央行谈提前还房贷，支持新发放贷款置换原来的存量贷款 ...

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
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大家洗洗睡吧，别太当回事。
前两天，高盛把中国所有的银行评级全部下调。当时有人说这是金融战，其实高盛的下调是有道理的。
高盛的逻辑是，目前中国地方债压顶，地方政府要软着陆，就必须借新债还旧债，用低利率的新债置换高利率的旧债。高盛研究表明，中国银行业持有地方债总额93万亿，其中六大行（工农中建邮交）持有总量为29万亿。
这个数据接近全中国银行资产的一半，平均利率在7~8之间，正是地方债的超高利率，支撑了中国银行业超级利润。
高盛认为，如果未来中国的银行业不断用低利率的新债置换高利率的旧债，必然导致银行利润大幅下滑，净资产收益率大跌。所以估值当然就要下滑。
好了，目前中国银行业持有的资产主要有三种，地方债，企业债，居民债务。你说如果国家为了救地方政府让地方债利率不断下滑，那么银行要维持利润，还有可能让居民债务利率下滑吗？
中国的银行都是国有企业，放贷要代表政府意志。大量贷款放给不赚钱的国企，以及中小企业。资产质量相比欧美的银行天然就很差，这其实就是中国银行股估值极低的原因，而由于银行占据A股大部分利润，银行估值低直接导致A股估值低，常年维持在3000点。
所以，因为银行本身资产质量不行，所以必须维持高利润以随时应对各种资产暴雷。这样，银行一方面要维持利润，一方面还要给地方政府减负，这种情况下不给老百姓加息就不错，不要指望银行可以大幅度向居民让利。
本次央行谈到这个问题也是支持银行与储户协商，银行同意即可，不同意就不可以。所以和没说一样。

利好消费。
央行说的很明确了：与其等着大家拿存款提前还贷，还不如放开贷款置换的口子，这样大家还能把现金留在手里，再加上置换以后房贷还款的利率下降，手里有钱+利息减少→刺激消费。
论迹不论心，央行这次算是给大家办了件好事，特别是对我这种房贷利率办在高点的，反正我的 LPR 下调过还是 5.7+。之前河南这边就有中介办置换经营贷的过桥，我一直没去办，一来是嫌麻烦，二来还是胆子小，怕有风险。
现在央行发声鼓励置换贷款，以后这种事就不需要中介了，过段时间应该可以直接到原来的贷款银行办。
而且这次的新闻稿没啥废话，逻辑也很清楚：
今年房贷比去年同期多。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

但余额总体减少，原因是利率变化导致居民提前还贷现象大幅增加。

但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。

LPR 已经拯救不了原来买在利率顶点的居民了。

尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

<hr/>这个新闻稿已经说的很清楚了，逻辑也摆的非常明白，高利率在现有条件下，已经严重影响了居民消费意愿，大量居民调整资产配置策略，使用存款或减少投资进行提前还贷（大家都拿钱去提前还贷，咋可能还有存款进行消费/投资），所以鼓励变更合同/置换贷款。

存量房贷的构成问题，谈的太多了，最早大家有印象应该是20年初鼓励选择lpr的那几篇文章。刚又讨论了这个问题，加点一旦确定，直至贷款还完都不再改变，也就是说，加点只取决于购房时的市场供需关系，而非与经济增长这个长期指标相关，从22年初，房贷执行利率下降幅度超过100bp，以合肥为例，跌幅超过150bp，而其中lpr只贡献了40bp，其它的都来源于新增房贷的加点下降，晚一年买房就能享受二十年三十年的低利率政策。
存量房贷是银行的优质资产，相比于现在为了刺激房地产极低的信贷门槛，较低的利率水平，从信贷角度来看，信用越高，偿债能力越强、利率越低。现在是反过来的、首付比例更低，利率更低，门槛更低，就导致了银行其实除非特殊情况，断然不会允许改动现有的存量房贷利率和不变加点政策。
刚好对应讨论的第二点，存量房贷和新增房贷之间存在较大的利差，可以超过100bp，这时长期贷款不管是等额本金还是等额本息差的钱都不是小数目。结果就是，胆小的人就提前偿还贷款，胆大的人则通过企业端贷、消费贷等刺激性政策下的低息贷款，置换以前的高息贷款，反而老实人和没能力提前还款的人最惨。


