如何还房贷最划算?

听朋友说的一个方法:
买房欠款120万,然后他用其他方式借贷120万,拿回房产本,又去银行抵押贷款!
然后用抵押贷款去投P2P,然后用利息还房贷   这样也行??

对贷款这块不是很懂! 话说有没有具体教程的帖子啊- -!

利息幻觉丨你以为很便宜，其实很贵！



男人很专一，永远只喜欢18岁的小姐姐。资金党也很专一，永远只喜欢便宜的钱。

利息这事儿，就像幻觉，温水煮青蛙，在不知不觉让你付出代价。
银行小妹用机关枪扫射：“您上个月在天上人间搜哈了34567.89元，现在分36期归还，每个月只需还1184.92元，其中手续费只有244.7元，其余现金还可以支持您继续在天上人间享受人生，何乐而不为？”


一些不明真相的公子哥经不住天上人间的诱惑，觉得好划算哇，分期可以会所嫩模，全额还款只能下海干活，那就果断分期吧，然后就继续风花雪月去了。
等额本息、等额本金、先息后本......傻傻分不清楚，甘当傻白甜，被人卖了，还在帮人家数钱。
我经常经常被问到这些问题，每次都要重新帮大家算一次，着实扛不住。


本文梳理了不同贷款在不同还款方式下的真实年化利率，希望能帮到大家。
一、房贷类。
房贷的基准利率是4.9%，这是年化真实利率，是全中国适用于大部分人的最低的贷款利率，当然，还有公积金房贷，利率更低，但额度有限。


假如，房子总价400万，首付120万，贷款280万，房贷利率为4.9%，则：
1)等额本息。
月供金额=〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕（其中＾符号表示乘方）
综上计算可得，月供14860元，每个月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。


2)等额本金。
月供金额 = （贷款本金 ÷还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
综上计算可得，每个月还款的本金是7778元，每个月的利息=剩余本金×（4.9%÷12）。


房贷等额本息和等额本金两种还款方式应该怎么选择呢？
如果现金流比较紧张的话，可以果断选择等额本息，就上述案例而言，毕竟在前几年，平均每个月可以少还几千元，三五年后，说不定就有机会把房子卖掉了。
比如，还是上面的房子，贷款280万，供30年，在五年后卖掉：


显然，采用等额本息只需还89万，比等额本金少还20万，平均每个月少还3414元，能有效缓解月供压力，毕竟现金流是最重要的，有了这笔钱，日子过得更滋润了。由于房贷几乎是全中国最便宜的贷款，钱也一样在贬值，这五年一共多出来的20万，随便做点什么都行。而在卖房的时候，等额本息只需比等额本金多还3万元，我觉得很划算。
二、信贷类。
如下内容涉及到速算预估真实年化利率和IRR计算真实年化利率，在基于自然月份为还款时间单位的基础上，对上述两种计算方式做比较。（这句话令人费解，但对此比较有研究的朋友知道是什么意思，大部分朋友可以忽略这句话。除此之外，这句话可能存在描述不够严谨的可能性。）
1）等额本息。
借款本金12000元，分12个月还款，月利率0.7%，月还款金额=本金÷分期期数+本金×月利率，即：
12000÷12+12000×0.7%=1084元。
a、速算年化真实利率。
估算真实年化利率=月费率×12×2，这个算法误差较大。
有耐心的朋友可以按照下图来估算真实的年化利率。


每月还款总额为1000+84=1084元，手上的本金越来越少，而每个月还款利息计算却按照12000×0.7%=84元来计算。
留在手里的月均本金：
（12000+11000+10000+9000+8000+7000+6000+5000+4000+3000+2000+1000）÷12=6500元；
总利息=84×12=1008元；
速算真实年化利率=1008÷6500=15.51%。


b、IRR（内部收益率）计算年化真实利率。


2）先息后本（期初结清所有利息，到期还本）。
a、速算年化真实利率=利息÷（本金-利息）。
比如，借款12000元，借款1年，扣掉1000元利息后，到手11000元，一年后需归还12000元。
则，速算年化真实利率：
1000÷(12000-1000)=9.09%
实际上，我们手里只收到了11000元本金，一年后，归还11000元本金+1000元利息。
b、IRR计算年化真实利率。


