住建部表示要进一步落实好降低首套住房首付比例、「认房不认贷」等措施，这将产生哪些影响？

近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。倪虹指出，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。

你用尽了一切办法去促销房子，唯独不肯降价，那群众自然也会用尽一切办法去支持楼市，除了购买。
一件商品积压了，卖不掉了，就降价清仓，回收现金，这是一个再浅显不过的基本经济常识，这个常识用不着那些年薪几十上百万的专家学者教授来慎重分析，深入研究才能得出，你随便找个摆地摊的他都能告诉你这个道理。
那么问题来了，道理就在那儿，为什么不做呢？
你不能一边要求群众讲道理，一边在道理讲到你头上的时候装聋作哑，因为这个世界总还是该讲点道理的，对不对？
实际上我一直很好奇，究竟是什么样的原因，导致决策层如此顽固的拒绝接受现实，拒绝承认房地产行业的现状不可持续，拒绝展开负面资产的出清和资产负债表的收缩工作。
究竟是对固定资产的病态崇拜，还是过去几十年来高周转高杠杆模式的路径依赖，再或者是骑虎难下投鼠忌器，再或者是土地财政吃的口滑，实在是断不掉这一口。
还是说，以上兼而有之？
有关方面就是不降，消费者就是不买，这是一个僵局，这个僵局继续下去，对所有人都没有好处，尤其是对有关方面没有好处。
在这个僵局中，消费者是不可能让步的，因为消费者让步的前提兜里有钱，可是消费者并没有钱，想让都没法让。
所以球现在实际上完全在有关方面一边，你再怎么对消费者施压也没用，因为没钱就是没钱，不要以为居民存款金额达到了新高就代表居民有钱了，多看看失业率，真正有钱并且存钱的人是哪些？居民存款高可不代表购房能力高。
实际上已经不指望有关方面做出房价下降这种直击要害的决策了，哪怕是在一些比较边缘化的领域做出一些实质性的决策都好，比如整治公摊面积，严打烂尾楼项目表演式复工，解决一下拿着预告产权声明去乱融资的问题，惩治一下虚报工程进度套取第三方监管账户资金问题，大幅降低存量贷款利率，管一下城投公司和金融中介近乎失控的金融衍生问题。
哪怕是做做这些事隔靴搔痒一下都好。
然而实际情况是连隔靴搔痒都不愿意，说明有关方面似乎一点也不急。
那挺好，就继续这么僵着呗，你不急，我更不急，我们一起来看看，时间究竟在哪一边。

经过了一年的救市政策，变数反而更小了，真正有利于刺激楼市的政策，不约而同的几乎都指向金融扶持，鼓励大家买房子的方法无外乎让潜在购房者多借钱，更容易借钱。
什么叫房住不炒？就是让房地产逐渐回归到居住属性，那么一定要给刚性需求一个定义，人均60？人均80？或者一个家庭一套房，两套房之类的。超过的需求就是投资类需求，就会增加房地产的金融属性，就要因为非必要需求而承担更高的信贷成本、税收成本。现实呢？没啥持有成本，反而造了一批不劳而获的人、财富不会凭空产生，有人负债就有人变富，人有负重前行就有人岁月静好。
金融属性强表现在居民买房非常依靠杠杆，之前的双杠杆模型老读者应该很熟悉，第一个杠杆是居民首付和撬动房价的杠杆，第二个杠杆是流通部分房价变动与整个存量房地产市值的杠杆。其实居民手里储蓄用来买房的并不多，最多也就几十万亿，而整个房地产的市值约400多万亿，就是双杠杆撬动的。


