用什么合法手段找物业的麻烦？

用什么合法手段找物业的麻烦？

申请公开小区物业公共收入和支出。
如果物业拒绝公开或者简单地给一张A4纸列几组数据回复，自行向法院提起知情权纠纷诉讼，只需要提供证据证明这个公司是小区的物业就行，稳赢。对物业公司而言，整出一个法院认可的收支帐，得头疼好久。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

作为业主与物业服务是基于建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，合同成立解除有什么条件？首先合同的选聘方式要合法，合同的收费要合法，合同的约定要合法。《物业管理条例》第二十四条   第二款规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业，协议要给过房地产行政主管部门批准，收费要经过价格行政主管部门监审进行备案，在买卖合同中约定。
《物业服务定价成本监审办法》第三条　物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
　　第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
　　第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
　　（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
　　（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
　　（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
　　（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
　　第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
《物业服务收费管理办法》第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。






现实中业主并不知道物业公司的前期物业服务合同是否依法成立，唯一的途径就是向房地产行政主管部门的住建局，价格主管部门发展改革局依申请公开建设单位招投标备案，收费核准备案。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
　　（二）招标公告或者招标邀请书；
　　（三）招标文件；
　　（四）法律、法规规定的其他材料。
第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
《物业承接查验办法》第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
　　（一）前期物业服务合同；
　　（二）临时管理规约；
　　（三）物业承接查验协议；
　　（四）建设单位移交资料清单；
　　（五）查验记录；
　　（六）交接记录；
　　（七）其它承接查验有关的文件。



没有招投标备案或者招投标备案不符合相关规定的，则完全可以拒付物业服务费。










《物业管理条例》第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
政府相关部门有责任和义务在规定期限内向申请人提供依申请公开信息，不提供的申请人可以依据《政府信息公开条例》向法院起诉相关单位提供信息。
当然建设单位和物业没有备案则相关单位无法提供，那么相关部门的书面答复则成为业主抗辩的有利证据。
《中华人民共和国政府信息公开条例》