3）先息后本（按月还息，到期还本）。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真实利率。
84×12÷12000=8.4%。
b、IRR年化真实利率。


4）到期还本付息。
借款本金12000元，借款1年，月利率0.7%，月利息84元。
a、速算年化真实利率=总利息÷本金。
到期后一次性还本付息:
12000+84×12=13008元，其中利息总额为1008元。
则，速算年化真实利率：
1008÷12000=8.4%。
b、IRR年化真实利率。


5）其他还款方式。
无论是哪种还款方式，均可以利用IRR计算出真实年化还款利率，本文不再赘述。
a、分阶段性还款法。比如，有3至5年的宽限期，开始每月只要还几百元，之后会增加还款金额。
b、等比累进还款法。按照一定的比例不断的增加还款金额。
c、等额累进还款法。按照一定的金额不断的增加还款金额。
三、信用卡类。
1）刷卡消费。
信用卡可以即插即用，非常灵活，用了才有费率成本。信用卡的免息期和使用频次，决定费率的高低。信用卡的免息期一般是20天-50天之间，每年的使用视频范围是7.12次-18.3次之间。
信用卡的年化费率=使用次数×每次刷卡费率。
在每次刷卡费率都是0.6%的前提下，信用卡的年化费率如下：


2）信用卡最低还款。
以某银行为例，官方给出的最低还款计算公式是这样的：
1、最低还款的利息是5‱/日，计息期间是从刷卡之日当天起到还款日的前一天。
2、当期对账单结欠总额的百分之十(10%)+超过信用额度的全部用款；其后每期最低还款额为当期对账单结欠总额的百分之五 (5%)+超过信用额度的全部用款+上期最低还款额未偿部分。
楚乔的账单日是1号，还款日是21号。楚乔为了实现车厘子自由，在3月20号买了一吨车厘子，豪爽地花了10000大洋，到了4月21号，最低还款要还1000元。


上表的计算过程太复杂了，详见→_→银行的利滚利是一种怎样的体验？
前几期，每期只需要还几百块就可以了，楚乔觉得很轻松，殊不知，其实楚乔的账单金额正在迅速膨胀，到了第12期，账单金额已经膨胀到了32591元，但楚乔在前11期已经累计还了8933元，也就是说，如果要在第12期一次性结清账单，楚乔前前后后一共要还41523元，IRR月利率高达15%，年化真实利率居然是332%
所以大家没事千万不要最低还款，少还一时爽，利息火葬场。


结语。
1、最容易坑爹的就是等额本息，常见的有各种信用贷和信用卡分期。
2、房贷利率远远低于金融系统内的借款平均真实利率，借到就是赚到。
3、办理各种信贷和信用卡分期类产品时，建议货比三家，避免被坑。
4、总体而言，信用卡的使用成本是比较低的。
祝大家好运。

我就不做分析了，因为我觉得给你分析太多你也看不懂。
我就单从常理上来说这件事。
首先要明白一点，这是最重要的。
房贷是普通人这辈子能在银行贷到的利息最低的贷款，要记住。
其次，银行是什么？它是由成千上万的专业金融人员组成的金融机构，你一个普通人想钻它的空子？你当那些金融高材生都是吃白饭的？
你说的思路不错，这样确实能赚到钱，但是这是建立在p2p平台稳定收益的基础之上，但是明显是在做梦，因为没有一个p2p是稳定的。
下面我给你说一下贷款的具体流程:

• 银行是可以先用按揭房房本去审批贷款的，通过之后再去解压也不迟。你高高兴兴拿到了房本去银行找到了客户经理贷款，客户经理问你贷款用途是什么，你高高兴兴说出了你宏伟计划，却没有看到客户经理越发苍白的脸，客户经理大手一挥，你走吧，这事办不了。你在思考为什么？我告诉你，现在银行贷款的钱别说进p2p了，你就是去买房炒股都是不可能的事，资金回流到你自己卡上，爱人卡上，亲人卡上，朋友卡上，不管哪个原因银行都能直接收回你的贷款，客户经理从重处罚可直接丢掉饭碗。
  
