央行、外汇局发文，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，如何解读？还有哪些信息值得关注？

央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策 继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行
中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议要求，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

如果真的能推行，也算是一种直接降低居民高负债的办法，我国居民的主要财产都在楼市，但资产估值这东西受市场流量部分价格影响很大，相反债务和每月的现金流是刚性的，收入多少，月供多少可不会因为房价这种纸上财富变动而变动，利率只会与lpr与加点相关。
之前也在辜朝明关于我国资产负债表衰退问题下讨论了这个问题，其对我国经济的二元结构可能没有那么清晰，我们现在的信贷能够明显看到一个趋势，市场的信贷增速远超GDP增速，从杠杆率变化来看，主要是政府部门和企业部门在借钱，结合民营企业投资收缩，以及居民贷款增长疲软，甚至在今年的其中一个月还出现了下降，意味着当月居民新增信贷低于居民偿还掉的债务，除了3月（约占上半年的44.5%）其余月份的居民信贷数据都不好。
这也与我国的责任与兜底有关，政府平台、国资、银行毕竟是亲兄弟，经常说谁家的孩子谁抱，现在看来还是会兜底的，甚至连手套也要保，比如尽职的情况下，房企的信贷违约将免责。但是其他民企和居民就没这么好待遇了，一毛都别想赖掉，即便遇上了抵押物根本不存在的情况，银行也只能把风险强加到购房者身上。
这种情况必然带来一种趋势，经济活动中民企和普通居民的参与度下降，同时在经济不确定性和高杠杆下，自己给自己降低风险，一个是信贷意愿下降，另一个是提前还款，其实就是资产负债表衰退的一种表现。或者说在房地产泡沫还没破裂的时候，就已经计划开始自发去杠杆降风险，这是与日本加息刺破泡沫之后居民企业才开始主动去杠杆还不一样。
这与最近的两个政策热点有关，一个是降低房地产的信贷门槛和降低首付比例，同时刺激消费的政策几乎连着发，很大程度上也都是金融信贷支撑，本质也是鼓励居民加杠杆。第二个是增加民营企业热度，民营企业可是贡献着8成左右的就业，特色权利义务分割下的特色民营企业和居民的自发去杠杆意愿，带来特色的刺激政策，但其实真正的真金白银并不多。
这个文件其实核心并不是降低存量房贷，这都是顺带提一下，真正的重点是前面的篇幅：“延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，看到了吧，几乎所有有效的政策都指向了宽松信贷，给房企信贷保交楼，给政府信贷旧改，给居民杠杆刺激楼市。
这条最后才顺带提一句：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。合同签订后，银行执行存量房贷利率的规则，本质就是依法行为，央行只有指导的权利，商业银行如何选择就不好说了。
其实就是这样，只有存量房贷大规模提前还贷，迫使商业银行只能在少赚和不赚的情况下才有可能让利，就和从去年开始，大家都不抢房子了，利率、公积金、落户、税收包括市场的价格，都出现了有利于买方的情况，官方的对于市场的定位也是非常准确：房地产供需关系发生重大变化。这就是改革和让利的难点，如果不伤及食利集团的利益，这个事就推不动。
所以在正式的执行方案和规则出台之前，降低存量房贷这个事情都是谨慎乐观的，而且这个事的真正核心根本就不是为了降低存量利率，顺带提一嘴，重点是这句之前的那段话，也就是给市场加杠杆的过程，给政府借钱，给房企借钱，同时希望居民借更多钱接过房企和政府的杠杆，过去十几年不都是这么玩的么，换汤不换药。问题也还是原来的问题，谁都可以违约，唯独居民和民企要为自己的杠杆负责，看不到真金白银参与意愿不会太高，货币继续陷入到二元结构的上层空转，比如某企业两年债务非但没有变小，反而有多出5000亿来，这个还只是手套，真正的亲儿子就不清楚担保借了多少钱了。

降低房贷对于购房者而言是极大的善政。

这种问题特别适合用小学数学题去计算一把。
但是很多人没买房之前，不会去算很细的账，我给大家稍微认真算一下。
比方说一个人买房，就按照最新的5年以上LPR，4.2%计算的话。
如果买套房的商业贷款总额是100万，贷款期限是30年。
按照最常见的等额本息方式计算，随便找个房贷计算器，计算的结果如下：
利息总额就是760461.83元，累计还款总额是1760461.83元，每个月的月供是4890.17元。

如果商业银行落实央行“引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求”的精神，降低贷款利率，比如说1%的话。
那按照3.2%计算的话，计算的结果如下：
利息总额就是556880.71元，累计还款总额是1556880.71元，每个月的月供是4324.67元。

简单的前后对比一下：
利息总额减少了203,581.12，也就是降低了本金的20.4%，每个月的月供减少了565.5元，下降的比例是11.6%。
这还只是贷款100万的情况，实际上在一线城市，贷款3-5百万的人多的是。
如果是贷款500万的人，那么降低的利息总额，降低的每月月供的比例是不变的，但是绝对值是很客观的，一个月月供能降低2,827.52元。
这就等于是对于供房的人而言，直接到手的钱增加了接近3000块，这难道不香吗？

