房地产股狂飙，融创中国涨超 70%，股价三天已翻倍，中国恒大、碧桂园也大涨，哪些信息值得关注？

融创中国涨超70%，成交额超15亿港元
每经AI快讯，9月6日，融创中国涨超70%，成交额超15亿港元。
<hr/>9月6日上午，融创中国（HK01918）再度狂飙，连续三个交易日上涨，股价重回2港元上方，创4月份以来最高，三个交易日股价累计涨超120%。



此外，中国恒大一度涨27%，碧桂园一度涨超14%。值得一提的是，上述三家知名香港上市房企中有两家（融创中国、碧桂园）已顺利摘掉“仙股”帽子。



截至发稿，融创中国大涨超60%，报2.58港元/股，总市值报140亿港元，三天累计涨超120。中国恒大涨28.57%，报0.45港元/股，总市值为60.08亿港元；碧桂园涨14%，报1.15港元/股，总市值为321亿港元。

雷曼兄弟在挂之前也涨过一波，因为有人需要他涨。
这三支股各有各的故事。先不说其他的，我们就看看恒大。许家印整天说恒大的一切都是社会给的，要回报社会。你知道许家印怎么回报的吗？
恒大暴雷是2021年，先是6月恒大在许昌的悦龙台项目停工，爆发民工讨新事件。随后，多个评级公司下调其评级。随着涉案楼盘越来越多，同年8月，最高院指定广州中院集中管辖所有恒大案件。恒大暴雷以来，1322个楼盘面临烂尾风险，这背后是数十万上百万家庭一生的心血。
2021年暴雷，内部出现问题肯定比这个早。面对可能让上百万家庭一生心血付诸东流的巨大问题，许家印在做什么？在解决问题吗？不是，他在掏空公司。
就在2021年恒大爆雷之前，许家印突击分红近千亿。
下图是2010-2021年间恒大分红数据（单位：万）。恒大2021年暴雷，在暴前的两年，即2018年和2020年，分别突击分红276.84亿和577.79亿。2010-2021年间，恒大累计分红1147.89亿，但是仅2018和2020两年，就分了800多亿。许家族持股长期维持在7成左右，2018年合计持股为71.43%，2020年合计持股为71.78%。初略测算，十年来许家族累计分红在820亿左右，其中2018和2020两年，许家印分红600多亿。


当前恒大整个市直不到100亿，不抵2020年分红的五分之一。
那些在这个时候还释放信号粉饰太平的人，还用各种方式诱惑国民进入楼市的人，居心何在。

数据节选自《地产资本的兴衰》，全文已发布在“佐伊的读书圈”。目前已经发布九篇：《1978-1989年：夹缝中求生的地产资本》、《1992-1997年：突进和泡沫的破灭》、《1992-2002：突围！消灭福利分房》、《2002-2008：房价初露峥嵘》、《2008-2019：一路狂飙的地产资本》、《2019至今：盛极而衰的地产资本》、《地产、银行和土地财政：三位一体的地产资本》、《地产资本的兴衰（8）供给过剩、空置率和去化周期》、《地产资本的兴衰（9）房屋的两重属性——作为商品和作为虚拟资本的房屋》。
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来，就看看三张月K图：
1、融创


