为什么地方政府主要的财政收入是靠卖地？

这种政策都有什么影响？为什么中国要搞这个？这样搞正确么？有其他的方法达到同样的效果吗？希望各位理性讨论一下，我也学习学习这方面的知识。还有，地方政府和中央政府的资金来源和去向，希望也能说说。

欢迎来到真实版《文明》游戏，我们前方是中国的独特城市——黔南自治州独山县。这座城市曾是贫困的代名词，但在2020年3月，它成功走出贫困，褪去贫困县的标签。
然而，独山县并未止步于此，它开始大规模投资，搭建出让人惊叹的“奇观”。从2011年至2018年，独山县如同催动了城市生产力，建设了一系列耗资巨大的政绩工程。
其中一项“奇观”便是“天下第一水司楼”，这个耗资2亿元的地方标志，其气势甚至可以与游戏中巴比伦空中花园或埃及金字塔媲美。



天下第一水司楼

另一个“奇观”则是仰阿莎雕像，它位于贵州省剑河县仰阿莎湖畔。这座88米高的雕像在2016年11月开工建设，仅仅用了8个月就在2017年7月完工，总投资高达8600余万元。



仰阿莎雕像

我们知道，在《文明》游戏中，建设奇观需要消耗大量的资源和时间。同样，在现实生活中，地方政府的财富也并非无源之水。那么地方政府的钱从何而来？
在本文中，我们将展开这个话题，简单来说，就是三个字：赚，要，借。




一 赚钱

所谓“赚钱“，指的是地方政府通过收税或收费获得的收入。在我国，税收可简单分为三类：

• 中央税，即只由中央政府收取的税种，如进口货物要交的关税、炒股要交的证券印花税等。
  
• 中央和地方共享税，这类税是由中央政府和地方政府一起收取，如我们每个月要交的个人所得税等。
  
• 地方税，即只由地方政府收取的税种，其中大多与土地相关，如买房时交的契税等。
  

很显然，地方政府所得到的只有地方税和共享税的地方部分。此外，地方政府还可以收取各种行政事业性费用，如我们上学交的学费，打官司交的诉讼费，到公安局办护照交的证件费等。

当然呢，谈到“赚钱”，不能忽略政府的重要财源——卖地，即土地出让金。何谓土地出让金？在中国，城市土地属于国家所有，个人或企业无法永久拥有土地，只能通过”出让“的方式获取土地使用权，土地出让金实际上是政府出让土地得到的租金，是一次性支付的多年租金。

事实上，地方政府的土地相关收入，不只是土地出让金，地方政府所收税费中，有相当大一部分与土地相关：

• 土地相关直接税收：主要包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税。其中契税是最大税种。
  
• 土地相关间接税收：包括建筑业和房地产业的所得税、增值税等。
  
• 土地相关收费：例如耕地开垦费等。
  

你或许也会好奇，如今地方政府有多么依赖”土地收入”呢？从公开的2021年政府财政收支报告，我们能得到土地出让金、土地直接税收这两项数据：

地方一般公共预算收入：11.1万亿，其中2.1万亿为土地相关直接税收。
地方政府性基金收入：9.4万亿，其中8.7万亿为土地出让金。
国有资本经营收入：占比较小（不到2%），可以忽略。
社会保险基金预算收入：专款专用，可以忽略。
对财政四本账不熟悉的朋友，可以看这篇知乎专栏：《一文看懂“财政四本账”》

查阅历年《中国税务年鉴》可知，土地间接税与直接税基本一致，也为2万亿左右。直接税的2万亿，全部归地方政府所有，而间接税的2万亿，地方政府只能拿走其中一半，即1万亿。总的来看，土地与房地产行业，总共为地方政府贡献3万亿税收。
至此，我们可以回答上面的问题：在最保守的估计下，地方政府赚的钱，有约12万亿收入（土地出让金8.7万亿+税收3万亿）依赖土地，占地方政府综合财力的58%以上。土地财政成为名副其实的“第二财政”。

