淄博推出「以旧换新」购房活动，可能对当地产生哪些影响？

淄博日报：9月6日，由市房地产开发协会和市房地产经纪与评估协会联合发起的“以旧换新”省心购房企业签约仪式举行，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。


“以旧换新”即旧房换新房，通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，加速存量住房销售成交，优先提供优质房源，满足购房者置换需求，助推房地产市场有序发展。
据了解，这是对全市房地产行业服务的一次革新，将有效推动改善置换房屋的脚步。“以旧换新”基本流程为：房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同；意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房；房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金；房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等；意向客户完成新房购买手续。
“以旧换新”省心购房活动得到了我市房地产开发企业和房地产经纪机构的积极响应。活动现场，相关负责人表示，将积极响应行业倡议，按照客户需求不同，研究制定合理的房屋置换方案，做好房屋置换全流程工作。“基于理解购房者当下的需求痛点，从购房者真实需求出发，以‘旧房换新房’这一真正惠民利民的举措，助力更多购房者对美好生活的追求。”贝壳（山东）互联网有限公司副总经理李斌表示，接下来，将提高房源展示流量，扩大客户关注，同时提供新房项目更多选择，保障签约安全，为客户兜底服务。淄博推出“以旧换新”购房活动

大家好，小狐给大家带来前方深度观察。
中国新闻周刊报道，山东淄博新近发起了“以旧换新”购房行动，鼓励那些有“卖一买一”换房需求的人，将旧房交给中介集中推销，卖出后再从开发商那里选新房。
有人说这是淄博出大招了，有人赞誉称是“天才般救市绝招”，也有人不看好“以旧换新”的前景。
据报道，“以旧换新”购房活动详细流程为：
房产中介与意向客户沟通置换需求，签订服务合同后，意向客户前往与中介机构合作的新房楼盘选定新房，并与开发商、中介签订三方协议，并交纳新房意向定金。
之后，中介对意向客户的存量住房，进行查证、验房、实勘等。
为了尽快卖出旧房，开发商会支付一笔营销费用给房产中介，用于旧房的售前装修、保洁和制作短视频等宣传活动。
若旧房在约定时间内售出，购房者可按约定流程买新房；若期间无法卖掉，开发商按约定退还意向定金，营销费用则由开发商和中介共同承担，购房者无需承担违约风险。
从上述流程看，淄博“以旧换新”购新房，试图将中介、开发商和业主三方，绑成一个利益共同体，业主凭旧房获得游戏资格，中介在理论上会为卖旧购新的两次提成努力，而开发商会摇旗呐喊，助力“卖一买一”这个击鼓传花的游戏运转起来。
一旦运转起来后，就是三方共赢的局面。



资料图

从中国新闻周刊选择的案例看，积极参与这个购房游戏的业主，手里都是“老破小”，都想趁这个机会将卖不出去的房子给卖了。
问题就来了，以淄博这个三线小城来说，谁会来接这些“老破小”？
首先搭不上改善型购房需求，其次购房刚需更不用说了，淄博的一二手房差价还没有悬殊到，能引导刚需为“老破小”接盘的程度。
“以旧换新”这套玩法，根本还是楼市的营销手段，淄博尽管比那些更早的玩家更有一点诚意，但掣肘这个游戏规则的不利因素，比从前更厉害了。二手房市场死气沉沉，一手房中，现房、准现房价量齐跌，期房因为有烂尾，可能更无法激发购买欲。
“以旧换新”的旧难去，这套花哨的营销术就转不动。



资料图

跟其他地方一样，好出手的二手房，其实也不用走这个“以旧换新”的模式，也轮不到它发挥理论上的效力。而尤其不好卖的“老破小”，既然之前卖不动，就已经说明市场的接受度极低，换个花招来“急救”，可买房卖房又不等于手机换新购，看似上的是强效“救心针”，面对疲软的房市，难言有乐观的余地。
反过来说，在降低存量房贷款利息、松绑限购政策、想法设法降低首付等一连串新政下，楼市表现尚未达到预期，说明出台的刺激政策，没有直面真正的问题。若不动真格地降价，淄博煞费苦心推出的“以旧换新”，恐怕也只有旁敲侧击之效。
意在刺激刚需及改善型需求的种种新措施新办法，不管是从银行微薄让利，还是在调节政策弹性，最后仍然是指望购房者上杠杆买房，可上杠杆的风险已被很多人认清，蝇头小利根本撬不动这份人间清醒。
“以旧换新”不涉金融也无关政策，就是中介资源整合，旧酒装旧酒，你说能行吗？
淄博发起“以旧换新”购房行动，是出大招还是出昏招？_中介_旧房_新房