2、恒大


3、碧桂园



什么感受？
还整吗？
整你妹啊整~

几个客观的现状不会变：
1）房企的实质性资不抵债不会变。
以最具代表性的恒大为例，负债总额人民币23882.0亿元，其中仅应付工程材料款就有5961.7亿元，当然最难处理的还是外债，内债不是有政策和韧性强的居民扛着，其实外债也并不算太高，但处理起来非常谨慎，包括前几年在美国申请的破产保护，就是担心债权人甚至直接扣押恒大在境外的资产，国内债务就肯定不会为此担忧，老脸一挺。
那么恒大还有哪些重要资产呢？集团拥有土地储备1.9亿平方米，这东西估值是要大打折扣的，且还存在部分被收回的可能，比如去年11月武汉市江夏区政府作出一个行政决定，无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地。拍地的时候白纸黑字，长期未能开发，李嘉诚能捂盘十几二十年，是因为当时还没打上这个补丁，现在可不能囤地，等周围基础设施建好，增值再开发，现在的问题是恒大信用已经破产，很难再有足够的钱来开发土地储备，最重要的是，现在谁还敢拿自己的真金白银去购买恒大的期房。所谓的土地储备，只会越拖越不值钱，估值要大大折扣。
当然一些已经出问题的相对小一点的房企，也同样遇到类似的问题，新房去库存困难，寅吃卯粮的游戏玩不下去了，购房者也不完全傻，拿自己的钱给前面的人解套，越拖资产的估值水分越大，债务越拖越难解决，比如恒大上半年又净亏损392亿，平均每天亏损2亿多，资产估值缩水，续存每天亏损几个亿，问题就更难解决。
2）抱薪救火vs釜底抽薪
我国的房地产开发模式还真跟全球任何经济体都不一样，属于收益和风险剥离非常彻底的模式设计，即特色的预售制，既得利益者收益全脑组，而购房者基本没有任何谈判的筹码，承担绝大多数的风险，有无数次的机会可以打上补丁，比如监管资金安全，拿到房子后开始还款，三条红线早推出几年等等，都可以很大程度上防止创造大几万亿的窟窿，然而总是小病拖成绝症，尤其是最后一批高位的接盘者，全国各地开花，成为刀俎待割之鱼肉。
现在的救市呢，又是投鼠忌器，期待市场化来解决，什么叫市场化？通过信贷支撑的方式，把房地产预期拉起来。让更多的人加杠杆参与到这个游戏，原来3个人套牢，再拉3个人进来，相当于原来3个人承担的压力，平摊到6个人身上，从而尽可能降低风险，同时不排除任何房企从市场获得资金的渠道，比如证监会的表态：“允许符合条件的房企重组上市，恢复上市房企再融资。”典型的既得利益者一分钱不想吐出来，总想着过去几十年的路径依赖方式，来化解存量风险。但还是那个问题，窟窿太大，韭菜太少，犹如抱薪救火，进去的钱都没房企每年亏损的多，无法从根本上解决问题。
其实真想救火，只有一个办法，就是越早接管并且清算资产拿来保交楼越好，这叫做釜底抽薪，因为涉及到我国特色房地产开发模式的偿付优先级的问题，在债权和股权之外，还有一个重要的保交楼问题，其中就包括应付工程材料款要结清。假设没有特色预售制，购房者拿到房子，房企哪怕亏损几万亿，那是投资者的事，破产清算的时候，优先偿还债权，之后还有结余的话给股权，没有的话权益类的清零，这就是标准的市场化解决方案，投资哪有稳赚不赔的，比如著名的原油宝事件，投资清零是很正常的。
靠着认房不认贷之类的鼓励后来者加杠杆给房企回款的策略，相比于巨量的负债，大概还会成为抱薪救火，薪不尽火必灭，还要考虑到现在出问题的房企是因为大量持有四五线城市的土地，你要真敢放开限购，反而加速了小城市的资源流失，让房企的实质性资不抵债进一步激化。
特色预售制发展到今天这一步，感觉很契合一句话：大厦预崩兮一木难扶。这么耗着，不允许市场债务出清，不允许市场价格出清，对于未交付的业主，还没上车的普通人年轻又契合另一句话：安得广厦千万间。

笑死，好一个“地产三仙”，看看这次哪些人会上钩。
舆论新闻上说：

新房限价即将取消。而昨天也有关于“一线城市取消限购”的传闻浮现于市场。因此，这两天港股地产股表现可谓“疯狂”。最近沦为仙股的中国恒大今天狂涨70%，融创中国两天股价翻倍，碧桂园这两天的股价亦是大涨，地产“三仙”彻底爆发。

