前几年,国内房地产开发企业,按照销售额排名,位居前4位的分别是,碧桂园、恒大、万科和融创。截止到2023年9月,碧桂园、恒大和融创都已经先后暴雷。尚没有暴雷的,只剩下万科一支独苗。
万科集团2023年上半年的财务报告显示,万科集团凭借着2008.9亿元的合同销售额,再度证明了,该公司在国内房地产行业的领先地位。不过,万科的净利润,和去年同期相比,却下降了2.9%,这让关注万科集团的人们开始担忧。实际上,万科的经营性现金流,已经连续14年保持为正。在过去的一年里,万科在境内累计发行的信用债高达396亿元,这在同行业中是相当靠前的,显示出其在资本市场中的强大实力与极高的认可度。
另外,万科的短期债务占整体负债的比例为14.2%,已经降到了历史最低点。同时,该公司账面上的现金和现金等价物为1221.8亿元,短期债务的覆盖倍数,从年初的2.1倍提升到了2.7倍。由此可见,万科在财务风险控制上的努力和成果。这也说明, 目前,万科集团的现金流充足,没有流动性的风险,还是相当安全的。要知道,在国内80家房地产开发商中,已经有超过6成,是亏损状态。万科的净利润虽然下降,但依然在盈利。
在过去很长一段时间里,在国内房地产行业,万科都是引领风尚的标杆企业,从产品技术创新到管理,再到营销模式创新,都是如此。在那被称为房地产黄金时代里,万科从文化和产品两个维度,深深地影响和改变着中国房地产的内核和边界。过去几年,房地产行业依旧发展迅猛的时候,王石时代结束后,万科却一再“唱衰”本行业。
早在2018年,国内房地产行业还是一片大好的情况下,万科集团的董事长郁亮,就喊出了“活下去”的口号,让人匪夷所思。大家心里都清楚,万科这是在悄悄地撤退啊。当然啦,也有另一种情况,那就是当万科在私底下大规模拿地的时候,他们口中却说的是“高调地宣称要活下去”。到了2021年万科又发出了“节衣缩食”的倡议。那时,很多人都觉得,万科这是在“明修栈道、暗渡陈仓”。
说实话,房地产这个行业的透明度,那是相当的高,任何一家开发商,在土地市场上的动作,都无法隐藏。万科在全国各大城市土拍会上的表现,大家还是看在眼中的。至于郁亮那些居安思危的话,大家都觉得在房地产全盛时期,这些话就是危言耸听,都不怎么重视。然后2022年的会上,郁亮提到了楼市黑铁时代的来临,提到了破釜沉舟、背水一战,简直就像是从平行世界来的预言家啊!
郁亮说,2022年,是国内房地产行业一个新时代的开始,万科必须“背水一战”,也就是要么死、要么活,没有中间状态。万科如果能解决过去累积下来的包袱,就有开始新征程的机会。如果包袱甩不掉,就活不下去。现在了看看郁亮所说的这番话,感觉他是真的料事如神啊!
万科在此轮头部房企“集体沦陷”中能够保持相对的平静,得益于职业经理人团队治理的制度优势。面对市场的深度调整和不确定性,郁亮在公布中期业绩的时候说,楼市跌过头了之后,才能表达对于后市的信心。
所以,至少在目前,万科还是相当安全的,在以后相当一段时间内,万科都不存在暴雷的风险。
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