关于天津买房的最基本逻辑，能买市区不买环城，能买环城不买远郊，对于市区房子，又贵又老，很多新天津人，实在是接受不了，退而求其次，选择环城四区，但是环城四区里，各区发展又不一样，又各有优劣势，下面我们详细的介绍一下各区的情况，对你在天津买房有所帮助。
首先我们先看一下天津2021年4月份天津各区新房和二手房房价地图，大家可以先了解一下，相对市内六区，环城的房价还是比较友好。
天津环城四区包括西青区、北辰区、东丽区和津南区。
要说发展最好的，无疑是西青区！
原因很简单，西青比邻着南开，河西发展比较好的三个区中的两个区南开和河西。
大树底下好乘凉，西青在发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。南开区是老牌的学府区域，河西区是市政府所在地，所以这两个区的人口素质在整个天津来看都是较高的，并且购买力很强。
上面说过，天津市区的面积不大，加之住宅的老旧化和人口密度大，更多的人愿意牺牲一些距离而选择更加宜居和舒适的地方买房定居。
西青区整体区域环境上宜居指数很高，并且经济上处于四区的首位，这对于很多人来说是件好事，也符合我们上面提到的西青区人口外溢是源于南开和河西，环城四区里新增人口最多的区域也是西青，可以看出其吸引力有多强。
新增人口最多和强大的外溢购买力，目前西青区的房价是环城四区当中最高的，五月份刚刚结束的土拍市场，西青区多个地块的低价超过了市区的价格，所以房价高于市区也不足为奇，可以说西青区也算是半个市区的级别了。
目前西青目前整体新盘均价在2万左右，基本调控这几年，到现在的价格没什么太大变动，比较抗跌，新房市场热度一直很高，先是张家窝，后来是精武镇，现在又是大学城，从来不缺少热度和购买力，个别热门板块和项目，在去年疫情结束后达到最低点，今年年后，都有所上涨，个别项目甚至一房难求，开盘即售罄，这就是西青区的的真实市场。
目前西青区比较好的板块有海泰产业园、梅江、中北镇、李七庄、精武镇、张家窝，作为环城四区里，有地铁和高铁，加上高新区高薪产业的就业机会，承接市区南开和河西的外溢购房需求，这些板块的房价在2到3万不等，新梅江区域甚至到了五六万一平米。打算买二手房 的客户，可以看一下发展比较早，比较成熟的中北镇、张家窝和李七庄。新房目前项目比较多的板块是精武镇、大学城，南站商务区等地。
另外不太建议的是，西青发展比较早的杨柳青，因为没有后续动力，距离市区较远没有地铁通勤，所以目前房价处于区域较低水平，1.7万上下。
西青作为天津环城四区当中的头筹应该是毋庸置疑的。从生活配套，产业发展，宜居角度，都领先其他区域，从投资的角度同样也是，天津买房不要看规划，你更要相信强者恒强的道理。
另外在此介绍一下，对于北漂一族来说，京津通勤现在已经成为一种现实，相比武清来说，个人更建议考虑一下天津南站附近的项目，虽然通勤时间和费用要比武清多一些，如果你是每周通勤，就差距不大了，不过生活在西青，未来在天津发展，也会更方便，便捷，因为南站不仅是高铁站，还是地铁站，与天津市区紧密相连。
其实大家挤破头去买市区的根本原因，还是因为教育，除了市区锁区中考报市区高中之外，义务教育阶段的教育资源也是环城四区最大的短板，但是近年来环城四区都在努力提升本区教育水平，引进名校分校，合作办学等等。当然最成功的两个地方，一个是海教园，另一个是生态城，引进市区优质教育资源，快速提升本区教育水平，购房人群才会更愿意用脚投票，所以，这两个板块的市场一直很热。对于环城四区，随着地铁线路的完善，学校和教育水平的提升，未来的潜力和才会更大，也适合更多本地刚需者宜居。
下图是西青区未来引进教育资源图，为明学校已经建成，开始招生，南开敬业正在建设，还有其他学校也都在路上，预计三五年后，都会建成开始招生。相对环城四区其他区，西青区引进学校的数量和质量也算是遥遥领先，看来区里有钱什么都不是问题。
北辰区：
北辰之名出自《论语》：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星。并且在2016年入选首批国家级产城融合示范区序列。