真是什么臭来什么。
恒大、碧桂园、融创中国，谁说中国人不骗中国人来着。
恒大早期让恒大汽车先上市，投石问路，看看市场对恒大什么反应。随后恒大自己再上市，上市后股价也是不能看。为什么恒大能上市呢？真的是恒大满足了上市条件，有资格继续募股了吗？
恒大不允许被破产，本就是看得见的手拿捏的结果。恒大是什么？将死未死罢了。这个时候为恒大奉献一点爱心，难不成希望让恒大带到棺材里？
恒大的所有钱、所有收益都需要用来保交楼。而保交楼距离全面完成还远得很。上面给恒大开个口子，来股市里再募一些钱，政策任务大于市场经济。但是这种故意搞人的事情就不地道了。
碧桂园现在成为了第二个恒大。杨氏家族套现那么多，没见得自己再去回购股份的。先冠冕堂皇地把股票套成现金，被质疑后再把现金换成对碧桂园的债权。股权换债权，顺位提升了一个档次。
融创中国现在处于要爆未爆的边缘。如果说恒大是爷爷，碧桂园是老爹，那么融创就是孙子。一个模子里成长起来的三代。
实际上，我们从另一个视角来看，房地产市场寒冬下，某些事情正在起变化。第一个变化便是舆论的变化。各种报纸、各种媒体为房地产回暖站台。
它回的暖吗？它有这本事早干嘛了。
但是，正常的逻辑走不通，就要用“投机”的逻辑。它不求用科学的、严肃的、负责的观点进行社会分析，相反，高高举起了投机主义的噱头，力图在危机前挣扎一二。
它越是挣扎，它越是恐惧。
当年割韭菜时爽得很，如今挣扎起来得是罪有应得。
杨氏家族、许氏家族，你们赚得盆满钵满的时候，可知道，中华大地上有多少老百姓负重前行，在深夜里哀叹焦虑，一分钱难倒英雄汉。
经济上的危机不会使这一切得到清算。但是经济的涟漪必然要在整个社会中动荡。谁都拦不住。
&lt;hr/&gt;更新：很多朋友希望解释解释今年房地产形势的具体情况，主要是想看个爽、听个响。我们先说一下大致趋势。


从总体上看，2023年的房地产市场的情况属于“一差再差”。国房景气指数显示，2022年下半年房地产市场加速下滑，年底至2023年年初时下滑速度有所遏制，但依然处于下降状态。2023年4月份，再次加速下滑。


房企资金到位情况惨不忍睹。2022年负增长情况已经相当恶劣，建立在这样的基数上，2023年的资金到位情况仍然在进一步下滑。
上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%；定金及预收款24275亿元，下降0.9%；自筹资金20561亿元，下降23.4%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%；国内贷款8691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%。


从目前的的情况来看，个人按揭贷款将会和2022年相对齐平。定金及预收款大幅下降预示着未来购房需求显著下降；自筹资金下降意味着市场严重不信任房企，房企无法从股东处或民间借贷的形式融资；国内贷款进一步下降，银行加大了对房企贷款的审查，尽可能将房企的债务危机从自身剥离出去。
2022年房企融资总额大概就已经回到了2016年的水平，2023年可能会进一步回到棚改货币化时代开启之前的水平。
上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%。同房企融资的情况相一致。有多少钱就只能花出去多少钱。自不待言。


在施工建设问题上，2023年上半年房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%；住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%；住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。
新开工面积大幅下降1/4，生产出现了高度的萎缩，基本回到了07年、08年前后的水平。未来房屋供给量会严重萎缩。


如上图所示，实际上，多年以来中国房屋竣工率不断下降。其背后一方面是高杠杆、高周转的资本经营模式所致，一笔资本极大地撬动了海量的资产开工建设，生产面扩展到极致；另一方面也蕴含着数量惊人的烂尾楼。大量期房开工建设一段时间便因为资金不充足而停工。长时间处于施工停工状态，竣工率自然降低了。
2021年房地产寒冬爆发，各地房企问题频发。由于房企在上游拖欠建筑商工程款，进而拖欠建筑工人工资，在下游无力交房，烂尾楼联结数量庞大的购房群体。社会政治秩序也在这个过程中收到影响。政府不得不出台“保交楼”措施，强令房企执行保交楼命令，对恒大更是直接接管，建立保交楼专项账户。这些措施部分地推动了烂尾楼复工，也就进一步提高了竣工率。然而正如新闻中所说，河南省较早地出台了保交楼计划，2022年9月6日省会郑州更是喊出“大干30天”的复工口号，将全市145个停工项目复工。然而马上一年过去了，全河南省整体的交付率只有11%。
河南的现象不是个案。
强制性的保交楼措施本身极大地限制了房企继续实施高周转的经营模式。因为资金受到限制，无法自由挪用、流动，也就无法高效周转起来。房企的利润进一步被挤压。




