在广州月薪多少才买得起房子？

在广州月薪多少才买得起房子？

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24号可以给一个家庭年收入与房屋总价预算的标准：
房子总价10倍年收入
月供小于月收入50%
以上两个标准之一，会是一个比较舒服的供房压力，让你有动力又不至于有太大压力。
1.按目前广州没有多余幻想的上车，比如镇龙的星汇城，门槛是210+，换算成年收入便是21万。
2.按跟上广州平均涨幅，留点置换机会的上车，门槛是300+，以海珠工业大道为首，换算成年收入便是30万。
3.按跑赢广州平均涨幅，除了学位区域均是降维打击置换，以天河东第二三线楼盘为首，门槛是400+，换算收入是40万。
4.按跑赢广州学位平均涨幅，门槛则是500上下，以天河东第一二线，天河公园以及海珠西省一级+L8为首，换算收入是50万。
总价预算有了，接下来便是解决选筹的问题。
选筹方面，可以单价为锚去判断自己目前的预算是否与自己的需求匹配。
很多时候我们看房，为什么越看越迷茫，是因为没有清楚地意识到，你的单价（欲望）与你的预算（能力）不匹配，而欲望-能力=痛苦程度。
而一个区域的锚可以参考：
贝壳的关注、收藏楼盘top榜单
或者以一个区域成交量比较大的楼盘为锚


以海珠为例，金碧，东晓南在海珠区成交榜长期霸榜，且没有海珠2号线、8号线封闭形成的省一级小学、初中聚集溢价。
因此以金碧第一为代表作为海珠的锚，再好不过：20年楼龄+市一级小学+地铁，单价坐实4.5w。
在这个基础上，有省一级小学溢价10%，好的直升初中溢价20%+，地铁距离500m左右溢价10%，小区产品力溢价10%，楼龄溢价10%-50%。


综合目前各区域预期与现有配套，24号直接给你答案：
番禺的底是4，萝岗是4，海珠西的底是4.5，白云大道南的底也是4.5，京溪同和是5，老黄埔5.5，天河是6，海珠东的底是6.5，越秀的底是原装电梯+头部小学学位，它的底是总价700w。
除此，如果你置入比以上区域底价更低单价的楼盘，你大概率与下一轮资产增值无缘。
从以上单价的底可以得出，两房上车门槛便是300w上下，在此之外的其他楼盘，自住没问题，但基本会与广州平均以上的涨幅无缘，这样的结果是你在置换的时候，得寄希望于首套-置换期间，对比买入首套时夫妻双方的家庭收入是否至少有一方可以有较大幅度的提升，否则当小孩三四岁你开始考虑置换学位房，同时广州的学位区域基本是在贴近广州大道的老东山、天河北以及新兴的天河公园，这些区域吃进广州平均涨幅以上，跟你持有的房产保持意志涨幅的时候，你置换的时候都会褪层皮。
而如果你想要做降维打击置换，也就是说你要在首套买入比以上学位区域涨幅更大的区域，那么门槛线会是400+w。在2022年10月28日，琶洲已经正式确定，不会再有住宅供应，那么天河东通过L8+L4与车陂路隧道，天河公园通过L11导流，以及海珠西省一级+L8这三个区域无疑是最符合“降维打击”的标的。
而如果你仅仅是希望在广州安身立命，萝岗泛香雪+OEM名校，250-300w上车三房可以确保你在十几年后出手仍有流动性，L21地铁盘算是广州给奋斗者最后的尊严，前提是一定得是地铁盘，涨幅与教育放一边，但你在广州终于有家了，代价是150-200w即可。
文末再附上24号的买房分享，与各位新广共勉。

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上车盘买个180-200w左右6，70方老破小的话，两家人凑凑首付，两个人没孩子15k左右就行了，有孩子的话最好2个人20k左右，就能过得还可以了。
我周围的朋友和同学都是这样上车的，难度也不算离谱。

