有朋友留言说，还是没完全弄清楚首套房是怎么降存量利息的，那我们今天就来盘一盘。
咱们向银行借钱买房子，银行每年向我们收取利息。这个利息一般由两部分组成，一个是 5 年期LPR+BP（银行额外加点）。
具体来说，这两个数值分别是什么呢？
LPR相当于是各家银行贷款利率的参考价。每个月，共有18家银行根据他们向央行贷款的利率等加点后报出LPR，央行去掉最高值和最低值之后形成的价格就是LPR利率，每月公布。所以，实际的LPR是每个月都会变的。
LPR公布后，各个银行就都有了一个基准线，你去贷款，银行就是在LPR基础上各自去加点，也就是BP。例如加1BP就等于加上了1/10000，也就是0.01%。这样就形成了银行向买房人贷款的利率。
这个加点是多少怎么确定呢？银行主要是根据贷款人的风险特征，例如工作收入、职业等情况，来拟定的。风险相对高的，加多一点。风险低的贷款人，加点少一点。
一般来说，银行房贷的利率基准LPR基本上是每年改一次，而BP数值确定后则是固定不改的。
例如，2019年11月央行公布的LPR是4. 8%，也就是说全国的银行贷款利率的参考价都是4. 8%。当时你在上海买房去办房贷，银行根据你的个人和家庭情况，决定给你加点30 BP，也就是0. 3%，那么，你贷款合同上2019年的贷款利率就是5.1%，也就是当时这IPR4.8%+当时贷款时确定的BP0. 3%。
到了2022年，假设央行公布的IPR是4.5%，那你的贷款利息就是4.8%，也就是现在这IPR4.5%+当时贷款时确定的BP0. 3%。
上面说了，实际LPR是每月在变，而银行商业房贷的利率基准LPR是一年一调整，那每年是依据哪一个月的LPR进行调整呢？有不少银行的房贷利率是在每年的1月1号进行调整，在1月1号，银行会根据最新一期的LPR来确定客户接下来一年的房贷利率。还有一些银行是在房贷下款日来调整客户的房贷利率，那么银行也会根据最新一期的LPR来确定客户接下来一年时间的房贷利率。
现在优惠政策来了，相当于老客户大酬宾。怎么做的呢？过去每年每个地方都有一个首套房商贷利率政策下限，比如上文说到的这位业主是2019年11月办房贷，假设2019年11月当地银行能给到借款人利率的最低值是 LPR +（-15 BP），也就是当时当月的LPR4. 8%+(- 0. 15%)。
现在优惠政策规定，可以跟银行协商降低你的利率，原则是不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商贷利率政策下限。
你可以去找银行协商，希望把你在贷款合同上当时确定的加点30 BP，也就是0. 3%改小一些，最好是改到- 0. 15%，也就是当年加点的最低值。那么，比如今年你的房贷基准利率LPR是 4. 2%，那你今年的房贷利率就变成了4. 2%- 0. 15%=4.05%，以后就是当年的LPR- 0. 15%,而不再是合同上的LPR+ 3%，你看房贷利率是不是下降了很多。
那哪些人能享受到这样的优惠呢？在2023年8月31日之前申请了住房商业贷款的——注意，是商业贷款，不是公积金贷款——不管贷款是否已经发放了，只要跟银行签了贷款合同，而且还符合“首套住房”的标准，就可以去申请降低利率。
同时，政策还规定了，现在的首套房怎么确定呢？就是越来越多城市宣布执行的“认房不认贷”，也就是说，不论是否曾经有过贷款，只要以家庭(夫妻加未成年子女)为单位、在这座城市名下没有房产，就可以在这座城市按首套贷款享受首付比例和利率优惠。
例如你在老家有套房，但家庭名下在北京没有登记、网签的房产，现在北京执行“认房不认贷”了，那么现在北京买房，就可以按首套房的首付比例和贷款利率来进行。
于是，2023年8月31日之前签了房贷合同的、首套、商业贷款，只要同时满足这三个条件的房贷业主，就有资格享受优惠。
根据最新消息，9月7日，工行、农行、建行和中行四大国有银行已经率先发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。中信银行等股份行同日也明确了实施细则。
根据各家银行公告，对于符合条件的存量首套房贷利率，将采用变更合同利率的方式，于9月25日起统一批量下调，无需借款人申请，新利率即日生效；对于发放时不符合首套住房标准，但现在符合标准的存量二套房贷，借款人则需要向银行申请，还必须提供首套住房有关证明材料。
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