商品房和安置房同一个小区值得购买吗？

坐标三线芜湖伟星雍璟台，地段不错只是里面有大概2-4栋是安置房，也就是商品房和安置房混在一个小区，但是按栋来隔开的。请问这种情况值得入手吗？

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日前，据媒体报道称，华鸿·府东御峯（备案名：沁芳庭）业主共有的一楼公共空间，在不知情的情况下被房开建成了社区活动用房，导致一楼的使用空间被大面积压缩。



来源：温度新闻

华鸿·府东御峯位于鹿城区黎明东路，由3幢商品房、5幢安置房组成，计划今年年底交付。
府东御峯业主称，整个1幢（属于商品房），下面一层的那个消防通道和整个架空层，全部被封闭掉了。该区域原为架空层，如今被建成了400多㎡的社区活动用房。
业主还称，关于这方面，在购房时开发商并未明确告知。由于架空层被占用，现在一楼电梯间的通道只有约一米二。



电梯间通道现状。来源：温州晚报

从沁芳庭（一期）预售方案看，社区文化活动室437.53㎡，位于1幢124室、125室。除了1幢外，其他楼幢1楼，也或多或少有些设施，包括商品房、安置房。仅有作为商品房5幢、6幢的1楼，设架空层723.34㎡。



来源：市房管网沁芳庭（一期）预售方案

看来，府东御峯作为商品房、安置房混合小区，就连商品房内部都有了不同待遇，更别说商品房、安置房之间。
比如，府东御峯的商品房的外立面为铝板，安置房外立面为真石漆，也存在区别对待，从黎明东路看也有些明显。



府东御峯商品房（左）、安置房（右）。来源：温度新闻

如今，府东御峯还没交付，就已出现了一些问题。或许，这仅仅是一个开始。
由于其他商品房、安置房混合小区在临近交付、交付后，都出现不少争议。那么，作为商品房、安置房混合小区的府东御峯，待交付后，或许暴露出来的问题还会更多。

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其实，像府东御峯这种商品房、安置房混合小区，一直问题都不少。前阵子，香开万里也曾出现了一些争议。
为什么商品房、安置房混合小区，问题那么多？因为两者之间的居住群体存在较大差距！



外立面破损的蒋家桥锦园、铝板外立面的吕浦湾（同步开发）

安置房以原住民为主，是一个熟人社会，还可能存在共同利益，再加上年龄总体偏大，与年轻人及中产阶级存在认知、意识、生活习惯差别，之前别的小区曾出现排斥外来购房者、租客现象。
同时，由于部分原住民分到多套安置房，便将其用于出租，导致小区里租客较多，人员相对混杂。
相比较之下，商品房业主往往是一个陌生人社会，普通商品房以中产阶级为主，群体相对年轻，财力、认知、意识等方面相对接近，往往追求品质、精致生活。
当两个完全不同的全体，被安置在一个小区里，观念认知、生活习惯存在巨大差异，在重大事项决策时也有可能存在重大分歧，为后期生后品质埋下隐患。



交替布局的商品房、安置房

除上述原因外，还在于商品房、安置房的巨大价差。
由于“大拆大整、大建大美”期间建设了天量安置房，再加上楼市相对低迷，导致安置房在二手房市场上价格下滑，甚至冲击了刚需、首改商品房。
比如，府东御峯开盘价30000元/㎡以上，而斜对面的安置房滨沁华庭，当前二手房价格一般不足25000元/㎡，价差达数千元。
其他板块同样如此。比如，梧田、南湖、蒲州等板块的商品房，房价约24000元/㎡，香开万里开盘更是近30000元/㎡，而周边的安置房却仅约16000元/㎡，价差巨大。
若交付后，一旦这些安置房以较低的房价在二手房市场成交，很可能对同小区商品房的二手房价将造成巨大冲击。



梧田、南湖一带近年建设的大量安置房

因此，在不少混合小区中，一些商品房业主提将商品房、安置房隔开要求。
既然存在上述问题，在销售商品房时，开发商应清楚表达商品房、安置房同属一个小区的事实，并具体说明建设品质是否相同、能否隔离、具体隔离方式（包括地下室）等。
业主也应多渠道了解新盘状况，想要购买也需接受混合小区的事实，而非盲目相信开发商的销售话术。
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其实，近年像府东御峯、香开万里这样的商品房、安置房混合小区很多，其他小区又是怎样的情况呢？
其中，像玉锦麟、吕浦湾、鹿城中心等小区，商品房、安置房分别分布在相邻两个地块，中间以市政道路隔开，形成两个小区，从而不受影响。



玉锦麟的商品房（左）、安置房（右）

不过，这些房企并未以相同品质建设商品房、安置房，仍有肉眼可见的差距，二手房价差高达数千元甚至近万元（不同小区具体情况、价差不同）。



鹿城中心的安置房（左）、商品房（右）

像瓯海印象南府、市府路壹号、大诚名座、翡翠心湖、大国璟等小区，商品房、安置房同在一个小区里，甚至在同一栋楼里，但安置房占比很低，影响不大。



安置房占比不高的瓯海印象南府

像南塘府，由5个地块组成，商品房小区、安置房小区、混合小区都有，相对复杂一些。



商品房、安置房、混合小区都有的南塘府

像温州大公馆、铂金湾等，商品房、安置房在同一地块，安置房比例较高。
其中，温州大公馆当前二手房成交价仍能高达约48000元/㎡，是中央绿轴区域的佼佼者，受安置房影响不大。即便是温州大公馆的安置房，二手房也能卖40000元/㎡以上（均指毛坯房、中高楼层）。