跟物管扯皮的那些一二三四
一，这事儿归不归物管管？
一般人跟物管闹矛盾，起因无非就那么几个事，服务不到位，价格不满意，没交物管费，账目有争议，首先要分清闹的对象有没有搞错。
1.服务不到位：最常见的物管矛盾，一般就是环境脏乱差，人员没到位，该管的事没管，该维护的设施没维护，商业街招商失败，施工无了期，道路不通诸如此类，经历过的业主说起来苦水如海那么深，偏偏你拿物管没有半点办法，天天拉横幅维权也没用，管理费还是要交。
这时候首先翻出来小区的物管管理服务合同，找找有没有约定服务等级标准的条款？我国没有通行的住宅物管服务国家标准，只有2004年中国物管管理协会出了一个试行版《普通住宅小区物管管理服务等级标准》作为一个参考，部分地方则发布了地方标准。
（插播一个知识点，法律上没有“公寓”，建筑物区分所有权的专有部分只有“住宅”和“经营性用房”两种概念。）
如果合同条款有指向某种标准的话，直接查询对照。没有指向标准的，就需要细看合同服务内容的约定和细则，具体物管的服务范围都包括哪些事项了。
其中，关于维修，业主专有部分的房屋质量问题一般开发商负责，先查看住宅质量保证书：外墙面渗漏的保修期一般是五年，保修期内找开发商；楼板天花板可能有一半属于邻居；外墙有一半属于共用部位，只有共用部位可能归物管管。那么物管合同里面有没有约定物管负责外墙的修缮、负责到何种程度的修缮；而重大维修例如更换老旧电梯，一般由业主负责，这块费用在买房的时候就已经按比例缴纳过，叫做专项维修资金，存放在房管部门监管或者业主大会开设的账户里，根据业主大会决议的管理制度和法定流程申请使用专项维修资金，这块也跟物管无关，找不着物管的麻烦。
2.价格不满意：物管费突然涨价的，分两种情况，涨价方案已经合法通过业主大会表决的，不管你一个人同不同意，少数人只能服从多数人乖乖交钱，但是这种情况还是罕见；还有一种是没有经过合法表决的，物管自己擅自涨价的，欺负新来业主区别对待的，那超出部分肯定不交，甚至有伪造决议文件进行备案涨价的，还可以追究行政和刑事责任。
3.没交物管费：业主因为种种不满、失忆、失信、重大变故的原因欠费的，当然是归物管管了，这种案件物管当原告都是一告一个准，不管你有再多理由，法院基本闭着眼睛拷贝判决书。有没有例外呢，这个下节细讲。
4.账目争议：账目主要就是专项维修资金的使用情况和公共收益的收支。首先要明确，专项维修资金物管只是代管，具体的使用方案由业主大会按照业主大会制定的管理办法进行讨论和决议，物管按照通过的方案向房管部门申请列支或者备案，业主大会和业委会是可以自行查询查证收支流水的。如果对于物管代管不满，专项维修资金可以决议收归业委会代管。如果是业主想动用专项维修资金，可以找物管也可以自行向业主大会发出请求，申请不通过的话不是物管的责任。物管有义务公开和报告相关资金账目，对于物管公开的信息认为不透明不真实的，业主大会是有权要求查账的。
二，关于物管服务合同。
1.合同是谁跟物管签的？
前期由建设单位即开发商跟物管签，业主大会成立之后可以替换或者续签前期物管，我们称为常规期，由业委会或业主代表经业主大会的授权跟物管签署。业主如果没有参与表决，或者参与表决不同意，但最后按照多数人的意见聘请物管，少数业主认为侵害了自己的合法权益，或者认为表决程序不合法的，可以提起撤销之诉（一年内），但是撤销之前不能不交物管费。
2.对于合同条款的法律强制性规定：
a) 物管不得将所有项目全部拆包转包；
b) 不得挪用专项维修资金；
c) 不得擅自利用共用部位、共用设施进行经营，也就是说，不仅公共收益归业主共有，在收费之前也要征得业主表决同意，物管管理用房不得擅自改变用途；
d) 前期物管合同从业主大会表决替换的新物管合同生效起终止，而常规期的物管合同如果解除要提前六十日通知，包括合同期满业主大会没有进行表决，没有续签合同，但实际上还继续缴费的不定期合同，也要提前六十日通知物管终止。终止合同后还要预留合理时间给物管撤场。
e) 另外，环境管理、消防管理、治安管理、车辆管理等方面需要遵循当地行政部门的指导监督，也是物管需要做到的基本义务。
3.物管法定的基本义务，可以分述为六个方面：维护养护房屋及配套的设施设备和相关场地；清洁、绿化、防治污染、硬化路面、保持排水排污系统畅通、限制装修和施工工作时间等环境管理；营业场所和收益设施的经营管理；道路、停车、废品回收、社区活动等秩序维护；配备安防设施、聘请安保人员、制定安全管理制度、应急避险善后措施等安全保护；制止违法行为、向主管部门报告和协助处理的责任。即使合同上没有约定或者刻意规避了以上内容，物管都是必须做到责无旁贷的。
4.物管在合同之外，公开公示、足够明确的服务承诺，可以视为合同的组成部分，对物管有约束力。
5.关于停车位。
a) 小区停车位分两种，一种是规划内车位车库，这种是一开始报建的时候就已经在规划许可证上，归属要根据规划来定，并不是当然的属于业主共有。如果建设成本没有公摊到业主购房成本里面，产权在开发商名下，更加不归全体业主表决。
b) 非规划内车位是占用共用面积设置的车位，包括后续改扩建车位（已经建成入住的小区），归业主共有。
c) 当然，小区车位必须首先满足业主的需要，开发商必须按照规划的配置比例，通常为1：1，完全出售或者租赁给业主，多余的车位才可以自由出售。
三，能不能不交物管费？
1.新房从业主收房起就要开始交物管费，并不是等到入住才交。以前各地方有长期空置房屋减免的办法，近年基本都已取消归市场调节了。
2.如果开发商签买卖合同的时候没给签前期物管合同，属于侵害了业主知情权，但这是开发商的锅，收了房物管费还是得交。
3.物管不履行或者不完全履行合同和法定的义务，能不能减免物管费，没有明确的法律规定。实践中有判决会酌情减免，由法官根据案件具体情况平衡调整。用粗暴的话讲，看法官心情。
4.法律规定，物业因为没交物管费起诉业主之前，必须先依法催告，合理期限之内业主没交，物业才可以起诉。理论上，如果物业跳过了这个前置程序，或者催告没做到位，至少诉讼费不该业主承担。
5.水电是业主跟供水供电部门之间的合同，物管无权用停水停电的方式来催缴物业费。
6.物管能不能收装修保证金，装修管理费，垃圾清运费？
a) 装修保证金：毕竟只是个保证金，为了防止个别业主确实没有素质，硬是要违法违规影响他人，该交还是交吧，合法合规合情合理的迟早退回来；
b) 装修管理费：理论上，物管根据物业服务合同对业主的装饰装修施工工程活动进行监督检查，主要是监督有没有超时、污染环境、破坏承重、噪音等“外溢”的影响，这是合同义务也是法定义务、基本义务、强制义务，并不能说因为业主装修的是专有部分就划归特约服务进行额外收费；除非双方约定物管还要帮业主监督装修质量、工人有没有偷懒，这种受益人纯纯只有业主自己的，当然就属于特约服务了。
c) 垃圾清运费：垃圾清运费是由清运单位收取的，物管只是代收费，清运费收费标准应该明码标价公开公示，物管如果存在代办费用，由清运公司承担，而不是由业主额外支付。如果有额外收取的情况，可以找物价部门投诉。
四，反过来，怎么找物管的茬？
业主知情权，是找物管做被告的案件常见的起手式。
1.物管必须定期（至少一年一次）将服务事项（明细具体）、负责人员、质量要求、收费项目、履行情况（包括收支情况）、维修资金使用情况、共有部分的经营与收益情况向业主公示公开，并且要书面向业主大会和业委会报告。两者不能互相豁免。除了起诉要求公开和报告，一般行政部门也可以对此进行处罚。
2.寻求行政监管：查验物业服务资质是否符合实际情况；有没有合法有效的收费许可证；收费停车场的备案详情是否相符；等等。
3.专项维修资金应该专款专用、独立建账，并应当严格按照业主大会决议通过的使用方案执行，所有的收支明细必须附合法有效的财务凭证。
4.如果能够查实物管有侵吞公共收益的情况，那么肯定免不了涉及做假账和偷税漏税的情节。
5.物业费涨价，需要向房管部门提交业主大会的表决结果作为依据进行备案。如果查询得到没有备案，或者备案的表决结果不真实……知道怎么做了？
6.真实账目的取证方法：（收费内容/手动狗头）
7.诉讼时效。这里特别提示，根据部分判例，起诉返还公共收益的，不管业委会是什么时候成立，都是从“业主”作为整体知道公共收益被侵吞开始计算三年的诉讼时效，这个“知道”不以物管有没有公开公示作为标准，而是在物管开始利用公共场所经营开始就视为业主知道有这笔收益。也有部分案例将审计结果出具时间作为知情之日，但起诉的时候应当注意相关的风险。

大招来啦，逼疯物业的方法。这招太狠，谨慎使用哦。

2016年11月27日
更新一个真实案例
不然我们都不知道自己死的有多惨
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如果公共区域有广告等，让物业公开公共收益；如果不公开去法院试试；