广州首套房贷突破 LPR 下限，成为首个突破下限的一线城市，将有何影响？哪些信息值得关注？

据21世纪经济报道，楼市又出来好消息， 广州首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市。据悉最新的政策为，广州无房，首套房首付30%，利率为LPR-10%，即4.1%；广州有一套房无在供或者已经结清，二套房按照首付30%，利率也为LPR-10%；广州有一套房且在供，首付40%，利率为LPR+30BP，即4.5%，广州有2套房及以上者，暂停放发贷款。新政从9月8日起执行，9月8号之前（不含9月8号）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。据悉广州成为首个突破LPR下限的一线城市。
广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受21世纪经济报道记者采访时表明，虽然首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的二成，仍为三成。不过，只要结清首套房贷，购买二套房可享受与首套房同样的首付比，这一政策超出市场预期，此前这种情况的首付比例为五成。
下调10BP之后，如果贷款500万，按照20年来还贷的话，原本每月等额本息还款计算为30828.54元，现在则是30563.13元，合计利息减少6.4万元。
首付款方面，按照广州最新的房贷政策，如果首套房贷款已结清，二套房最低首付比降至30%，而此前首付比例为50%。记者计算发现，若购买一套600万元的房，首付款可由300万元降至180万元，减少了120万元。

广州本来就是四个一线城市里对土地财政依赖度最大的，要明显大于上海、北京、深圳。
本轮房地产大劫的起点，所谓恒大集团、中国恒大，最早都是广州恒大，即使跑深圳，广州还有不小基本盘，佛山的碧桂园，对广州来说也是关系非同一般。也就是说，从这次大劫开始，广州就一直卷在房地产黑洞里，中国头部房企的动静随时牵着广州的神经，这事是高度紧张的。
率先击穿LPR大概一开始就这么想了，里子都流血了哪还顾得上面子，毕竟这会儿大房企还没有真实死透，广东这边几乎就是中国房企半壁江山，要是挂完了，我们就得猜猜广州还能不能维持一线地位了。
后面深圳也一样，恒大总部就在深圳，这个风刮起来的第一天，深圳就在里头了，再怎么特区，也是高度依赖广东资源的，真要是房企纷纷顶不住了，深圳日子不可能好过，深圳很可能不久就要被迫一起上广东的战车了。

这一轮主旋律就是大城市掠夺小城市存量中产，以此松绑大城市地方财政，广州只是第一个做得这么透的
越先出手，得利越多，这次是存量战争
建议其他城市快点向广州学习，扭扭捏捏得不到虚名，也落不到实利
大城市本来财政负担就小，这样救一救代价不大就能顺利下车，还能保住这些城市的优质产业
轻装上阵以后，就到如何处理那些小城市小县城的重头戏了

其实大概是从今年年初的时候，中央就把房贷利率的决策权下放给各地了，行业内我们称为“一城一策”。意思就是在和政策大方向一致的情况下，一些细部的措施可以根据各地的具体情况灵活掌握，其中就包括了首套房的房贷利率。
从去年开始，央行就LPR不断进行下调，以刺激房地产销售市场，缓解房地产现金流问题导致的债务违约的危机。
而广州这次成为第一个吃螃蟹得人，把利率降低到LPR以下，确实展示了其政策的灵活度。当然，房贷利率的下调，首先承压的是银行，优质资产收益率的下跌，对于银行而言确实是比较为难的事。但从更高层面去解读，利率下调还是能激活一部分刚需和刚改的需求。
而对于这部分购房者来说，如果自己本身有购房的需求，可以在这段时间利用政策利好的机会“下叉”。而对于还“妄想”房价还有空间大幅上涨，房地产市场恢复前二十年的行情的投资需求的朋友，我还是劝大家不要抱有这种期望。目前政府救市的目的是缓解房地产企业连续暴雷的压力，避免形成系统性的金融危机，让房企消化这两年堆积的存量市场。未来数年，房价一定是在“房住不炒”的大方向下维稳。
广州这次突破LPR的下限，算是开了一个头，我估计未来各地会陆续出台“因城施策”的具体措施。毕竟，前段时间银行对存款利率的下调，就是为贷款利率进一步下调腾挪出空间。

