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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
潘石屹夫妇“退居幕后”一年后，SOHO中国董事会主席终于迎来补位。
10月12日，SOHO中国发布公告称，公司执行董事及联席行政总裁徐晋被任命为董事会主席。同时，黄晶生辞任董事会非执行主席；孙强辞任独立非执行董事；张民耕为独立非执行董事与董事会审核委员会主席职务，任期3年。
随着徐晋填补董事会主席空缺，SOHO中国在企业治理上进入职业经理人时代。
不过，潘石屹夫妇留给徐晋的任务并不轻松。从2023年半年报来看，SOHO中国正在面临内部外部是双重夹击。
一方面，业绩滑坡，北京3个项目出租率不足65%；另一方面流动性压力凸显，19.86亿元未按期缴纳的土地增值税或将造成债务交叉违约。
在主营项目出租率下降的当下，如何平衡现金流与偿债压力，成为以徐晋为首的管理层急需认真解决的问题。
51岁职业经理人升为董事会主席
徐晋升为SOHO中国董事会主席早已有迹可循。
今年4月，此前担任董事会主席的潘石屹卸任北京搜候房地产有限责任公司法定代表人、董事长，而接任者为徐晋。
随后，潘石屹的卸任速度加快，在6月、7月两个月内至少卸任6家子公司的要职，且均由徐晋接任。
天眼查显示，目前，徐晋担任36家子公司的法定代表人，涉及SOHO中国的房地产开发公司、投资管理咨询公司、物业管理公司等。
如今看来，潘石屹的上述一系列退出动作，都是为徐晋的升为董事会主席铺路。
事实上，早在去年，徐晋作为继任者已被推至前台。去年9月7日，作为SOHO中国创始人的潘石屹、张欣突然宣布分别辞任董事会主席、CEO，徐晋则被任命为执行董事和联席CEO，负责公司的日常运营和管理。
在此之前，徐晋已在SOHO中国工作20多年。公开资料显示，徐晋现年51岁，在1994年获得了北京物资学院工程管理专业学士学位。2001年，年仅29岁的徐晋加盟了SOHO中国，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁，负责资产和物业管理。
彼时，资本市场对于潘石屹夫妇卸任，徐晋等人接任联席CEO反应积极，认为这是SOHO中国放弃家族式管理走向职业化管理。
虽然潘石屹夫妇离开一线，但仍担任SOHO中国的执行董事，且牢牢握有公司控制权。2022年报显示，Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信托受托人的身份，持有SOHO中国63.93%股权，潘石屹夫妇及其子女为该信托受益人。
如今，潘石屹夫妇已隐居幕后400天，期间二人鲜少在公开场合露面，他们的微博已有半年没有出现与SOHO中国相关的内容。潘石屹将微博设置为半年内可见；张欣在今年7月末发布一条微博中透露，她已经投身电影行业。这条微博的IP地址为美国。
SOHO中国“内忧外患”
此番经过最新的人事调整，徐晋为SOHO董事会主席及联席行政总裁，钱霆为联席行政总裁，潘石屹、张欣为执行董事，黄晶生、熊明华、张民耕为独立非执行董事。
不过，SOHO中国正在面临内部、外部的两名夹击，潘石屹夫妇留给徐晋的任务并不轻。
一方面，国内写字楼市场在疫情冲击会迟迟没有恢复元气，SOHO中国写字楼与零售物业租赁项目出租率不及之前。戴德梁行发布的数据显示，2023年上半年，北京和上海甲级写字楼的平均空置率分别为16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。
2023年半年报显示，SOHO中国的投资物业主要位于北京、上海，上半年平均出租率为约79%。其中，北京的5个项目中，有3个项目出租率不足65%，银河及朝阳门SOHO出租率最低，为61%。但在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上。
如何提高出租率及租金收入，成为摆在徐晋及其管理层的一大问题。SOHO中国表示，面对弱需求、强供应的竞争压力，其经营策略是用优质的全方位服务提升资产价值，增强核心竞争力，例如推出精装交付的办公房源、针对优质客户给予更优惠的合约条款、在物业工作中强化服务等。
图片来源：SOHO中国2023年半年报
另一方面，SOHO中国面临债务压力。截至2023年6月末，其总负债约315.19亿元，当中银行贷款及其他贷款约160.46亿元，但现金及现金等价物约6.27亿元，流动性紧张问题凸显。
其中，未按期缴纳土地增值税有可能将造成债务交叉违约，引发市场热议。SOHO中国透露，截至2023年6月末，其有一笔19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
“土地增值税的滞纳导致公司合计42.32亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约”，SOHO中国在半年报中坦承。此外，根据税收征收管理法，税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业等。
换言之，这笔近20亿元的土地增值税已成为SOHO中国的“定时炸弹”，一旦无法偿还，将引发一系列连锁反应。
为了避免违约，SOHO中国在2023年半年报中透露，将持续与存在交叉违约的银行借款的贷款人，以及其他金融机构协商，对现有借款进行重组，并将继续处置若干商业物业，用于偿付部分土地增值税。
在主营项目出租率下降的当下，如何平衡现金流与偿债压力，成为以徐晋为首的管理层急需认真对待的问题。
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