综合财力=一般公共预算收入+政府性基金收入

请牢牢记住，这只是一个平均值，全国各省、甚至省内各市，对土地财政的依赖度方差很大，很多省市对土地财政依赖度远大于这个数字。
二 要钱

所谓“要钱”，即政府间的转移支付。转移支付是一种财政调节方式，中央政府会从经济发展较好的地方收取一部分税收，然后通过转移支付的方式，把这部分钱转给那些经济发展较慢的地方，从而实现区域间的平衡发展。

当前地方政府财政，有多依赖转移支付？查阅政府报告可知，2022年，转移支付占地方政府广义综合财力的1/3以上。

广义综合财力=一般公共预算收入+政府性基金收入+转移支付

不仅如此，近20年来，地方政府日渐依赖转移支付。我们用“地方本级一般公共预算收入/地方一般公共预算支出”，来衡量地方财政自给率，如下图所示，财政自给率近20年来明显下降，说明地方本级财政收入愈加难以覆盖支出：



别忘了，我国各省财力分布极不均匀、财政自给率差距巨大。如下图所示，北京、上海财政自给率高达80%，而黑龙江、云南等省份，其财政自给率只有20%多，高度依靠中央转移支付：




2023年5月，网上流传出过一份《昆明城投专家会议纪要》，爆出了缺钱的昆明市政府，直接到上海要钱的消息，引起轩然大波。这件事的背景就是，云南省的财政自给率，只有29%，高度依赖从东部发达地区获得的转移支付。

听说星期六和星期天,产投、城投和滇投的三位董事长由副市长带队去了上海城投,因为上海和昆明是定点帮扶,所以看能不能转移支付一些。分情况来说,昆明交投和产投还好一些,还有再融资能力,土投和能投情况不太好。
… …
没有资产给了,是直接要钱,上海是对云南对点帮扶的,中央转移支付中每年有几千亿从上海转移支付到云南。去年没有拨付,主要受疫情影响,转移支付到现在没有给。
——《昆明城投专家会议纪要》

三 借钱

除了税收（以及卖地）和转移支付，借钱也是地方政府的重要财源，所借的钱便形成政府债务。

地方政府债务，主要可以分为显性债务和隐性债务。显性债务主要构成为政府债券，纳入政府财政预算，受到较为严格监管。隐性债务产生主要渠道是地方政府融资平台（即“城投”公司），理论上不属于地方政府债务。那么为何”城投“公司的公司债，会被看作隐性的政府债呢？这是因为“城投”公司背后，往往有地方政府（违规）的隐性担保。

但市场一般认为，融资平台公司背后有政府的隐性担保。所谓“隐性”，是因为《担保法》规定政府不能为融资平台提供担保。但其实政府不断为融资平台注入各类资产，市场自然认为这些公司不会破产，政府不会“见死不救”，所以风险很低。                                                                                                                                                                                      ——《置身事内》

如下图所示，2022年，地方政府显性债务为35万亿元，据据IMF估算，隐性债务约为显性债务两倍，高达70.4万亿。



有借应有还，借了这么多钱，地方政府该如何偿还？前文讲过，地方政府综合财力可以用以下方式计算：广义综合财力=一般公共预算收入（税费）+ 政府性基金收入（卖地）+ 转移支付收入（要钱）。以此为基础，我们从债务率（债务余额/广义综合财力）和偿债率（还本付息支出/广义综合财力）的视角，来一窥地方政府的债务压力：

如下图所示，2019年以来，地方政府债务率迅速提升。尤其是2022年，地方政府债务率提高近 20 个点，上升幅度为历年之最。



如下图所示，2015年以来，偿债率也是节节攀升，至2022年，地方政府用于还债的钱，已经占综合财力的13.7%，较2019年相比三年翻倍。




13.7%的偿债率，并不能反映地方政府偿债压力的全貌，因为借钱的是个体，而不是整体。13亿债务，分摊到每个人头上九牛一毛，但却足以压垮一个人。如果我们观察各省的数据，会发现许多西部、东北的省份，如果没有转移支付，其偿债率甚至高达70%（如吉林、青海、云南），即每年赚100元钱，其中70元要用来还债。

目前，各地主要通过发行再融资债券偿还本金（借新还旧）。如2022年，地方政府债券到期偿还本金2.8万亿元，支付利息1.1万亿元，而本金部分的86%通过发行再融资债券偿还，仅有14%通过财政资金等偿还。

