住建部提出的「认房不认贷」引发极大关注，若能够落地会导致房价过快上涨吗？一线城市是否有条件落地？

本周，有关房地产市场的利好消息不断，先是高层会议提出“适时调整优化房地产政策”，后有住建部喊话。业内认为，新一轮楼市宽松政策即将铺展开来。
在具体政策上，住建部提出的“认房不认贷”受到极大关注。目前，严格执行“认房又认贷”政策的城市仅剩一线城市及少数强二线城市，若“认房不认贷”能够落地，将对这些城市的楼市复苏起到刺激作用。但专家也指出，如果在一线城市完全执行“认房不认贷”，或出现房价过快上涨的情况。
一线城市二手房成交量连跌数月


资料图：住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

今年春节过后，北京、上海等核心城市的房地产市场有所回暖，开发商、房产经纪公司都感受到一丝暖意，楼市似有从低谷回升的趋势。
然而，这种态势并未持续多久。据北京住建委官网数据统计，3月份该市二手房成交量为22192套，而4月、5月、6月分别为13928套、12982套、11607套，环比降幅分别为37.2％、6.8％、10.6%。
北京市朝阳区管庄区域的房产经纪人郭涛（化名）对中新经纬称，3月份前后，二手房成交量大一些，价格也有上涨，但总体稳定。近段时间的成交量出现下降，房价与2021年同期基本持平。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，北京6月份二手房的成交量大约只有3月份的一半，反映出当前市场的冷淡。“二手房月网签1.2万套是北京楼市的‘枯荣线’，月网签量低于1.2万套，市场会比较低迷，若月网签降至1万套以下，房价或出现普降。”他还称，从目前的数据看，7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。
上海同样如此。今年3月，上海市二手住宅成交量为23991套，环比上涨24%。到4月份，成交套数就降至17686套，5、6月又分别降至约1.5万套、1.26万套。据国家统计局，在70个大中城市中，上海6月份二手房房价环比下跌1.2%，跌幅居于70城第一。
上海一家大型房产经纪公司的经纪人庞军（化名）告诉中新经纬，上海目前的成交量已比较低，一些房源的价格回到了2020年，甚至2019年的水平。
据广州中原研究部，今年3-6月，广州二手住宅成交量分别为12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指导价政策调整等因素利好，深圳近几个月二手房的成交量较此前有所提升，但与过去的市场高点相比仍有不小差距。据深圳市房地产中介协会，3-6月份，该市二手房录得成交量（含自助）为4943套、3744套、3603套及3192套。

知乎现在真的狗，类似的问题要提几个啊，我都以为记忆出现偏差了。
那我再第三遍表达个人观点：这段时间刺激的重点是“改善型需求”，激活的是房产置换链。
住建部表示要进一步落实好降低首套住房首付比例、「认房不认贷」等措施，这将产生哪些影响？这一波密集放话，指向挺明显，但提到这点的人不多啊。
这几年多数城市都有不同程度的限购，但很多城市实行的是“认贷不认房”，只有少数超大特大城市是“认房又认贷”。
如果转变为“认房不认贷”，松绑的是一线城市。
再加上，通过减免增值税等交易成本、“带押过户”等配套政策，实际上是给被强烈压制的改善型需求松绑。

举个例子。
一个中产家庭，已经拥有自住房，想要再购置一套。
注意，此时的购置，你很难区分他的目的是投资还是自用，或者二者皆有。
一方面，在已经有房的前提下，进一步改善居住条件，或者通过购房获取背后的一些资源，或者新增一个落脚点的需要是大量存在的。
另一方面，房地产在全世界范围看都依然是资产配置的主流选项之一。
而这个家庭在前几年的旧政策下会面临什么困难呢？
二套房贷款首付比例极高，大部分城市要60%，某一线城市达到了80%，近乎全款，现金流压力大。而且认房又认贷，即便提前偿清前一套房的贷款，下次贷款仍按二套房算。自住房也不好腾挪，还要生活还要读书什么的。于是压制了很多需求。
今年的一系列政策，包括后续将会来的政策以后，就简单多了。只要手头现金已经足够二套房的首付，他可以先将房子以相对低的交易成本过户给大家庭内成员，甚至带押过户，就可以购买了，比从前灵活了很多，有了腾挪的空间。今年上半年一些地方已经开了老年房票和接力贷的口子了。之后金融属性很低的刚需房会被转卖。

