公摊和地是两回事儿。
在房地产,房子和土地是分开的,公摊面积是房子的一部分,而不是土地的一部分。
举个简单的例子,一个小区占地200平米,有一栋10层楼,每层都是100平米,另外100平米是个小院子。每层只有一套房子,一个公共电梯,房子90平米,电梯10平米。如下图。
这个10层、10平米的电梯,其实和10层、90平米的房子都是一样的价格,要几平米几万块的买下来,成为你房产证的一部分。
只不过,10平米的电梯谁都可以用,你的这个10平米也不是说只买了你自己那一层,毕竟没有楼上楼下的电梯你也回不了家啦,所以就是楼上楼下业主共同持有了电梯占的10*10平米,因此叫公摊面积。
我只是为了说明问题,所以画了这个简单的模型。
公摊面积的实际计算是非常复杂的,除了有公摊面积认定的规范,相应的规划设计,在房屋竣工交付的时候,也要进行面积实测,后计入面积实测报告,据此办理房本。面积实测报告会体现哪儿是公摊,哪儿不是。
但是有一点可以肯定,不是你交了公摊的钱,就等于你买了“小区的地”,也不等于小区所有的面积都是公摊面积。土地的使用权和房子的产权是两个体系,小区也不是每一平米不是专有面积就是公摊,小区还有很多不计入公摊的公共面积,以及实际上另有权属的面积。
比如我这个图里,100平米的院子本身就没算在公摊面积里,甚至本身都不是建筑面积,但是他的产权属于全体业主共有。
第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 <hr/>车库、车位的情况是另外一套体系,在物权法/民法典里,对于车库车位的归属是专门规定的,引用如下:
第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 根据这一条,小区的车库/车位有三种情况:
1、你或者其他业主专有的车位(专有车位)
2、开发商/政府持有的车位(人防车位)
3、全体业主共有的车位(共有车位)
为了直观的说明问题,大家可以参考如下图,最早规划图纸上,给该小区设计了AB两个车位,一个是地上的产权车位A,一个是地下的人防车位B,后来因为停车位数量不够,又在小区道路上用线画了用于停放车量的C。
专有车位就像房子一样,有自己的房本,你可以近似的把专有车位(或者叫产权车位)就当成一套房子。
比如说图中的A车位,你买下来了,那么A车位和你的房子一样,本身就共享小区的土地,只不过这个车位他的用途是停车,而不是住人。
车位也分专有面积和公摊面积:除了划线用来停车的那个空间之外,买车位的同时也要买公摊面积,甚至车位公摊的比例非常的高,想想那个地下停车场,划线的才多大点儿,其他面积比如通道、门岗、电梯占了多大地儿。
人防车位,就是开发商按照“人民防空法”建设了地下空间,表面上看那是一个车库,其实那是一个防空洞,产权归政府由人防办持有。
按照人民防空法,人防谁投资谁收益,开发商可以从人防办再承租这些车位,转租给业主,所谓“20年使用权转让”车位,也叫“使用权车位”。这里的20年,就是租赁合同最长不得超过20年的缘故,所谓使用权转让,本质就是租赁。
既然政府是产权人,那么人防本身其实也和你的房子一样,只不过你们是邻居关系,就你那个地,实际上是你有份、开发商有份,政府也有份。这里的全体业主,不是说开发商、政府去掉,普通人才是业主,而是大家都是业主,只是大家身份不同罢了。
全体业主共有的车位,在小区中并不常见,因为你是什么性质的车位,从一开始就在图纸上规划好了,新建的小区,没有必要搞出一大堆产权不明确的车位,又不能拿来卖钱,多不方便。
比如老旧小区,通过改造增加了车位,在本来能双向过车的道路上,占一条车道用于停车。这些被增加的车位,占用了小区的公摊面积或者公共面积——公共道路、公共绿地,那么这些车位也是全体业主共有。
在这种情况下,才符合题主说的“建在业主的土地上的车库为什么不是业主的?”在这种情况下,答案是“车库就是业主的”。
是业主的,但是不是具体哪个业主的,而是全体业主的。
因为大家都有份,就导致大家都没办法管,在很多没有业委会或者业委会瘫痪的小区,就被物业实际控制、经营使用。
这个公共收益可以在成立业委会之后,通过打官司要求物业返还回来。 |