北辰区的位置很不错，新外环没有扩圆之前，外环内行政区域版图是环城四区里面积最大的，很多人销售给外地客户说的一句话，天津本地人买房不出外环线，指的就是外环线。如今新外环拓圆，东丽和北辰更多的土地划进来，也成了环内。但是在这提醒一下，天津市本身就不是均衡发展的趋势，市内六区分强三区，和弱三区（虽然这样说不好），环城四区同样也不是均衡发展，房价就是最好的见证，购房人用脚投票，选择购房，也证实了天津的发展，不是以环线为准，所以买房需要我们尊重事实，数据，不要相信规划这个东西或者仅听他人的一面之词。
作为紧邻市区的北辰，发展其实并没有像西青那么快，市区外溢也并不多，毕竟北辰挨着的是河北和红桥区，本身市区这两个区自身发展并不太好，本区房价也算不上太高，市区改善基本本区置业了，外溢的并不多，而北辰发展比较成熟的板块有瑞景和北仓，双街，天穆镇为少数民族居住区。待发展的有宜兴阜，小淀，铁东路、大张庄等等。
瑞景片区是北辰目前价格的置高点，也是配套最成熟的片区，新盘次新盘较多。该片区房价在2.0-2.5万之间。二手房还迁房价格低一些，价格1.5万左右起。
瑞景片区的发展主要借力于地铁1号线，片区内有两站地刘园站和瑞景新苑站。片区内居住出行足够便利，周边大型商超和横店影视城等商业配套，生活娱乐也很方便。
另外，北辰区南仓、北仓片区价格也在两万左右，是北辰区的老城区，北辰的行政单位都在北仓镇，学校，医院等生活配套都很齐全，综合发展较好，老小区居多房价不算贵，一万五六，新房两万出头。北辰最好的教育资源也在北仓镇，华辰和实验小学，高中有47中。现在在建的4号线地铁，也是连接北仓，双街与市区更好的交通线，比较稳和成熟的两个板块，当下自住和上学都是可以考虑。
这几年比较热的是北辰的铁东路板块和北部新区，铁东路板块这两年因为农药厂问题和永旺、文化中心项目搁浅后，关注度和成交量也都下来了，房价跳水也很大，从最高的两万二三到现在一万五六，已经开通的地铁并没有带来大量的流量，后期能不能起来就看商业什么时候落地，农药厂治理的结果吧，位置很好未来还是可以期待 的。
新外环内板块，称为北部新区，如果大家可以等，后期的规划也是值得考虑一下，除了在建的北辰高铁站，还有已经运营的三号线地铁，另外还有7/10号地铁规划。目前新房价格单价一万四五，总价一百二三十万，也是刚需客户入门级选择。像大张庄的话，我就不建议考虑了，距离市区，北辰城区都有点远，北辰需求发展的地方有点多，暂时还轮不到大张庄，如果你只是图便宜，那我也就不说了。
北辰区未来引进新学校情况分布图。
东丽区
东丽区围绕着东丽湖规划很大，自然生态环境一直是吸引买房人的亮点，但整体居住人口数量不多。不过13号线地铁最新规划，将延长到空港新区，对于东丽来说也是利好，另外还有滨海新区到市区的z4地铁，也将路过东丽，届时也算是弥补了东丽区地铁交通上的不足。当然如果把空港算为东丽区，就业机会上看，东丽的就业机会还是不错的，我们多次提到的天津市主要的几个就业集中地，空港，小白楼CBD，南开华苑和滨海开发区，空港虽然距离市区很远，但是房价一直维持在2万左右，主要原因就是产业就业刚需的支撑。不过随着空港二期的住宅未来入场，投资空港的就要谨慎了，之前价格高是因为需求多房子少，后期如果房子多了，房价还会继续涨吗？毕竟市区的群体，一般不会去空港置业，因为东丽的选择性很多。
这里给大家提个醒，天津买房，看规划一定要尽量寻找已落地的轨交、商业配套，毕竟天津不是北京，有些规划总是悬在空中。
目前，东丽区的新房均价在2万左右，不同片区价差较大。比如发展较成熟的津滨大道板块，新房价格超过最贵的时候到3万，调控过后，也都挤了不少水分，现在也在两万五六左右；而成林道、空港、新立开发区的价格普遍在2万上下；东丽湖和华明镇。则在1.2-1.5之间，这两年金钟街突然走红了，均价在一万六七，对于刚需入门，也算是友好，现有的地铁6号线，通勤市区也很方便，投资的可以看一下周边的城市面貌和周边的还迁房价格再决定。
对于军粮城和东丽湖，我还是建议各位谨慎，尤其是新房，自住刚需，附近工作可以考虑，投资的不要考虑了，我担心你卖不出去。一个字，远！
