你的感觉是对的。中式学区房本来就是所有房产概念中泡沫最大的。
究其根源,中国体制下,不存在可以内化为资产价值并稳定传承的“学区”。中式学区房的逻辑,本质上就是“刻舟求剑”、“邯郸学步”。
本身中式学区房和美式学区房在底层逻辑上有重大区别。而90年代末房改取消分房,特别是从2005-2017这十余年火箭般蹿升的房价,又彻底改变了传统中式“学区”的底层逻辑——实际上,传统中式“学区”的核心价值生成,在于相关学校和特定well educated群体的硬绑定,包括实物分房(同单位往往扎堆),以及和相关“好单位”的“共建”。
而美式学区房,则是建立在房产税的基础上。各公立学校的经费,大体上和所在学区的房产税收入挂钩。显然不是掏空“六个钱包”梭哈一把,就能一劳永逸地享受“优质学区”的高溢价的。
如此循环,富人区、中产社区、贫民窟,各种档次的社区之间,与社区/地方税挂钩的各类公共服务(公立学校只是其中之一)的差距越来越大,区别越来越鲜明,各种“固化”就是这么来的。
但显然,上述逻辑,在中国,并不存在。
中国的公立初中和小学,都是教育局所属的全额事业单位,单位规格、同等资历人员的待遇,同一个区内几乎是一模一样(本轮体制内降薪之后,甚至同一个城市的不同市区之间,又几乎一模一样了)。美式学区房那种不同社区之间天差地别的经费、人员保障,并不存在。
——当然,历史上“集中优势资源”的年代,重点小学和普通小学之间各方面资源的差距确实很大,就像那个年代的农村户口和城镇户口的巨大区别,问题是今天有谁care城镇户口?
以杭州为例。各个区的小学,大家都是区教育局所属的“相当正科级”事业单位,老师的待遇,同一个区内基本统一(职称、考核什么的会有具体影响)。这两年城市扩张极快,新增学校很多,每年大量招人,大体上以杭师大、浙师大、浙外(浙江教育学院)、省内其他普通本科院校、省外师范院校的毕业生为主,各区之间、各校之间基本也没啥区别。
这是杭州西湖区(所谓“好学区”的集中地)和余杭区(所谓"差学区”的集中地)新录用教师的毕业学校信息,完全就是均质化,根本没有学区房溢价所体现出的那种差距。——对了,在本轮体制内降薪前,余杭这个“差学区”的教师待遇反而是比西湖这个“好学区”的教师待遇要高一大截的。
杭州市西湖区教育局所属学校招聘教师拟聘用人员公示杭州市余杭区教育系统2020年第一批公开招聘事业编制教师拟聘用人员公示几个待遇一样、“师源”一样、甚至本质上是同一个单位的不同部门(区教育局的事业编)的学校,教学水平能差出学区房和普通房(动辄三五成差价,夸张的一倍也有)的区别?
当然,很多人更care的不是“师源”,而是“生源”。
在一般人的观念中,家长的素质能力和孩子的素质能力,确实是有很强的相关性的,不管这种相关性是来源于遗传,还是环境影响,还是资源的投入。
杭州的“学区”演变史,很明显地体现出这一点,尤其是文教区(80年代以前还是农村)几个学校的崛起,安吉路等校的没落,以及朝晖部分学校的大起大落。
文X路上那几个后来炙手可热的小学,本质上就是依托“生源”崛起的。
80年代起,那一片陆续建立了一大批高校、院所(52所,海洋二所,715所),一大批高知家庭的子弟,构成了前述小学的生源主体。90年代,这一片又成为杭州的高新区(滨江实际上是西湖区的溢出);在后续的房地产开发热潮中,城西又是杭州中产和新贵的最早聚集地。尽管高校陆续被搬迁,但整体的生源、口碑优势,确实固化了下来。——北京海淀区学校的崛起,大致是类似的路径。
相较之下,靠近省府的安吉路,早年有大量省直机关子弟就读,但因属于下城,以及后续申花那几“X苑”小区的建设,逐渐泯然众“校”。
更有意思的是朝晖的学校,八九十年代,浙工大、华东院、省人医、中试所等几个知识分子扎堆的单位聚集,生源非常不错。后来住房分配制度改革,年轻职工很多都远离那一片居住,学校水平与生源同降。
目前的“学区房”格局也大致在前述的历史背景中奠定,但很多背景也在发生变化。
高校、院所、高科技企业不断向郊区搬迁,一些传统优质“学区”的人口结构发生了很大变化。而“野蛮生长”时代急剧拉大的财富差距,也让同质人群的居住范围产生了很大的异质化。
换句话说,90年代末房改取消分房,特别是从2005-2017这十余年火箭般蹿升的房价,彻底改变了传统学区房的底层逻辑。
很多时候,不同经济条件家长的所谓“素质、能力”区别,实际上是参加工作早晚、买房早晚等时间序列的区别,以及专业、行业选择的运气区别。
比如同一个单位,上下年龄、同档次学校毕业的人,如果分别在某个房价暴涨节点之前和之后参加工作,(比如09~10,16~17),购买力就会有很大区别,买房早的可能有余力换高价“学区房”,买房晚的可能就是城里的“菜小”,或郊区的“村小”;再比如,家庭情况、高考分数一样的两个人,一个读了计算机,一个读了天坑,毕业后的收入可能就天差地别,购买力也完全不一样。但这两类家长的“素质、能力”,真的有多少区别?他们的子弟,从遗传禀赋、家庭环境影响上,又能差距多少?
再比如,同样两个文化程度不高的农民,一个生在偏远落后地区,一个生在大城市郊区。前者来大城市打工,子女读农民工子弟学校;后者拆迁暴富,子女进了最好的“学区”。但两类人,在和知识、教育相关的一些特质上,本质上又有多少区别?
其实,作为一个社会主义国家,别说“学区”这种涉及最基本民生和社会公平的公共服务,哪怕那些垄断企业的“股东权益”,在更高优先级的价值面前,都是要靠边站的,电价说降就降,过路费说免就免。同样的,多片划校、轮岗交流之类的措施,也是说来就来的。
美式学区房的前置社会背景,是各种“富人区”、“中产社区”、“贫民窟”的森严壁垒。但我国实际上是不允许“富人区”存在的。
严格来说,中国只有“富人小区”,没有真正意义上的连片富人区。老城区的豪宅和“老破小”,新城区的豪宅和“回迁房”,总是比邻。甚至很多地方还掺沙子式的在豪宅小区中配建公租房。有一段时间拍地,到达封顶价后就竞拍保障房的配建比例。
作为社会主义国家,中国政府天然有极其强烈的公共服务均等化的动机。有的已经到来,而有的还在路上。 |