潘石屹为什么低价抛售了 SOHO 中国的上海项目？

“由于策略转变，造成手上现金减少”，因此潘石屹抛售了上海两处商业地产项目。这笔总成交额为52.30亿元的交易，与之前120亿元的预期收益相比，折价56.42%。此时，距潘石屹宣布SOHO中国转型成功刚好半年。 via 潘石屹资金吃紧52亿斩断上海项目 成交折价 56%

半年前，潘石屹宣布 SOHO 中国转型成功，半年后他抛售了上海两处商业地产项目？这中间发生了什么？

当年潘石屹判断失误，以为房地产的春天结束了，学香港人玩自持收租。
商办收租模式，要素前三名: 地段、地段、地段。
soho的位置还不错。
第四名是硬件。
soho的硬件也不错，设计更是有个性。
平心而论，潘石屹抄作业还是很认真的。
然而，还是玩花了。
运气不是很好，当然你也可以说眼光不好，一码事儿，角度不同。潘石屹走自持之后，赶上了中国办公物业供应疯狂暴涨的周期。
产品定位又是不上不下。比真正金字塔尖的物业，低一档。比科创园之类，租金又贵。付得起高租金的看不上soho，看得上soho的付不起租金。结果就是soho的资产回报率非常难看，而且是一年比一年难看。
其实大陆做商办持有的，回报普遍一般。最稳的上海，6个点的项目就算激动人心了。那么钱本身的成本，就很重要。一种是华润，这个不好比的。一种是凯德，包进基金，6个点完全ok，凯德运营也牛比。一种是万达，万达模式本质是赌城市扩张，近年也不顺。soho跟这几家哪个也比不了，运营还烂。拿着几百亿的资产，一年下来赚不了几个钱。脱手变现，不管还有什么内在动机，财务角度逻辑很合理。
而且潘石屹，确切地说张欣，还有个优势：户口。资产转移比老王方便多了。大方向的趋势是明显的，想转肯定趁早嘛。

我觉得不光上海SOHO要卖，连北京的SOHO都快要卖了，看有没有人接手。
你来逛逛望京SOHO就知道了，去年也就是疫情发生前2个月。SOHO那空置率就跟疫情发生的情况一模一样。
是什么造成了SOHO今天的局面

首先，看SOHO的定位，small office , home office 。面向的都是中小企业民营公司。再看潘石屹的SOHO，除了建筑之外（个人觉得一般般，好看的建筑多得去了，只不过靠炒作起来罢了），根本没有运营能力。
潘石屹的SOHO想给中小企业打造高端写字楼，然后还指望从这能有持续的盈利。难，相当难。
潘石屹盖SOHO，我想不出他的目的是啥，其实对他来说最赚钱的无非就是卖楼了。既然是强项是卖楼，为啥非搞写字楼呢，搞住宅不好吗？
众所周知，写字楼和商场综合体是房产界最复杂的业态。你不光要盖好，还要卖好，不光要卖好，还要持续的卖好。前期好办，盖好就卖，在哪个年代，大捞一笔不是问题。可到后期，你没有卓越的运营能力，迟早会被别的商业竞争对手比下去。
商场写字楼这种想要打造IP，简单，在建筑上下功夫就好，建筑物往那一放，格外扎眼，引人注目。然后小老板被忽悠一窝蜂来买。但中国发展得很快，新的商场写字楼标的层出不穷，原来的标的用不了多久就过时。
论商业比不过华润的万象城，万达广场、万科收购的印力城。这几个商业地产都特别有意思

• 华润万象城一般都是当地著名标的，吸引各大国际奢侈品牌入住，同时具有强大的商业运营团队，举办过chanel、冈本001等快闪店营销事件，不断地给商场注入新的流量和打造创新性的商业话题。万象城周边建立配套的公寓和住宅，写字楼也引进当地著名的公司。工作、娱乐、居住一体化的闭环形成了。
  
• 万达广场定位二三线城市，即使在一线城市也选了环一线的地段。招商吸引的都是普通老百姓消费的品牌，选址周边都没有太强硬的竞争对手，直接虹吸周边的居民消费。写字楼招租最优惠，与SOHO相比，万达的租金更加低廉，毕竟SOHO选址都在繁华地段。周边的公寓都是配套入住的企业做租赁和销售。甚至直接报给旅游公司做民宿。
  