Leo帮很多刚需读者买过房，其实能不能买房子不仅要看月薪，也看首付的情况，因此月供和首付决定了能买到多少总价的房子，比如：
有些读者首付只有30~60万，按三成首付来算，总价在100~200万之间；
也有部分读者首付在150~200万之间，则总价在500~600万+；
因此Leo接下来会尽可能考虑不同预算的情况，让大家心里有个底，定个目标确定努力的方向吧~

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读者1：车陂上班，总价120万，上车了新塘二手小两房
首付36万，契税+个税+中介费等交易成本4万出头，那么买房前需要准备36~40万的资金；
月供3856元，根据银行要求月收入必须达到月供2倍以上，即要求月薪在7700以上。



金泽豪庭

读者2：琶洲上班，总价217万，上车亚运城媒体南村两房
首付65.1万，契税+中介费等交易成本接近5万，那么买房前需要准备65~70万的资金；
月供7385元，根据银行要求家庭月收入必须达到月供2倍以上，即两个人加起来月薪在14770以上。



亚运城媒体南村

读者3：珠城上班，总价300万，上车海珠第一金碧花园两房
首付90万，契税+个税+中介费等交易成本约10万，那么买房前需要准备接近100万的资金；
月供10394元，根据银行要求家庭月收入必须达到月供2倍以上，即两个人加起来月薪在20788以上。



第一金碧花园

读者4：科学城上班，总价420万，上车万科东荟城
首付126万，契税+中介费等交易成本约11.5万，那么买房前需要准备接近138万的资金；
月供14753元，根据银行要求家庭月收入必须达到月供2倍以上，即两个人加起来月薪在29506元以上。



万科东荟城

读者5：琶洲上班，总价600万，上车东圃的城市假日园
首付180万，契税+中介费等交易成本约16.2万，那么买房前需要准备接近196.2万的资金；
月供24231元，根据银行要求家庭月收入必须达到月供2倍以上，即两个人加起来月薪在48462元以上。


以上是不同总价下需要准备的资金情况。
接下来再来分享一下当前市场行情下（2022年9月），不同资金预算到底可以买哪里~
（以下建议仅供参考，每个买房者的需求差异大，建议找Leo咨询）
一、总价200万左右

首先，这个预算在广州买房一般是刚需上车而非投资，那么刚需一般会考虑以下几个要素：
1、近地铁，上班方便，通勤时间可控
2、生活配套成熟 ，大型商场、三甲医院和学校等都不远。
3、电梯或者步梯4楼或以下，方便小孩出生和老人来居住
4、最好楼龄在1998年之后
（注：学位就不优先考虑了，预毕竟预算摆在这~）
海珠东晓南一带
交通方便，配套成熟。缺点是能买的小区对口小学一般，环境不算特别好，楼龄老，户型差，部分是步梯房源。适合重视通勤的刚需上车。
推荐小区：
晓港湾、侨城花园、瑞宝花园、嘉鸿花园、爱都名轩、万华花园、和辉花园。
第一金碧都是一房改二房面积在60平以下，不介意可以买。
南洲花苑太破不推荐。
海珠客村～赤岗一带
交通同样方便，吃喝玩乐都有，缺点是部分小区靠近城中村，城市格局一般。适合把通勤放在第一位的白领上车。
推荐小区：
客村：翠馨华庭、金影花园、鸿运花园、
赤岗：金丰花园、金星花园，聚德花园，华保花园，
海珠中大鹭江一带
推荐小区：江景苑，雅景苑，华乐苑，海洋雅苑
这个板块交通方便，有较多选择。但这个预算基本上都会有各种硬伤，比如房出阳台，步梯7-9层，无小区管理，洗手间没有窗等等。


