住建部最新表态~

01
问一个问题，请大家认真思考：
努力和天赋哪个更重要？
在中国用于努力的词组非常多，什么天道酬勤、勤能补拙、勤学苦练、闻鸡起舞、悬梁刺股…….
似乎只要我们对自己够狠、够努力我们就能拥有一切。
更操蛋的是，有一位天才说过这样的话：
天才就是99%的汗水
加1%的天赋。
所以——
从上学的那一天起，父母就告诉我们“好好学习，将来才有出息”
所以——
从6岁开始，中国大多数孩子就在各种培训班中度过周末、在各种补习教班中度过青少年；
可是——
真的玩命努力，我们就能获得财富，我们就能人生进阶吗？
针对这些问题，我想给大家举两个例子，再告诉大家正确的认知是什么。
比如城市。
10年前，同样的15万元，在不同的城市会有不同的结果。
如果10年前——
你在深圳、上海、北京任何一座城市购买一套50万的小房子。
首付款只需要10万，剩余40万的贷款每个月按4.9%的利率计算，20年月还款额是2600元。
如果彼时，你的认知稍稍及格，你就会把这房子出租出去，自己租赁更便宜的房子。
那么，15万存款中，10万元付首付款，剩余的5万元和房租一起还房贷，大概能支撑10年左右。
10年之后，这套房子出售的价格已经是买入价格的四倍（最低），也就是200万。
10年时间，你的家庭财富从50万变成了200，家庭财富增值了150万，还白赚了一套房。
但是——
如果你购买的房子在武汉、长沙、青岛、大连等城市，同样地15万存款，首付10万、40万的贷款，也是出租。
10年之后，房子的价值最多翻2至2.3倍，也就是100到130万左右。
那么，
10年时间你的家庭财富大概增加50万到80万。
文章至此，我想问大家：
同样的首付、同样的时间，两种不同的选择，家庭资产增值会相差100万？
同样的人生、同样的买房，为什么两个城市带来的资产溢价会相差100万？
同样996、同样的干饭人，为什么努力打工的收入远不如资产溢价的差额？
我为啥用50万的总房款举例？
因为50万总房款，首付10万，对于大多数人而言都不算高门槛。
换句话说——
在彼时，买房门槛等于没有，人人都可以买房。

所以——
再看文章开篇的问题：努力和天赋哪个更重要？
我告诉大家：都不重要。
人生进阶除了能像思聪一样投胎改变命运，只有方向正确才能改变命运。
但是——
我们的教育体系，我们的父母、我们的工作环境，都告诉我们：
盛年不重来，一日难再晨。
及时当勉励，岁月不待人。
似乎，只有努力996，玩命工作这一条路才是大道。

正是这样的文化和教育，让大家以为人生应该努力工作，忽略了买房和搞钱的逻辑关系。
我呢~走过的国家不算多，但也算见过一点点市面：
从亚洲到欧洲，真的没见过像我们这么勤奋、努力的民族。
但是，他们却没有告诉我们：
只有方向正确，才能用同样的时间赚更多的钱；
只有方向正确，才能让家庭资产产生倍增；
只有方向正确，才能自己养老‘
...........

所以——
我要告诉大家，也希望大家记住：方向，永远比努力和天赋重要。



02
7月27日，住建部表态：
低首付可以有、认房不认贷可以有



这条消息出来后，很多媒体都炸锅了：重磅利好。
这是利好嚒？
对于买房人、对于楼市而言肯定是利好。
但对于混知房产的小伙伴而言，这不应该算什么利好，因为：
7月27日，住建部表态。7月26日，我在混知楼评的号里就预判了这个事情的发生。
原文链接我放到文章底部，大家感兴趣可以拉到底部看看。
不过我们建议大家先看完这篇文章，理解了我要说的意思，再看也不迟。
住建部这个消息出来后，让我意外的不是“救市政策本身”而是“救市主体”。
回顾楼市周期，最显著的特征就是：政策收紧都是以住建部为主导的。
比如限购和限贷令。
「2010年4月的“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的出台后，部分城市相继颁布限制家庭购房套数的规定和贷款比例，被称为“限购令”、“限贷令”」
比如约谈。
「比如2021年7月，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。」



