中国房地产报刊文，呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，对此如何解读？

（中国房地产网）
下半年以来，房地产政策工具箱正在逐步开启。
7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中有关政策适用期限延长至2024年底。
7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
住建部随后表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
地方政府也在积极落实中央政治局会议精神，研究出台新一轮政策措施。其中郑州率先推出支持房地产市场平稳健康发展的15条措施，其中包括取消限售、利率调整、“认房不认贷”、降低交易税费等内容。南京紧随其后，出台了包括住房补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8项措施。合肥则大胆提出推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按套内面积计价、探索土地供应“定向挂牌、协议出让”等举措。
近日有媒体曝出，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。
尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。供给端，民营房企的融资环境并没有实质性改善，大批已经暴雷的房企仍在死亡线上挣扎；未暴雷的房企也因市场形势恶化，逐步滑向风险边缘。需求端，市场预期不稳，居民消费能力减弱，加之一些城市限购、限贷、限价等政策措施依然严厉，严重制约了市场恢复进程。
针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。
房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地

从22年底屎滋出来才开始找厕所的大放开的经验看，政策大概率会是：等到房地产开发商发生大规模偿债危机的时候完全放开房价；在地方政府卖地收入只剩零头、地方财政完全无法支付日常运行成本的时候，立即用最简单的规则全面征收房产税。

要让房价符合价值规律，随供需关系正常涨跌，我们需要的不是一张新的A4纸，我们需要的是改革开放。
房价许涨不许跌的原因一是要保土地财政，二是要保社融数据，三是要保城投的现金流。
土地是房地产行业的生产原料，也是房地产价格构成的大头，所谓一箱油半箱税，房价的一多半，是用来承担土地的使用成本和增值成本，而这些成本最终进入了财政，是一种事实上的间接税。作为终端产品的房价如果下跌，则作为生产原料的土地必然跟着下跌，这对于高度依赖卖地作为主要财政收入来源的地方政府来说是难以承受的。
其次是保社融数据，中国社融数据中相当大一部分由居民部门中长期贷款，也就是房贷组成，如果房价下跌，则居民部门中长期贷款也会下跌，这个数据下跌，对现金流有要求的银行和对KPI有要求的有关部门都会难以接受。
再次是保城投的运转，经过过去几十年的日积月累，以城投为代表的中国各地的地方融资平台个个都债台高筑，但这些地方融资平台又是地方政府上项目上投资的主要工具，而上项目上投资又是政绩的主要来源，事涉人事选拔，兹事体大，其金融信用难以割舍，因此必须保住城投的金融信用，欠的钱不说本金，至少利息要按时给付，但是城投没有钱，怎么办？
现在城投的资金流是这样的：央行借钱给各地的商业银行，各地的商业借钱给城投，城投拿着钱去买更多的资产，可能是买房也可能是买地也可能是上项目，总之就是扩大自己的资产负债表，然后因为资产负债表扩的很大，名下资产又大又多，于是靠着这些资产符合了贷款资质，满足了银行的风控要求，就又可以借更多的钱，于是进入了借钱—买资产—靠资产借更多的钱—买更多资产的死循环中。
在这个过程中，债务雪球越滚越大，靠着借来的维持利息支付，勉强维持信用不破产，过一天算一天。
此时如果房价下跌，则城投手头的资产就会贬值，资产负债表就会萎缩，导致城投无法借到足够的钱维持利息支付和上投资上项目，然后就是暴雷，破产，政绩也就没了。
所以现状是房价被财政，银行，城投三大要素架了起来，在现行结构下根本不可能下跌，也不允许下跌，谁敢点这个头谁就是和银行，和城投对着干，因此宁可高位虚置，有价无市，也要强行维持纸面上的价格，因为纸面上的价格可以勉强维持以银行资产估值为核心的流动性，但一旦价格下跌，流动性必然跟着一起萎缩。
这还是明面上的事情，至于那些摆不上台面的事情，比如技术性离婚啊，慈善捐款啊，境内资产境内银行担保去境外套现然后破产保护啊，房子三折作价抵押给供应商和债主，然后供应商必须多掏剩下的七成现金才能拿到房子啊这一类的事情就不多说了，说多了就不利于团结了。
房地产商请求降价销售是非常合理，非常正常，非常符合价值规律和市场经济的要求，产品卖不出去了就降价清仓，回收资金，这是全世界都通行的规则，哪行哪业都通行，而这套规则之所以在这里行不通，根子就出在整个房地产行业-土地财政-金融的生态系统出了严重问题，它成了一个层层嵌套的复杂结构，捆绑了太多利益。
这个问题不是一张A4纸能解决的，它需要的是一次真正在深水区大刀阔斧的改革，一次新的，更全面的改革开放。