天河客运站一带
3号线首站有位置坐，生活氛围浓厚，但是城中村比较多。 推荐小区：
天鹅花苑，乐意居花园  
棠东-车陂-东圃板块
近金融城和珠江新城，位置地段OK，上班也方便的
推荐小区：棠德花园（有部分电梯房源，但是整个小区环境一般，老人家很多，也有很多科韵路码农租住在此）、迎翠春庭，泰安花园，雅怡居

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番禺市桥一带
3号线虽然拥挤，早高峰要排队，但是能直达天河。周边吃喝玩乐也不缺，生活还是很方便的。 推荐小区：鸿基花园，鸿成花园，康乐园（省一级学位） 彩晴轩，鸣翠苑，映月翠庭  
番禺广场一带
3号线首站你懂的，还有18号线，地铁口还有永旺梦乐城，非常方便。
推荐小区：东倩园，美心翡翠名庭，东华花园（有加装电梯位），石基城市花园，东方花园，东秀园。
番禺大石一带
推荐小区：今日丽舍，富丽家园（好多组团）
番禺祈福一带
22号线已经开通了，交通会更方便些（但通勤时间好像没有明显缩短。。。），里面配套成熟。远离地铁的组团有免费巴士接驳到地铁口。总的来说还是开车方便些。
推荐小区：
祈福缤纷汇（楼下商业，没花园）， 活力花园（近地铁有小区） 倚云居，晓峰园，倚湖湾，迎风阁和天湖居这5个都是原装电梯保养很新的小区。



倚湖湾湖景房一流啊

番禺洛溪-南浦板块
适合2号线沿线上班的小伙伴 推荐小区： 洛湖居，广州奥林匹克花园，如意花园 丽江花园丽字楼，华林居，广州碧桂园  
番禺亚运城板块
适合琶洲，金融城上班的小伙伴，楼龄新，户型非常方正。 推荐小区：媒体南村，媒体北村  
白云石井板块
适合8号线沿线，越秀上班的小伙伴 推荐小区：金碧新城（封闭管理，花园小区近地铁）  
罗冲围板块
推荐小区：富力半岛（13号线地铁上盖，江景资源）  
白云新市-机场路板块
推荐小区：汇侨新城（有电梯），荷塘月色，贝丽花园  

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二、总价250-300万

海珠东晓南板块：第一金碧，第二金碧，万华花园，金玫瑰苑，好信广场
客村-赤岗板块：鸿运花园，绿茵翠庭，金丰花园，粤信广场，纵横公寓
黄埔香雪-云浦板块：万科东荟城，万科金色梦想，中海誉城
黄埔金峰板块：万科新里程，龙光峰景华庭


番禺广场板块：东华花园（三房），尚东尚筑
番禺祈福-金山谷板块：金山谷8期，祈福缤纷汇，活力花园，祈福名都，祈福新村倚湖湾，倚云居
番禺万博周边：南国奥林匹克花园，自在城市花园
白云黄边板块：金碧雅苑，时代玫瑰园，白云尚城
白云石井板块：金碧新城
白云罗冲围板块：富力桃园，富力半岛
白云金沙洲板块：保利西海岸星海花园，汇海花园，深业江悦湾，江岸花园

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三、总价300-350万

海珠东晓南板块：第三金碧，第一金碧，第二金碧，金玫瑰苑、南洲名苑
对比300万以下的总价，这个预算下可以挑的户型更好，楼龄更新一点，面积更大一点（都是两房）
客村-鹭江板块：愉景雅苑（靠路边房源）、蓝色康园（一改二）、嘉仕花园西区
这个总价在这个板块投资＞自住
黄埔香雪-云浦板块：万科金色梦想，中海誉城、时代春树里、保利罗兰、万科东荟
黄埔金峰板块：万科新里程，龙光峰景华庭
老黄埔板块：金碧世纪花园、悦涛雅苑、东港花园、丰逸尚居、万科城市花园
番禺市桥板块：鸿禧华庭、上轩（次新）、康裕北苑（省一级北城小学）
番禺广场板块：东景园，尚东尚筑、金海岸聚湖
番禺祈福-金山谷板块：金山谷8期，祈福缤纷汇，活力花园，祈福名都
番禺万博周边：雅居乐、自在城市、南国奥园
白云黄边板块：金碧雅苑，时代玫瑰园，云山诗意（靠路边）