• 你吸取了上次经验，说想要做生意，客户经理会心一笑，营业执照多久了？做生意多长时间了？你一脸懵逼，我没有，我只是想做，客户经理也还你一个微笑，那您先回家想好起步走上正轨了我们再接着谈。银行目前已经限制个人消费贷款，额度非常低。只针对有营业执照的企业主才能办理大额贷款。
  
• 你吸取了上次的经验，弄到了营业执照，经营场地，各种上下游合同，各种销售物品等各种材料，这样差不多过去了一个月。然后你又高高兴兴去找银行客户经理了，客户经理问你，个人流水怎么样？年有效流水超过50万没？你一脸懵逼，然后又打道回府。
  
• 你成功吸取了上次经验，这样差不多已经过去了半年。在外界眼中你俨然已是成功人士，去银行跟客户经理谈话也有了底气，客户经理说到没有什么问题了，先查个征信吧。结果征信一出来:您这征信不行啊，逾期太多做不了。卒，业务到此终止，前面全部白费。征信可以的话我们就接着进行了。
  
• 你开始沾沾自喜，觉得自己马上就要大功告成，谁知道客户经理一个电话打来:您好，您这负债有点高，还有其他房产能作为资产凭证吗？如果自己没有，直系亲属的也行。然后你腆着脸问你老父亲要来了老房子的房本，然后接着继续往下。
  
• 终于审批通过了，皆大欢喜。你高高兴兴交完了评估费用。（评估值的千三到千五，200万的房子在6000到10000元）这时候客户经理告诉你可以去还款了，然后办理抵押。
  
• 你找到了垫资公司，把你家底考察了一个遍，恨不得把你祖宗十八代中午吃什么饭都要问清楚。约定好利息以后，120万一个月高达惊人的2.5万，提前付利息，这还是给你优惠过后的价钱。
  
• 你开始去不动产中心办理各种手续，点开微信预约一看最早的已经预约到下个月了，打电话问垫资公司怎么办，垫资公司说别慌我有办法，然后给你找了黄牛，一个号2000，加急出手续1500，然后你在急切的等待中办理好了解压手续。
  
• 最终要去抵押了，结果你发现抵押排号更可怕，眼看离你跟垫资公司约定的时间已经所剩无几，你开始寝食难安，最终花了3000才买到一个下周一的抵押号，又花了2000办理了加急手续。
  
• 最终你走完了所有手续，只差银行放款了，这时候时间已经只剩三天了，结果客户经理告诉你行长去外地学习了，下周才能回来签字，签完字以后才能放款。
  
• 你瘫坐在沙发上，全身急得直冒冷汗，颤抖的双手拨通了垫资公司的电话，委婉说出能不能宽限几天，只听那边暴跳如雷，违约金三个点，违约一天千三利息给你最优惠了，并且过了约定期限，连吃住都要跟你一起。
  
• 好在行长提前回来了。才违约三天不到，你终于可以安心撒尿了。这时候客户经理对你说，把你购货厂家的账户发来，注意不要填跟你有关系的人，否则贷款终止。你颤巍巍了找到了你朋友，你朋友说小事一桩，包在他身上。挂完电话你露出了欣慰的笑容，还是你靠谱。
  
• 最终放款了，你觉得你离财务自由不远了，终于成为人生赢家了，你觉得你前面几万块钱花的非常值得！你朋友一个电话打来:这钱不能回流到你那你知道吧？我直接给你买p2p了，每个月把利息打给你。你感动的要死，这样的朋友哪里找？殊不知你朋友挂完电话忍不住大笑起来:这100多万赚的可真轻松。结果不到半年你朋友告诉你平台跑路了，他也要跑路了，你要照顾好自己。你觉得你的人生都崩塌了，还有几个月就要还银行贷款了，你看着自己空空的口袋才反应过来自己被骗了，你卖掉了自己的房子，老婆带着孩子也离开了你。
  