之前讨论选择lpr和固定利率的时候就说过一句话，很多人不相信银行推lpr，认为银行不会那么好心让利，从而选择了固定利率，算下来已经比选lpr的多了60bp了。结果表明，银行虽然担心利率下降带来利润降低，但更怕你违约，现在看来也非常害怕提前还贷，赚的少和赚不到孰轻孰重呢？
这就是银行现在的困局，本来想靠着加点固定锁死存量房贷，反而大家也不傻、省吃俭用提前还贷，或者低息贷款置换高息贷款，不透明自然带来风险，现在看来趋势是，不得不推翻此前的政策，相比于lpr下降，不得不再做一次存量加点的让利。
当然这不是谁施舍的，要谢就谢当时忍住不买房的群体，以及后来大家即便承担罚息和繁琐的手续（必须到现场申请和划转），也要提前还款的群体，经济就是这样，千万不要低估了市场的力量，不让利别人非暴力不合作，居民不陪着玩了既得利益者也得割肉。

年幼嘲笑甘地，年少时理解甘地，年长时佩服甘地。
无论这个政策会不会真的推出，这都是全体提前还贷者共同努力的结果，已经完成提前还贷的人很难或者说部分享受到这样的优惠，真正享受到这个政策好处的还是目前"硬抗"贷款的人，所以大家给提前还贷者们点个赞吧.......比如年初提前还款的我。
我们判断一个群体亏没亏，可以间接衡量政策有没有解决痛点。
如果A群体做了一件事，B群体没有做一件事，某个政策推出后，A群体后悔的拍红了大腿，B群体喜笑颜开，那么说明这个政策解决了痛点。
如果A群体没有感觉，B群体觉得聊胜于无，那么说明这个政策只是走个形式，没有实际意义。
如果现在很多LPR利率+上浮利率的群体可以置换为LPR利率，那么当然是一件好事，但是这个政策到底能不能落地很难说。
因为对于有房贷的人来说，自己什么都不需要做，每个月的月供就能减少，那么谁吃亏了呢？银行，贷款所收的利息就是银行的利润。
所以银行完全没有任何动力来推广这个政策，更不用提让方案快速落地。
这么一说，似乎这个政策不那么容易让大家享受到好处？未必，因为提前还贷者和二手房挂牌出售者可能会"逼迫"相关银行尽早推出该业务。
只要提前还贷的人足够多，全民自发降杠杆，这是一件看似平淡但实际上"看空"的操作，大家都对资金收益不产生超越房贷利率的预期，属于对未来相对悲观的角度，这种氛围无法禁止但是不鼓励蔓延。
至于二手房挂牌出售，这个就是触及到核心支柱问题了，如果一座城市有超过10万套二手房挂牌出售，对整座城市的楼市都是巨大的打击，因为大家本来想买房的都不急了，坐等踩踏效应发酵。
所以很有意思的点就在于，如果大家继续提前还贷、挂牌卖房，这个政策越有可能落地，如果大家看到政策可能会出，于是暂停提前还贷、挂牌卖房，那么这个政策就不会出。
想起一句话"此战胜负,皆系诸君"。

这是个超级大新闻，但前提是你得先有钱偿还全部贷款！

我们来一句句分析央行政策司司长的话
1、提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响
这是客观事实，是个人都知道，但问题是以前官方回复都没有这么直接，而是拐着弯的说提前还贷不利于社会经济增长啊、不利于居民买房和消费啊，就是不说不利于银行赚钱，这次说得很直接，也很客观，点赞！
2、按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定
这句话就直接说明了存量房贷利率是否变更的决定权不是在央行，央行没有办法或者不会直接制定政策要求降低存量房贷利率，这个影响太大了。
但是你可以自己去找银行沟通变更房贷协议，也就是降低利率，就是鼓励大家自己去找银行沟通。
3、或者是新发放贷款置换原来的存量贷款
这句话简直是给广大贷款群体提供了沟通思路，什么叫替换存量贷款？
言外之意就是如果银行不同意，你就拿提前还贷去沟通，说你不降低贷款我就还房贷，然后去别家银行那里再贷款，利率更低，就问你要不要给我降低吧。
并且这句话也是给银行提供了操作思路，原来的房贷利率不能直接降低，就操作一下，说之前的已经还了，再贷一笔新的，合理合法合规，甚至资金都不用再走一圈，直接内部划转就行了。


总体来说，这则新闻非常重要，既是在提醒广大打款人可以去跟银行沟通降低，又给银行提出指引，这种操作不违规，可以干。
不说了，我现在就去联系银行，以提前还贷为协商点，把这个文件发给他们看看，等我沟通后再来跟大家协商是否可行！