证监会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将有哪些新的发展模式？

从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。证监会当日表示，决定开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

房地产公司已经分为国家队，地方国家队，民企队。
比如中海华润保利招商这种属于国家队，
比如万科、联投、城投这种地方国家队，
而民企队目前拿地是非常非常少，它们现在任务是保交楼，安全把房子卖掉。

现在开放私募，让资产几百万，几千万，上亿，几十亿的人参与其中。

一个居民财富产品，
我觉得选房子更优于股票？

原因是我们国家2015年股灾损失很大，
当时外汇都迅速流失，
中国外汇储备2014年6月底达到39932亿美元的最高峰，
2017年1月份是29982亿美元，
这其中几年我们还有巨大贸易顺差。

股市一旦疯牛，钱很容易被极个别人赚走，
一只股票包装一下，可以1000万元通过几级市场，进入A股变成几十亿，上百亿，几百亿市值。
而且我们许多股民和基民非常激进，投入很大，

我2020年，2021年当时在沿海见过中下层许多人用借呗和信用卡套现买基金，
年息10%+的钱少数人也敢借着买基金，股票。
拉到高位，极个别人迅速套现，他们把钱想办法兑换外汇，
剩下一地鸡毛。


而选择房子，
买房子数量是有限度的，资金量需要非常大，房子是不太可能的。
当然房子过热也容易麻烦。
北上深，它本身商品房供应不足，
上海房价相比2020年，好地方其实涨不少。
徐汇芳草苑从2020年70000元每平米，到现在93000元每平米
上海黄埔区金色家园，2019年1月成交价在83000元每平米，现在成交价在怎么也在115000元+每平米。
明日星城2020年在8万到9万每平米，2022年现在12万到13万每平米，
南园小区从2020年7万每平米，2022年现在是9万到10万每平米，
海华花园2020年在8万到9万每平米，2022年现在是11万左右每平米，
普陀区荣和怡景园，2019年其成交价在5万元每平米，现在成交价在69000元每平米左右。


有人说有钱人找人代持？
代持是有危险的，
有案例房子判给代持人，
而且代持成本也高，
深圳目前帮人首套代持价格是10多万每年。

可以关注公众号：啊啊啊啊啊讲房子。
一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，
一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，
麻烦点个赞+收藏+转

很多人看到这玩意又是一头蒙，其实很多东西连起来看就懂了。
2022年7月29日，李嘉诚抄底了香港中环的商业大楼（商业地产）。此资产在2015年11月12日，由恒大以125亿港元的价格从华人置业购入，李嘉诚这次交易的价格应该不高于90亿港元。
2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。


产业资本和外资是什么？是有想法的超级大户，他们的单位是billion，这是最先知先觉的人，属于第一梯队。
私募基金是什么？是有想法的中大户，他们的单位是million，属于第二梯队。
未来还有针对有想法的中小户或散户入场的渠道，比如公募，他们的单位是thousand，属于第三梯队。

所以这个市场中谁更高明。也不能说谁更高明，是谁有能力更高明一目了然。


外资加速进入「国内房地产市场」，同时在积极收购中国房企债券或股票，这透露了哪些信息？最后还是那句话，产业资本和外资的操作手法就是最后一涨不吃，最后一跌硬吃。他们都很精的，如果等到大底再出手，好资产就轮不到他了，如果等到大顶，流动性也不够了，散户无所谓，等个右侧也无妨，李嘉诚跑路早3年左右，抄底我估摸着也是早3年。
今年是下跌期中的一个缓冲期，我这边看房地产还是3-4季度会有一个明显的回升。
国内某些金融大佬确实是不争气。

预料之中。
我一直说，此一时彼一时。
前几年，严控资金流入房地产，是政治正确。
各条线严防死守。

现在，头等大事变成了抢救支柱行业。
各条线当然也会有所动作。

银行已经表过态了，各种融资支持。


证券也已经表过态了，重启涉房企业再融资。


私募只是证监下面的一个小弟，当然也要跟上。

我看了看实施细则，其中比较重要的有两块：

第一，投资标的里明确写明了可以投存量住宅。


要有“五证+开工”，这个要求与之前的开发贷的432其实很接近，就多了一个预售许可证。
可以预见，大量的“明股实债”“私募通道”业务又会出现。

第二，基金备案的门槛不低。


能满足这些条件的，要么是之前的大型地产基金，要么就是大型地产公司下面的私募。
可以说是相当“定向”的一个政策。
考虑到对专业人员的高要求，很多地产公司投资部门的人，最近可能会接到不少猎头电话。

就看第一单试点花落谁家了。

你说REITs的标的是一些诸如高速公路，仓储物流等基础设施，侠之大者，利国利民。那么存量房也打包成金融资产证券化，那岂不是打那啥“房住不炒”的脸吗？想让资本进来接盘，不让点利能行吗？除非你真的拿枪指着资本家，那就真成麻匪了，最后只能滚回山里赚钱。

不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

虽然现在1000万的门槛看似和普通韭菜无关，不过一旦以官方背书的背景开了口子，各路神仙必然会想办法会变向的降低这个标准，让更多的人参与进来。这几年房地产销售量被斩杀至小腿，存量房的额度是越来越大。去年国家统计局公布的《房地产开发和销售情况表》，在一堆负增长的数据中，商品房待售面积这一栏是唯一的正数。
解决巨大的存量房市场，也是解决房地产资金流动性的问题，这也不知道算是第X支箭了。

如果富裕群体想投资不动产，何必要走私募投资基金这条路，就算是外地富人想买北上的不动产，找有购房资格的中下层土著代持也额外花不了太多的钱。
这就出现了一个悖论，如果这个私募投资基金能在目前的地产形势下拿到优质投资标的，那可能存在一定程度的利益输送，不然优质项目城投、新城集团之类的自己就做了还轮得到你？如果私募投资基金的管理人拿不到优质标的，目前这种地产形势下，富裕群体为什么要来"送钱"呢？
我觉得还有个问题就是，有没有一种可能这样的基金规模变大了，如何操作也由不得管理人员本身了？
换句话说，越是地产惨淡的地区越需要这样的投资，风险也就越大，收益在最理想的情况下都不见得有多少，万一这样的基金被引导"大局为重"，会如何呢.......
赞同一个观点，就是应该去挣富人的钱，但是难骗富人的钱，在股市中受伤的小散是最庞大的群体，所以希望这样的私募投资基金不要变成那种富人鼓动，散户跟进，事后三七分成的奇葩模式......
到现在我还记得某个证券板块开市后，某经理说"门槛设这么高干嘛，韭菜都进不来啊"。