比如……….
如果将房地产发展周期拉长至20年，我们会发现：
98%以上的收缩政策，均来自住建部。
也就是说——
在过去20年房地产调控历史中，一直都是地方城市因城施政的放大招，一直都是住建部一统全局的收缩招。
在过往，这是最鲜明的对比。
但是——
时间来到2023年7月份，这次救市的‘主体’已经变成了1+1＞2。
变成地方城市和住建部组合发力，这意味着：
新一轮力度更大，范围更广、能量更强的救市要开始了。
如果你关注混知房产超过3个月，应该读过我们的连载文章《第二轮救市开启，楼市拐点来了》预判过这一次大救市的来临。
原文链接我放到这里，大家也不着急点开，等着读完文章，还感兴趣可以点击链接看看：
第二轮救市开启，楼市拐点来了？（上）

第二轮救市开启，楼市拐点来了？（中）

第二轮救市开启，楼市拐点来了？（下）

文章至此，再说回文章开篇的结论：
方向，远比努力重要。
如果大家按照我2023年5月份对于“第二轮就是启动”的预判；
如果大家按照我2022年10月份的预判在年底去市场捡损，现在大家心里应该都是偷着乐的。

因为——
2022年12月结束口罩，2023年1到4月份，楼市小阳春带来了一波筑底反弹；
2023年7月，住建部定调认房不认贷，2023年下半年势必迎来一波成交量反弹
种种迹象表明：
情绪的阀值，势必发生改变
可能有伙伴并不认同：
不是说这是康波周期的收缩期嚒？不是说这轮周期还要到2025年嚒？不是说楼市只会结构性复苏嚒？
…………
我只能说：信号从来不稀缺，稀缺的是感知信号的人。
为什么有人在10年前选择北、上、深买房，为什么有的人奋斗10年依旧两个口袋空空？
因为认知壁垒。
来，我帮大家回忆一下情绪的信号是什么？
2022年是第一轮救市的尾声，全国各地合计出台了1300多条大大小小的政策，房企一个接着一个暴雷，烂尾事件更是倒逼地方城市提出“保交楼”……..
2022年底，是楼市最绝望的时候。
在2022年下半年你去二手房市场买房子，你就是大爷，你可砍价，你可以挑剔、你可以…….
在彼时，房东心里都没有底，你再砍价、再挑剔、再大爷，他们都愿意配合。
可是——
口罩发生了变化，2023年1月到4月楼市小阳春就来了；
住建部就下场表态“首付可以降低、利率可以降低、认房不认贷”了……
市场的情绪又一次被拉升：业主，也会扛价观望的~
我可以肯定地告诉大家：
从现在开始，品质较高的二手房议价空间变小了。
因为——
一套房子涨跌一点点，都是几十万上百万的事情，业主看到政策不断溢出，都会想着再等等（缺钱割肉除外）。
好房源，降价更难；不好房源，降价你也不会购买~
情绪的阀值，被政策点燃了。
我不知道你们是否留意这样一条资讯。
7月13日深圳出台双证政策，还没出一周就有业主将房价由2700万上调至3500万。



现在住建部表态的这么明确表态：
限贷、低首付、低利率都可以调整，市场情绪会进一步发酵的。



03
那么，住建部明确低利率、低首付、认房不认贷之后，对于后市的影响是什么？
来，先看几组数据。（数据来源，贝壳研究院）
深圳——
在2010年启动“认房又认贷”后，深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；
北京——
同年成交量较上一年的高位降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。



我明确的告诉大家：认房不认贷，肯定会拉高成交量的
按照贝壳研究院的“曾经跌幅”的比例推算，市场成交量拉高7%到25%是可能的。
那么，认房不认贷会彻底扭转下跌趋势嚒？
不尽然~
每一轮楼市暴涨，都是刚需加杠杆导致楼市升温，现在认房不认贷更多针对“改善客群”、“抄底客群”等。
显然，这把火加温，但还不够热
只有政策进一步扩大，把曾经的‘三限紧箍咒’统统拿掉，市场才有可能快速实现反弹。
这也意味着：
市场，还有窗口期
随着时间的推移，楼市价格下跌的概率会越来越小，窗口期也会消失……