上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。其中住宅商品房销售面积51592平米，销售额为56639亿元，即每平米售价大约1.09万元。


可见，商品房整体销售额基本停滞，销售额的拉动力主要来自一二线城市。较少的销售面积和较高的房价暂时维持着房企的体面。商品房销售面积基本回到了2014年前后的状态，销售额则回到了2017、18年的水平。
同时，房价仍处于虚高状态。由于限跌令的存在，房价暂时不能下跌，以行政命令的形式维持其平价走势或上升的形式。但是各种阴跌已经产生，如购房送家具、购房送汽车等。房价高企本身严重抑制着购房需求，进一步导致房企利润的缓慢下跌。对于每一个房企来说，他们都期待可以降价卖房，价格优势往往是售卖商品的重要方法。
然而就资本家阶级整体而言，一旦开始降价卖房，必然产生价格踩踏。降价卖房反而会出现卖不出去的局面，而房价一旦下跌，就难以再升回来。房地产市场的价格泡沫就崩溃了。这是统治阶级所不愿看到的。所以，“限跌令”虽让房企慢性死亡，但是降价卖房一定会迅速刺破地产泡沫。与其死得太快，不如晚点再死，在这期间也许还有什么转机。
但是，如果谁认为这几次轮政策放水就是刺激政策，那就太短视了。
有两拨人穿的是一条裤子。一波人站在台面上，一波人站在台面后。
&lt;hr/&gt;我是 @风雷，专注于中国经济、国际局势、阶级分析等硬核分析文章。原创不易，如果您认为有所帮助的话，欢迎您的关注。
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这些垃圾股里面的资金在自救罢了，大家千万别去抄底做短线，非常危险！
就拿恒大来讲
8月28号复盘就跌了78%，从1.6元跌到了0.3元
短期因为房地产市场利好很多，各大城市“认房不认贷”
又是说资本市场要让房地产企业融资
今天恒大还涨了70%-80%，但股价也就是回到了0.6
都没有回到复牌前
如果你去短线买这种股票，到时候再跌一波70%
你就深度套牢，后面再玩一次，大涨50%，70%，你其实还没有解套
只不过是里面的主力来来回回的在自救，不断被套进去的散户是很难解套的



这其实就是一个数学游戏，看似短期这些垃圾股反弹很凶，但其实他们已经跌成渣了
过去都是十几块钱的股票，现在跌到几毛，然后开始大涨
但不断在抄底买入的朋友是不可能解套的
亏10%要涨11%解套
亏50%就要翻倍才能解套
要是和恒大这种一直跌，还可以一口气跌70%的
那你自己算一算要涨多少倍解套？
其实就是一旦被他们套住，就成为股东了


还有今天涨的很凶的碧桂园，看看过去是多少钱，现在大涨了这么久，从0.7附近涨到现在1.2
但上面的人能解套吗？
你可能带着抄底的心态去做
觉得现在很便宜，但不要忘记了，从高位跌下来，十几块钱跌下来，每次抄底的人都是这样想的
但他们都被套住了
其实就是不能去抄底下跌趋势的股票，也不能关注纯粹炒作，没有基本面支持的股票
他们每次反弹以后还会继续新低
一直到退市为止
是非常非常危险的


房地产行业的利好很快就会过去
这一波主力自救一下，又套住一批散户
后面继续下跌，等待新的利好再来玩一次
不管他们怎么玩，大家就别参与就对了
股市不能用贪小便宜的心态去做
抄底也是买经营越来越好，现金流越来越好的行业龙头企业
在他们因为非经营问题，是股市不好，市场资金面不好而导致下跌过头才能关注
企业本身没有问题，这才是抄底
而且一定要见底以后，长期不创新低才行，不断的反弹以后又新低这种也是危险的
说明还有很多问题是我们不知道的
大资金肯定知道，不然不会一直新低的
别看一个股票跌的多，然后短期有利好，还开始大幅反弹就觉得有机会
这些都是陷阱，切记！