020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。
而且，自2021年1月1日起直接实行。
这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。
01
这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。
按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。
文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。
根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：
第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。
另外，两部门表示：
人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算：
一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场。
二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
02
为什么要突然对银行系统中的贷款比例做出限制，其实央妈的公告中已经把目的说的清清楚楚。
注意看这句话：
“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。
这已经说的足够清楚直白了。
2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。
按郭主席的说法：
中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。
而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。
还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。
加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。
这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。
过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。
日本金融崩溃，起因也是房地产。
所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。
先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。
半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。
所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。
和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。
但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。
防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。
03
除此之外，根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：
一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；
二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。
第一个变化：
商业贷款，月供将有所减少
2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。
按照新规定：
“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”
这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。
自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。
根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。
12月21日，最新数据显示：
一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。
由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。
根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。
举例来说：
假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。
但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。
换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：
房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。
现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。
那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。
在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？
如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。
2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。
每月减少还款93.23元。
当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。
和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。
从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。
第二个变化：
个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响
2020年12月31日下午 ，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：
第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。
第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：
值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：
意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
有意思的是，我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；
7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。
说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。 |