温州大公馆（左安置房、右商品房）

相比较之下，安置房占比更高的铂金湾，商品房似乎受到了不小的影响，二手房成交价仅约33000元/㎡，二手安置房则在30000元/㎡内（均指毛坯房、中高楼层）。



鹿城中心安置房（左）、铂金湾（右）

可见，作为混合小区，安置房的占比，对商品房房价是否起到影响，因小区而异。
至于小区内，虽然商品房、安置房之间有一定的价差，但往往与安置房在位置、楼间距、户型等方面相对不佳有关。
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至于将同一地块分割为两个小区的，比如较早开发的都市花苑、金色尚品。



金色尚品（左）、都市花苑（右）

该两小区同属一个地块红线内。其中，作为商品房、安置房混合小区的都市花苑，作为项目一期率先开发。
作为纯商品房的金色尚品，较迟开发，在建设品质、小区功能等方面，较都市花苑出现了非常明显的提升。
待项目两期开发完毕后，中间以围墙隔开，形成两个独立小区。
后来，部分都市花苑业主以两个小区同属一个地块为由，要求拆除围墙、合并小区、共享设施，遭到金色尚品业主拒绝，曾爆发了“水枪大战”。



曾经的金色尚品和都市花苑“水枪战”。来源：19楼

那么，倘若府东御峯等即将交付的混合小区，也将同一地块内的商品房、安置房隔开，今后安置房业主也很可能提出拆除隔离设施的要求，从而产生新的矛盾。
另据部分多年前建设的混合小区业主称，虽然是同一个小区，但商品房业主对安置房业主极其排斥，安置房业主也不满商品房业主的排斥，两边“老死不相往来”。就算小区不大，业主群也分商品房业主群、安置房业主群两个，相互之间不沟通。
总而言之，商品房、安置房混合也好，“高低配”也好，将不同类型的住宅、不同类型的人群，放在一个小区，表达着有不同的诉求，总会埋下一些隐患。
或许，减少就地安置，将原先聚居的原住民打散，可以解决很多问题。

府东御峯部分消息来源：温度新闻客户端《精品短视频栏目》，记者：彭天翔
中央绿轴区域部分二手房信息来源：21世纪不动产印象城店 黄飞翔13777795197

2022年3月16日，是福州第一次集中土拍的日子。今天的土拍结果可以说是延续了去年年底的冷淡行情，依旧是少数央企国企称霸舞台，部分本地国企托底，部分地块流拍，流拍名单内甚至还包括东二环南方建材市场、金山建华洲、东升旧厂房等相对优质的地块。



福州2022年第一次土拍地图

这一波土拍倒春寒，可谓是冷到骨子里。
在此，几米君并不想展开分析当前房地产市场如何冷淡，毕竟明眼人都看得出来。
只想谈谈这两次土拍而言，有一个大家可能不太注意的趋势：

安商房规模越来越小，纯商房规模越来越多了。

安商房的前世今生

“安商房”，即安置型商品房，是按照商品房运作模式开发建设，定向销售给选择货币补偿的被征收人的项目。最大的特点，是安置房和商品房不分区，统一建设、统一管理。



纯安置房 vs 安置型商品房 vs 纯商品房

2016年中央出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。
福州号称是全国首个开始实施安商房的城市，也曾公布2018-2020年的计划改造户数。根据第三方机构数据：
2017年起算作安商房出让元年，当年成交安商房约2万㎡；
2018年快速发展，成交161万㎡；
2019年是达到安商房出让峰值，成交456万㎡；
2020年回落至18年水平，成交157万㎡；
2021年大幅下降，成交量呈现明显的“过山车”走势。
目前，福州市场安商房可谓是密集布局，市场对于这种项目已不再陌生。




福州安商房不完全地图

基于不同立场，各方也产生了不同的认知。
客户端：
普遍认为安商房的物业难以统一管理（物业费收缴难）、社区氛围难以营造、未来二手房存在跌价风险等，各种商品房业主和安置房业主之间发生冲突的新闻屡见不鲜。
房企端：
普遍认为安商房的商品房部分去化越来越艰难，车位8万/个依旧滞销，安置房部分回款速度也达不到预期（世茂、蓝光等安商房回款滞后6-8个月），食之无味、弃之可惜，彻底沦为鸡肋项目。
政府端：
初衷是为了提升安置房的建造水平，提升群众满意度，但实践中发现效果并不明显。三年棚改计划完成后，未来更有可能在租赁用房和人才限价房上发力。
其实，安商房背后的本质，是牺牲商品房客户的利益，来完成对安置房客户的补贴，是过渡时期的产物，本来就不具备可持续发展的利益基础。
安商房的黄昏，已经来临。
住房保障的未来

