李嘉诚 7 折抛售房产，长江实业旗下新楼盘房价回到 7 年前水平，为何便宜三成？哪些信息值得关注？

财联社8月4日报道，李嘉诚7折抛售房子的新闻，宛如香港楼市里的一颗深水炸弹，震动余波甚至传导到深圳河对岸。
长江实业旗下油塘东源街新楼盘亲海駅II ，昨日公布首张价单，其中最便宜的开放式单位实用面积210平方呎，扣除18%折扣后，折实售价290万港元，折实呎价13,810港元。值得注意的是，此价格不但较周围二手房便宜三成，更是将房价拉回7年前。平均来看，亲海尺首批132伙折实呎价14,997港元，或为2016年后香港市区最平的新盘项目。
要知道，油塘虽然在九龙，但距离香港岛只有一站地铁，有香港市民认为这个楼盘之所以能吸引全香港甚至内地的目光，是因为“这是以屯门的价格买靠近港岛的海景房。”



官网销售文件

在过去七八年里，李嘉诚的很多举措让普通投资者非常费解。16年长实系完全退出大陆的房地产建设，结果后边棚改货币化，房地产狂飙猛进。巨额资金购买英国天然气和电信股份，结果20年以小赔出清。现在又是打折甩卖香港的房地产项目。不少投资者在疑惑，李嘉诚是不是真的老了？

这其实是小卡拉米投资人和李嘉诚这样的资本大鳄的差别。因为普通投资人，有个几千万上亿的资金就很不错了，在股票市场、期货市场的交易对手很多时候也都是非专业小卡拉米投资人。你那一点点小钱根本不用考虑流动性问题，完全可以抄到最低价，卖在最高价。完全不用考虑有没有人给你接盘的问题。

但是手上几百亿的大型机构就没法这样操作，你买一只股票，随便几亿元抄个底，股价立马就上来了，你还做什么庄？同样股价到了最高点，你找谁来接你的盘。到了李嘉诚这个级别，一次投资几百亿，他的交易对手必须是他同样体量的大佬，都是千年的狐狸，谁还不知道谁？所以李嘉诚说的是”不要拿走最后一个铜板“，你不让你的交易对手有利可图，对手为啥要接你的盘？

明白了这一点，你就懂得为啥在16年李嘉诚选择急流勇退，其实在国内也有一个做了同样选择的房地产商，就是潘石屹，因为这个人争议很大就不细说了。所以这些大佬投资的时候，你以为他们看的是K线，作中观或者微观的基本面研究么？其实到了这个级别的大佬，一投就是几十上百亿，一个项目就是5-10年，研究的都是历史的大趋势，政治经济的周期。比如桥水的达利欧研究的是政治治乱周期，华夏的孙建东研究的就是卡尔波特的历史非决定论。

政治这玩意儿就一讲起来骂的人就多了，简单说一说，上一轮政治周期从苏联解体开始算，全世界的ZZ光谱都是偏右的，从克林顿签订私有化法案开始，大家都在玩小政府，新自由主义经济，直到08年次贷海啸爆发，这个政治周期达到最高潮。12年欧债危机之后，全世界开始了一轮新的政治周期，劳动经济学，福利经济学逐渐成为显学，政策也开始向左转。
而经济，从大周期上来看，经历了30多年的全球化，中国一家已经占全世界工业生产的40%了，还能怎么全球化，事物讲究一个“盛极而衰，否极泰来，分久必合，合久必分”，当一件事发展到了极致，就会走向它的反面。过去30年是什么样子，未来2、30年就会走向它的反面。

过去30年，是一个内部成本外部化的世界，是一个极端讲究效率和经济效益的世界，是一个紧密分工，精益生产的世界。这样一个世界在2019年达到了最高峰，那么事物就开始走到它的反面。

• 你过去不断将环境、劳动者权益等生产成本外部化，搞先发展后治理，现在就会不断地把你过去外部的成本重新内部化，所以就出现了新能源产业，ESG投资等等，绿水青山就是金山银山，这些资源环境等等外部成本就会内化到你购买的商品和服务的成本之中。
  
• 你过去不断地搞产业链全球一体化，搞零库存，精益生产，现在就搞产业链本地化，高库存，高可靠性生产，那么产业链破碎化带来的低效率代价，高库存带来的累库成本也会内化到你购买的商品和服务中。
  