对于空港工作的客群，能买市区河东更好，然后是空港，最后还可以看看华明镇，现在已经是存量市场，价格不贵，也算宜居。考虑东丽买房的客户，投资为目的，一定要考虑周边的二手房，还迁房，市区的价格，因为东丽区有些新房项目的价格，并不太合理，稍微不注意，可能就赔了，自住的客户，要注意机场附近的噪音影响。
东丽区整体的教育水平并不算太强，所以买房之前你要考虑清楚，周边是否有好一些的教育资源能享受的，下面是东丽区未来引进教育资源分布图。
最后，来说说津南区。
特别提醒，上面海教园行政归属不属于滨海新区，小编作图错误❌，目前新规划隶属于津南区。
先介绍一下海教园现在行政管理归于津南区，这也是很多家长关心的海教园的政策变化，后期还能不能考天津市区高中，目前已经在建高中，预计高中建设完成后，就会知道具体的中考报志愿的问题，不过个人观点，买了海教园房子的家长们，也都是为了孩子上学，也是注重教育的群体，大家不要把成绩只归结于学校，家庭教育+自身努力+课外辅导+学校管理才是高分的必备条件，所以需要大家公共努力，把中考，高考的成绩搞上去，海教园的光环还是可以格外亮眼的。前几日也写了一篇一篇关于海教园的 文章，大家可以看一下。
从房价地图上看，津南的区域均价是一万四五，而海教园均价可以达到2万左右，主要以低密度洋房项目为主。津南海教园是环城四区里唯一可以主打教育牌的区域，也是环城四区里，目前为止，教育资源最好，兼顾自住的一个版块。
津南区这两年又热起来的国展板块，又给各位看官画了一张大饼，在售的国展西项目越来越多，但是价格不低，并且周边土地储备太大，发展也都是刚刚起步，如果你觉得国展未来会起来，但是我觉得最先受益的可能不是国展西，可能是咸水沽或者海教园，毕竟人家哥俩离得更近。注意买这里投资的，需要等的时间也很长，对于河西区外溢客群，大家又多了一个选择。北漂一族请注意！买入天津与买入北京截然不同，切忌不要看纸面上的规划，一定要选择已经落地的规划或者成熟的配套。
津南的其他主要片区，比如双港、咸水沽、小站、八里台镇价格则在近一万到1.6万之间。距离市区最近的是双港和辛庄，发展比较早，配套比较成熟，辛庄的新房项目也比较多，但是缺点也很明显，没有地铁和学校，也难怪五月的土拍，两块地流拍了，天津大道对过的国展西，高溢价成交，津南的区域版图比较大，最便宜的北闸口片区价格八九千，还有更远更便宜的葛沽，天嘉湖那面，环境不错，价格也不贵，但是个人建议津南买房往南别过咸水沽，别图便宜，碰那些湖景房，十年前这个价，十年后可能还是这个价格。
所以，津南买房可以说是难度最大的区域，稍有不慎很容易入坑，因此一定要慎重。
未来津南教育引进计划图，海教园已经落地，后期看的就是成绩了。
其实，天津环城四区各自特点比较明显，想要买入，还是要清楚自己购房的第一诉求点。
增值保值，产业工作，互联网高薪，就业机会，北京工作，看不上市区老破小，考虑京津高铁通勤，首选西青；
生活自住，预算不多，打算京津通勤，但是够不到西青，可以等配套，距离市区近，红桥，河北两区改善外溢，选择北辰；
环境养老，可以考虑东丽湖，河东区外溢，考虑津滨大道和成林道板块和新立开发区，滨海新区两地通勤，沿着九号线买；
只为教育，兼顾自住，环城四区里，优先考虑津南海教园，毕竟学校已经建完了，同样可以报考市区高中，短期政策也不会有变化，预算实在太少，本地工作，可以看看咸水沽和辛庄，双港，至于国展西，希望它越来越好，发展快点。
每个区都有自身的优劣势，我们需要结合自己的购房需求和预算，再具体细化一下，选择适合自己的区域，板块。
天津的发展其实并不均衡，天津是以和平区为中心，天津市区周边的的房价呈现南高北低，证实房价的不均衡化。
上图为天津购房热度表，当前市场呈现南高北低，房价南涨北降的趋势。
聊到最后，环城四区每个区域，具体到每个版块发展都不一样，没有十全十美的房子，但是又因为我们的需要不一样，所以最后的选择也都不会一致，作为购房者，我们除了要提前做好买房攻略，了解区域和房价，更重要的是要我们自己实地考察，对比看房，最终才会买到合适的房子，肖老师也会一直帮助大家答疑解惑，提供更全更全面的购房攻略，也会帮助大家推荐更适合你们的房子，只要你们有时间，我们在天津公司随时欢迎你们的到来。 |
