深圳概况
深圳，中国设立的第一个经济特区，全国第四大城市，全球第五大金融中心。在短短40年间，从滨海的一个小渔村跃居中国一线城市，成为中国口岸最多且惟一拥有海陆空口岸的城市，成为中国与世界交往的主要门户。在新的时代背景之下，深圳以粤港澳大湾区核心城市的高度、全球化的创新视野，持续缔造着城市经济发展的奇迹，为怀抱梦想的年轻人提供创造财富奇迹的机会。
城市发展
同是国际化的大城市，深圳不像北京那样洋溢着古老气息，也不像广州因为文化积淀而富有底蕴，深圳因为创新开放而充满活力。
罗马不是一天建成的，但是深圳好像是一夜之间拔地而起。1979年邓小平注意到南海边的这个小渔村，就在这里划了一个圈。1992年邓小平第二次到深圳后，为深圳蓬勃的生机所振奋，坚定的改革开放道路之下深圳又开始了新的腾飞。80年代，160米高的国贸大厦以“三天一层楼”的速度创造了“深圳奇迹”；90年代，383米高的地王大厦又以“九天四层楼”刷新了深圳速度。
近二十年来，深圳以京基100、平安金融中心等世界一流的超高层建筑不断刷新国人对深圳的印象，并以高速的经济发展和超越香港的GDP总量，站上了国际金融城市的舞台。
四十而立，深圳已经由一个昔日的边陲小渔村发展成为具有国际影响力的、令人惊艳的新兴现代化城市。
活力都市
深圳的街道和公园永远充满活力，因为这是一座属于年轻人的城市。深圳2100万人口的平均年龄只有32.5岁，引进的人才平均年龄只有27.07岁，其中六成以上都是本科以上学历。
深圳是一个外来人口为主的移民城市，成千上万的人满怀理想奔赴在这片热土。它的包容性很强，来自中国乃至世界各方的人很容易地就融入其中，在深圳形成活力的碰撞和融合。
年轻人带来了全国的资源和资本，在深圳汇聚成为全球性的商业网络，深圳本土的三百多家上市公司正是在这样蓬勃的商业环境下长大起来，高企的房价也正是深圳高度聚集的商业价值的体现。
带状城市
在深圳，很难听到北京上海那样“内环”“外环”的概念，随着二线关的取缔，深圳“关内关外”的说法都渐渐消失。
不同于平原造城的城市发展规律，深圳城市的发展受到地形地貌的极大限制，背山沿海的地理环境决定了其沿海岸线呈带状发展，形成多核多中心的独特格局。
土地面积较少，1996平方公里的城市范围内有30%的山地，加上深圳高比例的绿化用地、市政建设用地，实际可用作建设土地仅1100平方公里。城市新增用地面积主要依靠旧改和填海，而旧改成本高、填海周期较长，种种因素共同决定了深圳城市发展用地的稀缺。
而深圳算上红本、小产权、军产、农民房等各类居住类房产共450万套，红本商品房仅有180万套，相较于2100万常居人口、700万左右个家庭的居住需求，住宅的供需关系是极度紧张的。
这也决定了深圳房产一个长期的基本面——供不应求。
城市片区
深圳沿海岸线带状发展的城市格局决定了其多核多中心发展的趋势。城市形成了福田-罗湖和前海-宝中的双核心格局，并沿珠江东岸接广州向西、沿光明接东莞向北、沿龙岗、坪山接惠州向东形成三条城市重点发展带，成为连接粤港澳湾区的各大城市、地区的区域核心枢纽城市。
深圳市内各片区之间联系紧密，同时产城均衡发展，在各个片区内形成自己的商务、商业中心和居住组团，区内城市配套充足，满足区内生活、工作及消费需求，从而有效避免了同心环式发展城市拥堵、嘈杂等一系列大都市病。
罗湖
罗湖作为深圳最早开发的区，生活设施是最完善的，地铁也是最便利的，学校和医院的配套也非常好。罗湖楼盘受香港的影响最大，房子以小户型为主，大户型的房子比较少，港式设计的社区、户型非常多。由于罗湖已经没有可开发用地，目前有很多旧改正在进行，由于新盘较少，只要有新盘开盘，大社区有花园单价就很高，像新开盘的中海天钻单价在12万。
因为罗湖的盘户型小、单价低，并且租金普遍较高，是典型的新手友好上车盘区域。
福田
深圳政府所在地，深圳的政治中心，金融中心，文化中心。福田以深圳老牌的豪宅区香蜜湖为首作为第一梯队，学校医疗配套都是一流，闹中取静是富人聚居的地方，均价在13+万；以香梅北、景田、莲花，市民中心等片区作为第二梯队，均价在8+万；梅林、华强南和保税区作为第三梯队，也是福田目前的洼地，均价在6万左右。