举这个例子是想说，有一个颇为明显的趋势：
城镇化放缓，刚需人群仅在人口净迁入的中心城市群还存在些许增量。然而大城市还有一个巨大的需求，就是改善型住房，存量城市人口会继续升级住房，新建住宅会向着满足这方面的需求而去。

我还是那个观点，住房仍然会是庞大的市场，未来多年刚需死了，然而改善型需求会持续高。
过去几十年，哪怕进入了商品房时代的20多年前，修的房子产品品质总体上是很差的。不是说质量渣的意思，而是大多数房子为了满足了最基本的居住需求做出了很多妥协，太「刚」了，小户型如此，多数大户型也是如此。
将来十几年主要逻辑或许是置换链。小换大，城中村换公寓楼，刚需换改善，改善换豪宅。

所以，刺激的是改善型需求，想要激活的是置换链，将来还会有更多相应的政策。

1、如果落实认房不认贷，对一线城市和热门二线城市来说，确实是一个实质性的刺激政策。以北京来说，首套和二套的首付比例能相差30-50%，以北京的房价来说，影响非常巨大。

2、但是，认房不认贷这事儿不是住建部说的算，要看央行。

3、之前政治局开完会，很多人“超预期”，然后开始解读为房地产政策转向“适时调整优化房地产政策”，我并不这么认为。我判断的是，国家层面依然会对房地产持有以稳为主的政策导向，而且这里面金融稳定的优先级将排在第一位，因此不大可能会用太猛烈的金融政策来刺激房价。

4、过去高歌猛进的房地产时代已经过去了，不是任何力量能够阻止得了的，认清楚这一点才是关键。这两年大大小小的房地产刺激政策几百个是有的，但效果如何？
说到底，是供求关系改变了，除了少数城市，大多地方的房子供给非常充足，且大多数地方政府不具备调整运营城市房地产差异化洗差值的能力。
其次是大家的预期改变了，我说过非常多次，中国人不是从来都喜欢囤房子，当房子升值预期打破之后，你就会马上发现大家其实没有那么喜欢搞一堆房子放在手上，特别是当房子租不出去还面临一大堆费用的时候。

5、法拍房的数量在不断增加
如果强行用金融政策刺激房地产，即使短期内把价格维持住甚至炒上去，如果没有配套增长的居民收入，也是无法长久的。
过去虽然房价涨得快，但是收入也涨得很快，并且大家预期都很好。现在收入增长放缓，且持有悲观预期的人增多，一旦收入现状被打破，很容易就会引发断供，进而增加法拍房的数量。
当法拍房的数量不断增加，就会影响整个房地产市场的价格，大多数人不碰法拍房一是因为这里面有很多风险和不确定性，另一方面是信息不对称好房源都被有力人士先弄走了，但是这架不住数量和价格的双重打击，
当法拍房的数量足够大，当法拍房的价格足够便宜的时候，上述的两个问题可能就不再是问题，而当越来越多的人去选择法拍房的时候，就会对二手房和新房销售产生根本性的冲击。
新房和二手房都可以持房观望，如果价格低就挂着慢慢交易，但是法拍房不会，只要价格合适就成交，否则就不断往下探。
并且，政府还没有很好的手段限制法拍房，因为你没法禁止或限制法拍房交易，这样就相当于让银行来买单。


6、房价最终会回到合理的位置，
什么是合理？
国际大多数国家的房价收入比在6-8左右，我国基本都在10-15，
这还是有公摊的情况，如果计算公摊，在12-20的水平，
当然很多人可能会抬杠说中国没有房地产税，问题来了，中国只有70年产权你和别人永久产权比啥？
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当初开放二孩的时候，专家也是担心人口过快增长，结果是什么大家都看到了。