设计上是四方协作，五方利益相关，四方分别是：政府、置换的购房者、房企、以及房产中介，第五方的利益则是潜在二手房购房者。
基本流程是，你有置换需求，先和中介经纪公司签订意向合同，去与中介有合作关系的房企选择新房，选好房子以后，缴纳意向金（保证金），同时中介进行原房子的评估，进行所谓的优先推荐，协助购房者完成新房的购置流程。
大家是不是觉得好像设计的很好，但实际上里面漏洞和风险很多，我们尝试逐条来看：
1）第五方利益何时进来
我们知道置换房子最大的问题还是钱么，虽然看起来签订了一个四方相关的协议，也大概是政府部门主导的，但这个协议里面根本没找到政府负责的地方，是置换群体、中介以及房企之间签订三方协议，而不是加入政府部门担保的四方协议。这就导致了这个事情本质上还是市场行为，根本就没有所谓的兜底。
市场行为必然要求看钱从哪里来，假设购房之前老房子卖出去，那么相当于第五方的利益提前进入，这和传统的置换房子没有任何差异，所谓的多方协议最多算是合作上的优惠，但市场化下其实是没有真正的优惠的，中介要赚钱，房企也要赚钱，钱要么是接二手房的第五方利益出，要么是置换的群体出。
假设签订了意向合同和交了保证金，旧房子在承诺期内卖不出怎么办？谁来垫资，要不要继续新房的购买流程，如果要继续购买流程，按首套房贷款政策还是多套房贷款政策，这就涉及到第六方的利益，银行，情况会更复杂。
2）旧房怎么估值
至少从现在的流程来看，靠的还是市场化的处理方案，那么问题来了，正常的置换是卖了以后，真金白金到手以后再去购买新的房子，而这种以旧换新的购房活动，这个过程中的估值到底怎么做，价值是按照市场规律变动的，中介估值低了，置换的群体怕是不同意，估值高了市场不接受，这个差值谁来补？
一定要有一个意识，任何非市场自发调节的行为，都会带来损耗，牵扯的利益方越多，损耗往往越大，谁来出这个钱？交了钱往往就要在别人的规则下玩游戏了，这也是提前要搞清楚的事情，假设刚开始给你一个高于市场估值的价格，鼓励你以旧换新，到时候告诉你不降价卖不出去，你把保证金交了，房子卖不到合理的价位，就会陷入两难，新房买是不买？旧房卖是不卖？
3）地方到底扮演什么角色
现在从发出来的文字来看，根本就没看到地方出钱回购旧房子，什么美好的设想，地方收回房子以后做公租房，现在地方的财政都成什么样了，还有真金白银拿出来，结果过去房子的杠杆？而且这一套房，那一套房，本身地方管理效率就不高，现在还让委托更多方来搞公祖房？
通知明明写着三方协议，而非四方协议，即便到时候出了扯皮的事情，地方没有签字就没有负责的义务，这种看起来拉扯多方在一起来做事，貌似所有人都会因此获益，给人的感觉特别像当时高收低出的蛋壳公寓模式一样 ，短期设计看起来都有利可图，实际上里面的不确定性可太大了。
新东西么，遵循的原则是尽可能的把潜在的风险搞清楚，背书拿到手，我们经济体关于房子相关的，拿到钱转眼不认人的事情太多了，承诺这东西相比于真金白银，可太廉价了。

以旧换新关键是旧的怎么办？
如果能卖出去根本就不存在以旧换新。
卖不出去一个是抵押给金融机构，一个是作为安置房。
风险转移给金融机构他们能不能受得了，愿不愿意？安置房有没有这笔资金。
不解决本质问题不会长久。

这个政策，就像阿喀琉斯一样，如战神一般的存在。
对于这种没有太多外来人口涌入的二三线城市，新房绝大部分靠的就是置换。
但是置换得先卖，卖了有钱才能买。
现阶段的楼市想卖房就没那么容易，于是本来我愿意出差价去换个新的大的好的房子，但因为旧的卖不出去，我得出全额首付，这一下就卡住了好多资金处于临界状态的人。
现在政府联合房地产经纪一起搞了这么一出有兜底的以旧换新，一下就把这些需求给激活了。
这个政策把那些卖房的人一下划成两个阵营。纯卖房的，和置换的。
置换的很开心，他的旧房有人优先给卖，抢占了市面上少有的需求，还有人兜底。纯卖房的就很不开心了，本来就不好卖，别人的房还优先推荐，这下更卖不出去了。

但阿喀琉斯有个弱点，阿喀琉斯之踵。阿喀琉斯一直没解决自己这个问题，最后就死在这一点上。
谁来给旧房子兜底，兜底的钱哪来？
目前的政策没有给出答案。
有人说政府买来做公租房，问题是财政哪有这个钱？而且这种户型地段千差万别的房源，用来做公租房也会有问题，光是保证分配公平就很难。
开放商兜底？开发商本来就半死不活，卖了新房缓一口气，你让他给你兜底老破小？还不如要他的命。
银行兜底？这不就是换个形式的城投债吗？
所以这个问题没有看到细则之前，这个政策还是只能谨慎看待。不过能想出这种招，还敢推进落实，淄博这一届班子的想象力和魄力还是可以的。

不就是搞个活动，让想卖想买旧房的人，想卖想买新房的人，来参加这个活动，多达成交易嘛。这不就和超市搞活动卖东西一样嘛。
也许能多达成一些交易。