福田毕竟是深圳早期开发的老区，所以医疗、学校、商业配套都是很完善，地铁网也最为密集，加上新开通的高铁，深圳北到香港西九龙经过福田站到香港仅需要14分钟，也是一个非常大的利好。
南山
整个南山分为科技园，前海，后海，华侨城，蛇口，西丽，南山中心区几个片区。南山区有144家上市公司，人平均工资是35万，达到发达国家水平，所以南山的购买力是很强劲的，但是南山的均价已经接近10万，部分片区1000万只能买89方的小三房，目前的洼地在西丽片区，价格也在6万左右。所以很多在南山中心区买不起的人会外溢到周边。
南山目前有6条地铁经过，整个地铁交通便捷，前海自贸区未来有80+万的上班人流，大铲湾会有35+万的工作岗位，这个是区域的购买强支撑力。整个南山区的价格相对都较高，在西丽和桃源片区还存在性价比不错的房源。
盐田
深圳多山，盐田被梧桐山隔开，从罗湖到盐田地理距离不远，但是只有一条惠深沿海高速通过，其中要经过多个隧道，正常情况只要半小时的路程，但是经常堵车，而且只能前行，没有退路，导致心理距离很远。
盐田背山面海，腹地太少，没有办法形成商圈，但是盐田港的货物吞吐量却是国内最大的，大小梅沙的旅游业也很不错，可以考虑投资做旅游地产。
宝安
宝安分为四个主要区块，宝安中心、新安、西乡、碧海，以及2个非主要区域，大空港片区和石岩片区。宝安靠近南山，承接着南山外溢的购买力，又有大空港概念，腾讯科技岛，大铲湾，宝安国际机场也在扩建，整体的升值空间是非常大的。
目前宝安中心的新盘已经卖到10万，周边二手次新盘的价格在8万左右，宝安区整个还在飞速的建设中，城市更新的速度很快，深圳速度在宝安的体现是最明显的。
龙华
龙华区由龙华和观澜两个片区组成。目前的学校，医院等基础建设是全深圳开展最多的，未来整个片区会有35个大型商业综合体。已经开通的深圳北到香港西九龙仅需24分钟，由于承接福田外溢的中心位置优势，具有多方强购买力支撑。以红山为中心，汇龙湾和水榭春天5期作为第一梯队，价格在8万到10万之间。第二梯队集中在民治、红山二线周边，均价在5万到6万之间。
观澜目前有25个旧改项目在进行中，目前4号线延长线正在推进中，已有的有轨电车在未来会形成双轨道交通，加上龙华政府处在观澜的利好，未来会存在大机会。目前的均价是4.2万到4.3万，需要较长一段时间的长大。
龙岗
龙岗主要分为坂田，布吉和龙岗中心区几个片区。因为2010年在龙岗中心区举办大运会带来的大量基建工程，整个城市面貌更新较好，但是由于中心区没有大的产业支撑，所以相对宜居不宜业，目前价格都在4万多到5万，价格也不便宜。整个龙岗区的产业集中在坂田，包括华为和富士康两家坂田的纳税大户，每逢华为富士康发年终奖，坂田周边的房价就会上涨10%左右。
因为龙岗租金较低，很多上班族租住在龙岗，最终还是要回到罗湖、福田和南山上班，但目前龙岗只有一条地铁三号线和龙岗大道提供外部通勤，交通受限比较严重。
光明
光明之前属于宝安，2007年独立划分成区，目前还没有地铁通过，只有龙大高速和南光高速通过，公共交通存在瓶颈；但未来规划双地铁通过，光明城高铁站连通广深港三城，所以光明现在是深圳房产投资罕见的洼地。光明的产业主要分为两类，一是农产品旅游业，二是磨具制造业，工业区非常多。
光明有47个旧改项目，更新中的有24个，如果光明旧改完成，光明后期的增值潜力还是比较大的，只是需要做一个5到15年的长期规划。
坪山
坪山在深圳的东部，交通不是很便利，没有地铁，只有坪山大道和深汕公路两条公路，通勤不是很方便，物理距离和心理距离都比较远。产业主要是由比亚迪支撑，所以坪山政府直接批地给比亚迪公司建设产房和商品房，员工福利每平米单价1.8万，但是要签合同，产权要10年以后才能出售，而周边其他盘卖每平米卖3.2万。投资的意义不大，还不如在中心区投资正常楼盘投资回报率高。
大鹏
整个大鹏都是山地，可开发的腹地少之又少，产业主要以旅游业为主，没有其他支撑性产业，从惠深沿海高速下来只有环山公路，道路不方便，在人们心中去大鹏都是去海边旅游的，像杨梅坑，玫瑰海岸等。
西涌周边的名宿很多，每到周末都是满客，所以大鹏做旅游地产比较好。 |