• 过去你不断搞内部成本外部化，商品服务价格低廉，通胀始终被压制，你可以搞低利率，甚至负利率，现金泛滥，投资标的稀缺，资产荒蔓延全球，资产价格高企。那么外部成本内部化就会不断推高商品的基线价格，使得通胀顽固且持久，使得各国政府不得不紧缩抑制通胀，那么相应的资金变得稀缺，资产变得泛滥。
  

如果你明白这一基础逻辑，就会知道为什么这个时候，像巴菲特，加州退休基金，李嘉诚都在不停扩充自己的现金仓位，甩卖资产，懂得这一基础逻辑，你才能明白“现金为王”的真正含义。
<hr/>最后还是分享一些个人心得。我认为观察这个世界的经济，有两个非常重要的抓手，就是殖利率和久期。殖利率就是一类资产的真实利率，以债券资产来说，殖利率=债券票息/债券市场价格。以房地产来说，殖利率=年租金/房屋的市场价格（其实就是租售比），以股票来说，殖利率=EPS/股价（其实就是市盈率的倒数，注意这里的殖利率不是股息率，股息率=每股股息/股价，殖利率=每股净利润（EPS）/股价，并不是一个东西，因为你的EPS并不是所有都拿来配息，不知道评论区为什么会认为这两个是一个东西）。
久期则是你可以从一级市场发行商那边兑付的期限，10年期债券就是久期10年的资产，30年期债券就是久期30年的资产，而理论上房地产和股票都是久期无穷长的资产。
了解了这一基本概念之后，金融市场将不同久期的美国国债的殖利率构成一条曲线，叫做“美债殖利率曲线”。这条曲线非常重要，因为金融市场将美债设定为无风险资产，所以美债的殖利率是市场无风险利率的定锚。那么这个市场上的其他资产，比如企业债券，股票，房地产的合理殖利率必须在对应久期的美债殖利率的基础上加上风险贴水。


过去很多年，美债殖利率曲线一直停留在一个很低的水平上，但是过去两年，殖利率已经大幅度升高，当美债殖利率大幅升高，那么股票、房地产等风险资产的殖利率必须随之升高，但是这些风险资产的殖利率怎么升高呢？股票的股利和房地产的租金是受企业经营状况和经济情况影响的，是没有办法简单提高的，既然分子无法提高，那么就只有作为分母的资产市场价格下降了。

而且美债殖利率曲线还有一个很有意思的特性，就是当美联储快速加息，对短久期的美债殖利率的影响，和对长久期美债殖利率的影响是不同的，短久期美债殖利率受联邦基金利率EFFR影响升得快，长久期的上升会落后，这就会形成殖利率倒挂，因为正常情况下，长期的钱的利率一定会高于短期，而殖利率倒挂是特殊现象，是不可能长久的。当美联储停止加息，这种倒挂就会修复。

那么好玩的来了，会怎么修复呢？是长端殖利率大幅上涨赶上短端呢？还是短端下降到长端的水平呢？从7,8月份的情况来看是长周期的利率上涨追上短端。那就意味着长久期资产的无风险利率大幅上升。而房产和股票都属于长久期资产，这意味着长久期资产的市场价格太高了，需要下降。

