才是正路。
1、物业公司是怎么来的？答；是建设单位通过招投标选聘的方式签订前期物业服务合同而来，并在商品房买卖合同中载明约定服务内容、收费方式、收费标准、起始时间，并把前期物业服务合同、临时管理规约作为卖买合同附件转让给买受人。
商品房买卖合同示范文本  第七章物业管理第十八条物业管理（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为_____________________，资质证号为。（二）前期物业管理期间，物业收费方式：【包干制】【酬金制】【_________】。物业费价格为__________/月·平方米(建筑面积)。物业服务费用的构成包括物业管理区域清洁卫生费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，________，_______，________，_________。（三）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。（四）出卖人应当将物业共用部位、共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。
第八章其他事项第十九条建筑物区分所有权（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；3.__________________________________________________________。（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：________________________________________；2.会所：____________________________________________________；3.__________________________________________________________。
2、物业管理条例第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
3、前期物业管理招标投标管理暂行办法　第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
　　（二）招标公告或者招标邀请书；
　　（三）招标文件；
　　（四）法律、法规规定的其他材料。
　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
　　第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
4、物业承接查验办法　第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
　　第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
　　第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
　　（一）前期物业服务合同；
　　（二）临时管理规约；
　　（三）物业承接查验协议；
　　（四）建设单位移交资料清单；
　　（五）查验记录；
　　（六）交接记录；
　　（七）其它承接查验有关的文件。
　　第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
5、物业服务合同约定物业服务费都包含了什么费用，这个收费标准是谁拟定监审？答：前期物业服务合同约定的是包干制、政府指导价，这个收费标准是市发展和改革局会同住房和城乡建设局对物业公司承接物业小区物业服务费经营成本测算监审核准并进行备案公示。
物业服务收费管理办法　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业服务定价成本监审办法　　第三条　物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
　　第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
　　第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
　　（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
　　（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
　　（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
　　（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
　　第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
　　第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
　　第八条　人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
　　第九条　物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
　　第十条　绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
　　第十一条　清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
　　第十二条　秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
　　第十三条　物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
　　第十四条　办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
　　第十五条　管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
以我的为例，除了公示费用是合法的，其他的都属于违规收费。





住小区，作为业主不可不知的29个物业常识（业主必看）
物业管理条例6、业主花钱请物业不图个什么，图的是有人提供相关服务，至于服务如何那就另当别论，你有权拒绝也有权接受，这就要看看业主们作如何选择。
民法典  第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
7、我知道知乎上有很多的业主被开发商与物业公司忽悠签订了一份前期物业服务合同，这份合同属于开发商物业忽悠业主的欺骗行为，当事业主应当向法院起诉物业公司要求撤销。
首先来看单个业主有没有权利选聘物业公司签订物业服务合同？
　民法典　第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
上述民法典第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：其中（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；明确选聘解聘物业服务企业需要业主共同决定，单个业主有权选聘物业公司吗？显然无权。
物业管理条例第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
上述条例规定，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，单个业主可以代表业主与物业公司签订物业服务合同吗？显然不能代表，同时第四十三条规定　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。换言之单个业主可以约定物业服务合同以外的服务项目，物业服务合同以内的自然是不能作出约定。
物业管理条例 第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
上述规定明确前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业服务企业，合同仅限在业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效前，单个业主是建设单位吗？显然不是，不是又何来的民事权利？因此合同违反法律法规的強制性规定，应当认定为无效，当事业主应向法院请求撤销。
说白了，开发商与物业公司明知单个业主无权与其签订前期物业服务合同而误导欺骗业主与物业公司签订合同，该事实就是合同欺诈行为。
8、开发商与物业公司为何明知单个业主无权与其签订前期物业服务合同还要误导欺骗业主签订前期合同目的何在，就是利用这个合同以合法形式掩盖其非法获取不当得利之目的。
前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的，这个合同约定的物业服务费是包干制、政府指导价，除了标准收费之外是没有其它任何收费，以我的为例，物业公司利用业主不知道真假误导欺骗业主订立合同，其目的就是利用这个合同增加了一些原来没有的收费项目进行欺骗重复收费，例如什么公摊水电费、电梯年检费等等前期物业服务合同不存在的收费。
9、下面这个是某房地产公司与物业公司签订前期物业服务合同前对承接的物业小区物业服务费经营成本测算的内容。