金碧雅苑的保养还是可以的

白云石井板块：金碧新城（三房）
白云罗冲围板块：富力桃园，富力半岛
白云金沙洲板块：金域蓝湾（广附学位）、保利西海岸星海花园，汇海花园，保利江岸、深业江悦湾
荔湾：荔港南湾（华侨小学）、新世界逸彩庭园、四季花园、元邦明月水岸  

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四、总价350-400万

海珠东晓南板块：第三金碧、第一金碧都市广场、锦丽居、英豪花园、保利花园
可选楼龄更新的品质小两房或者小三房（二改三）
黄埔香雪板块：万科东荟城、保利罗兰、万科金色梦想、奥园香雪公馆、新福港鼎峰（少量两房）
黄埔金峰板块：万科新里程（南向望花园的安静户型）
老黄埔板块：金碧世纪花园、万科城市花园、金碧领秀、金逸雅居、东港花园
番禺市桥板块：鸿禧华庭、绿茵庭园、康裕北苑（省一级北城小学）
番禺广场板块：东景园，尚东尚筑、金海岸聚湖/观海
番禺祈福-金山谷板块：金山谷4期、9期
番禺万博周边：雅居乐、自在城市
白云黄边板块：金碧雅苑，时代玫瑰园，云山诗意（靠路边）
白云罗冲围板块：富力桃园，富力半岛
白云金沙洲板块：金域蓝湾（广附学位）、保利西海岸星海花园，汇海花园，保利江岸、深业江悦湾
荔湾：荔港南湾（华侨小学）、万科柏悦湾、新世界凯粤湾


五、总价400-450万

海珠
在海珠仍然只能买电梯小区两房~
东边的愉景雅苑和信步闲庭，中部的逸景翠园和叠彩园
海珠西边的第三金碧、富力千禧、英豪花园、锦丽居、保利花园和保利百合
天河：天朗明居、阳光假日园（小户型）、旭景家园（学位）、天河星作（次新）
番禺：万科欧泊、雅居乐、鸿禧华庭、尚东尚筑、金海岸聚湖、观海、东湖洲
白云：两房看岭南新世界，三房看时代玫瑰园、金碧雅苑、云裳丽影、恒骏花园
黄埔：
老黄埔的金碧世纪、黄埔花园、金碧领秀、金逸雅居、悦涛雅苑、万科城市花园、东港花园
新黄埔的东荟城、保利罗兰、香雪公馆、岭南山畔
但总的来说，黄埔当前的二手性价比一般般，一手更适合（2022年4月）
荔湾：荔港南湾、新世界凯粤湾、万科柏悦湾、广钢
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450万以上的推荐小区等我有空再更新哈
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<a href="http://zhuanlan.zhihu.com/p/368688405" class="internal">灵魂拷问：在广州买新房好，还是买二手房好？
在广州，公寓究竟能不能买？
广州买房总价400-550万，英豪花园、合生颐景华苑和芳草轩怎么选？
广州买房总价400-600万，天朗明居和阳光假日园怎么样？
广州买房300-400万，金峰地铁附近的万科新里程和龙光峰景华庭怎么样？

2022年广州黄埔区，靠近天河区的地方，一大堆新楼盘都涨到4w～5w每平米了。（黄埔区算是广州的郊区了），如果是改善型住房，基本上120平米，才会住得宽敞一点，按揭30年商业贷款，利率4.45%（这个利率每年都在变）。



假设4w/每平米，120平米，总价480w

三成首付，月供大概1.6w+左右，可能都够呛。这还没算物业费、车位费、车贷、车保养、装修费。。。
将来还可能有择校费、补习费、学费、培训机构费用、医疗费、其他生活支出。。。


