不动产增值税率记忆

不动产增值税涉及的税率有五种：建筑服务（“建”）、出租（“租”）、非房地产开发企业转让自建的不动产（“自建转”）、非房地产开发企业转让非自建的不动产（“非自建转”）、房地产开发企业出售商品房（“房”），对应的税率表如下：


表中需要记忆的要素有三个：
1、税率：以蓝色字表示。

表格中波浪线前面的数字表示税率，

一般纳税人建筑服务、不动产有关的税率为9%（转让不动产预缴率为5%）
小规模纳税人或适用简易计税方法时与不动产有关的税率为5%（建筑服务为3%）。

比较难以记忆的是预缴率。A市的建筑企业到了B市从事建筑服务，要在B市预缴一笔增值税。例如，在B市提供建筑服务取得含税销售额1000万元，预提的所得税率为1000/(1+9%)×2%=18.35万元，2%就是预缴率，也是记忆的难点。记忆方法：
一般纳税人预缴率：建2租3转5房3
小规模纳税人或简易计税方法：建3租5转5房3

2、差额还是全额：以粉字表示。

全额指的是收取的全部价款，例如建筑服务款项，租金全额、转让价款、房地产开发企业商品房购销款等。
差额分以下情况：
提供建筑服务的，为全部价款减去支付的分包款
房屋转让的，为全部价款减去购置原值
房地产开发企业转让商品房的，为全部价款减去购置的土地使用权价款。
记忆方法：
“建”：差差差全；
“房”：全全全差；（与建筑服务完全相反）
“非自建转”差差差全；
“自建转”“租”：全全全全
例如建筑服务（“建”），第一行简易计税预缴和申报汇缴为差额、差额，第二行一般计税为预缴和申报汇缴为差额、全额，简称“差差差全”
3、与住房有关的特殊增值税

例题：A市的甲公司是一般纳税人，在B市和C市各有1个在建项目。B县在项目的合同开工日期为2016年年初，故选择按照简易计税方法计算增值税: C市在建项目的合同开工日期为2018年年初使用一般计税方法计税。2022年9月业务情况如下:
(1)在B县取得含税建筑收入101.8万元，支付含税分包款40万元，取得增值税普通发票。
(2)在C市取得含税建筑收入169万元，支付含税分包款60万元，取得增值税普通发票。
(3)将2018年5月购入的一座位于C市的材料仓库转让，原购入时取得一般计税方法的增值税专用发票，发票注明价税合计金额220万元，转让时开具增值税专用发票，取得价税合计金额275万元。
求各事项缴纳的增值税。

1、对于B市的建筑服务（“建”），采用简易办法，由于提供建筑服务所在地和甲公司所在地不是同一市，所以要预缴一笔税款给B市税务部门。我们的目标是找到“简易计税下建筑服务、预缴税率”的信息
先把表格的各要素列出来。

（1）税率。小规模纳税人或简易计税方法：口诀是“建3租5转5房3”，所以“建”（建筑服务）的税率为3%
（2）差额还是全额。口诀是“建差差差全”，所以简易计税办法预缴为“差”（差额）。扣除的部分为支付的分包款40万元。

综合上面所述，小规模纳税人或简易计税方法“建筑服务、预缴税率”为“差额3%”，在B市预缴的税额为：
（101.8-40）/（1+3%）×3%=1.8万元

2、对于B市的建筑服务（“建”），采用简易办法，回到A市时要汇缴。所以我们的目标是找到“简易计税下建筑服务、汇缴税率”的信息

（1）税率。小规模纳税人或简易计税方法与建筑服务的税率为3%
（2）差额还是全额。口诀是“建差差差全”，所以简易计税办法汇缴为“差”（差额）

综合上面所述，小规模纳税人或简易计税方法“建筑服务、汇缴税率”为“差额3%”，在A市汇缴的税额为：
（101.8-40）/（1+3%）×3%-1.8万元=0元

3、对于C市的建筑服务（“建”），采用一般办法，由于提供建筑服务所在地和甲公司所在地不是同一市，所以要预缴一笔税款给C市税务部门。我们的目标是找到“一般计税下建筑服务、预缴税率”的信息
先把表格的各要素列出来。

