万科今年股价为什么跌的这么狠，现在有投资价值吗？

万科的股价从今年3月份34元跌到现在24元，跌了1/3，是什么原因导致万科股价一直下跌？现在24元的股价是否具备投资价值？

五年前买进万科，现在收益怎么样？
今天微信群有个朋友说，自己持有万科五年了，一分钱不赚，就赚了点分红。就去看了一下万科的月K线图，发现在2016年八月份的时候万科股价为23.88元，今天万科股价是22.73元，这个真有可能是真的。




2016年8月份的万科市盈率是15倍，近年来最高是18年1月份的18.53倍，而现在万科的市盈率是6.35倍。
2016年以来万科每年的盈利分别是209.29亿、272.80亿、334.90亿、383.14亿、402.38亿，合计1602亿，而当前万科的市值为2640亿。
五年来万科的净利润几乎翻倍，但是市盈率也压缩了一半多点，所以股价还跌了。
16年以来每年每股分红分别为0.79、0.9、1.04、1.01和1.25，合计4.99元，算5元吧，那么当初的成本是23.88元的话，现在的成本是18.88，按照每股1.25计算，股息率是6.62%。
那么是不是说万科赚的是假钱呢？我们看看净利润的含金量，通过观察企业收益的现金含量，可以准确获得企业实际收到的现金比例。对于现金含量较低甚至为负的收益，是需要投资者引起重视的。




净利润的含金量=期末经营活动产生的现金流净额/期末净利润。
那么为什么18、19和20年的净利润含金量低于100%呢？
这三年的营业收入同比增长分别是22.55%、23.59%和13.92%。在营收增速较快的时候，企业结算为净利润后，当年的现金流拿去进一步买地皮了。
再比较历史数据，我们发现在房地产行业特别冷清的年份，净利润含金量都很高，这是一个行业属性决定的财务结果，而不是企业自身经营有问题。
对于万科A，其上市以来融资152.57亿，分红689.58亿，从2007年以后A股市场上面融资为0。
从历史数据看，万科看起来就不像是一个对资金非常饥渴，财务管理无度的企业，很早以来他就是一个印钞机。
那么今天，万科的估值合理吗？还能拿吗？这就需要自己去判断。
当前中南建设的市盈率是2.7，股息率为11.03%。融创市盈率为2.55，股息率为8.59%。恒大市盈率为10.01，股息率为2.49%。
关于市盈率有个我很认同的说法：盯住市盈率，不一定能做好投资，不看市盈率，肯定做不好投资。
我这里并不是说中南建设、融创和恒大就低估了，我们还是要看企业创造自由现金流的大小和持续性。
说完了万科，说点别的。
说白酒。山西汾酒公告，为稳步提升公司原酒产能，会议同意投资建设新增1万吨原酒产能项目，总投资估算48969.50万元，所需资金由公司自筹解决。本项目拟建设2栋酿造车间，并配套建设16个谷壳钢板仓及1栋工作楼、1栋办公楼及1栋锅炉房；另包括厂区货场、道路、绿化工程及配套室外管网工程的建设，建成投产后将新增1万吨/年汾酒原酒生产能力。本项目建设工期两年。
这里看一下，4.86亿，1万吨原酒。对于清香型白酒，这个产能很快就可以转化为商品的。
前两天，古井贡酒的定增刚实施完毕。按照计划项目建成后，将形成年产 6.66 万吨原酒、28.40 万吨基酒储存、13.00 万吨成品灌装能力的现代化智能园区。项目预计总投资 892,446.18 万元，其中拟使用募集资金不超过500,000.00 万元（含 500,000.00 万元）。
也就是说89.24亿，对应6.6万吨原酒，看来浓香型白酒确实贵一些。
这两个公司相加，增加了7.6万吨白酒。五粮液、泸州老窖、洋河、贵州茅台的增产计划不算，这就是新增7.6万吨了。
是需求旺盛，产能不足吗？我印象中古井贡酒的现有产能好像还是有闲置的，有一段时间没有看了。
目测的三五年内，上市公司的白酒产能将会大幅度增加。
恭喜恭喜，又可以赚大钱了。
最后说一下河南的洪涝吧。
我今天捐了1000元，微信公益捐一个，支付宝的公益捐赠来一个。本来我是想一次捐1000完事，但是作为一个投资保险地产的股民，手里真的没钱了，只能把微信和支付宝的零碎钱钱凑一凑。那么现在我是彻底没钱吃饭了，刚好减肥。希望河南同胞挺过去。






