断断续续基本房子都看差不多了，是时候最后做决定了。综合所有因素考虑，我们首选圈定了秦皇皓月城、九里桃源、恒大悦府、海滨胜境、香逸澜湾五个盘。
1. 皓月城的最终思考
北部的皓月城。皓月城我认为以后能行，但是皓月城是需要时间成本的，比如它10年才成熟，可是老人能等10年吗？时间成本才是最大的成本，而不是房子本身。这个是皓月城建设的最近进展，可见周边真是啥也没有，配套一定会慢慢起来。但是还是时间。
截图来自：西瓜视频秦皇岛航拍HD，感谢分享！
另外，这次的新冠和全球不确定性影响到底会不会使得房地产遭到巨大冲击呢？开发商会不会受到影响呢？是不是后续楼盘有烂尾风险呢？如果后续烂尾，即使1期建设好了，又有什么用呢？
对于燕达集团，查了一下，是家族企业，是燕郊四大企业。但是燕达医院据悉盈利性并不佳，相比公立医院收费偏高，其利润多数来自地产。皓月城是其重点项目。目前销售主要说以买楼买大盘、未来无限量为主要思想。所以综合考虑，皓月城时间成本过高，周边还有好多需要建设，马上住的可能性并不高，就是 “等” ，再加上大环境下行下的不确定性，不考虑了。
2. 九里桃源
其实九里桃源是最早接触的房子。但是九里桃源有两个问题，一是目前距离火葬场近，不过已确定搬迁。二是秦皇岛站北迟迟未建设，那块荒的不行。三是三院搬迁。
三院搬迁：海港区民族北路与北二环交叉路口东南角http://qinhuangdao.jiwu.com/news/3951787-page2.html/
三院是啥呢？查了一下，是秦皇岛市传染病医院。我哭。传染病医院一般都建设在市中心为，随着这次新冠，这个就更重要了。请问挨着此类性质的医院，不知道是不是好事，我不做评论。
从目前网上的资料看， 九里建设的周边情况如下图，旁边很荒凉，，，，所以秦皇岛北部这种画风，能不能发展起来不知道。另外红旗路断头估计难以解决，只能绕行了。
听说上周九里开盘还挺火爆的，说明刚需还是不少的，周边学校情况我不了解，不做评论。
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3. 恒大悦府
上期已经说过了。这里复制过来，方便对比，也方便没有看到文章的朋友看。
1. 恒大悦府在半岛，是个三角形的地方。已到后建设时期，前期的小区景观及楼宇已建好，所以房子到手直接可以住了，这个比较好。价格13000左右。
2. 挨着长安陵园，是养老硬伤。这个仁者见仁，不信的自然没事。老人的话，人生已经到了后半段，所以心理总打鼓，这实际上有点心理学的暗示意味，他们不想挨着这些阴气重的地方。当然，中间间隔了一个翠堤湾小区，但是高层住宅的话，一定有一些朝向的楼的高层能远远看到陵园，这个也是很正常的。对了，有人说，陵园会不会像九里桃源的火葬场会迁走？
查了一下：秦皇岛市长安陵园管理处隶属于秦皇岛市殡葬管理处,单位地址在秦皇岛市海港区西港镇公富庄村，是事业单位，是最大的陵园之一，而且墓地资源非常紧张，并不是可有可无的陵园。其搬迁需要市和省里相关部分批准，而且要想移动，阻力是很大的，好多墓地都在期，怎么能搬？这个比殡仪馆难度大的多，个人认为短期内不会迁走。
3. 房子挺火爆，要排号，基本开盘就卖差不多了，恒大的套路比较深，要想买恒大的房子，得肯花钱买号，要不选不到好楼层。
4. 恒大的精装修。恒大的精装修也有很多问题。我东部老家的房子是恒大的，交房时候存在很多问题，但是细节较多，总体凑合，没宣传的那么NB。另外恒大交房，请参考知乎George恒大城房屋验收记 的文章，有一些参考意义。不过话说，现在的精装修没有没有质量问题的，就是大和小，主体和细节的问题。
5. 恒大的物业不错。恒大物业运营非常好，可圈可点，不过物业费稍微，2.6.
