深圳市国资委提出具体措施支持万科，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，哪些信息值得关注？

万科通过线上会议方式，统一与金融机构交流经营情况及近期二级市场债券价格波动事宜。会上，深圳市国资委不仅表态支持万科，还提出了具体支持措施：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

A股的万科昨天大涨了，而且还带领地产链发动了绝地反击。


我猜大概率跟昨天下午的这个线上会议有关的，毕竟大股东深圳地铁和深圳国资委都来了，这阵容很明显就是要力挺。
会上，深圳市国资委提出了一揽子具体支持措施，包括：

通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；
通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；
配合万科优化长期股权投资结构；
积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；
积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

郁亮认为，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
当然，昨天万科之所以要开线上会议，主要是上周美元债价格波动，把一些机构吓到了，所以上市公司只能把国资背景的大股东叫过来镇场子。
其实圈里都不信万科会有啥大问题，甚至还有人在买万科的国内债券。


在悲观派看来，万科债市异常，美元债投资者一向敏锐，必定是收到消息，才会引发异动。此外，全国房地产市场仍待复苏，万科依然有经营压力。
而在乐观派看来，万科一向稳健，不如碧桂园等同级民营房企激进，财务控制较为谨慎，且大股东为深圳地铁，出现问题的概率不大。
前不久，万科发布三季度财报：第三季度实现集团营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。
这份财报，应该说没有惊喜、但也不算太惊吓，毕竟虽然净利润下降了，但好歹还有利润，比起其他房企，仍然好太多。


跟大家一样，也有人在投资者平台提问，万科也进行了答复，归纳起来一句话就是：我现在很好，未来也无恙，大家可以放心。
房地产后续趋势很明显，国央企下场，民营企业退场，把房地产建设成半垄断的行业，是未来房地产的主要方向。
毕竟深圳国资委也说了，如遇极端情况将帮助万科积极应对，差不多也是这个意思。

我不想就万科谈万科。因为这后面是一个庞大的整体问题，万科只是一个这些环节在金融市场的一个扣子。
08年次贷危机，整个次贷风暴横扫美国金融业届。第一个到下的是雷曼兄弟，马上后面还有美林，被收购，再后面一路推，到摩根大通也要爆发危机，也遇到了严重困难。但是最后摩根没有倒，整个次贷危机死亡名单到摩根这里停下了。那么，后来的结果是什么？是巴菲特低价抄底，然后翻了四倍。
中国的地产也是一样，恒大死了，碧桂园半死，现在烧到万科。如果万科没死呢？
不过这些对比不是我想说的事情，虽然我确实短期觉得这将极大利好万科的股价。
真正想说的问题，是现在所有地产所谓“暴雷”，请仔细看，在新闻端，都指向一个渠道——美元债。
为什么是美元债？
这得回到2014前后。那时候正是万达强力出海大举收购，同时期还有海航、远洋、中海油等等一大批。那个时候就有声音，这些所谓出海收购，是假投资真转移资产。没多久，果然，这些海外收购的被后来秋后算账了一大堆。其中最是直观的就是万达，直接断臂求生，彻底躺平等死。
这一波结束之后，强力杀出的是谁，是在2018年喊出“活下去”的万科的反面——是恒大、碧桂园。而也正是万达的收购出海路半死之后，恒大、碧桂园这些地产企业开始大规模的投放海外美元债。这些债，年化极高，都是12%往上，甚至有20%左右，也就是这笔债5年你光靠利息就把本金收回了。这些债，没有任何海外的正常投资者能够购买得到。他们的真实的获益者，实际全部是巨大的谜团。而这些债务的量每个企业都是超过千亿。
实际上，地产企业，尤其是大规模的地产企业，无论谁的背后，都要站一些巨佬背书，要不然，为什么地要给你开发，为什么要配合你开发，为什么金融要向你倾斜，为什么你总可以特事特办，为什么你说高周转市场就配合你高周转，为什么你一年才兑付的商票众多的建设公司敢收敢用？也同样，地产企业的利润要怎么分润，甚至不说利润，而是直接获得的金融资产要怎么分配，是个艺术。
这些美元债，发放到海外市场，等于直接用这些地产企业的大量资产，换到了境外，换成了美元。那么同样，这么大量的美元资产，许老板自己吃的下嘛？哪怕是个百亿级别，我咬咬牙还说有可能，但是这都是千亿以上的量。如果许老板吃的下，他就不是中国首富，而是直奔世界首富而去。所以这些转移的美元资产，许老板只配喝汤，大头只能是对巨佬们的投桃报李。
而每一家地产背后，都必须站些这样的巨佬，这些企业才玩得转。毕竟，地是全国地方的，你一个广州企业凭什么在我河北的地头上盖楼呢？几个政策就把你拒之门外。如果有的地方强势，做到这一点完全没难度。只要在业内，就知道恒大为了进入深圳这个地产的耶路撒冷到底付出了多大的代价，而深圳土地上诞生的鹏X地产，这个医疗大佬玩票的地产却可以拿最好的地，盖最豪的一号楼。
现在回看这些美元债的暴雷。恒大已经死定了，请问那么大量的美元债，在美国市场引起了大量投资者的集体诉讼嘛？债权人形成了会议开始追债了嘛？碧桂园说美元债要还不上已经是十月初的事，现在都十一月了，有任何债权人出来发声嘛？而回到万科，万科国内债都在正常还，怎么到了美元债就爆发危机了呢？也有别人提，万科既然偿债能力强，为什么不趁低回购自己的美元债呢？
碧桂园实际第一笔到期的美元债，数额非常小。不可能腾挪不出来。但是为什么不还了？
更可能不是因为这些地产没有钱，而是没有美元。你要还美元债，就要换汇，兑换美元还债。但是如果，不批给你呢？不允许你换美元，不允许你还美元债，不允许你以境内资金还境外债呢？
那就是一个意味深长的故事了……
所以，国资委，兜底兜的是万科在国内的市场不会倒。