物业管理费测算指引

目的　确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
范围　适用XⅩ房地产开发有限公司所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。
职责　根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
方法及过程控制
4.1. 物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法（比较实用）
列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；
倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2. 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3. 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4. 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5. 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。 4.6. 注意事项：
? 南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异； ? 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7. 物业管理费测算公式为：
物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积 4.8. 物业管理收费面积的确定
物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
面 积 统 计 表    (单位:平方米)

合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。 4.9. 列举法测算 4.9.1.
人工费用的测算
4.9.1.1. 组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2. 人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 4.9.1.3. 工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表　单位：元

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
奖金及双薪　单位：元

按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6. 社会保险费的测算（单位：元/月）。
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。 4.9.1.7. 补贴及过节费
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
补贴及过节费
单位：元
4.9.1.8.它 未列入以上五项但计入
人工费用的，如员工活动费用等。 4.9.2.
行政费用的测算（单位：元/月）
4.9.2.1. 低值易耗品购置费用。 4.9.2.2. 管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小
时单位）×电费收费标准

其它
4.9.2.3. 办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 4.9.2.4. 通讯费。
物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5. 公务车辆费。
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。   4.9.2.6. 交际应酬（公关维护）费。 4.9.2.7. 电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 4.9.2.8. 报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 4.9.2.9. 咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 4.9.3.
财产费用的测算（单位：元/月）。
4.9.3.1. 折旧费用。
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一
年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
? 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 ? 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 4.9.3.2. 资产的摊销。
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月 4.9.3.3. 固定资产的修理费。
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。 4.9.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。 4.9.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。 4.9.4.
物料消耗的测算（单位：元/月）。
4.9.4.1. 服装费的测算（单位：元/月）。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
服装费用构成表　单位：元

根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保安器材分摊明细表　单位：元

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表   单位元

4.9.4.4. 环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。 4.9.4.5. 物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表　单位：元

4.9.5.1. 公共电费。
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度） 4.9.5.1.2. 公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度） 4.9.5.1.3. 供配电系统电费。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：
? 变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别） 超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；
? 变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天 4.9.5.1.4. 消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
4.9.5.1.5. 给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
4.9.5.1.6. 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)
泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.2. 公共水费（单位：元/月） 4.9.5.2.1. 绿化水费
根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：
绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价含排污费、加压费） 4.9.5.2.2. 清洁用水
根据清洁面积测算：
清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费） 4.9.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）
根据泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费） 4.9.5.2.4. 小区景观用水
根据小区景观的数量测算：
小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费） 4.9.5.3. 电梯运行费。
电梯保养费：
每部电梯每月保养费单价的总合
如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量 电梯年检费：
电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月
4.9.5.4. 公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表   单位：元

根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。  4.9.5.6. 垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价 4.9.6.
其它
4.9.6.1. 税金的测算（单位：元/月）
根据国家规定计提：
税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）
×税率（5.5%）
4.9.6.2. 管理酬金的测算（单位：元/月）
按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京10%）。
如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例
4.9.6.3. 不可预见费用
该项费用按总支出的（参考值）计提
不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）
×3% 4.9.7.
计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物
业管理费的收费标准。
管理费构成明细表单位：元/月.M2

不同单体同一用途；不同单体不同用途。这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况，特别是现今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用途的多样性将使物业管理费的测算较复杂。
各类管理费的测算还应参照当地政府制定的《物业收费指导标准》及相关规定。 4.10. 倒推法测算
4.10.1. 根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.10.2. 根据物业面积计算出总收入。
4.10.3. 按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。 附：优秀物业管理成本构成比例经验值（仅供参考）
优秀物业管理成本构成比例经验值
分内容，倒过来推测） 4.11. 综合比较调整
物业管理费对比调整表
单位：元