• 你朋友没有骗你，平台确实跑路了，你卖掉了自己的房子，老婆也带着孩子离开了你。
  
• 你朋友没有骗你，客户经理回访的时候发现你资料虚假并且有骗贷嫌疑，提前终止贷款，你的钱又在p2p定期取不出来，你逾期。你卖掉了自己的房子，说不定还要去吃段时间免费的饭。你老婆带着孩子离开了你。
  
• 后来你发现，你当初为了贷款编造的生意确实不错，自己为什么没有好好做下去呢？
  

银行那么有钱，为什么他们不把钱放在p2p呢？
有钱人那么多，为什么他们不把钱放在p2p呢？
有房子的人那么多，为什么他们不抵押出来把钱放在p2p呢？
因为他们不傻。
欢迎关注我，我是飞哥，为你解答关于贷款的任何问题！

隐藏在房贷里的那些秘密

在你每个月交给银行的房贷里，其实蕴含着很多秘密，只不过你不知道而已。

今天，我给大家从三个维度详细拆解这些秘密：

1、快速理解等额本息和等额本金的区别
2、要不要借房贷
3、用房贷来预测房价涨跌

我知道你们想直接翻到第三条去看，别急，因为前面两条，也很精彩。

等额本息和等额本金

对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的地方，这两个东西解释起来实在是太复杂太拗口。
今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解他们的异同。
曾经有多个文章说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样么？
错了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩最大的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。
我现在以100万房贷30年举例，基准利率设定为4.9%。
如果采用等额本息法，每月应还款5307元，30年累计还款191万，你大概需要给银行91万做利息。




等额本息法的特点是每个月还款额固定，在第一个月的5307元里，4083元是利息，1224元是本金。

而到了第360月，你每个月还是还款5307元，但是其中5286元是本金，利息仅为21元。




所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还亏大了。

这一点，我后面一并讲解，先把等额本金法给大家也列清楚。
假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息4083元，故第一个月应还房贷总额为6861元。
30年累计还款173万元，比等额本息法少还款接近20万。




看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题么？

当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。
首先，我们仔细对比两个图发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。
你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少，我眼又不瞎，你自己上面刚列完图，图上显示的清清楚楚。
别急，你再仔细看看，两种还款办法，第一个月需要偿还的利息都是4083元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？
因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是100万整，所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.9%/12=4083元。
但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法，只还了1223元的本金。
从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金，就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。
你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。
但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。
如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太爽了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。
不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，青木我来者不拒，因为这等同于送我钱。
出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。
而等额本金法，前期还款太多，第一个月要还款高达6861元，而最后一个月，每个月只需要还款2789元。




30年前，1000块钱是一笔巨款，但是今天的1000块，也许只够吃一顿饭，等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你还款方式一毛钱关系都没有，我们回到第二张图，等额本息法，第360个月应还21.58元的利息，5285元的本金。
后期果然都是在还本金，那么你亏了么？
一分钱都没有亏，最后一个月，你还欠银行5285元的本金，占用的这5000多本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题么？一点问题都没有。
如果是等额本金法，第360个月，应还11.34元利息和2777元本金。
为啥会产生11.34元的利息，道理很简单啊，你这个月欠银行2777的本金，按照利率，理所当然的会产生11.34元利息。
综上所述，你占用银行的本金越多，你应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。
等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还的多，占用的银行本金少。
如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干嘛要用等额本金呢。
时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以十年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。
所以，建议无脑选择等额本息法，不用烧脑筋去对比了，如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。
要不要借房贷