目前负债超过万亿的房地产企业有融创、保利、绿地、万科、碧桂园和恒大，其中4家已经出现实质性债务违约。
融创在2022年4月出现美元债违约，由此拉开了暴雷序幕，融创在2024年有4笔境外债券需要偿还，明年的暴雷压力不小，目前它的债务重组方案仍在谈判；
保利的负债略高于融创，达到了1.1万亿，不过作为地产界最大的央企，保利的融资渠道在所有房企中是最宽敞的。凭借其【尊贵】的身份，它先天拥有较高的信用评级，可获得的授信额度较高，所承担的平均利息较低。即便经营不善，保利也可以用【借新还旧】的方式将债务滚动下去。
且保利最新一期的境外债务将于明年3月到期，债务规模约为5亿，以保利目前的现金流情况来看没有偿还压力，因此保利的债务暂时安全；


绿地的负债约为1.2万亿，并也在去年5月发生美元债违约，该笔债务虽然获得了投资方的展期，但展期后仍然没有履约偿还。这不仅意味着绿地的现金流告罄，还大大增加了绿地债务重组的难度，毕竟可能接下来没有谁愿意再轻易给绿地展期了。
绿地明年还有三笔美元债到期，不过都集中在下半年，绿地还有重新拟定债务重组方案的时间。但除了低价卖身，恐怕也别无他法。
而万科目前负债1.24万亿，相比2022年末还减少了1000多亿。万科早在5年前就喊出了【要活下去】的口号，因此没有大规模翘杠杆拿地，也正是因为这一战略，使得万科没有走向恒大和碧桂园的道路。
不过值得留意的是，万科明年上半年也有3笔美元债到期，且到期规模达到了26.75亿，其规模远超上述三家。并且因为是美元债，进行展期或是进行再融资的门槛较高，万科需要维持目前的现金流运转情况才能应付。倘若违约，万科的信用评级将受到影响，进而收窄它的融资渠道，这对于目前融资极其困难的房地产企业来说是相当致命的。
但好在只要安全度过明年上半年，万科将有一年时间的美元债真空期，这意味着这一年时间里万科可以轻装上阵，无论是转型也好，还是再融资也好，所受到的阻力都会小于其他房企。
碧桂园和恒大的负债累计接近4万亿，且已经出现了多笔违约。目前连境内的债权方都逐渐不太愿意为两家企业提供展期或担保，两家企业的债务重组困难重重，不仅影响了楼市的问题，甚至一定程度上已经造成了系统性风险。
在此情况下，深圳国资委选择站队并支持万科是极其复杂的决定。首先为了避免系统性风险且坚定维稳楼市的目标，对房企的扶持是必须的，即便不出力，态度上也必须坚定支持；其次选择万科也是唯一选择，万科是唯一负债破万亿且还未违约的民营房企。从战略上来说，避免它走恒大和碧桂园的老路，是十分重要的。
且前面我们提到了，虽然目前的债务暂时安全，但明年上半年万科的美元债规模可以说是比较庞大的，这三笔债务可能会严重动摇万科的债务结构和现金流状况。所以此刻高调宣布力挺万科，深圳国资委是有考量的。
当然了，最后还是要多说一句，这些行为都是企业的化债行为，不用和房地产本身的利空和利多过分联系。楼市不会因为这几家房企的债务重组成功而立马复苏，也不会因为这几家房企的债务暴雷而直线跳水。
楼市只会遵循其自身作为一个产业的产业周期定律：当它进行下行周期后，便会持续很长一段时间，期间施加任何利好措施都难以发挥效果，这个道理跟股市一样。也就是说，楼市即便可以重回巅峰，也必须要先经历一段漫长的低迷周期。