地方政府债券按照用途分为新增债券和再融资债券。前者主要投向基础设施等领域，而后者主要用于偿还到期政府债券本金，属于借新还旧。

当然，本金可以借新还旧，但利息必须用财政收入偿还。这对不少地方政府也构成了较大压力，如下图所示，2022年，有11个省份将超过10%的财政收入用于地方债付息，而这部分收入本可以用于医疗教育、治安维稳等。




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相信很多读者会跟我一样发出疑问：地方政府债务还不上怎么办？这对于西部、东北的一些地方政府，并非一个假设性的问题。对于这个问题，我将会在后面的文章中， 给出我自己的一些看法和推测。

感谢阅读。

5月10日，是南京市今年第二批集中供地出让的日子，共出让10宗土地。
但在5月9日，土拍的前一日，南京市规划和自然资源局突然发布公告，说其中的南京市江北新区G02地块因故终止出让，停止出让的决定已得到南京市政府的批准。




土地拍卖是大事，每块地都是一个天文数字的金额，怎么可能说终止就终止，更何况这种在正式土拍的前一日突然终止，此事相当诡异。
为什么突然停止出让地块？大量的记者立即冲过去挖掘真相。
官方给记者的答复是：

“不方便透露，终止出让的相关原因也不会向社会公开。”

虽然官方没说，但各路记者还是很快找到了真正的原因，毕竟能紧急终止一宗地块出让的原因绝非小事，动静很大，很难保密。
因为江北新区G02地块相邻500米的中建国熙公馆（浦熙雅园），在得知G02地块的起拍价后，里面的业主组成了一个举报团，共有数百人。
这数百人密集拨打12345、市长热线等打电话投诉，并到省长信箱、国务院邮箱等平台留言，声称江北新区政府“贱卖国有资产，带头低价抛售，不符合国家的稳地价、稳房价的指导方针”，短短几天之内总共举报500余次。
举报次数太多，帽子扣的太大，江北新区政府扛不住了，于是紧急终止G02地块的拍卖。




为什么这么多业主密集举报江北新区政府贱卖国有资产，带头低价抛售？
因为他们的中建国熙公馆是开发商中建东孚2016年11月拍下的土地，当时拍下的楼面价就2.3万元/平方米。
2019年开盘，卖了4年没卖完，目前该项目开发商的新房售价为28615元/平方米。
而江北新区政府这次要挂牌出售的G02地块，就在中建国熙公馆旁边，起拍楼面价仅1万元/平方米，封顶楼面价1.17万元/平方米。
也就是说开发商底价成交，那楼面价才1万元/平米，即便封顶成交，楼面价也才1.17万平米。
中建国熙公馆7年前的楼面价就2.3万/平米，里面的业主全都是用2.8万/平米的新房价从售楼部买入的。
如果真让G02地块成交了，考虑到中建国熙公馆的新房4年了还没卖完，至今还有新房卖，不存在供不应求的情况，所以其买入的业主最低也得血亏1万元/平米，一般来说得亏1.3~1.4万/平米。
按1万元/平米算，买100平的业主直接亏100万，买200平的业主直接亏200万。
所以里面的业主不想让G02地块成交，所以他们密集举报。
但是，如果同一个片区的土地，7年前可以卖2.3万/平，如今政府却要1万/平米起拍，1.17万/平米封顶，那确实有贱卖国有资产的嫌疑啊，业主的举报也没问题啊。
但实际上2016年的时候中建国熙公馆那块地，江北新区定下的起拍价可不是2.3万/平，而是1.3万/平，是被一群开发商疯抢，硬生生的给抬到2.3万/平的，最终被胆子最大，出手最狠的开发商中建东孚拿下。
因为拍地价过高，所以中建东孚只能以2.8万/平米的价格高价卖房，实际上压根没赚钱，但也卖不掉，4年了都还在陆续卖房子。
而和2016年火热拿地情况不同的是，最近南京市几次集中拍卖土地的开发商拿地热情都不高涨，半数土地以底价成交，也就是出价人仅有一个，其他开发商都在旁边看着。
在这种情况下，南京市江北新区将地块的起拍价从1.3万/平下调至1万元/平并不过分，属于根据市场情况动态调整价格。
土地市场是公开拍卖的，任何人只要缴纳了保证金就可以出价，谁觉得这个价格便宜那就去捡漏发财。
除非有人上来就出封顶价并且不准其他人继续出更高的其他条件，强行把这块地塞给某个开发商，这才有可能涉及国有资产流失，像这种只因觉得政府定下的土地起拍价低就举报，纯属无厘头，简直莫名其妙。
这完全是扣黑帽子，唯一目的就是保中建国熙公馆的房价。
中建国熙公馆的业主这么有组织力的么？能动员如此多的业主密集举报？
还好还好，动员大量业主集合起来保房价这事别说在中建国熙公馆，在整个南京都司空见惯。
南京市新玄武的业主，以历史最高成交价为基准给整个区的十几个小区定了最低价，禁止价格低于6万/平，试图把片区房价抬到7万/平，还声称坚决反对任何自媒体、中介对区域内楼盘进行抹黑、打压、散布虚假不实消息。。。