当然，安商房的没落，不代表住房保障工作会就此停滞。
2021年7月2日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。




关于加快发展保障性租赁住房的意见

地方政府纷纷响应。
上海提出“十四五”期间准备打造保障性住房四十万套，和商品房的比例已经达到40%：60%。
广州则提出“十四五”期间准备打造保障性住房六十万套，和商品房的比例在45%：55%。
再看看属华人圈、已经高度城市化的香港和新加坡等发达地区房地产市场发展的路径。
香港的住房供应结构分为公屋、居屋和私有住宅三大部分，旨在满足不同阶层人群的住房需求。
公屋，即公租房，是政府提供的低于市场租金水平的房子，用于支持低收入群体，占比约30%；
居屋，即政府资助出售单元，类似于限价房，出售价约为市场价的六至七折，满足想要有自有住房但又买不起商品房的“夹心层”群体，占比约15%；
私有住宅，即商品房，由房企开发，售价由市场决定，多为高收入群体居住，占比约55%。




香港的居屋



香港的私有住宅

新加坡的住房供应结构主要分为组屋和私有住宅两种。
组屋，类似于政府限价房，高容积率，简朴的立面，小区和安保较差，出售价约为市场价的五折左右，由政府建造，主要面向低收入群体，占比约79%。
私有住宅，包括无地私宅（土地年限99年，主要为城区公寓），有地私宅（土地年限999年，主要为郊区别墅），房企开发为主，合计占比约21%。




新加坡的组屋

新加坡的私有住宅小区都带接驳车、泳池、健身房、互动中心，社区环境良好，安保健全，多为高收入群体居住。




新加坡的私有住宅（Condo）

可以看到，不论是香港还是新加坡的房地产市场，带有政府保障性质的限价房/公租房的都占据大头，比例高达45%-79%，可以保障入门居住需求。纯商品房的占比仅为21%-55%，价格由市场调节（往往更贵），主要满足品质改善的居住需求。
买房逻辑的变化

1、安商房对房价的影响
安商房在2020年起陆续交付入市，根据第三方机构统计，累计已推出约10万套房源，其中已交付项目如龙湖盛天天钜2531户、榕发乌山郡1207户、世茂五四理想城1308户、世茂三江理想城1584户等，都是巨无霸型的小区，这些安商房小区对周边的房价将形成一定的压迫态势。
由于安商房里安置户的对接价也就一万多每平，拿房成本比同小区的商品房低了1万多每平，因此中短期来看，安商房小区内的纯商品房源的价格将被进一步打压。
2、安商房还能不能买
几米君认为，没有不能买的房子，只有不能买的价格，这句话同样适用于安商房的购买逻辑，在控制风险的前提下是可以购买的。
首先，要看安商房的安置比例高低。根据《民法典》，业主大会表决重大事项需要有2/3以上户数或面积比例的业主参与表决且1/2的赞同票才能通过。
因此，几米君建议意向购买的安商房小区的安置户套数所占比例不应＞1/3，否则视作安置房小区处理。
然后，要看安商房的出售价格高低。2018-2019年安商房刚上市的时候，相比周边纯商品房的折价率在80%左右。
目前看，80%的折价率还在下行，安商房的价格会向安置房的价格逐步收敛。也就是说，纯安置房的价格，就是安商房的底价。
3、未来的房地产市场格局会如何演变
虽然几米君旗帜鲜明地不看好安商房，但并不代表不认同住房保障工作。
从最新的政府工作报告来看，未来的住房保障工作不仅不会削弱，而且还会加强，但是形式上也许会更加纯粹，让上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒。
长期来看，随着政府的大力推动，下一个五年保障性住房的供应将大幅提升，几米君预测将形成新的住房市场格局：

30%租赁房 + 20%限价房 + 20%安置房 + 30%商品房

届时，保障性住房将成为市场主流。
刚毕业和进城的安居阶层可以选择租赁房，有一定积累的刚需们可选择价格更低的限价房，安置房的比例因棚改减少将大幅下滑，而纯商品房的比例将被动下滑。
目前中国已经进入城镇化中后期，住宅市场进入存量竞争时代，为改善而购买的消费趋势越来越明显。纯商品房的产品设计将进一步改善化、豪宅化，并形成高端社区圈层，价格也将更贵，不同房产间的价差有可能冰火两重天，类似于香港、新加坡模式。
买房看重小区品质的时代即将来临。


延伸阅读：
纯商房回归，安商房落幕：一个住房实验的终结

可以买。享受一模一样的配套，物业都是一样的。唯一区别只是产品本身差异，价格合理，有产证，就可以买！

根据个人需求

永远记住，便宜买便宜卖。商品房周边集中安置房，居住人群会比较杂，影响二手房，更何况一个小区，那么物业服务也一样吗？业主家庭一样吗？不太可能。
但是南京为例子，河西南金茂府新房5.2万，对面就是一大波安置房，但仍旧有人买单。人家只会说，这片安置房占据了C位，而不是说金茂府因为周边安置房就不能买