说到提前还款，那就要提一下要不要借房贷的问题了。很多人会说，这还用问么？当然要借了，借的越多赚的越多啊，好多人都这么说的。

由于过去20年房价始终上涨，这个逻辑是没错的，基准利率是4.9%，只要房价增幅超过这个数值，那么买房贷款就一定是划算的。
对于没有钱，只能靠未来的工资还贷的人群来说，只要房价增速大于4.9%，你借房贷就是没有错的，它能让你迅速有个家。
但是对于一部分人群来说，他们除了借房贷之外，还把手头的现金借给别人或者金融企业来吃息差，这样的人还不少。
很多人认为，我欠着4.9%的房贷，用8%的利率把钱借出去，一年净赚3%，简直不要太聪明。
亲，你听说过银行坏账么？没听说过没关系，我给你解释一下，银行借出去的钱，如果收不回来，那就叫坏账，这笔钱是按亏损计算的。
如果你的息差是3%的话，那么你借给100个人，只要有3个人不还钱了，你就是亏的。
为什么银行贷款利率低，因为银行基本只给资质好，有抵押物的企业借贷，风险低，利率当然可以低。
为什么小微企业利率高，因为这些企业资质差、风险高，通常还没有抵押物，利率当然高，息差不高不足以覆盖这个风险。
房贷对银行来说，只是略有风险，因为你有房子及你个人的终身信用作为抵押物，所以银行房贷的利率，可能是你这辈子能拿到的最低贷款利率了。
但是房贷对你来说，却是100%的风险，中国是个人无限连带责任制，个人欠款，至死方休，除非你愿意放弃一辈子的未来，否则这笔贷款你是必须要还给银行的。
如果你把钱放出去的利率是8%，那么你的坏账率必须低于3%才算赚钱，如果你把钱放出去的利率是12%，那么你的坏账率必须低于7%才能赚到钱。
所以，在借钱之前，你要认真评估对方赖账的概率，你这笔钱放出去，可不是一定能收的回来哦。
不要相信什么兜底保本，碰到极端金融风险，连银行都能破产，何况那些小型企业。这几年有好多为了8%收益把钱存到P2P，自己还欠着几十万房贷的傻白领，现在打碎门牙往肚里吞啊。
所以，如果你手头的项目息差只有区区几个点，但是你评估对方赖账的概率还不止于此时，这些钱，你还不如直接存银行。
但是银行的理财收益一般是4%附近，比你房贷的基准利率还低1个点，你如果欠着房贷把钱去买理财，那简直是傻到家了。
所以对于这样的人，直接把钱提前还贷，是最佳的选择。
这世界上，不是所有人都愿意去借房贷的，只能说大部分人愿意借房贷，而有些人，就是愿意全款买房。
当然，很多人不这么做的原因，是因为他们没有全款的钱。。。




用房贷来预测房价涨跌

接下来，进入精华阶段，我给大家说一下用房贷来预测房价涨跌的秘诀。
我们都知道，房价是一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入到房地产领域货币的多寡，会直接影响房价的高低。
我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。
根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪，几乎代表了国家最高级的调控意志。
而在房价利率下浮的时候，要么止跌，要么暴涨。
以2015年房地产去库存为例，为了推动去库存的目标，银行甚至能批出来7折的商贷。
什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%，而到了2018年和2019年，很多地方的利率是上浮20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的，那房贷利率高达6.37%
息差大的吓死人，甚至就直接翻倍了，很多人无脑买房，压根都不看利息的，只要银行肯放贷，提笔就签字，只要横盘时间略长，他们完全有可能被利息压垮。
在房贷利率下浮20%甚至更多的时候，代表官方想托价的意愿已经非常强烈了，这个时候会有两个结果，第一个结果是没托住，第二个结果就是直接暴涨，底部L型横盘的概率非常小，货币巨龙是极难被精确控制的。
在过去的20年里，是房地产大牛市，从未崩过，所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是短期内大幅暴涨。
当前的房贷利率，是上浮状态，这代表官方根本不希望房价上涨，随着时间的推移，狂热购买人群的冷却，房价会承压，这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策，利率上浮的比例会越来越低，直至下浮。
当下浮20%或以上的时候，货币政策基本就到底了，利率再下浮，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。
这种情况，代表官方开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套投资房的最佳时机，短线暴涨，可能就在这一时刻。
不过退一步说，如果楼市真的扛不住了，各行各业都得完蛋，无非就是五十步笑百步而已。所以在这种情况下出手压大涨，成功的概率是非常大的。
当然，这一招只适用于投资房，如果你是刚需房，你可以不用等这个临界点，你也等不起，熬个三五年，可能媳妇都跑了。。。
房贷利率，真的是可以预测房价涨跌的，因为房价的本质，是一个货币游戏。