6. 恒大小区大湖、绿化非常不错，是个亮点。
7 周边配套已成熟不少，生活总体方便。
8 挨着燕大，我始终认为挨着大学是具备升值潜力的！
9 户型有点奇怪，不方正。这个大家检索一下户型信息就知道了。恒大有个特点就是窗户普遍小。
恒大悦府现在买，总体感觉性比价不高。这个户型不是太好，，价格不咋便宜 小区环境挺好。刚需可以买，养老的话，差强人意。另外有陵园硬伤。另外购房恒大总各种套路，一会排卡、摇号巴拉巴拉，又突然袭击开盘，商业方法太多，弄的挺累。
4 香逸澜湾
香逸澜湾我再说一下。第一，隆基泰和和北戴河签署了几个投资项目，这是其中一个，隆基泰和投资分散且额度都不低，所以钱都洒在地上的概率比较高，所以房子盖的慢！有的销售发香逸澜湾维权的视频，主要说是交房延期，太慢。这里我不想过多评论。就是为啥香逸澜湾慢，虽然有其内在原因，但是确实是有点太慢了，再这么整，这么好的一个盘口碑就会受影响，希望开发商能够更加务实，说啥时候交就啥时候交，哪怕签合同就说晚一点也行。这个楼的总体定位和品质应该可以。另外隆基泰和曾经接手了汤河东安的大烂尾盘，帮了市里大忙，所以我感觉它想深耕秦皇岛，烂尾倒是不至于，就说等房子过程抓心挠肝的。
5 海滨胜境
海滨胜境大家认为是个名不见经传的小开发商，到底能不能行呢？
我也不了解，所以也做点了功课。网上信息不多，它有官方网站，就几个事判断一下：
第一是这个开发商最近拿了个地王的地块，是盖写字楼用的，621万元/亩。这个价钱可不低，所以总体判断该开发商有点钱。
http://qhd.fccs.com/news/5736889.html
第二是从开盘后建设进度上看，北戴河地区几个同期开盘的洋房产品，它的建设速度很快，下个月就要交房，绿化已经做的差不多了，说明工期进度总体控制比较好，也说明资金比较充足。
第三是该开发商与政府总感觉有些合作关系，包括矿院里小区改造等都有参与，说明与当地政府有长期合作基础，植根于本地，更照顾自身品牌和口碑，要是不好，马上房子就要完蛋，政府也要为了公平正义对其处罚。具体见其网站信息。http://qhdjinyue.com/view.asp?id=67
所以这个房子应该不存在烂尾风险，而且能够很快入住。
是时候做个选择了。
那么到底哪个盘适合我？这是最终的问题。所以我简单建了一个基于养老房子选择的指标体系，综合评分。单项10分。负面因素得分低，正面因素得分高。
另外，这次疫情刷新了我对房子的新认识，疫情所引发的全球性的不确定性正在加剧，这种影响很难说时间长短。到底什么样子的房子才是未来的趋势？一定是低密度的房子，空间间隔大的房子，只有北戴河高铁新城的房子符合这个趋势。大高层未来一定不是最好选择，以后的处置一定会存在更多的不确定性。
此外，疫情下的中国经济会怎么样，当地产会受多大影响，高负债的开发商的资金链支不支持长周期大盘开发，都面临新的不确定性。
所以，着眼当下，对赌未来，我还是决定选择适宜养老的马上交房的海滨胜境！它这个小房子确实挺招人喜欢。
虽然选择这个，但是它有它的问题，比如：因为空间比较小，大门还不够气派，不像皓月城和恒大有超级大门，大门口的地砖是不是有点土？这个应该好好弄弄。不过这些都是细节。总体海滨的户型还不错，大落地窗也不错。