这个就是王炸之一了，因为三线城市的政策已经很松了，降低一二线的贷款条件，这就属于把底牌打出来一部分了。
如果再不奏效，剩下的就只有全面放开限购了。
当然如果放开了，肯定是对房价有支撑的。
不过对于长期趋势的影响，微乎甚微。
参考二胎政策放开后的出生率变化情况就知道了。
放松条件，让少部分人能生更多孩子，让少部分人能买更多房子，对于整个社会大盘来说，没什么太大影响。
这就等于说：既然消费不行，鼓励富人多消费不就行了吗？
要知道所谓富人，在我们的14亿人口中，只占极低的比例，每家富人都生10个孩子，买20套房，也改变不了需求疲软的现状。
这就是因为富人和普通人，在人数上的差别极大。人数差别太大，你给富人放松买房条件，顺便再忽悠一堆焦虑的中产加杠杆买房，终究是拯救不了房地产大盘的。
普通人连首付都没有，放开限购有什么用？
普通人连月供都还不起，你降低首付有什么用？
降低二套房贷款条件，这个是好，但是大多数人在现在这种经济条件下，恐怕也无力去供二套房的月供了。
所以我觉得，政策会落地，但几个月的短暂回暖后，销售数据就会再次回落。
大势终究不可逆。


关于一二三线城市的首付比例差别等问题，我在另一个回答里写了，贴过来供参考
住建部表示要进一步落实好降低首套住房首付比例、「认房不认贷」等措施，这将产生哪些影响？<hr/>挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。我是水又三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。
如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。

贷款这事其实这事不归住建部管，归人民银行和银保监会管，或者归现在的金融监管总局管。
所以他的呼吁能不能变成措施，还需要等待监管部门给出的说法。
不过，他这么急是可以理解的。
现在工作的核心就是扭转预期，而各部门从不同的角度多喊几句，对扭转预期有利。
所以，人民银行和金融监管总局也不可能去挑他的理。
说回问题，能不能导致房价过快上涨呢？
确实有这个可能。
因为房地产投资和消费需求混在一起，二者无法被区分出来。
而投资跟着预期走，只要预期被扭转，房地产就存在被投资资金推高的可能。
就比如2020年之后，深圳和上海都有过上涨，那就是因为预期的推动，而不是因为大家有钱了，想满足一下刚需或者改善的需求。
因为那个时候房地产调控政策没有任何调整，反倒是因为国外疫情各种表演，尤其是特朗普的表演，让大家对自己的发展充满自信。
而现在跟那个时候相比，一个是大家收入更差，二一个是预期更差，除此之外没什么实质不同。
但是我想提醒大家的是，你手里没钱，并不是社会没钱——每个月M2几乎都是两位数增长，这些钱如果没流到你手里，那就一定流到了别人手里。
所以不要用你的个人感觉来套社会的整体状况，只要预期扭转，就一定会有投资盘出现。
不过，比较起来，“认房不认贷”是一个相对比较好的政策。
它虽然方便了投资资金，但也确实帮助到了真正想刚需和刚改的消费者。
只要不放开限购和限售，尤其是限售，投资买盘制造的泡沫就是非常有限的。
值得多说几句的是，我一直在强调地区经济分化的趋势。
地区经济分化就意味着房地产的分化。
也就是说，全国这么多城市，一线是肯定上涨的，三四五六是要下跌的，二线是要继续分化的。
在这里的每一个城市，都会有投资资金去追着预期跑，从而在短期内影响房地产的趋势。
所以具体到个人，首先要看自己在什么样的城市。
你要是在三四五六，只要你不是刚需那就不用着急，投资资金爱怎么追高就让他们去追，早晚还得下来。
你要是在北上广深，我觉得你可以放心出手，因为它的趋势是向上的。
二线朋友就比较考验了。
二线城市不少，一定会有城市脱颖而出，但绝不会全都是优胜者，而房价只能跟着城市发展走。
总结一下：
认房不认贷+限购限售既有助于释放买盘，同时制造的泡沫也有限，是一个性价比比较高的政策，所以包括一线在内的各个城市都有可能落实。
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