这就是为什么巴菲特会大量提升现金和货币基金仓位。

十多年前，曾在李先生旗下的企业服务，2013年前后有幸参与了上一轮的几宗资产出售，其中比较有名的比如南京新街口国际金融中心从新加坡ARA名下卖给了三胞集团的袁老板（现在已经破产了，有空的时候可以跟大家讲讲袁老板的故事 ）。
扯远了，先还是来讲李老板。
13年那波资产出售，网上有篇很有名的文章《别让李嘉诚跑了》，其实出售这些资产跟爱国不爱国没啥关系，就是纯粹的商业行为。
很多人不知道，其实从1993年到2013年这二十年间，李先生一直只往大陆投钱很少抽钱出去，当然我认为这也和爱国没什么关系。
大家先记住一个公式:美元报价=人民币报价*汇率。
我接着讲，尽可能把一些金融概念讲直白些，不严谨的地方谢绝杠精。
也就是在90年代初，我国开始大规模的招商引资和确立了外贸为三驾马车之一的支柱地位。长期大量贸易顺差和大量外商直接投资使得国库里的外汇储备迅速增加，这就带来两个必然的结果:一是人民币汇率必然上升，二是人民币供应必然加大（人民币发行主要锚定外汇储备）。
好了，现在我们再把之前公式拿出来:美元报价=人民币报价*汇率。
李先生把港币或美元买进大陆的资产（大多数买了地皮）。20年间，人民币美元汇率从90年代初的1:9左右上涨到2013年最高的1:6.3左右，上涨了大约50%，且叠加每年M2平均12%左右的增速，记住这是复合增长，利滚利的那种。
等式右边两个乘数，汇率和人民币报价，在长达20年的时间里同时不停上涨。你们有兴趣的可以算算一块地放在那里什么都不做，按照美元报价，这20年赚了多少倍。
对，你没看错，什么都不用做就可以获得巨额的财富升值。
都说李老板爱屯地，现在知道为什么了吗。这可比x大，x创那帮土包子开发楼盘赚的多多了，关键是这些家伙最后还背一身债，留社会一屁股屎，简直就是低飞的蜜蜂，Low Bee。
扯远了，接着往下说。
15-19年房地产又大涨了一波，彼时国内地产商个个志得意满，很多人笑李先生廉颇老矣，眼光不过如此，错过一大波红利。到如今再看看在ICU里秘不发丧的房地产不知这些人有何感想。
何况2013年还满足两个多年后看来非常微妙的条件:
一是2013年人民币汇率是近三十年（1993-2023）的历史最高点；
二是那一年恐怕也是最后一个能大规模把人民币资产安全撤到海外的窗口了。
整整十年，回过头，我不得不佩服李先生眼光之毒辣。至于为何能如此准确，事后我也曾反复思考，但有些话说出来，估计这篇文章就未必发得出来了。
历史总有相似，商业总有规律，思考这些人的商业逻辑，不要只看眼前，不妨放到更长远更宏观的角度去思考。
到这里
看得懂的，答案已经在故事里了。
看不懂的，就当八卦异闻一笑置之。
本人现在闲云野鹤，无任何利害关系，上述仅为个人信口之词，杠精止步，谢谢。

首先还是要吐槽标题，不是「李嘉诚抛售房产」，是李嘉诚的长江实业选择打出「平爆价」卖楼。
看了下知乎下面的回答都一言难尽，上 YT 随便搜一下就能基本找到原因。




之前去鲤鱼门灯塔那会正好途径三家村码头，正好看到边上的「中国水泥厂」。




然后分析原因
先看大盘，香港因为大量人口流失，加上近期贷款利率暴涨，导致楼市价格普跌，很多私楼都出现没全卖的情况。
然后看亲海站的情况。
先要吐槽楼盘名，香港这边楼盘取名一直非常搞。比如親海駅这个名字，虽然这个楼盘确实在海边，但是 II 期很有可能被对面工业大厦重建的楼给挡住，因此并不确保能有海景。而「駅（eki）」这个日语汉字算是香港有些楼盘搞怪的特色，算是崇日文化的一部分。
然后就是楼盘附近的厌恶性设施实在是太多了。
第一个就是水泥厂，噪音灰尘极大，每天都有水泥搅拌车经过。目前虽然被停牌，但是因为申请上诉中，所以还能继续开工。
第二个就是隔壁的工业大厦，本身都不是太好的建筑，然后一直有开发商在搜集业权，收到一半以上可以强制购买剩余部分然后重建成住宅。因此就意味着后续这个楼盘边上又要变成工地，而建成之后就会阻挡海景。
第三个就是附近的海鲜市场和避风塘，鱼腥味+机油味道非常重。
因此 YT 下面评论就点出了问题，这个楼除非过 10-15 年，否则到时候单位有没有海景、厌恶性设施还在不在才是确数。
至于交通和配套方面，学区这块我不了解，油塘这边应该是不如市区的，其次是商业，边上基本只有公营街市，没有太好的。
交通的亮点主要在于油塘站走路还算比较近，但是油塘站本身海拔显著高于附近，好在只需要爬三层楼梯。所谓的一站到港岛其实相比于隔壁将军澳/调景岭没有本质区别，况且港岛的写字楼集中在中环，意味着还是得到北角转港岛线。
所以说，就算有准海景+不错的市区交通，在疲弱的大市+各种厌恶性设施叠加的情况下，折价卖基本是必然。