那么双杠杆是会反噬的，假设流量部分房价下跌30%，首先购房者算上利息以后，3成首付的房地产纯纯的是一个负资产，交的税也不会给你返还，这是第一个杠杆的反噬。同时整个以房地产为锚的资产估值和信贷都将受到冲击，带来社会财富幻觉的消失，比如日本房地产泡沫的损失高达1500万亿日元，约等于当时日本3年的GDP总和。债务支撑的繁荣也湮灭在债务的反噬里面，但人们很少从历史中学到什么，总觉得自己可以逃脱资产泡沫的出清，觉得政策可以人定胜天。
从双杠杆模型也能得到稳定房价的办法，当然可能只是短期的：
1）降低购房的首付比例
比如市场只有10万块可以用来购房，100万的房子按照3成首付，无法达成交易，那么市场供需关系就会导致价格下跌到居民可以承担的范围，当然我们不是市场经济，政策是什么都想管的，所以结果就是除了疯狂扩张的房企以外，就是正常的房企也会因为限跌无法出清房子，逐渐陷入现金流危机。这也不是办法啊，房企挤爆了，再多出几十万套的烂尾楼盘，对市场信心的冲击更大。
还有一个办法就是降低首付比例，原来需要30万撬动的资产，只要把首付降低到10%，10万加90万贷款就可以完成对于资产的撬动。风险呢？当然是未来的了，涨价去库存不也是那生育率和现在的房企暴雷换的么，很多人不是很自豪比烂么，这不就是延缓资产泡沫崩溃的方法么，只是代价么，也不低。90万贷款30年来还，比70万同样的利率，等额本金和4.1%的利率，每月多还1000块左右，他都10%首付了，每月还能多挤出来这么多钱来还贷吗？这就是次贷危机中，击鼓传花的典型代表。明天？谁在乎呢。
2）认贷不认房与认房不认贷
现在除了一线城市，很多城市是没有认房不认贷的，只要结清贷款，二套房就还能享受首套房的待遇，其实就是为了吸引投资者，哪个刚需买了房子一点贷款没有？针对的群体都是不止一套房的，但这些群体不会那么愚蠢，买涨不买跌，利率虽然可以做到4.0%，但你房子可不是前十几年的年涨幅，利率再低也无利可图，就看有钱人愿意不愿意接盘了。


认房不认贷和认贷不认房搞混乱了，经评论区的提醒，是有利于改善群体的，可以用于放松贷款条件，有利于挖掘卖了房子以后还有买房意愿的群体，相比来说是有利于刚需买房的。
3）旧改
旧改对于房地产价格最大的影响就是拆迁部分，而且必须是货币化棚改，才能人为制造大量的手握巨款的群体冲入需求市场。现在不管哪方面的解读，除了房产中介，都还是很谨慎客观的。改字可能大于拆字，并不会对供需市场有太大的影响，且改了总不能刚花完钱就拆，反而降低了未来大规模货币化棚改的可能。即便市场化运作，盯上的也是改后的租金溢价，很难冲击到现在的房地产买卖市场。
总结起来，用门槛较低的次级贷款，换的短期的房价企稳，双杠杆模型上来看是可行的，但代价也是显著的，首付需要降低到10~20%的群体，如何确保未来30年的稳定还款呢？这不叫维持房地产的价格企稳，这是拿未来更大的风险换短期的价格稳定，注意不是上涨，而是不要出现崩盘，就和涨价去库存一样，创造了更大的窟窿，更多的烂尾、更低的生育率、更大的金融风险，到底值不值呢？对于购房者来说，量力而行，降低首付不降房价意味着未来的利息更高，还款压力更大，虽然比前几年的群体利率低得多，但存量贷款也高啊，一旦签了字，就要在别人的规则下玩游戏，广西的烂尾楼业主和银行的纠纷就是活生生的例子。
最后，不给年轻人留后路的经济体，韩国算一个，无非是发展较早，是一个非常值得研究的模版，也没有哪个经济体靠炒房炒出竞争力的，更多的案例表明房地产泡沫只会是负担。

你不能从一个空空的口袋里掏出钱，但你可以往他的口袋里塞一张信用卡。
这样他就有钱了，他就能买你东西了，他不敢躺平了，不得不去打工还债了。
经济危机解决了，就业问题解决了，社会稳定了。
给乞丐发信用卡，让穷人也有钱花！