• 印力城最近也在发力，不断地对商场的品牌进行更新升级。会不断地制造快闪品牌销售，以及各种线下营销活动创造购物氛围。
  

而SOHO的运营能力远远比不上这3家全国连锁的商场。SOHO一开业，楼是买得不错，可入住的商家过个一两年就会发现人流不断的减少，于是转租的转租，关闭的关闭。SOHO这个定位（small office， home office）也决定了写字楼的人群消费能力并不高，小公司经常经营不善倒闭也是常有的事，更何况SOHO地处黄金地段，物业费、管理费不低的。SOHO写字楼上班的普遍工资都不高。存量的消费群里没法给SOHO商场带来更多的盈利，加上SOHO地处繁华地段，也失去了虹吸效应。商家的关门，写字楼企业的倒闭，这更换速度还比不上SOHO的销售团队的招租速度。空置的商铺，写字楼还真不少。
SOHO能活到今天，也是潘石屹当年卖楼的时候忽悠的能力够强，如今的苟延残喘，全靠昔日的光辉岁月。
商业地产不好做，如今的店铺更多地像体验区，而非销售区。你看北京国贸的SKP就知道了，一年135个亿，就那么几层楼（4层吧，如果我没有记错）。加上想做配套写字楼、周边公寓的跟难了。如今公寓转手难，产权属性、学位房等等都进一步限制了公寓的价格和销售。买公寓的人都少，公寓大部分都在放租，租的话能给回几个钱？
只能说地产最好的那几年过去了，接下来拼的是建筑、招商、运营、服务等各个方面的升级。
潘石屹精着呢，只不过格局没有马云那么大。

一些现象：
1、潘石屹的妻子张欣，美国籍。



https://baike.baidu.com/item/%E5%BC%A0%E6%AC%A3/2610623

2、潘石屹多年来向美国哈佛大学、耶鲁大学大额捐款，儿子2019年8月顺利被哈佛大学录取。



https://zhuanlan.zhihu.com/p/89524912

3、潘石屹近年起基本没有在国内有新的项目投资，而是不断地出售地产。与此同时，潘石屹不断地在美国进行地产投资。7亿美元通过家族信托买下了纽约曼哈顿时报广场旁的办公楼，接着又用6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。7亿美元纽约地标性写字楼通用汽车大厦40%的股权。

总结一下：
1、发展中国家的一个普遍悲哀之处就在于：财富外流。（而且一般都是流向美国）
2、美国是怎么收割别国的？其中一种方式就是：通过发展中国家的买办输出美元，以低价格在新兴市场起步控制金融、地产项目，新兴市场经济增长，项目增殖，美国财团获利，买办因为有了金援优势也获利，然后买办举家搬往美国。完成财富回流。
这些财富，经常是被买办们赌徒般拱手交还美国财团。如天价收购美国的地产、收购极大溢价的奢侈品、在美国大撒币消费。更有甚者，在美国赌博，直接奉送。
3、要知道，这些买办转移出去的是美元。而这些美元，是无数的工厂、工人忍受着艰苦的工作条件生产出商品，好不容易换回来的。买办们得到美国金援后，抬高房地产价格，伺机出手，人民币到手后然后去银行把千万工人辛苦赚回来的美元换走。
我国的积攒美元的目的是为了进口原材料、引进技术、引进人才，并且去海外谋求资源不受国外财团垄断。可是却被买办们轻易地换走了。这就是这些年国家加强外汇管理的原因。
4、正常的海外投资，如矿产、石油、科技企业、农粮企业，国家层面其实是大力支持的。可是，这些都不是买办们愿意经营的地方。
国家通过外汇管理，放松资源类、科技类、食品类等企业的外汇兑换，收紧地产类、金融类、奢侈品类等相关的企业的外汇兑换，是十分必要的。
买办们如果想获得美元，可以去找美国的银行兑换。
买办们如果有办法用人民币从境外银行手里换来美元欧元，倒是帮了人民币国际化的忙。

自从2013年李嘉诚出售了上海的东方汇经中心后，他就开始了“逃离内地”的步伐。而潘石屹和张欣这两口子，可以说是紧随其后，2014年就同样选择从上海开始“卖卖卖”。
潘氏夫妇不仅在“卖卖卖”的操作上跟李嘉诚很像，同样也在境外开始“买资产”，不过他们的目的地选在了美国。
2011年至2013年，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托频频出手海外物业资产，先后收购了：
1. 纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；
2. 曼哈顿公园大道广场49%股权；
3. 联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。
原因很大一部分源于一线城市写字楼空置率持续提升。据戴德梁行的统计数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率较2018年同期分别上升40.9%和20.6%；上海上半年优质写字楼空置率同比升至18.0%，创近十年新高，三季度空置率高达20%。
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菠菜：效仿李嘉诚，潘石屹夫妇在“逃亡”吗？

潘石屹抛售的不仅仅是上海的soho，而是所有的soho他都在卖
潘石屹也跑了？SOHO中国近乎清仓全部资产，海外大手笔买买买潘石屹曾经还说过要做包租，现在看来办公楼连租都不好租了，联想到今年媒体不停滴吹风，说深圳办公楼空置率高，看来以后写字楼难了，我们做技术的，越来越感觉到，写代码这种东西，有水有电有泡面就行了，并不需要多高级的写字楼，找联合办公场所即可，很多联合办公室都在高铁站附近，直接在那边租就好了，交通什么也都很方便，中国正在逐步转变成一个铁轨上的国家，产业和居民沿着轨道（包括铁路和地铁轻轨等）分布