低价抛售资产。
总是要有损失的，长江实业三分之二的股份是李嘉诚家族的。
打七折抛售房产损失的不是别人的钱，是他们李家的钱。
如果不是有很急迫的原因，李嘉诚不会这么做。
那么原因是什么呢？
李嘉诚缺钱？笑话，他是香港的财神爷，香港人为了挖苦他给他起了个李超人的外号。
他不缺钱。
那是为什么呢？
发现了更赚钱的投资渠道？
能有多赚钱，七折贱卖房地产都能赚回来，而且正如我前面说了，李嘉诚不缺钱，他要投资就投了，至于打折卖房产么？
唯一的可能是：李嘉诚认为香港的房地产要崩盘。
至于香港的房地产为什么要崩盘？
因为李家超的住房建设计划。


李家超2022年10月宣称要建设三万个公租房。
并且长期看来，还要建设更多，在他的2022年10月19日的施政报告中，他表示特区政府会物色更多土地以照顾需求并增加土地储备。
具体物色了那些土地呢？是香港的绿化地带，似乎是公园。
全港约有1.6万公顷“绿化地带”，李家超认为里面一半，也就是8000公顷可以发展。
当中1200公顷已被纳入发展计划。
纳入规划，不仅停留在口头上，在他的施政报告中表示“新一轮研究再识别约255公顷有发展房屋潜力的“绿化地带”，预计可提供7万个单位。”
<hr/>目前他又把主意打到有钱人的高尔夫球场了。
大约两个月前，也就是6月13日，李家超在记者会表示，收回粉岭高球场的计划已进入城规会法定程序。
据说这个高尔夫球场能够兴建7.5万套房屋。
经过网络搜索，粉岭高球场物权归香港政府所有，租给高尔夫球协会，但是！
月租金只有1000块钱。
想要去这个地方打高尔夫球，还要成为会员交会费，打一场高尔夫球要交5000多块。
这个就挺有意思了，为什么可以这样？
没研究过香港法律，不是很理解，但我感觉特别搞笑。
<hr/>之前香港也尝试过解决民众居住问题。
首任特首董建华推行过八万五公屋计划，结果遭遇97年亚洲金融危机，香港房价直接暴跌，引发香港房主的抗议。
虽然这个政策是对的，但是住棺材房的底层民众的呼声哪里有房主、地产公司高。
最后八万五计划彻底失败。
<hr/>现在，国际经济形势很不好，大有97年金融危机那种山雨欲来风满楼的情况。
同时，香港又搬出来了和八万五公屋计划差不多的计划。
而且这次李在推出这个政策前来了好几次内地。
所以，我看，这次香港的公屋计划，大概率是势在必行了。
香港是李嘉诚的主场，这位李嘉诚先生，估计是得到一些消息了………
所以尽快甩卖离场。

卖不动就降价，不然怎么办？如果未来房价会越来越便宜，那提前赶快降价卖出就是最聪明的选择
有人说是李嘉诚故意减持，手里没钱了
也有人说是房子不好，很多人公用电梯什么的
房子旁边鱼市场有重建风险，或者是房子的用料不太行
还有说经济大环境不好，大家都不买房了
反正就是不好卖，需要赶快卖，所以降价，具体什么理由无所谓


现在都在说要扶持房地产行业，房子太难卖了，新房的去化越来越难，二手房挂牌越来越多
其实很简单，真的想把房子卖出去，就降价，这是最快，最直接的方法
不管是开发商需要钱，还是房子卖不动，还是经济不好，还是居民没钱，还是房子有什么问题
只要想赶快卖出去，其实降价才是唯一方法
其他方法效果肯定都不大
买东西，搞促销，不就是看优惠力度大不大
优惠力度够大总会有人买的


房子这种东西总是需要住的，就算以后人口越来越少，房子没有投资价值，回归了居住价值，经济不怎么好，但只要价格合适
尤其是新房子，价格便宜一些，还是会有人买
刚需+改善型的需求永远会在
房子也会越来越旧，20年，30年的老房子一大批
这些人总是有换新需求的
而且新房子也会有变成老房子的一天
这些都是存量需求
大家不买，都在观望，关键还是因为贵了

所以不需要想那么多，为什么李嘉诚打折卖这个楼盘
必然是觉得和价格不匹配，卖不动
打折了才可以卖出去，就是这样简单
如果我们这边新房不管控，二手房多一些让利，补贴
也会卖的快很多
其实我们这边也很多赶工出来的房子，结构不太好，做工不太好
或者是远郊什么的，周围配套不好
有各种问题的房子也很多，房价泡沫也不小
这些都是可以导致价格慢慢走低的因素
但如果不让降价，没什么优惠
肯定就卖不动
市场经济不按照市场需求来，怎么卖的掉？