南京市河西南区甚至成立了所谓的业主联盟，直接给片区十几个小区定价，最低价为6万/平，建议卖7万/平。
同时，这个所谓的河西南业主联盟，宣称坚决反对中介、自媒体恶意散布低价假房源，唱空楼市扰乱基本面的行为。




中介放个低价房源出来都被业主联盟定义成是唱空楼市扰乱基本面的行为。
那江北政府放出整整一个低价地块出来，你觉得业主联盟会怎么定义？
这个不好意思说是假地块，只能去举报说是低价贱卖国有资产，迫使政府取消该地块的拍卖。
土地价格便宜了，房价才能便宜，老百姓才可能买得到便宜的房子，这是一个很简单的道理。
但如今我们看到了一个奇景，政府想便宜卖土地压房价，却被疯狂举报500余次，被迫取消了低价地块的拍卖。
前有砸开发商楼盘禁止降价，后有密集举报强迫政府取消土地拍卖。
先上车的业主不仅直接焊死了车门，还动用所有合法和不那么合法的手段，强行要求房价只能涨不能跌，只要一跌，甚至有跌的可能，那就闹事。
这合理么？
老实说这种手段深得炒房精髓，五六年前的炒房团就是这么玩的，以前也确实可以把房价拉起来，如今这种手段通过便捷的自媒体渠道得以扩散，让很多普通人都知道了，并效仿之。
但是，那是五六年前的炒房秘诀啊，是建立在五六年前的国情之上的，你现在这么学纯属东施效颦。
这种手段炒房很有效，但有一个重要前提就是必须保密，绝不可声张。
看起来整个片区都没低价房源了，全高价挂牌的，好像整个市场都是供不应求，但实际上是集中了资金的炒房团自己把低价房源全都吃下去，然后拉高自己持有的房源价格进行抛售。
如果没人知道情况，那不知情的旁观者就会看到房价猛涨，一直涨，低价房源出来一个就被抢一个，在恐慌之下赶快掏钱上车买房。
但只要被人知道了情况，让潜在买房人成了知情者，那就彻底失效了，毕竟谁都不傻。
如今那些所谓的业主联盟，自己没钱操纵市场，想通过所谓的公开号召来拉抬房价，纯属搞笑。
这些炒房秘籍只要被人知道了就立即失效，你那片区的房价只要被人知道6万/平以上的价格是被所谓业主联盟定出来的，那就不可能有任何人愿意出6万以上的价格买，否则会被人当傻帽看。
还有江北新区的中建国熙公馆小区，如今直接举报江北新区政府，迫使G02地块收回拍卖，闹到全国皆知，会有什么后果？
后果就是整个南京所有人，甚至全国的外地人，从此都知道中建国熙公馆小区根本就不值2.8万/平米了，因为隔壁1万/平米的土地拍卖被这个小区的业主举报掉了。
本来还可能有零星傻冒陆续买入这个小区的房子，如今想都别想了，不可能还有人愿意买的。
业主举报政府便宜卖地，此事闻所未闻，过度罕见。
把这种事情闹大，上新闻上头条上热搜，不可能会起到保护中建国熙公馆小区房价的效果，只会起到反效果。
既然中建国熙公馆小区这么喜欢把事情搞大，那我就帮你们一把，把你们的举报内容广泛传播一下。
记住哦，南京市江北新区中建国熙公馆小区，售楼部新房价2.8万/平，而旁边的G02地块楼面起拍价被政府定为1万元/平米，然后被中建国熙公馆的数百业主跑到省长邮箱和国务院邮箱举报贱卖国有资产。
你们的举报内容是这么写的没错吧，事实也是这样没错吧，鉴于你们才几百人举报，声音不够大，我们一起帮你们喊一嗓子。
作者：远方青木（ID：YFqingmu )
原文：南京降价卖土地，居然被人举报500多次

