8月31日晚上,央行突放大招,接连发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。主要内容总结有四条:
一、住房贷款首付最低比例,首套为20%,二套为30%
二、住贷利率下限,二套LPR+0.2%
三、存量首贷可以借新还旧
四、存量首贷可以直接调整房贷利率
逐一解读下。
大前提
央行的文仅为指导和底线,给全国指明了方向,具体的首付、利率、存量房贷怎么变,各城市要自己出细则。
拿首付来举例,不是一夜之间首套二套的首付就变成20%、30%了。每个城市可以不一样,可以紧跟着20%、30%,也可以傲娇完全不跟。上海可以定35%、50%,也可以定20%、40%。
一、住房贷款首付最低比例,首套为20%,二套为30%
以上海为例,首套首付35%,二套70%。认房又认贷,基本上绝了置换的路。(7月末住建部出了个呼吁“认房不认贷”,过去一个月了,核心城市响应的截至今天仅有广州深圳。)
现在即使不提“认房不认贷”,只要贴着央行底线,二贷改成30%,压抑许久的置换需求都会蓬勃爆发。
如果执行“认房不认贷”,首付比例还降低,那么无论是首套、外地换上海、上海原地置换,都能获得基本盘的扩大,流动性增强。
甚至,李老师觉得央行根本就是希望不要置换,反正20%和30%差不多,而且大多数憋着一股劲想置换的,都是以30%首房首贷为目标积聚力量,那也别卖了,直接买第二套,一个家庭两套房,上有老下有小,绝对房住不炒。
二、住贷利率下限,二套LPR+0.2%
不是核心内容,对于房贷,重要性的排序:金额>期限>利率。
还是上文的猜想,央行很可能是想让大家二套买起来,不仅是首付,利率上也拿出了诚意。
三、存量首贷可以借新还旧
同一城市的首付比例是相同的,贷款利率却是各家银行不同的。
房贷的借新还旧,即银行间存量市场厮杀的号角。
假设贷款金额100万,期限30年,等额本息。利率从5.5%到4.0%,可减少利息支出和月供金额如下。供参考。
在借新还旧政策下,借款人的应有动作为:每天游走于各家银行,询问贵行房贷利率几何?选出利率最低的优胜者,然后把原银行的贷款换掉。
虽然现在各家银行还没出具体方案,可以预料到,肯定需要把贷款申请材料提交一遍,包括购房合同、身份证户口本结婚证、收入证明之类的。然后银行要审批,再放款。
时间一个月左右?期间可能要求补充材料。
央行这个文,对于首贷存续期间发生二贷/结离婚等、导致借款人已不再具有首贷资格的,如果借新还旧,借的新是不是还参照首贷执行,没有明确。
举个例子,张三2015年购买了首房,申请了100万首贷,2020年购买了二套,现在如果2023想去重新借100万房贷、置换原来的2015房贷,这个新的2023房贷还是不是首贷?
——个人倾向于 “是”
这个政策,最利好当初赶上了房贷最紧时候的那波人。特别是贷款金额大的,通过借新还旧,可以省不少钱。(500万的房贷,利率从4.5%到4%,每年节省的房贷为17,562.00元)
四、存量首贷可以直接调整房贷利率
满市场比价、递交材料之外,也可以直接原贷款银行变更合同,申请降低利率。
操作上要么1临柜、提交材料,要么2线上申请、提交材料。
猜测是类似于当初LPR改革,直接在手机APP上操作。毕竟央行这个文,初衷就是在不降低中长期LPR的前提下、精准给房贷降低利率,要是银行设置的条件太复杂,导致大多数人搞不定、享受不到政策,那就对不起央行的标题。
有个问题一直想不明白,为什么央行宁可要求银行降低贷款利率、也不直接降中长期LPR呢?希望大家不吝赐教。 |