很多人关注的点是这次雨水洪涝的保险公司理赔问题。从中国平安获悉，截至7月21日12时，平安产险共接到河南特大暴雨灾情相关报案20697笔，其中车险报案数量20471笔，财产险报案数量193笔，意外险报案数量18笔，农险报案数量15笔，现已快速结案411笔。平安寿险收到与此次暴雨相关的报案信息9件，其中涉及身故赔付4件，医疗赔付5件，当地分公司已启动特案预赔机制。
预估赔付金额为6亿元。
假如有一万人投保，100人遇到风险事件，保险公司进行理赔，那么就相当于一万人进行集资来救助这遇到风险事件的100人。从这个角度讲，买保险也是捐赠，帮助需要帮助的人，也帮助自己。
但是商业保险的好处是这样的：第一，它是商业性质的，我现在捐赠1000元，最后对方能拿1000元，但是保险的话它会进行投资，那么保户最后能拿到的钱是有增值的，这就是预定利率的价值。第二，它的效率很高，大家不用担心一些管理方面的问题，这个我就不说了，郭美美事件影响确实不太好。第三，它可以对风险进行比较精准的定位，高风险高价格，资金的使用效率更高。
喜欢说保险是骗子的人，可以把我这段话好好读一读，我现在年龄也大，不是很喜欢和别人详细讲道理，怀疑保险价值的人，我一般选择回避。
还有些人觉得这些理赔会不会影响到保险公司的净利润，这个短期肯定是有影响的，但是长期影响几乎为0，或者说就是没有影响。首先，保险是一个全局的考量，每年都有大大小小的不幸事件，保险定价的时候会考量到这些。其次，今年理赔的保户，明年保费就需要多交，会扯平一部分。最后，有再保险公司呢。
保险保险，它的价值必须把股东价值、社会价值和客户价值相统一，不滥赔，不惜赔，当赔则赔，这没什么。
当然，风险事件对于保险行业整体是没问题，但是对具体的公司就不一定，比如说美国的911事件对于巴菲特旗下的通用保险公司就形成了巨大的压力，如果不是通用保险公司家大业大，巴菲特有影响力，公司可能就真的一蹶不振了。
保险是一个和风险打交道的公司，必须审慎经营，管理是核心，文化是基础。对于打价格战，企业经营粗放的，我一般都是敬而远之。
今天，就说到这里吧。
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雷布斯的名言，只要在风口上，猪都能飞起来。
万科还是那个万科，为什么股价跌了这么多？因为它没在风口上。
一：炒美股要听美联储的话，炒A股要听共产党的话。
我们一直在说房住不炒，给开发商画三条红线，给银行定了房贷比例，就是要压一下地产的泡沫。
这种大环境，市场资金主力会怎么选？
是跟西西弗一样，吭哧吭哧推着石头上山，
还是借着山势，用脚往下踹石头？
没毛病的大资金，都会选后者，发表各种重新估值的言论，往下杀股价，搞死沉不住气的人，接他们割肉的股。
二，现在A股也在向机构化演变，越来越多的基金发行。
大部分基金有个特点，那就是重短期轻长期，你让基金经理跟巴菲特一样抱着长期价值投资的理念，那不现实。
对基金经理来说，利益最大化的办法就是赌成长股行情，把基金排名搞上去，然后借着名气发更多基金，靠规模挣钱。
既然有大资金在杀万科，杀平安这样的大蓝筹，基金轻易不会进来，它进来一是逆大环境，二是逆大资金，短期之内股价不涨，它怎么搞排名。
三，今年水特别多，企业都在忙着趁机上市，而这也与国家压制房地产促进实业直接融资的大战略相符。
    2020年，上交所股票ipo数量和融资额均居全球首位。2021年上半年，全球ipo数量1047家，同比增长134%。
   炒新股是主流，万科这样的蓝筹是昨日黄花。
你看董小姐的格力电器，各种回购注销，股价还是稳稳下跌。
格力不香吗？董小姐自己回购，她肯定认为格力现在的价格是偏低的。奈何市场主流不买帐，所以巴菲特说市场先生某些时侯就是睁眼瞎。
从长期来看，万科平安格力比那些新上市的阿猫阿狗强太多了。
等市场反应过来，这些股票就该涨了。
可以把股市看成种长期庄稼，一茬从种到收，最起码两年。
美联储加息之后，市场资金成本高了，买高回报的蓝筹就又成潮流了。