这是属于快速发展期的一个手段，等城市化接近尾声的时候，就不会这样了。
都到这会了，还有很多房产专家说如果不卖地，不靠房地产，那么各种基础实施，民生项目等等的钱靠什么来呢。
实际上他们自己心里也是门清，只是在装傻。现在为什么房地产税突然加速了，摆明了就以后收入主要靠房地产税了。
别看现在国内没有一点房地产税的消息，但实际上一切都在有序推进之中，该调配的人，该调的数据，都在推进之中，只是这些东西，看不到而已。
以后房地产税最终的作用，就是代替土地收入，当然了，也不是一次性就代完了，而是慢慢的一步步的。
比如说今年土拍收入减少了5%，房地产税收入就增加5%，第二年土地收入减少了10%，房地产税收入就再增加10%，慢慢的逐步累计下来，最终房地产税收入会成为地方收入的主要来源。

这归功于伟大的土地财政：
出现土地财政的缘由：
一言以蔽之。
在一个自上而下的，以GDP为纲的发展模式下，将GDP增长与官员升迁的概率挂钩，激发出了各个地方政府强烈地促进当地经济增长的意愿。
中国分税制给了地方财政压力，但在GDP相对增速考核的体制下，分税制带给地方财政的压力只会迫使公共部门通过其他途径去创收，去寻找自己可以自由支配的收入，然后满足当地经济发展的要求。于是，土地财政出现了。
我们买的房子的价值来自公共服务，这是城市土地价值的唯一来源。
无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资。传统经济中，一次性投资的获得，主要是通过“原始积累”。而新中国成立后，没有对外侵略和扩张获得原始积累的条件，所以土地金融作为城市发展的最主要手段被使用。

工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。这些税收可以再抵押，再投资，自我循环，加速积累。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”！

借助土地巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率也就不可持续。在这个意义上，可以说正是因为高房价以及相关的高地价，才造就了具有高度竞争力的中国制造，才支撑了中国产品持续多年的超低定价。
中国城市化模式的大突破，起始于1980年代后期。当时，依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。成百上千的城市，排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。从人类历史的角度观察，这样的高速增长，只能用惊叹来描述。

的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。

土地财政的本质是融资而非收益，土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者。政府需要通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈。制度损耗带来的利益漏失极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。政府无需经由曲折的税收，就可以直接从土地升值中收回公共服务带来的好处。相对于“征税”的方式，通过“出售土地升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市政府出售土地的本质，就是直接销售未来的公共服务。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。
回头看一看土拍往事与疯狂溢价，1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。
多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。
值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”
也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。
第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。
在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。
直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。

因此，在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值！因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念——前者本身就附带公共服务，后者则需另外购买公共服务。

在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近土地收益本质的描述。

对“土地财政”的认识，有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，以类似套餐出售的方式变相通过土地市场融资。

土地财政相对税收财政的效率差异是有意思的。我们国家伟大的“土地财政”给了人民币一个中心锚定。土地成为货币基准，为中国的货币自主提供了基石。2013年，美联储宣布要逐步退出“量化宽松”，新兴市场国家立刻出项资本外流、货币贬值、汇率波动。而人民币的汇率却屹立不动。这说明人民币已脱离美元定价，找到自己内生的“锚”。这个“锚”就是不动产：不动产升值，货币发行应随之上升。否则就会出现通缩；货币增加，而不动产贬值，则必然出现通胀。也就是说，货币超发须藉由不动产升值来吸收，否则，过剩的流动性就会导致通胀。