那么，你收入一个月纯到手收入，必须2w以上。算上五险一金、税，年薪30w以上。
不要扯什么年终奖、绩效，那只能是一年里某个时间才发放，还不一定有，且又不是每个月都有。远水解不了近渴。因为每个月都要还贷款。


而且一辈子不能失业，一个月都不行（极限运动，月光，很难储蓄）
如果你做不到，你都不用想，疫情一来，这不一堆人失业断供。当然，如果还是要买，除非你想住远一点，或者买二手房。
广州增城区、花都区、从化区、南沙区就新房不限购，就是贼远，郊区中的郊区，土地财政＞产业投资（工作机会少），升值空间不大（大多数人想投资置换），配套就别想多好，学区学校也不是名校，2w/每平米以下，月供几千的房子一堆。就是交通不便，上班那通勤时间够你爽的。只是，挂着个『广州市管辖内』的名头，让你觉得本人还在广州。



增城新塘，2w均价



增城新塘，2w均价

<hr/>
就拿，黄埔区的万科，城市之光。这个楼盘，非常靠近天河区，靠近地铁口、公交站，均价5.6w每平米（被平均），实际上，快接近6w/每平米。这，月供恐怕2w元左右，妥妥的。
你的个人月到手收入，不超过2.7w都不要想。这种，算上五险一金、税，年薪35～40w及以上。
当然，要是公积金高，也能抵扣很多，不一定非得商业贷款补足。



而大部分楼盘价格，说是均价（被平均），但基本上4w～5w每平米区间浮动了。三成首付，月供1.6w+。



<hr/>
广州市中心地区（天河区、越秀区、海珠区、番禺区局部靠近海珠的地方），房价6w+每平米往上跑，轻轻松松。豪宅随便10w+每平米往上。
也别觉得折中妥协，市中心的二手房便宜。呵呵了，不信，你自己上二手房市场看看，每平米均价还更贵，看清楚，是每平米均价，不是总价。

就广州薪资水平，就算是月薪到手收入1~2w的，都不敢叫嚣房价便宜，买个总价300w，月供1w都是走钢丝，赌未来还贷的30年，一天都不出事。
而『中介口中的便宜』，只是说，你刚好能『擦边勉强』上车罢了。至于你后面供不供的起，中介钱已经到手，那就不关开发商的事了。

就这，你选择范围也那样。

广州的房子从来都不便宜。

只是均价便宜，老破小、二手房，郊区房太多被平均，被平均，被平均，被平均。

广州正常均价3万左右一平米，按较低住房标准，60-70平米来算，房产总价180-210万，可以理解为200万左右。
首付3成，按揭7成，那么首付款需要60万，按揭贷款140万，如果按30年，等额本息，5.6%的利率计算，那么月供差不多8000元。
以上面的标准来参考，除去一些日常开销2000元，一个月到手10000元差不多就可以实现购房理想，但首付如果完全依靠自己，需要存6-7年。
6年以后的房价是否会下跌，目前来看不太乐观，特别是广州这种一线城市，如果再考虑货币贬值等因素，房价还应该会继续上涨，我们还得期望工资涨幅能对抗房价上涨。
所以我们在实际购房中，更多的是考虑如何快速实现拿房目的，这个过程中，其实用到一些金融杠杆是很有必要的，特别是针对有较强月供能力的朋友，适当的金融杠杆可以快速实现买房的目的，又不会对自己造成无法承担的压力。
比如对于缺少首付的情况，我们可以通过一些不上征信的贷款来进行填充，对于月供不足的情况，还以使用信用卡进行弥补，对于没有购房资格的情况，可以尝试购买法拍房等等很多这类情况，我们都可以通过适当的金融工具来解决。
办法总比困难多，只要我们确定要买房，那么就一定能买得起房。