我没找到最新的图，也懒得自己作图，就用了一张老图，但依旧能说明问题：
楼市，永远都在调控与救市之间左摇右摆
牧羊人牧羊，永远都是在放羊与薅羊毛两个事情上劳作。
其实——
降低首付不重要、降低利率也不重要，是地方城市因城施政，还是住建部定调救市统统不重要，
因为，对于你和你的家庭而言，重要方向只有一个：
在一次次楼市涨跌行情中，在一轮轮周期轮动中，你明白了什么？
如果用两句话概括，你是否明白——
得地利者，财源滚滚
占天时者，好运连连。
什么是地利？
就是围绕土地上各种衍生资产搞钱，这就是中国普通人最正确的方向；
什么是天时？
就是在一次次政策调控中学会资产配置，这就是中国家庭资产倍增的唯一机会；
对于普通人，普通家庭而言，除了出售时间，贩卖劳动力换来银钱外，资产变现、溢价、现金流就像七个小矮人里的白雪公主，永远都是最瞩目的。
更关键的是，对于大多数人而言：
996努力一辈子换来的银钱，远不如一套房子的溢价多。
那么——
如果你错过了《大衰退》作者辜昭明在券商内部会议上的内容：
「“不要浪费时间在结构性改革上，要将所有精力都放在财政刺激上，以保持经济运转”」
如果说你错过中国经济学家徐高《需要全面纠偏我国债务认识》观点：
「还是杠杆要继续加」
如果你错过了上述信号，我希望你没有错过混知房产给出的信号：
「2021年绿票子的信号，拿到今天10%溢价是有的；2022年下半年去捡漏，到今天就等着反弹了；认清2023新的搞钱格局，就会知道家庭资产与现金流、与资产溢价的趋势。」
如果你迟钝，你看不清趋势，也搞不懂信号，错过了上述所有内容，那么请认真看完下面的内容：
04
普通人这一生，朝九晚五的996工作，不可谓不努力，不可谓不勤奋。
可如果方向错误，只能越努力越贫穷、越努力越尴尬。
所以，请牢牢记住：选择正确的方向远比努力重要一万倍。
尽管很扎心，但我还是要告诉你：
除了大周期和通胀带来的物价普涨，资产普涨的时代已经结束，接下来只有结构性的复苏行情。
是的，不认贷，不限购，也只是部分城市，部分地区结构性的行情复苏，全面普涨不可能重返舞台。
所以——
买房、如何买房，买什么样的房子，已经成为家庭资产配置的技术活。



我见过一些会员，问他们家庭资产情况时，他们很淡定的告诉：
嗯~亏了20万；
嗯~亏了50万；
我想告诉大家：
对于普通家庭而言，要像经营企业一样去经营买房这件事，买房亏钱就像企业亏损一样，是要实现“扭亏为盈”的。
买房，不能人云亦云，不能想当然，自住还好，投资类型更要像公司战略发展一样，明白方向、时机、实操的逻辑。
只有这样，才可能在结构性复苏行情中不踩坑，买对保值房产。
咱们国家的教育、家庭文化就是这样，学校会教你数学、会教你英语、但就是没人告诉你该如何选对方向，如何赚钱。
这带来的结果就是：
985/211学历都很高，但却只会996猛加班，不知道财富的底层逻辑和买房搞钱的方向。
甚至认为：只要好好工作就有未来，买房这事不着急~
这就是典型的“羊”思维。
这种思维不仅不能让你看清大势，还让你的家庭财富积累大幅减慢。
文章至此已经4600字了，不写了，最近写文码字明显超量。
最后，说两句：
人生匆匆，毕业走入社会的30年是人生最宝贵的三十年。
所以——
务必选择正确的方向，合理地规划家庭资产、负债、现金流，才能让我们每一个人走得更远，更从容。
提前预判了住建部的政策，具体见下文：深圳救市，哪些政策在来得路上~