这周媒体狂轰滥炸北京、上海、深圳楼市火爆，售楼处人头攒动，但独独没有广州。
本以为广州低调，现在看广州是真的低迷。
昨天流传的是广州取消新盘限价。


广州的楼市，一直是四个一线城市里最困难的。
1、土地财政。
一线城市中，广州，土地财政占比永远排在全国前列。
广州经济发展这十年，为什么GDP离深圳越来越远，并开始被重庆反超，土地财政“功不可没“。
大家都掉进了拍卖土地获利的陷阱，忽略了科技才是第一生产力。
看看广州，有啥叫的出来的非地产知名企业。
我想了想，全国知名的也许就是有网易了，微信虽然在广州，但是它属于深圳的腾讯。
可惜了广州如此多，如此好的大学，贡献了那么多人才，却在先进生产力上越走越远。
2、千亿房企。
没有爆雷之前，广州应该是全国千亿房企最多的城市。不是之一。
恒大、奥园、合景泰富、富力、雅居乐，已经一路之隔的佛山碧桂园。
这些千亿企业普遍有大量的商业地产集中在珠江新城、琶洲商务区或者番禺商务区。
现在无一例外，全部爆雷。
这可不仅仅是保交楼的问题。地产企业全部的商业核心资产可都是抵押给银行的，现在他们爆雷了，不仅广州的核心商业地产资产一夜之间贬值了太多，同时广州金融体系也承担着巨大压力。
这影响的不仅仅是地价，是一个城市的商业价值。
3、城市布局。
广州也是四个一线城市中，区域经济发展最不平衡的。
作为广东省的大哥，广州承担了太多它这个实力所不应该承担的巨大责任。
把花都、增城、从化这些周边城市纳入到广州，每年剥夺了广州太多的财政收入，但是他们经济却毫无起色。
增城希望做产业园，和佛山抢食，南沙区要做自贸区，却不想依附深圳，荔湾、海珠、番禺也想尽办法建设企业总部基地。
最终的结果是太多的四不像，资源分散，一个也做不起来。
天河的价格可能已经到达了8万，但是增城可能2万都不到。
巨大的区域价格差异，让广州面临楼市低迷的时候，政策效果变得非常不显著。
说白了就是增城，从化和花都明明就是个三线城市的定义，你却要用一线城市的方式来管控它，当然怎么刺激都没用啊。
旁边的城市早就没有任何限购了。
所以，广州成为首个突破下限的一线城市，也就情理之中了。
这次购买首套以及没有贷款的情况下购买二套房，LPR降10个基点，之前都算过了，300万贷款，大致也就是每个月便宜了200多元钱，其实整体而言，让利幅度不大，主要是象征意义。
但是对于二套房，原来要5成首付，现在变成了3成，2成的差距对于一套500万的的房子，那就是首付少了100万的存在。
这完全是两个不同的档次区别，必然会释放一些原来付不起5成首付的购房者。
接下来楼市怎么走？
我感觉这次政策就是鼓励投资或者炒房。
按照广州楼市的现状，改善性购房者现在想要卖掉老房子，还是很难的，现在允许你不卖了也可以享受二套房，从这一点的角度来看，是人性化。
但同时，已经还清贷款，有首套房的客户，经营贷最高可以贷款7成，且利息现在都低于3%了，那我会不会动心，用经营贷去购买一个首付3成的二套房呢。
别说现在接盘人傻，炒房这些人，永远是饿死胆小的，撑死胆大了。
至于效果如何，我们且看吧。
传统的金九银十，日子不远了。这个时候各地政府都要抓紧时间，迅速落地政策，否则后面3个月日子会更难熬……
反正只要是老百姓可以占到便宜，减少成本的政策，我都是大大的点赞！