1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至，乃是因为房价上升导致全社会信用规模膨胀得比货币更快。

“土地财政”是中国和平崛起的制度基础，西方国家经济崛起的历史表明，效率较低的税收财政，无法完全满足城市化启动阶段原始资本的需求。为避开国内政治压力，外部殖民扩张、侵略，便成为大多数发达国家快速完成积累的捷径。这就是为什么中国之前的发展模式，必然带来扩张和征服，新崛起的国家一定要和已经崛起的国家发生碰撞和冲突。如果不能从发展模式上给出令人信服的解释，仅仅靠反复声称自己的和平愿望，很难使其他国家相信中国的崛起会是一个例外。

有人认为全球化的时代的跨国贸易和投资，可以帮助发展中国家选择非武力征服的外部积累模式。尽管这一理论来自西方国家，但他们自己内心并不真的相信这一点。否则就无法解释他们为何仍然处心积虑对中国投资和贸易进行围堵。的确，战后一些孤立经济体在特殊的政治条件下，依靠国际贸易和投资完成了原始资本的积累。但这并不意味着中国这样的大型经济体也可以复制这样的发展模式。

清末和民国时代的开放历史表明，市场开放对交易双方的好处，并不像“比较优势”理论认为的那样是无条件的。国际投资和贸易既可帮助中国企业在全球攻城略地，也为国际资本经济殖民敞开了大门，利弊得失端赖双方资本实力——全球化只对竞争力较强的一方有利。为何发达国家经济长期处于更有竞争力的一方？一个重要原因，就是其完善的“税收—金融”体制可以以很高的效率融资，从而取得全球竞争获得优势。因此，通常条件下，推动全球化最力的，往往也是资本最雄厚的国家。

但中国的“土地财政”打破了这一规则，在短短十几年的时间内，创造了一个比西方国家效率更高的融资模式。依托“土地财政”为基础的强大信用，中国不仅产品横扫全球，而且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。

反倾销历来是发达国家对付其他更发达国家的经济工具，现在却被用来对付中国这样的发展中国家；以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺，完成城市化的国家资本剩余，结果现在反过来，是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后，反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。

中国之所以能“和平崛起”，真正原因，恰恰是由于“土地财政”的融资模式，使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的“初始信用”。高效率的资本生成，缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴，确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此，即使在发展水平较低城市化初始阶段，中国也比其它任何国家更希望维持现有国际经济秩序，更有动力推动经济的全球化。土地财政的成功，确保了“和平崛起”成为中国模式的内置选项。
土地财政的问题。同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处，但这一模式也引发了许多问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来过的“大萧条”、“经融风暴”、“主权债务危机”。

1，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。总是想当然地企图让住房市场回归到普通商品市场。“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地，乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态，资金就会继续流入不动产市场。

2，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开：拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产如同股票，会自动分配社会增量财富。这是这一功能，锁定了不同社会阶层上下流动的渠道，造就了绝望的社会底层。

3，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。

4，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对于现在高达数以万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。

土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大中央财政根本无力拯救。
城市化的其启动，是传统经济转变为现代经济过程中，非常独特的一个阶段。能否找到适合自身特点的模式，对于高质量的城市化至关重要。近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新。其经济学意义，远比大多数人的理解来得深刻、复杂。
目前中国每年的土地出让收入大约在7.5万亿左右，这里面有多少成本官方没有公布。如果按照上面方案2的计提方式，10%就是7500亿元。 这意味着，每年有大约7500亿的土地财政收入，将返还给农村，而且每年还会增长。其实这是有好处的：
1.每年7500亿资金回流农村，将带来大量的投资机会。比如兴修水利、建设高标准农田、村庄公共设施建设、农村供水、农业育种、农村和农业教育等。对于股市上的农村、农业、粮食板块，构成长期利好。
2.城镇化的步伐或许会适度放慢。由于土地收益的一半要投入农村，城市基础设施的更新速度会下降，城市街道挖来挖去的概率下降。在“国内大循环时代”，再盲目快速提高城镇化比例，或许未必正确。
3.对房地产构成间接利空。每年城市里少了7500亿（随着卖地收入增长，未来可能是1万亿）投资，基础设施更新速度放慢，地铁修建速度也会降低，此外愿意移民城市的农民工数量也会有所下降。
4.可能加大地方财政对土地的依赖，让地方政府想方设法多卖地。
任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入，将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进，对任何执政者而言，无异于政治自杀。在现有的政治制度下，社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。
“土地财政”是一把双刃剑，它既为城市化提供了动力，也为城市化积累了风险。放弃是一个容易的选择，但找到替代却绝非易事。没有十全十美的模式。“税收财政”演进了数百年，导致了世界大战、大萧条、次贷危机、主权债务等无数危机，其破坏性远大于土地财政，但西方国家并没有轻言放弃。它之所以仍然被顽强地坚持、探索，盖因其积累模式的内在逻辑使然。