总之，对于有房贷的人而言，能降低利息，是能带来很实惠的效果的。

字少事儿大，通稿看完也就这一条有点意思。

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

终于不再只是扣扣搜搜做样子了，有点让利于民的意思。
国内的金融业利润过高，已占全部上市公司利润的50%，当经济增长的大半成果都被放贷的拿走时，经济主体的宏观表现就是躺平，也只能躺平，因为这时候冒风险干事但不会赚钱，钱都被资金方拿走了，投资创业没有风险溢价。
国内银行业息差是国际同行的约两倍，本事就不合理，且居民房贷为低风险资产（不良率0.3%），但却给予了高价格（高贷款利率），这也是风险错配，属于对居民的歧视，而且银行拿这么多利润也没啥用处，属于为聚敛而聚敛，不能有效利用，相当于对实体经济、居民征税，在这个风雨飘摇的时代，宜散财与社会和衷共济，以待天晴，而非拉着大伙一起下沉。
我们现在的问题是消费不足、收入不足，干的事情却总是补贴生产、补贴投资、补贴企业，这无异于南辕北辙、缘木求鱼、饮鸩止渴。
此次存量房贷利率降低如能落实，将有效缓解背负数十年房贷家庭的负担，相当于变相增收，是以人为本的政策，将有效改善居民生活（物质与精神两方面），甚至能拉动消费、提高生育率。
从可行性看，目前国内房贷余额近40万亿，如果能降低一个点，则相当于补贴居民4000亿，如果降低两个点，则是8000亿，国内银行业年利润总额约2.5万亿，完全负担得起，不会对金融体系造成太大冲击，可以放心操作，不用过于担心。
听其言观其行，期待后续。政策如想真正落实，可能还得拉上原银保监会，毕竟央行主要负责宏观审慎管理，对下缺少抓手。

我看了下原文：
http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5006902/index.html大致分为两个部分，第一部分肯定中国人民银行、国家外汇管理局取得得各项成绩，包括但不限于：精准有力实施稳健的货币政策，有效防控金融风险，持续深化金融改革，切实改进金融服务，全面加强党的建设。

然后，分七点说了取得的相关成就：
一是货币信贷和融资总量保持合理增长。
我国二季度居民房贷余额为38.6万亿元，同比增速为-0.7%，比去年二季度少了3000亿，是2004年有数据统计以来，近20年的首次房贷余额同比增速转负。


二是高质量发展重点领域和薄弱环节得到有效支持。


三是外汇市场基本稳定。


四是重点领域金融风险得到有序处置。


最近又一次冲上舆论的中X系，现在相关讨论已经404了。
五是金融改革开放深入推进。
六是国际金融合作持续深化。
七是金融服务与管理质效不断提升。

在七大成就之后，为了「精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展」，提了六点方向：
一是继续精准有力实施稳健的货币政策，持续改善和稳定市场预期，为实体经济稳定增长营造良好的货币金融环境。
二是加强和改善外汇政策供给，维护外汇市场稳健运行。
三是支持房地产市场平稳健康发展。
四是切实防范化解重点领域金融风险。
五是深化金融国际合作和金融业高水平开放。
六是持续提升金融服务和管理水平。

和我们普通人关系最大的，是第三点，所以单独摘录出来：

落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

但很遗憾的是，全文看下来，我没有看到更多新的东西。不是落实、延长、保持，就是加大、继续、引导。
唯一一个可以更进一步的是「指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率」，但具体哪家商业银行，在哪些城市，依照那个法律，如何调整，调整多少个人住房贷款利率，我还是没看到。
写到这里，突然想起来大概一个多月前听到的一个案例。在存量房贷利率还没有公开说要调降的时候，有个朋友的同事已经调降存量房贷利率成功了，可以跟大家分享一下：
坐标成都，一开始打电话给银行告诉自己要提前还房贷，银行不同意，但提出了新的方案：调降一下房贷利率，他同意了，然后就真的调了，最终一个月少还了1000多元。


这才是真·市场化调节。市场，走在各种通知之前。
包括最近吹风的“认房可以不认贷”大讨论，实际上很多城市已经悄悄地在部分地方放松了。我说的这些很多城市，就包括北京西安等，嗯。
以前我们觉得应该「等通知」，现在发现通知很多，实际有用的却不多，还是自己「打电话」更有用。
劝大家抛弃幻想，不要继续等着天上撒钱了。努力工作，照顾好自己和家人，不要让现金流断掉，以及……活下去。

问题的核心在于：市场利率下降了，但是房贷利率没有降下来，因此需要商业银行引导房贷利率实际下降。
一、造成居民房贷利率没有下降的原因

目前中国整体利率水平不断下行，已经到了历史最低点附近。但是由于多种因素，居民商业贷款利率却未能及时调整，主要原因包括：
1、部分居民没有及时将贷款利率转成LPR（浮动利率）：如果居民贷款利率依然是固定利率，很大可能是签约时的市场环境造成。无论市场利率如何降低，房贷利率都将是固定水平。商业银行应及时提醒居民转换成LPR，才能享受低利率环境的好处。
2、商业贷款调整的基准日期较远。和中国香港地区不同，中国内地的商业贷款利率调整需要过了基准日期才可以调整，一般一年只有一次。而中国香港地区则一般根据Hibor Rate，每个月都会进行调整。在利率下行的时候，如果基准日期较为远期，则房贷利率需要过较长一段时间才可以下调，滞后效应明显。商业银行应当和客户沟通，及时引导调整基准日期。
所以，由于目前大量存量居民贷款利率依然处于较高水平，市场基准利率降低，可能并未能达到预期的宽松效果。
二、调整存量个人住房贷款利率的现实作用

刺激消费是最主要的作用。
房贷是目前中国居民最主要的债务来源，降低房贷利率，不仅可以减轻居民的还贷负担，还可以降低对于未来的忧虑，让居民有信心大胆消费。
所以，近期对于消费刺激的政策面消息频繁，组合拳的具体效果如何，将有待观察。