另外，海滨的精装修是装配式的，这个卖房子的估计不告诉你。但是能难住牛牛我吗？我查了一下，是由和能人居负责安装，和能是装配标准的理事单位，还是专业的。这个是新的装修方法，装修准确性一定会大幅提升，但是会吃建筑面积，建筑面积会有一些损耗，但是没有具体数据。
对面的学校开学后热闹不少。别小看这个学校，在环保领域，特别是环保干部培训方面在系统内很有地位，环保是目前火热的专业，这个学校以后会逐步发展起来，但是估计能够达到二本水平也就是这样了，和燕山大学不在一个层级上。
离车站不远，开车4分钟，坐公交车大概20分钟，6路车比较绕远。
最后再讲一个事，给大家的信息一次整足。北戴河太小了，可用的地基本就是7大块，就是A-01~A-07，这些估计十四五时期还会适当调整。有个北部新城或者叫高铁新城的概念，实际上官方文件我没找到，大家都这么叫，常规讲的就是A07地块，现在把临界的A06实际上也并入了，海滨胜境在A06,环境学院也在06地块，北五村改造的谢里庄（海滨胜境紧挨着）也在，A06有一个最大的地块蔡各庄村目前没有动，这个估计动起来很有难度。像赤土村拆迁改造，政府费了多大的力气才成功，但是我觉得随着市政府到北戴河连接的并轨，这个蔡各庄会动的，但时间不知道啦。然后这个205国道，也就是金港大道段，还寒酸了，和站南大街比差太多啦，这个不改造，准定不行，坊间传闻改造为河北大街支线，但是没有规划显示，不知真假，如果改造，对06和07地块就非常有利了。A-07里有香逸澜湾、富力和园、万科米哈斯等等，都是连着的，所以这块是北戴河唯一可能建设高端住宅的地块，我认为相比秦皇岛北部，基础更好，环境更好，因为好多已经建设的不错了。人气的话，目前准定还是人少，不过随着老人陆续入住社区成熟，很快会聚集起来的，这个信心我不是推理来的，是从南戴河调研得出的，那边冬天原来人也少，现在人气不错，外来常住人口也不少，和叔叔阿姨聊聊，他们住的很舒服，都是东北老乡。我想南戴河如此，距离市政府近的高铁新城片区，估计以后宜居性会更好。
最后讲讲卖房子。比如，有人主卖皓月城，就说皓月城好，说北戴河都是骗外地人，本地没人买；有人主卖北戴河，就说北戴河好，说皓月城太偏。其实这都是营销话术，房子对不同人群的适合程度是存在很大差异的，就像吃饭众口难调，穿衣百花齐放是一样的，只要符合自己的预期，就可以买，不符合自己的预期，就不买，这个要遵循自己内心的秩序，其他人都是参考。比如我的是养老，好多年轻人适不适合呢？要是你在环境学院当老师，不需要学区的老师在单位对面买一个，这多方便啊，多嗨皮啊。但是青年老师想让自己孩子上好学区，按就得去市里面买啊，要不咋整，牺牲生活品质搞教育呀，很正常啊。
所以，现在好多人有种倾向，比如我买的房子好，其他的房子就这也不行，那也不行，这样不好。比如有些人说A盘交房晚啊，有风险啊，还是看看周边的盘吧，但是A盘要是烂尾，其他的几个盘不但不利好，都会受影响，因为它的盘子大，影响整体规划啊，人气就聚不起来，唇亡齿寒。所以对每个盘都要冷静分析其主要问题，如果没有烂尾风险，千万不要说人家的不是。
说了这么多，基本上秦皇岛之旅算告一段落了。草草写了几篇文章，希望对大家有些帮助。
北京疫情已经接近尾声，未来的工作要加码了，对文章的更新速度可能会慢下来，后续我会将我看过的张家口孔雀城、长城里、航空小镇等等房子的经历也写下来，供那边有意向的人参考吧。
谢谢大家！
牛牛博士 于北京
2020.6.26 |
