昨天去了趟临潼，路上透过车窗，远望被大雨冲刷后的骊山，愈加青翠挺拔。
今天早上翻看了一下临潼近期楼盘意向登记情况，结果惨不忍睹。
2020-05-28 至 2020-05-30登记的融创·桃源府二期DK-1（5#） 意向登记结果：全部可售房源：48套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-05-28至2020-05-30登记的融创·桃源府二期DK-2（1#,2#,3#,4#,6#）意向登记结果：全部可售房源：全部可售房源：106套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-05-30至2020-06-01 登记的中金·金骊福郡（11#）全部可售房源：104套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-06-05至2020-06-07登记的骊山·枫林香溪项目二期（B2-3）全部可售房源：48套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-06-16至2020-06-18登记的中海·阅骊山·贤庭（4#），全部可售房源：112套，开发企业现场核验通过家庭1个。
2020-06-25至2020-06-27 登记的蓝光·长岛国际社区（5#9#）全部可售房源：192套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-07-25至2020-07-27登记的蓝光·长岛国际社区 （1#）全部可售房源：96套，开发企业现场核验通过家庭0个。
2020-07-29至2020-07-31登记的天朗悦玺台（2#，1#），全部可售房源：286套，开发企业现场核验通过家庭0个。
两个月内6个楼盘8次意向登记，只有中海·阅骊山项目开发企业现场核验通过家庭1个。
临潼怎么了？
9号线不是今年就开了么？
大品牌开发商不是纷纷入驻了么？
正文
▷壹◁政策
2019年6月20日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布关于进一步加强住房市场调控管理的通知。根据通知，外地人落户西安满1年才能购房，同时将临潼区纳入住房限购范围。
自从临潼被纳入限购区以来，成交量可谓“断崖式”下跌。今年疫情期间，成交量更是创下近年来历史低点。
能在临潼购房的群体，大致分三类：
1.本地养老型改善群体
2. 外地养老型改善群体
3. 投资群体
620新政后，能在临潼购房的群体基本上都丧失了购房资格。即使能想方设法po限购，这些群体也会把临潼和其他限购区做比较。在失去了不限购的优势之后，临潼的楼市瞬间落入冰点。
▷贰◁价格
目前临潼区在售楼盘的价格：
表格中临潼旅游度假区的楼盘都为改善型项目，价格为小高层的价格。
我们再看一下灞桥区新房销售情况：
2020-07-18 至 2020-07-20登记的中粮灞河锦云项目，备案均价12930.54元/㎡，8#9#楼都为洋房，不到1.3万元/平米的均价，并且是精装修，登记结果为现场核验通过家庭数为0。
2020-06-28至 2020-06-30登记的灞河新区柴马村城中村改造DK-4项目（领航悦宸）4#楼，项目均价为14030元/㎡，意向登记情况是可售房源252套，开发商现场核验通过家庭数量36个。
从临潼区、灞桥区楼盘销售情况可以看出，浐河以东房子就难卖，灞河以东就卖不动。
▷叁◁分析
为什么会出现卖不动的情况呢？
其实，在我2018年3月的文章“哪些非限购区域值得关注？临潼or高陵or阎良or户县…（一）”中，已经给出了答案。
临潼限购之后，养老型改善人群在区域选择时，会把临潼与其他限购区域放在一起比较。虽然临山而居较为适合养老型改善人群，但是对于西安这种北方城市，临湖临河而居同样适合养老型改善人群。
西咸一体化，西安向西发展已经成为共识，因而更多的投资人群把选筹的目光投向了沣东、沣西。
临潼这两年建设的楼盘，多是联排、洋房、小高类型的产品，都是面向改善或强改善群体的，9号线即使年底开通，主城区的溢出的刚需人群也很难在临潼买到预算以内的房子。并且10号线已经开工建设，一部分刚需人群已经选择在北绕城以外，马家湾以及高陵区域置业。
▷肆◁解药
临潼冰冻下的楼市如何解冻？
我觉得除了zf应尽快解除临潼的限购之外，还可以做以下尝试：
1.临潼市场上增加适应刚需人群的产品，货值最好在150万元以内。
2. 提升临潼公办教育水平，创立名校名师。公办学校的教学质量提升，能吸引年轻人把家安在临潼，工作在西安。这也是与高陵进行差异化竞争的行之有效的办法。招商引资，引入工业产业，吸引人才安家生活的模式，临潼和高陵比，没有比较优势。但是临潼教育资源的底子要优于高陵，通过发展教育吸引年轻人安家生活的方式算是捷径。
▷伍◁结语
西咸一体化的趋势愈加明显，向西发展成为共识。临潼，会是全国人民的旅游打卡地，但它很难成为大西安置业之地。我还是那句话：如果是溢出的自住人群，可以选择在临潼置业，如果是投资人群，还是选择向西，向西，再向西。
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