我倒觉得一线逐渐的加点下调是市场行为！
我们知道2020年之前，居民平均每年都是3%左右的杠杆增加速度，不夸张的说，银行信贷能批下来都是非常高兴的事情，需求非常旺盛，这个时候就是典型的卖方市场。
谁是卖方？或者说怎么构成的，房源主要来源于房企和二手房出让，房企本质只是一个做馒头的，背后是土地供应的限制，而信贷往往只有一个来源，那就是银行，典型的四方分利集团。
当市场是卖方市场的时候，买家哪有什么议价权，全是不平等条款，特色预售制，银行早早就要拿到月供，房企早早就要拿到房款，土地更早拿走出让金，风险呢？当然是你购房者的。至于二手房当时也是供不应求，越是上涨，愿意出售的人反而越少，你嫌价格高，投资者还嫌赚的少呢。
你还能从银行之外的其他地方加杠杆吗？民间信贷多数时候只是满足首付而非全款，掏空六个钱包也不过就是够个两成三成首付，这个时候是你求着别人给你放贷，人家也会设置各种限制，比如不支持组合贷，公积金这种不能用，那种也不能用，你想抢占需求，就得在人家的规则下接受高利率和特色预售制，这也是一种半垄断性质下的市场行为，垄断在于土地供应和银行，一个控制土地供应，一个控制信贷供应，所以买房很大比例都是广义的税收。房价和利息又取决于市场的供需关系，供不应求则房价上涨且利率维持高位，供大于求则相反。
现在房地产的供需关系发生重大变化，说的其实就是从卖方市场已经转化为买方市场，居民不陪既得利益者玩了，一些人是看开了，一些人是真没能力加杠杆了，还有一些人是看不到增值预期了，不管哪种情况，居民不加杠杆是今年最基本的特征，之前的文章给过今年每个月的住户贷款增减情况，除了3月基本要么是低位，还出现了两个月的负增长，房地产怎么可能不依赖杠杆支撑呢，富人全部拿首付买房吗？不现实。
所以从三四线到二线，早就是按照房贷利率下限，即-20个基点执行了，像某些省会城市因为房价连续下跌，可以低于-20bp的政策下限，3.7%的都有，响应速度之快，基本lpr公布后很快就会做出响应，为什么？每卖出去一套房子，则可以降低房企的现金流压力，银行的资产增加，不要看房贷利率低了，银行存款和理财收益都在大幅下调，不怕给购房者让利，就怕你不玩，这就是买方市场下，依旧是一种半垄断性质的市场行为，你只要参与，人家就不会亏，就怕大家都不玩了。
从这个角度来看，广州的需求市场可能在一线中相对疲软的多，二手房跌幅也是广州和深圳比较高，而坐拥最优质教育和医疗资源的北上则往往要慢一些，比如存量房贷的让利幅度上，就要小的多，说明市场供需关系逆转还不至于太离谱，相对更抗跌的一些。所以广州的加点下限突破0，很可能不是政策行为，而是市场行为，这两者最大的区别是政策强行把利率压低到市场可接受的利率之下，则存在政策利差，而如果是市场行为，就好比你的贷款本身就发不出去，市场只能接受更低的利率，所以下调属于市场行为，不存在什么政策性利差。
供需关系发生重大变化，这是官方非常精准的定位，一旦供需关系逆转，很多惯性思维和以往的刺激模式的逻辑都将改变。
最后，时至今日，几个购房者关注的点依旧没有任何进展：
1）特色预售制的改革，任何补丁都不想打，那么依旧是一个签字等于在别人规则下玩的游戏，购房者保障不足依旧是大家非常忌惮的事情。
2）限价令依旧存在，虽然有一些特殊的渠道，比如先调低备案价，再在备案价的下限打折，或者团购可以突破备案价下限，这根本就不是市场经济，侧面也能反映出我国房地产的垄断性质但又预留部分市场定价区间，涨的时候给你说是市场行为，跌的时候就是政策发力了，刚需关注的还是能不能降到收入可以负担的程度，而不是把所有身价和未来几十年的收入压在本应作为基本生活资源的房子上面。
3） 现在的资金池亏空是否要靠新购房群体来填，要说谁最惨，大概还是过去几年上车的群体，三高是基本特征，总算在多方博弈下降低了其中的高利率，但还是面临资金池亏空的问题。这个问题几乎无解，房企没钱，地方也不可能退钱，倒是可能无偿收回拍卖的土地，那么自然而然的想到一个担忧，寅吃卯粮已经崩断，现在的购房者的钱是否会把过去的庞氏信贷续上，自己的房子质量和交付要靠更后来者。
个人觉得，鼓励后来者加杠杆堵不住这个大窟窿，市场终究会在政策越来越疲软过程中占据优势，各种风险远没有解决的程度，想解决房地产问题，还是要正视和解决上面的三个问题。