这里面,数据的解读其实是微妙的。房地产贷款余额53万亿,但里面居民房地产贷款余额为37万亿,而企业房地产贷款余额有16万亿。另外,居民总负债没有200万亿,而是整个银行体系的M2对应的银行贷款总额为200万亿。居民部门的负债有70多万亿,主要是房贷,其次是经营贷和消费贷。其他一百多万亿是企业债务。
有债,必定有债主。背负房贷的居民,背负贷款的企业,居民,是债务人;银行是债权人,银行存款所对应的定存,存单以及活期存款的客户是债权人。
这个数据的解读,应当是200万亿规模的存单,以年百分之四的利息计算,也就能够得到八万亿的利息。经济体系年收入为110万亿。如果考虑到民间金融机构的债权规模也是在200万亿规模,以及民间利息水平更高。那么大致可以看到经济体系中,收入的分配,有百分之十五以上,是以纯粹的债权食利利息的方式进行分配的。
进一步,如果结合居民财富分配水平,尤其是之前民生银行进行的内部的储户金融资产的资产分布状况。粗略的按照二八定律来分配。则相应百分之二十的人持有债权,而百分之八十的人持有债务。以十四亿规模的人口计算,37万亿的房贷,如果考虑百分之六十的城市化率,城市人口为八万多亿,负债人口大致为6亿多,相应的债务规模为70万亿,大概也就是人均负债10万元的规模。
如果考虑到经济体系中,能够以房贷进行购房的,其实多少已经算是中产,大量的城市人口,或者还清了房贷的个人,实际上,也持有一定的债权。如果设想6亿多人,大概有一亿人在背房贷,则这一亿人,大概人均背了37万的放贷。其实,哪怕是债务的负担,也存在着一定的二八定律。真正的放贷背负者,仍然以大城市的高房价为基础,动辄是几百万的债务。而小县城顶多也就是二十万左右的债务。
这种从银行资产负债表结构,进行房地产杠杆的判断,只能够从极为宏观的角度进行判断。大致分析银行对于放贷的信贷放松程度。
就目前而言,真正麻烦的,是银行对房地产企业持有的十几万亿的负债,以及房地产企业在民间金融系统进行债权发行,地方平台进行的债券发行,是否存在坏账的可能。如果出现坏账,银行是否会进行扩表,通过大量信贷注入,进行债权置换。
就目前而言,国家的对房地产的信贷政策实际上仍然是紧的。在居民端进行房地产信贷的放松,首付以及利息的降低。但是在供给端已经进行严控。所以银行的信贷扩张,仍然是从居民部门发力。可如果居民部门信贷放松没有效果,坏账风险集聚,就可能发生大规模的债务危机。
这种债务危机,会指向房企破产,和地方平台破产,然后引发资产清算。也就是配合相应的资产重整,或者资产证券化进行相应处置。
房地产的未来还是有的。
但中国房地产的未来,显然不在十八线小县城。房地产未来仍然在一二线城市。北上广深的改善型住房,豪宅,别墅,仍然有极大的发展空间。在土地供给限制下,稀缺土地仍然可以为一二线城市的财政进行一定的补充。但不妨碍边缘城市的房地产的长期的萧条。
本次外围边缘城市的房地产,大概要五到十年才能够出清。当然,在这个过程中,大量边缘城市的经济潜力都已经被耗尽。在这些地方进行大规模基建,超前基建,招商引资的过程中,已经挥霍掉相应的积蓄。
债权已经把握在北上广深的富人手中。地方政府平台面对债务危机,不得不使用优质资产进行清偿。如果还有人记得上个世纪的东南亚金融风暴。那么当前内陆腹地,边缘地区,就是在承受一场金融风暴。在这场债务危机中,地方政府需要上交财政权力,需要严格约束财政赤字,财政支出大幅降低,公共资产证券化,公共服务私有化。
短期的过度的刺激之后,留下的是一片狼藉。
而获利者,早已离场。在繁华的都市看浪漫的烟花。
衰败的边缘城市的居民和下一代,仍然不得不收拾行囊,奔赴大都市,谋一份工作。来偿还自己也不清楚为何就背上的负债。 |