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1
如果你要关系，
房贷可以打折（8折或者8.5折），
或者比如2014年房贷是7折这种，
或者是公积金，
可以慢慢还，


如果你没有这种优惠，
正常房贷，
普通人去理财是跑不过房贷的，
不要觉得个个是炒房大神，炒股大神，投资高手，
我建议你还是留几十万，以防万一的钱，其它的钱赶快还了，


中国2003年到2018年所谓的这么多高手是有原因的：
因为外汇的原因，
央行的外汇会变成钱投入市场，这一块增长数字极大，
但现在市场已经明显变了，


第一：
房贷不是永远都4.9%的，不要觉得不会上升，
房贷一般都是5年期以上的房贷，
中国房贷历史上就很高的，
6%以上的房贷是常有的事情，一般在6.5%左右，
中国你可以找一款近15年内全部都是5.5%的保本理财我看看！
有本事你找我看一下，
我猜大概率是没有的，






贷款基准利率_百度百科中国历年房贷利率表 近20房贷利率表一览

第二，
当然你会投资问题不大，
有些人天生会买股票，会撸羊毛，会炒房，
但一般人真心没有这个天赋，
这需要很长时间研究，

但记住一句话，
没有研究的投资叫做SB；
你买个白菜还要研究了，比比好坏了，

你买股票，你连市盈率都不知道，就知道这只股票在疯涨，就看大V推荐，你就进去了，
你买房，你连怎么讨价还价都不知道，你就进去了，
其实算账下来，到最后亏得10个有9个，
否则谁赚钱了？


第三：
还是建议你手上留下几十万，以防自己出现什么问题，
比如失业，生病，
其它的早还早好，
一般人投资10个有9个亏，
有人说炒房，谁也不敢保证接下来怎么样？这个价格了，


我本来就是韭菜的命，先要学会认命，
升级后，再学会赚钱，
当你成为高富帅，有议价权后再说，

而不是想着还房贷可以薅羊毛，
你薅羊毛可以薅的过银行？

当然在2014年那个房贷打7折的例外，
额外多说一句，房贷目前要下降也下降不下来，
美国加息到

联邦基金利率目标区间上调至2.25%-2.50%

随便说一句：
目前国内大额存款差不多成本都在4%个点；3年期的甚至快5%,
其实大多数银行，房贷
【独家】2018年11月中国房贷市场报告摘要解读_房贷利率_贷款攻略 - 融360
其实银行在首套房上面真心赚钱不多了，

2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平；同比去年11月首套房贷款平均利率5.36%，上升6.53%。

加上美国又加息了，房贷即使下降也有限，


等额本息和等额本金的区别，
根本就不是利息区别，
利息率是一样的，
等额本息前面还款本金多一点，总额也多一点，所以利息总体少一点，
等额本金是前面还本金少一点，所以利息总体多一点，
其实看你手里面的钱，

今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。
国庆节的时候我发了《中国的房价什么时候会崩盘？》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。
关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。
先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。


                                                                        图一


如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。
这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。
表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。
但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。
我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。
但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。
以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：



                                                                                图2
如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。
但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？
很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。
看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是5285*4.9%/12=21.58元。
利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？
为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。
为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。
自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）
这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。
该西方经济理论体系认为：
1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。
2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。
3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。
这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。
关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。
第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。
然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。
这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。
按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。
所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。
根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。
如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，一定不要提前还款，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。
对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：


                                                                         图3
当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。
这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。
很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。
所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。
这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。
现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？


                                                                                 图4
如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。
那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。
那么第二个月你能借出去的款，是115200-10000+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算
最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。
最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。
那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。


                                                                                      图5
这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。
所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。


                                            图6
如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，折合14%


                                                                                  图7
我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。
以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。
还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。
以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。
如果你觉得本文的内容对你很有参考价值，能帮你完善你家庭的理财计划助你更好的增值家庭资产，请点一个转评赞，谢谢。
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