今天，有多少房企都在羡慕万科有个好爹。
雨天有人送伞，话都讲到这份上了，看来资金确实紧张，但是肯定能上岸。
现在看来，还是老王熟悉国情，当初引入深圳地铁真是高瞻远瞩啊。
如果地产市场依旧如此恶化，万科出险是必然的，没有哪个大房企能抗住。现在多少地产私企在等待市场好转，都处于资金链断裂边缘。
其实最好救市措施，就是国家低价回购做保障房或者增加房票补贴（浙江多市已有先例），夯实商品房的价值锚点，这样不至于恐慌抛售，也增强购房信心。
当然现在的高房价也不利于国家经济发展，后续的房改措施将会紧随，按照保障房和商品房打造完全独立的两个路线将成为必然，对于专做代建以及专们打造精品的地产公司是个好事，但房企规模是无论如何也回不到当初了。
发布会说的现金短债比2.2倍，并不是多牢靠的财务数据，因为这里现金有大量的监管资金是无法动用，所以如果万科销售停滞那必然会有风险。
因此今天深铁的回应很及时，极端情况下国资将托底，要不然万科传言再发酵下去，势必影响销售，那恶性循环将会拖垮万科。
就在10月中旬，惠誉下调了万科长期外币发行人违约评级，万科的境外美元债券开始出现急跌走势，上周更出现崩盘状态。
惠誉评级下降后，明年3月11日和6月7日到期的两批美元债券，到期收益率飙升至48%、53%，这就是说，如果你现在去抄底万科美元债，明年上半年如果万科正常兑付，你就能有年化超过50%的收益。
这就是别有用心的人在用真金白银，在赌万科的债会违约。
万科美元债的问题，时刻挑动着市场神经。
因为，恒大、碧桂园等房企暴雷前，境外美元债都有类似的惊魂一幕。
万科的美债大跌，稍微有点常识的人，都知道背后有潜在风险，这属于对发生的事实的快思考形成的第一层次思维的认知，你有或没有都不奇怪。
但投资是面向未来的，所以关键看你自己是否对万科这家企业有深入的认知，从这个危机中能否看到机会？这个机会的赔率和概率能否覆盖对应的风险？
如果缺乏对万科的持续跟踪研究，仅仅看一下美债价格就得出个结论，自然也就只能停留在第一层思维上。这种情况下你下注无论赚钱与否都是运气使然。
这次外资评级机构，集体唱空的最后几家房企，可谓是中国房企仅剩的脸面，如果万科最终被击倒，可以说中国房地产彻底脸面扫地了。
万科不是一个人在战斗，今天的会议结果是鼓舞人心的，无疑给萎靡的房地产市场注入了一剂强行针，给四空民营房企的老外们当头一棒。
这个表态都不只是“积极”了，可谓是无比的硬气了。
体制人员能说这话，仿佛在说：这人我罩定了，有种放马过来。

美元债，到期了本息还的是美元。
深圳国资委能垫出几百亿美元帮万科去还债吗？拭目以待。