“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。很多情况下，问题并非“土地财政”本身，而是“土地财政”的使用。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。通过不动产的形成和再分配，“土地财政”可以在全社会的财富积累和扩散中，起到其他模式所难以企及的作用。

最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶段，不同的空间区位，组合使用不同的模式。“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定下来，其历史角色就可能逐步淡出，甚至最后终结。

一个模式的初期，不完善是正常的。在充分理解其在中国经济中的深刻含义之前，就对其妄加批评，不仅十分轻率而且非常危险。至少，在我们找到一个更好的替代模式之前，我们不能轻言放弃。

从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。
在计划经济年代，我们为了迅速实现工业化，推出了“剪刀差”的经济政策——把工业制成品的价格定得“超过其真实价值”，而农副产品价格则“低于其正常价值”，这之间就构成了“剪刀差”。
那时候，一辆自行车的价格，可能足够一个农户家庭奋斗若干年才能负担。有人曾计算过，1982年的时候，中国通过剪刀差从农业部门转移出去的价值高达288亿元，相当于当年农业税的9.8倍。
改革开放之后，剪刀差逐步消失，但出现了土地财政。农村的价值被通过土地财政，源源不断地输送到城市，构成了新的城乡差距。
现在，各地又在努力实现1亿新增人口落户城市。农民进城，将导致新一轮城市对农村的“抽血”。而农村的承包地、宅基地又要扮演农民社会保险的角色，所以很难流通起来，实现价值。只能通过“三权分置”，拆分出承包地的“经营权”和宅基地的“使用权”来部分实现价值。
然而，2016年以来世界发生了巨变，如今国家提出了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。
国内大循环时代，中国要防范诸多风险。其中最大的风险有三个：第一是能源，第二是粮食，第三是芯片为代表的核心技术。
而这次土地财政的“大逆转”，显然跟保障粮食安全有密切关系；此外还可以重建新农村，在极端情况下给中国提供缓冲空间。
房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。

有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

土地财政的终局，或许已经到来。
深圳是中国城市化最快的城市之一，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并没有因为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳“土地财政”已经悄然退出。深圳的实践表明，我们可能会随着发展经历了土地财政消失不可避免的阵痛，但是终究会迎来可持续发展的社会转型发展。

政府财政收入包含：1一般公共财政收入、2政府性基金收入、3国有资本经营收入、4社保基金收入等。
1.一般公共财政收入主要包括税收收入和非税收入两大块，一般公共预算收入=财政收入合计-上划中央收入合计。税收大家都理解。其中和土地财政相关的是房地产“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。
2.政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得收入。其中和土地财政相关的是政府出让土地时直接获得的土地出让金。
3.国有资本经营收入是指经营和使用国有财产取得的收入。

我们一般说的土地财政=房地产“五税”+土地出让金
多省市卖地所得收入占政府财政收入的比重很高，全国平均的占比都到5成以上，甚至有些三四线城市占比9成以上。
其实也能理解，很多城市的企业不多，税收不多，国有企业也没什么经营收入，那不就全靠卖地收点钱咯~
（之前其实我自己整理过相应的数据，但找不到具体放哪里去了，贴一张易居的数据）


（在收集资料时看到，顺手一答，继续搬砖写报告去，欢迎大家交流讨论）