被时代抛弃的时候，千万别去看估值，看财务。
很容易陷入“低估值陷阱”，港股一堆跌破市净率的公司，十几年都不涨呢。
其实房地产从2018年之后就被抛弃了。
现在来看，人口方面，一个省，基本上只有两三个城市可以保证人口流入，
其他大部分三四线城市人口都是流出的。
货币方面，通胀压力巨大，大幅宽松基本上不可能，大家等的都是什么时候紧缩。
政策方面，房地产调控越来越严格，
其中最具有杀伤力的是三条红线，以及银行关于房地产贷款的两条红线。
这几条红线一划，就是将房地产市场和金融市场做切割。
在切割之后，房地产就是一个夜壶，已经被抛弃了，无论怎走，都很难威胁到金融安全。
所以，泰禾之类的暴雷，仅仅是前菜。
看看某些巨头，一天造车，那股价，和其他的新能源比起来，市场完全就不买账。
这家巨头的三家上市公司，股价下跌十分丝滑，
市场已经用脚投票，我认为半年内暴雷的概率极大。
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首先最简明扼要的回答问题，地产板块跌成这样有三个原因：

• 低估但是机构不喜欢，机构在抱团，市场上没有足够的资金在三傻上使劲。
  
• 前几年高价拿的地导致毛利润下跌，今年集中土拍依然高价拿地。
  
• 房住不炒配套一系列政策让大家对行业前景感到悲观，感觉会改变基本面
  

你看，短期资金不喜欢，中期毛利润可能继续下跌，长期行业前景悲观，它怎么涨？


<hr/>以下是关于房地产的讨论。
今天房地产板块跌的比较惨，直接下去了1.68%。




万科A跌的更多，港股万科下跌3.16%，A股万科跌了2.10%，好惨。
跟上面的问题一样，除了上周天的恒大暴雷传言以外，还有什么利空消息吗？
还真有。
住建部的媒体中国房地产报周六发表了《炒房者时候房企幻想了》的文章。
这篇文章进一步解释了上周郭树清主席在陆家嘴论坛上的讲话。


文章谈到，郭树清一直被称为金融风险的吹哨人，去年八月以来，他三次直言房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。
更重要的一句话是，可能也是今天房地惨格外惨的原因：
“应该说，郭树清的言论和思路代表着高层的看法。顾而每次讲话都透露着或暗示着未来某种风向。回看他每一次说话的背后，针对楼市的调控行动都在悄然落地呼应。”
当然，如果较真，可以翻翻了郭主席历年的“吹哨记录”。


emmmmm。。别的话木木大不敢说，只想说，从这些标题和日期来看，如果07年-16年跟他反向操作，现在大概率财富自由了。
但是，成为央行党委书记和银保监会主席以后，身份就不一样了，代表的意思也就不一样了。
现在代表的，真的是高层的意思了，要多高有多高的高层。

明明最近一年都没有停止过对房地产的敲打，可是为什么最近反而越来越密集呢？因为敲打归敲打，房价可没跌。


这是最近3年重点城市存量住宅的成交量和成交价格变化。
可以看到，虽然成交量有起有伏，但是这成交价，从疫情后期开始，就没有跌过，而且最近更有起飞的架势。
虽然五月的成交量环比下跌了21.3%，但是在通胀预期下，均价却上涨了0.66%，跟M2一起同步上扬。
1-5月，前100房企全口径总销售额达到56548.8亿元，同比增长52.5%，较2019年增长40.2%。
单五月一个月，销售额同比就增长了17.8%，比19年5月增长了38.8%。
本来被给予厚望的集中供地政策，也没有达到预期的效果。
13个首批集中供地的城市中，11个城市出现楼面价上涨情况，特别是重庆，平均成交楼面价达到9133元/平米，涨幅达到115.7%。


重庆、深圳、厦门的集中供地溢价严重，分别为43%、31%和29%。
翻译成人话就是，喊了一年“房住不炒”，均价依然上涨，地价依然溢价严重。所以，进一步的调控和敲打，可能都在路上，所以郭主席那番话，可能真的是“严正警告”。

除了板块的利空消息，万科又出了个消息。昨天下午，万科发布董事会决议，拟对万科非开发业务的跟投机制进行迭代。
所谓跟投制度，是万科从14年就开始搞的一个合伙人制度，简单来说，就是让员工成为项目的合伙人和投资人，让员工把新项目当做自己的创业项目来做，跟公司互相信任，激发创造性和激情。