物业本来是业主花钱雇来服务全体业主的，可为什么他们对个别业主的服务态度很差？
为了突击特长生成绩我逼着孩子后半夜三点半还练习架子鼓，你们知道我多辛苦吗？还跑到我家来敲门 你们是狗吧 一点同理心都没有
十年没见的老同学来看我，我们喝点酒 回忆一下过往 打一会麻将怎么来？你们管天管地还管到我屋里来了？我是业主 凭什么不能自由的生活在我的房子里？
凭什么早上八点就允许施工？这个噪音烦死人了 我家装修完了 别人装修就是扰民 就是噪音 我就是要去物业骂街 你们不让我睡觉 我就不让你们上班 大家都别过了 老娘跟你们拼了
他还是个孩子，小孩子懂什么 你车被划了关我什么事 反正我不管
我家狗不咬人你们凭什么不让我家狗在小区院里跑一跑，毛孩子多乖每天在家多孤独 这么大的世界难道容不下一只狗么 你们这些人连个狗都比不上
为啥不让跳广场舞？为啥让跳广场舞？为啥不让外卖进小区？为啥要让外卖进小区？为啥什么车都给进？凭啥收我停车费？
为啥卖楼的说了送小院现在却说是违建？
为啥卖楼的说了天台是我的为啥要拆我小木屋？
屋顶漏水为啥不修？楼下漏水为啥要我出钱？
为啥我放在楼道的鞋柜不让摆？为啥？为啥？为啥？
因为你没找到责任主体，因为你侵犯了别人的自由，因为你违反了城市建设相关条例，因为你违背了大部分业主的意愿
物业公司当然要赚钱，我给你服务你给我钱。而不是来做慈善的
物业公司是服务行行业，不是管理型工作没有执法权 他也不能动用维修基金给你个人服务 那是大家的钱，只能用于维护公共区域 公共设施

结了婚都可以离，态度差就换了它！

这往往是个恶性循环，物业有问题，某些业主借故拖欠不交物业费，物业收不上钱导致服务质量进一步下降，更多的业主不交物业费...
我们小区经历过这类问题，中间业委会曾想换物业，闹了个鸡飞狗跳，业委会内部谋私利、内讧不断，事情的转机发生在大约两年前，物业换了个经理，几个主要问题得到了解决（如安保），同时将物业费与车位租用费绑定，逐步进入良性循环，现在物业费收费比例提高，物业服务质量也有提升。
总之，这不是简单的单方面问题，物业要解决服务问题，业主往往只觉得自己没有做什么错事冤枉，但其实物业要面对大量业主，很可能规规矩矩的业主要替无良业主背锅。
举个例子：我们小区之前有些业主不带门禁钥匙直接踹开电子门，有老头老太太不带钥匙不想让家属来接跟门卫吵架报警，有的私家车无证出不去小区（拒绝缴费）上班时间堵住大门 ... 导致我们小区安保如同虚设，很多业主对此不满不交物业费，这只是恶行循环的原因之一。

我估计物管费提高个两三倍服务态度就好了，如果好不好就滚蛋，找个服务态度好的。
实际上物管费基于物业服务就是一个量杯，要先把下面的装了，才能有上面的，服务态度就是很上面的那种了。最下面的是什么，最下面的是保证公共设施安全运行，你的电梯，你的消防，你的配电室你的天然气管网随便炸一个你能直接升天，所以物管首先得保证这些东西。然后是垃圾清运，和打扫卫生，要是物管不管这个，不出一个星期你那就会变成贫民窟。现在的物管费要做到这两点，而且保证小区勉强平稳运行已经很不容易了，还想要服务态度好。就我小区那种物业费，他要是对我服务态度好我真的害怕，最好就是我保证我不欠物管费能不经量找物管就不找，物管千万别不干了，实在不行涨点物管费都行。
丸