群众关心的：公摊面积过大；烂尾风险较大；存量房贷过高；当前房价过高；
实际解决的：公摊一字不提；“鼓励”保交楼；存量一字不提；价格不降，降点首付。
再赠送一个优惠条件：如果名下只有一套房，不管之前贷了几套，统统算一套，给予买房资格，赶紧去买房子！
这个政策，不能说完全没解决群众的痛点，对刚需算利好，对想置换的朋友，也算利好。
但总体来看，说一句“避重就轻”也不算挖苦和抹黑。
我很奇怪，难道在官方眼里，群众缺的是买房资格？缺的是首付资金？
只要给了买房资格，降低首付，他们就会赶紧买房？
抛开是非不谈，作为当前国民经济的支柱行业，房地的确产牵动着多个行业的神经。
房地产不是简单的卖房子，它包含了家居、建材、玻璃、钢铁等在内的几十个上下游行业，涉及几千万的就业量。
房地产遇冷，对整个产业链都会造成影响。
首先是就业，零几年的时候，就有经济专家说过，房地产的问题很麻烦：放任不管，泡沫变大；戳破泡沫，无数失业。
房地产吸引了巨额资金，虽然存在烂尾楼，但确实有大部分钱用于盖房子，维持了数额巨大的建筑业岗位。
建筑业是劳动密集行业，相同资本单位的情况下，它对劳动力的吸收能力，远强于其他行业。
因为它的就业门槛足够低，小学没毕业也用得上，工资又有优势，别的行业很难做到这点。
同样就业门槛很低的餐饮服务业，对年龄的限制，对薪资的提供，都远不如建筑业。
五十出头的建筑工很常见，但五十多的服务员就少见了，这个年纪在服务业，一般都是做保洁。
但保洁吸纳的劳动力，能有多少呢？
之前统计局发布过一份数据，由于上半年施工与新开工面积缩减，房企上游供应商业绩出现下滑。
2023年上半年，建筑及装潢材料类商品零售额为735亿元，同比减少6.7%。
其中，建材类行业受到地产需求下降和成本上升的影响，多家钢铁和玻璃企业表现低迷。
唯一有利好的，只有家居行业，因为部分手里有余钱，但不愿买房的客户群体，选择“旧房翻新”。
说了这么多，是承认房地产的重要性，也理解官方对房地产的扶持。
但人不能和客观规律对抗，价格是供需决定的，全世界都是如此、
并不是到了中国，就突然变成了“由社会最低劳动时间决定”，何况现在的政治课本，其实也松口了，也开始承认供需不是影响，而是决定了。
现在是商品房待售面积，真的远远超过需求了！
《中国金融杂志》在2020年5月份，发布了一份“中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组”调查报告。
根据调查数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%
有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
而随着市场供需关系的转变，房地产作为投资保值的属性已经发生逆转，那些炒房客已经开始退场。
房地产的价值，必然回归原本的价值区位，甚至会跌破原本的价值。
就如同鹤岗房价一样，当供给远远大于需求的时候，那么房价跌破成本价也很正常。
另一方面，随着我国人口增长变化，新生代儿童数量锐减，也就意味着未来需求锐减，伴随而来的影响也在持续蔓延。
新生儿数量减少，让幼儿园、学校的招生，从原来的种种限制，变成种种优惠。
同时随着户口政策的持续放开，学区房、落户等附加的房地产价值正在渐渐消逝。
房价回归应有的价格区间，已是必然趋势。
人需要面对现实，在现实面前，我们想象力越丰富，后果往往越严重！
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都是套话，不管利率还是首付比例什么的，各地都“因城施策”一直在做，但是起到的效果有限。
话说想要稳住建筑业和房地产业两根支柱，短期内最关键的是要化解债务危机，做好重组并购的事情。
至于，末端的销售市场，在“房住不炒”的方针下（最近开会好像又没提了），仅靠刚需是很难支持如此大规模的市场的。
所以这次住建部的发声更像是例行公事般，对前几天的大会上对下半年经济工作部署的响应。