这两天威海乳山银滩部分海景房房价跌破1000元的消息引发关注。最便宜的一套,单价仅795元/平方米,6.2万元就能拿下约78平方米的两室两厅。在一些房源平台,将银滩全部在售二手房按单价从低到高排序,可以发现,截至2月7日,银滩一共有13套房子挂牌单价跌破千元,另有3套正好是1000元/平方米。
就因为它的超低房价,有幸被冠以“海边鹤岗”的称号。银滩有媲美鹤岗的低房价,还有鹤岗没有的环境和气候。早些年威海被联合国誉为“最适合人类居住的城市”,大家直呼这不是比鹤岗更适合躺平一族吗?
银滩位于威海下属县级市乳山,也就是一个县级市的景区。银滩在乳山市区东南部大概半小时车程,属于镇级。银滩东部接壤威海的南海新区,也是一个大烂尾工程。
乳山气候,冬季在—6℃—10℃,夏季24℃—31℃,3-6月为春季,9—11月为秋季,普遍气温在14℃—26℃。银滩只有部分小区有供热,所以房价低的都是没供热的小区。
大体位置如下:
这里有绵延21.7公里的沙滩,坡缓滩平,沙质细腻松软,洁白如银,“银滩”因而得名。银滩的环境确实没的说,作为海景房来说也不输于任何一个海滨城市。
但是,银滩毕竟是一个县级市的景区,距离市中心的距离在20公里左右,根本就不会有什么购房需求。
就是这个没人没产业、远离市中心的地方,在前些年的楼市黄金时代却硬是生生开出了一片新天地。
山东乳山市的银滩度假区92年就开始兴建,94年被评为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。之后,新房的投资热度只升不降,年销售面积以120~150万平方米的速度增长着,价格在2018年,超过了2万元/平方米。
2018年的时候,各地的地铁上都能看到他们的广告,当地的看房团也是一波一波往乳山送,当时一套60平的房子能卖120多万。
有报道称,目前银滩总共开发了1800万平米的海景房、200多个小区,这是一个庞大的数量,而且只能靠外地人消化,本地人根本不买。
银滩新房的消化模式是,包车去一二线城市拉人,尤其是那些内陆大城市。以青岛后花园的名头,以养老海景房的噱头,确实吸引了不少外地人来买房,尤其是中老年人,他们的购入单价多在1万元以上,像下面这位就是1.3万单价买的房子:
现在这些1.3万的房子,进入到二手房市场能卖多少呢?
下面是银滩二手房的挂牌均价:
现在二手房挂牌均价是3191元/平,可挂牌价没有什么意义,因为有价无市。很多房子在网上挂了两三年,都无人问津,有人花了13000/平买的房子,一次都没住,直接挂牌1300/平出售。银滩二手房的成交周期在36个月以上,也就是3年以上,基本都滞销了:
山东威海乳山素有“小区两百个,房子十万套”之称,维系天量房产的交易运作的,就是房产中介。几乎没有地方像乳山这样,房比人多,中介比业主多。据媒体报道,乳山大大小小的中介有一千多家,有的中介“一个人就是一个品牌”。
网上资料显示,仅贝壳一家平台,银滩就有1796套二手房在卖,这是一个妥妥的买方市场,遍地都是卖房子的。
而从最新成交记录上来看,成交的基本都是价格很低的房子:
可见,总价10万左右、单价一两千,在银滩确实很常见,也最受市场欢迎。但仔细看看,这些便宜的房子多是阁楼、顶楼,有些距离银滩中心有点远。
银滩正常的房子,单价当在2000多。但2000左右的房价,已经跌破建造价。
乳山的房产中介也不是房子降价才发展起来的,是伴随着银滩的建设发展起来的。银滩这个地方十几年前就能看出来,这房子如果自住还行,投资肯定没什么回报,因为人家新房子都卖不完。
乳山银滩六万一套的房子和之前的鹤岗没啥本质区别,唯一不同是多了个海景;至于值不值买,还是得看自己的计划。
被称为“海边鹤岗”的乳山银滩海景房,之所以房价低甚至跌至千元以下,是当地的烂尾楼盘太多,加之周边配套不足,当地相关产业的缺失,导致这些房源一直无人问津,房价只能一降再降。
这些海景房在设计之初,是按照的养老房设定的,然而,在银滩,大部分越靠近海边的房子,价格越便宜。而所谓“面向大海,春暖花开”的退休生活,也因为周边配套的不完善,海风、湿度都很大,不适合老年群体日常居住。
有啥用呢?当地人几乎都不会买,因为离市区太远太不方便。而面向的北京天津这样城市的潜在消费者呢?是便宜,买了之后一年能去住几回?
如今炒房的大潮退去,只剩下了裸泳的人和卖不掉的房子。
谁能想到,房价如葱的时代,居然来的这么快!
但是,作为买房者来说,如果你不是躺平一族,还是不要去那里买房。这一类鹤岗型城市,年轻人去了没工作,老年人去了没有好的医疗。
鹤岗、银滩的白菜价房子也给所有买房者提了个醒:
楼市红利趋弱的未来,不要去小城市、小县城和大城市的偏远郊区买房,除非你在那里工作。不然,随着人口外流,未来卖不上价,也没人接手。 |