在拖延了3个月后，恒大终于披露了2022年的财报。根据财报显示，2022年恒大负债2.43万亿元，剔除合约负债7200多亿后为1.7万多亿；2022年全年收入2300亿，毛利约250亿，全年净亏损1200多亿。
恒大的这份财报数据引发了市场广泛关注。作为房地产行业的第一大巨头，恒大这场生死时速关乎整个行业的未来发展。如果恒大能走出困境，整个房地产行业也将触底反弹；反之，如果恒大最终依旧无法摆脱破产的命运，整个行业将会遭遇重创。
对比2021年数据会发现，恒大的“去杠杆”、“降风险”工作做得并不顺畅。
根据恒大发布的2021年财报显示，当年恒大负债2.58万亿，剔除合约负债9700多亿后为1.6万多亿；2021年全年收入2500亿，毛利约184亿，全年净亏损6800多亿。
很明显，过去一年中，恒大的负债总额减少了1500亿，但收入也减少了200亿。恒大的去债务方法属于典型的收缩模式。这种方式能否持续是一个问号。至于为什么，后文会叙述。（注：扩张模式的去债务方法，体现在财报上的数据应该是收入增加）
目前，恒大的资产总额是1.8万亿左右，早就已经资不抵债。能撑到现在，只能说是奇迹。
对于恒大的债务问题，相信大家最关心的是恒大能不能把钱还了。关于这个问题，说复杂是挺复杂的，但说简单也很简单。恒大能不能还清债务与恒大能否扭亏为盈直接相关。这背后的逻辑其实很简单，一家企业只要是能赚钱的，理论上而言无论有多少债务，只要时间轴拉长都是能够还清的。但相反，一家企业如果总是亏钱，就算没有债务也一定会破产。
从恒大的财报上看，2021年亏损6800多亿，到了今年亏损只有1200多亿，亏损情况明显改善。但实际上，这仅仅只是数据假象。
2021年恒大计提了大量资产减值损失，从而导致当年亏损加大，这属于特殊干扰因素。如果考虑这一特殊情况再去看2022年的数据，就会发现，在正常情况下，恒大还是亏了上千亿。这说明，恒大现在的这种方式根本无法解决问题。
不仅如此，相信很多人都忽略恒大这次财报中的另一个关键点——会计师事务所的特别声明。
负责这次恒大财报审计的会计师事务所在报告中特别声明称，“无法发表意见”。并且对为何“无法发表意见”作出了解释。关于会计师事务所的特别声明，非圈内人士可能看不出什么，而但凡有些从业经验的都知道，会计师事务所作出这样的特别声明，就是为了撇清自己的责任。同时，又是变相的告诉一些“看得懂”的人，这份财报的可信度较低。按照会计师事务所的说明，恒大包含了太多不确定因素和重要影响因素，以至于无法评估真实财务状况。当然，懂得人都懂，这种说法属于比较“客气”的说法。也就是说，恒大的实际情况要比这份财报所展示的情况更差。
那么，恒大是否有希望扭亏为盈，从而还清债务呢？从数据上看，用200亿收入换取1500负债，看上去挺合算。但是，这种做法的结局在当今这种大环境下是死路一条。
第一，恒大的“保交楼”很难持续。
众所周知，为了还债务，恒大一直高举“保交楼”大旗。而从结果来看，恒大的保交楼并没有降价。按照许家印的说法，“恒大不能靠贱卖资产偿还债务。”按理说，为了能够更多的出售楼盘，降价是通用做法。尤其是眼下楼市处于“有价无市”行情中，不降价谁来买？恒大的任性在市场交易低迷的情况下是很难继续的，继续任性的结果就是保不了交楼。这一点其实已经反应在财报中，恒大的主营业务就是房地产，收入为什么减少了200亿呢？
第二，恒大汽车没有未来。
为了增加收入，恒大也希望能搭上新能源汽车的风口。然而，恒大入局实在太晚，且恒大的汽车并不具备竞争力。目前，国内新能源车产能已经严重过剩。今年7月出，中国汽车工业协会联合16家车企签署《汽车行业维护公平竞争市场秩序承诺书》，其目的就是为了防止恶性竞争。而市场之所以走到了恶性竞争这一步，说明僧多粥少的情况愈发明显。
第三，市场预期难以挽回。
为了维系日常运作，现在恒大的资金来源中，有相当一部分来自于发债。然而，恒大的企业债已经很难借到钱。在三大评级机构中，恒大的债券属于垃圾债，而且还是垃圾债中级别较低的存在。从投资者角度看，没什么人愿意去投一家步入衰退的企业。反倒是一家正在长大的企业，即使亏再多钱、借再多债，还是会有人愿意投资。而决定投资者行为的就是他们对于企业未来发展的预期。而恒大如今采取收缩策略减少亏损，展现出来的就是一种负面预期。
所以，按照现在的这种做法，恒大很难扭亏为盈。
最后再谈一谈恒大的21亿平方土地和几十个在建项目。这一块是可以视为市场对于恒大债务的底线。
之所以还有人对恒大抱有期待，主要就是因为恒大还拥有那么多资源。可问题是，在过去很长一段时间内，国内土地都在升值。
而且，这种升值是带有基础的，城市化进程、人口在增加、经济高速发展……而这些基础在当前越来越薄弱，我国城市化建设已经步入尾声，人口拐点提前到来，经济增长放缓……
种种迹象都在证明，土地升值的内在基础不在了。而实际上，疫情这几年来，国内土地拍卖并不是很顺利，如果不是有一批提前说好来托底的房产商，流拍的土地会更多。
退一步说，对于房产商而言，土地终究是要开发后出售才能变现的。恒大屯了那么多土地，开发后就都能出售吗？现在导致中国房地产承压的核心原因是人口拐点带来的刚需减少以及经济承压带来的消费力下沉。按照恒大这种不愿“贱卖”的性格，这些土地开发后的地产怎么卖？
因此，恒大持有的这些土地资源和在建项目价值，本身就是要打折的，更何况早已资不抵债。
恒大的体量实在太大了，以至于大而不能倒。想要帮助恒大靠降本增效是不行，一家企业的正确道路还是应该想着怎么做大蛋糕。 |