（1）税率。一般纳税人预缴率的口诀为“建2租3转5房3”，所以“建”（建筑服务）的预缴率为2%
（2）差额还是全额。口诀是“建差差差全”，所以一般计税办法预缴为“差”（差额）。扣除的部分为支付的分包款60万元。

综合上面所述，“建筑服务、预缴税率”为差额2%，在C市预缴的税额为：
（169-60）/（1+9%）×2%=2万元

4、对于C市的建筑服务（“建”），采用一般办法，回到A市时要汇缴。我们的目标是找到“一般计税下建筑服务、汇缴税率”的信息
先把表格的各要素列出来。

（1）税率。一般纳税人建筑服务、不动产有关的税率为9%，所以“建”（建筑服务）的汇缴率为9%
（2）差额还是全额。口诀是“建差差差全”，所以一般计税办法预缴为“全”（全额）。不得扣除支付的分包款60万元。

综合上面所述，“建筑服务、预缴税率”为“全额9%”，在A市汇缴的税额为：
169/（1+9%）×9%－2=11.95万元

5、对于C市的不动产（材料仓库）的转让，属于转让非自建的不动产（“非自建转”），采用一般计税方法。由于转让的不动产所在地和甲公司所在地不是同一市，所以要预缴一笔税款给C市税务部门。我们的目标是找到“一般计税下非自建转让服务、预缴税率”的信息。
先把表格的各要素列出来。

（1）税率。转让不动产预缴率为5%，所以“非自建转”的预缴率为5%
（2）差额还是全额。口诀是“非自建转差差差全”，所以一般计税办法预缴为“差”（差额）。扣除的部分为支付的购置原值220万元。

综合上面所述，“非自建转、预缴税率”为差额5%，在C市预缴的税额为：
（275-220）/（1+5%）×5%=2.62万元

6、对于C市的不动产（材料仓库）的转让，属于转让非自建的不动产（“非自建转”），采用一般计税方法。回到A市时要汇缴。我们的目标是找到“一般计税下非自建转让服务、汇缴税率”的信息。
先把表格的各要素列出来。

（1）税率。一般纳税人建筑服务、不动产有关的税率为9%，所以“非自建转”的汇缴率为9%
（2）差额还是全额。口诀是“非自建转差差差全”，所以一般计税办法预缴为“全”（全额）。不得扣除支付的购置原值220万元。

综合上面所述，“建筑服务、预缴税率”为“全额9%”，在A市汇缴的税额为：
275/（1+9%）×9%－2.62=20.09万元

感谢分享，看了您总结的，很受用。有个问题请教一下，房地产开发企业，转让自己购置的2016年4月办公楼，取得含税收入1000万，当年购置价为含税600万。选择简易计税，假设不涉及预缴。那么计算增值税时候，是按照差额（1000-600）/1.05×5%还是全额1000/1.05×0.05呢？

这个问题解决了，12366客服小姐姐解决了。房开企如果转让跟自己开发项目没关的外购不动产，按企业转让非自建走，可扣除购置价计算。如果自己开发项目，按全额不能扣土地价款。当然，前提都是选择简易计税。很开心，只有增值税问题解决了，土增税那边大题才能做对。有疑惑时，不光可以上网查，还可以打12366人工客服咨询[大笑]

综合上面所述，小规模纳税人或简易计税方法“建筑服务、汇缴税率”为“差额3%”，在A市汇缴的税额为：

（101.8-40）/（1+3%）×3%-1.8万元=0元，这个计算我认为不对，我个人认为应该是101.8/（1+3%）×3%-1.8万元=1.16元

“差额”，“差”掉的是“支付的分包款”，不是“在建筑服务地预缴的增值税”。换一个理解，既然预缴了税款，不可能给你双重课税的，那不就成地方保护主义了嘛。

希望口诀我能记住，不要考试紧张忘了[赞]

你也延考的