员工跟投份额不超过项目资金峰值的5%，是否跟投可以自行决定，公司管理人员必须跟投，而且承担劣后责任。
万科也会追加5%的份额。到2015年，这个比例达到了8%，加上万科跟投的5%，就达到项目资金的13%。
2017年，万科取消了公司的追加，把跟投总额改成了10%。
到2020年底，万科累计有1002个项目引入跟投，跟投认购金额达到37.45亿元。
这次的公告就是要再次升级这个跟投制度。
以前跟投只限于房地产开发业务，而这次是要把公司的新业务，即仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、食品等全部囊括进去。


以前跟投人员不包括管理层，但是这次包括了董事、监事、高管，即所有员工。跟投的上限也提高了，从以前的10%提高到了20%。

木木大看了半天，实在没理解这是怎么被解读成利空的。
有人说这是吸血员工，趁机圈钱。可是，万科，不缺钱啊。现金流充足，拿地谨慎，信用评级高，融资手段不要太多，实在不用从员工身上扣这一点。
有人说这是万科现金流紧张的表现，问题是，万科五月份销售额到达到575.6亿元，前五个月销售金额2868.0亿元，同比增长16.06%。实在是，不缺钱。


木木大的解读是，万科在深度绑定员工和公司的利益，并且把这种绑定扩大到万科急需找到的第二增长点上。
对员工来可能真不是什么好消息，但是对身为股东的我们来说，这是件好事。
毕竟，作为合伙人来工作，和作为员工来工作，责任心，效率，都不同。
这周内（如果没写完就拖更），木木大会写一篇美国的房地产发展历程分析，然后讨论一下中国房地产未来会以什么模式发展。

就目前收集到的资料来看，即使房地产税暂时不落地，未来几年的房地产仍然面临着很大的转型压力。
这个压力一方面来自于政策，另一方面来自于城市化到一定阶段以后必然发生的存量竞争和专业性竞争，而大多数房企并没有做好这个准备。
万科算是为数不多做好这个准备的企业。
但是，因为行业转型和政策的问题，哪怕是现在低估的房地产板块，由于基本面的变化会面临价值重估的风险。
说简单点就是，房地产行业未来会大洗牌，行业格局甚至结构都会改变，所以投资房地产企业要谨慎。
万科虽然已经在提前转型，但是毕竟还在行业里，肯定会受影响。
如果打算长期持有，比如5-10年，吃股息，万科依然是行业里最优秀的，这个行业也会一直存在的，没任何问题。但是不要看着低估就叫喊着抄底，一定要控制好仓位。
正如以前说仓位配置的时候说过的一样，这玩意儿是一个心理影响。注意，木木大依然认为万科是好公司，长期依然看好，但是短期持有非常考验心态，
新手朋友请一定谨慎买入，谨慎控制仓位。
晚安。
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写在最后
1、投资上有什么疑惑，可以关注“木木大Jerry或者木木基基”直接在文章下面或者对话框留言，能力范围内的，尽力解答
2、如果你觉的木木大的回答对你有所帮助或有所启发，请双击频幕为认真学习的你和木木大点赞！
我每天都会写深度分析，希望大家点赞评论，欢迎关注

有投资价值，但价值越来越小了。
一方面，房住不炒，本质上是为了金融体系的安全；
最近两年监管格外严格，房地产爆火的日子，一去不复返了
另一方面，万科在王石出走后，已经走过了巅峰，开始步入衰退期。
当然，这种规模企业的衰退期
也是赚钱的。
虽然王石不大受网友待见，但确实是非常强的企业家。王石成就了万科，万科也成就了王石。
王石带领的万科，和现在的万科，有什么不同？
王石的万科坚持走一个方向：轻资产重运营。
现在的万科，和恒大已经没有本质的区别。


轻资产重运营是2014年前后提出来的，王石2017年离开，2018年的财报中，轻资产重运营的理念达到了巅峰，之后就是通过财技追求业绩了。
房地产公司的业绩，修饰起来非常容易。
在全国各地开发房产，因为需要和当地政府机关银行税务打交道，快速扩张很难，大地产商一般都是合资的形式。
合资的参股比例非常有学问，45-65%之间，尤其是低于50%的，非常多。
不足50%的好处，是并表。
根据会计准则，持股比例超过50%的，无论是否有实际控制权，必须并表；持股比例低于50%的，如果有实际控制权，也可以并表。
实际控制权这个东西，就很玄学。
也就导致了并表比较玄学。
效益好的，可以让报表好看的，就有实际控制权了；效益不好的，让报表不好看的，就没实际控制权了。
王石离开后的万科，如脱缰的野马，业绩飙升，本质上并非是开的楼盘更多了，而是并表范围扩大了。
而这么操作的背后，意味着万科的核心竞争力，已经失去了，进入了衰退期。