几位读者要的截图应该就是这篇文章的，里面恰好有一部分讨论限价的问题：


我们经济体过于注重有形的手在各个方面的绝对掌控，但又太过低估市场的因素，当然如果标准一致且政策连贯性比较高，这个也没什么问题。关键是政策往往非常“灵活”，总是倾向于部分管控，比如涨价去库存的时候就非常讲究市场因素，货币化棚改和宽松的货币政策，叠加地方对土地供应的控制，供需关系逆转点燃整个房地产市场，房价普遍段时间内暴涨，带动投机需求，这时涨价就是市场行为了。
房价短短几年翻倍，姑且认为是市场行为，那么当经济增速放缓，居民负债能力见底，人口结构上移，市场需求减弱时，政策强制锁住限价，近一年以来，即没有保住房价，因为现在不止是政府部门垄断土地供应，进而影响市场的供需关系，房企有去库存压力，投机者有变现需求，二手房相比于你那质量不稳定，甚至交付都成问题的新房，贵点也是更有吸引力的，即便如此市场需求疲软也不可能消化如此规模的变现需求。
结果刺激楼市一年，即保不住价格，也出清不了新房的库存，更救不了房企，反而带来了更大规模的房企流动性危机，正如系列文章给房企的定位，我国的房企更像是一个金融机构，有的甚至连房子都不用盖，融资，预售，拍地，融资的信贷扩张模式，借的越多，资金池里面可分配的钱越多。但贪心也不可避免的陷入到庞氏信贷里面，地方拿走大头，金融机构拿走第二份居民财富，房企虽然扮演包税官的角色，也绝不会敢于只喝汤，监管不利，信息不透明，必然盯上预收款，聘用上千万年薪来站台，十个茶壶被瓜分的只剩一个盖，居民财富吃干抹净，还有脸又跑出来喊救某些房企，真可谓是人的道德底线低了，在现在的经济环境里面反而是分利最高的群体，整个经济环境如此，可以想象哪来的活力？
所有不能总是投鼠忌器，既想要这个又想要那个，在现在的巨大债务黑洞里面，和居民韧性见底双重压力下，不可能做到兼顾的，要当机立断，而不是每次都是鼻涕到嘴边了才知道甩，火烧眉毛了才知道灭火，当断不断必受其乱。

前总理说过，触动利益比触动灵魂还难！
我认为官方对这篇文章应该很恼火：
一来不合时宜，正不断宣传楼市向好，政策稳定，群众购买意向强烈，你跑来说降价？
二来背刺主公，啥叫“允许”？意思是之前的高房价，全都是我的锅？这是可以说的吗？
政府不肯降价，首先是因为房价直接关联卖地收入。
现在这个财源大头没了，地方偿债压力骤增。
财政部数据显示，地方卖地收入在2021年达到8.7万亿的峰值。
2022年下降23%至6.68万亿，今年上半年同比下降20%至1.87万亿。
如果从月度数据看，地方的卖地收入，已连续18个月负增长，超出2015年的12个月。
今年的情况更不用说了，懂得都懂。
此外，土地收入又挂靠金融稳定。
各地的房子往往被作为一般抵押物，直接勾连银行贷款，如果房价跌了，一堆烂账要爆。
房价是买涨不买跌的，只要降价，就会出现踩踏效应，进一步刺激潜在消费者持币观望，恶化销售环境。
房价永不下跌的泡沫破灭后，已经无法吸引富人投资，而普通人对房价不看好，需要持币自保，也不敢买这种房子。
房子从卖方市场变成买方市场，自然就没了议价能力。
过去几年，官方涨价去库存，民众掏出六个钱包咬牙上车，是因为所有人都相信，房价如同年龄，只会升不会跌。
但现在，还有谁这么想？
很多人说，刚需房不在乎房价，这真的是拿人当傻子了，哪有什么刚需？
买房不存在刚需，本质就是投资。
这几年法拍房大增，绝大多数都是业主弃房断供而被拿去拍卖的。
而这些业主，很多就是所谓的“刚需”。
他们弃房断供的一大主因，就是高位上车后，又遇上房价下跌，再叠加经济环境，现金流十分紧张。
如果继续还贷，还的钱足够买一套更大更好的房子，干脆不要现在的房子。
由此可见，很多“刚需”，也不是真的刚需。
也许有人觉得情况没这么糟，毕竟前两年楼市也遇过冷，开发商们也打过预防针：房价不会下调，只会做俯卧撑。
09年、16年和19年，楼市在萧条过后，也都出现了报复性上涨。
但2023年，还会如此吗，给个政策口子，就能让楼市回暖吗？
很难，真的很难，负债率变了，大环境变了，一切都变了。
大人，时代变了。
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