一、前言
7月17日，中国恒大，补发了2021年度、2022年半年度、2022年度的三份业绩公告，揭开了自身这个庞然大物的面纱。
2022年末，中国恒大负债总额24374.1亿元，其中由于预售房子形成对购房人的合约负债7210.2亿元，对金融机构的借款6123.9亿元，占用的上下游供应商的资金：应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元。与庞大的负债相对应的是，中国恒大净资产已经为负5990.7亿元，资不抵债。
沉甸甸的数字背后是无数家庭和企业的辛酸。
二、起
1988年，恒大的老板-许家印还在舞阳县钢铁厂工作，8年后，38岁的他在广州正式成立了恒大实业集团有限公司，并在1997年开发了恒大第一个房地产项目。那时，中国人全民居民储蓄已经达5万亿，国人的购房需求蓬勃待发。
后一年，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”；中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》。至此，中国商品住房时代打开，而住房贷款的实施更是给商品房市场注入了催化剂，让这个行业未来注定跟着金融政策起起落落。一拨拨房地产商借着政策的东风，在蓬勃发展的时代红利中分得一杯羹。
相比含着金钥匙出生的国企、央企，白手起家的民营商人，大多带有一定的“赌性”或“闯性”，这体现在企业家会竭力通过借用别人（如银行）的钱来扩大自己的资产规模，同时更多的资产（在资本市场往往意味着更高的信用等级）又可以去找银行借更多的钱，撬动更大的杠杆，进而获得更大的收益和名声。当顺风局时，杠杆是合作伙伴，将一份利润翻数倍；在逆风局时，杠杆则像毒药，它同样以数倍的速度侵蚀着资产。
恒大即这般发家，2006年，恒大已经成为总资产规模高达77.3亿元大块头，当时其已位居全国房企第六。但与其资产规模相比，规模更大的是负债，高达83.02亿元，净资产为-5.08亿元，那时融资渠道匮乏，恒大的主要负债来源于客户预付款、上游垫款和权益换股。2007与2008两年间，美国房产次贷危机爆发，继而引爆全球金融危机。美国、香港等地的房价腰斩，此时恒大的上市融资计划也被迫搁浅，如果不是后期遇到自己的“贵人”，并成功在2009年实现港股上市，也许恒大也已经被“毒药”结束自己的短暂的时代历程。
2009年，国家4万亿托市计划出炉，房地产市场再次迎来自己的高速增长阶段。随后的五年间，全国房地产市场销售面积从9.45万平米，到 2014年末已经达12.06万平方米。
在房地产撒腿狂奔的背后，是“影子银行“的兴起，以“银信合作”为代表的银行理财和信托公司的业务急剧膨胀。单单2010年上半年，银信合作业务便从年初的1.4万亿猛增至2.08万亿。2013年，银行理财投资非标资产占全部理财的比例高达27.49%，而这类的资金大多投向了政府融资平台和房地产市场。
这期间，恒大的资产规模从2009年的630亿元增长到2014年的4744亿元，合约销售额从303亿元增长至1315亿元；净负债率从2010年的52.5%至2014年的133%。支撑起恒大庞大负债规模的，除了上市后便利的境外债、永续债，最主要的是不断翻倍的不限用途的非标融资。
2014年房地产市场调转急下，楼市库存严重，全国主要城市房价集体下跌，房地产交易量急速萎缩，大批中小房地产商倒下。但站在2015年初，恒大判断政策环境将会宽松，更为进取的获取项目，这是一种“赌“，但恒大的“赌“对了。从2015年开始，国内降低首付比例、降息降准以及放宽公积金提取条件等鼓励购房消费的需求端措施不断释放。信用债、同业存单、政府债券起量，房地产企业境内发债放开；互联网金融产品和网络借贷P2P贷款等新型业务模式更是异军突起；信用宽松到 2016年底，商业银行表内各项投资23万亿，理财产品29万亿元，委托贷款13万亿元，资金信托和证券化资管发行产品51万亿元，影子银行的规模几乎于表内规模相等。
笔者在阅读恒大2016年这一年的年报时，都能感受到一种春风得意扑面而来。这一年恒大首次超过万科，登上当年销售排名榜首，打算通过深深房回A股市场。在这一年，恒大的金融产业里，持有盛京银行17.28%的股份；旗下恒大人寿全年规模保费收入565亿；恒大金服平台注册用户数超1500万，全年交易金额339亿。15年-17年间，恒大每年新增了0.34亿方、1.02万方和1.26万方土地，与之对应的是恒大的负债规模从6906亿元上升至1.52万亿，非标资金占比在2017年达到峰值。
三、伏
2017-2018年，政府房地产调控决心坚定，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施升级。17年11月17日晚，未来几年资管行业监管的纲领性文件《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》出台。资管新规使得通道类、非标业务开始收缩，城投、地产及前期投资激进的民企显著受冲击；2018年，权益市场出现千股跌停，股权质押爆仓此起彼伏；在债券市场，民营企业原本就是流动性金字塔的底层，大量民企引入国企作为大股东自救。
吴晓波在《激荡三十年》中曾总结过一个“规律”：经济过热造成能源的紧缺，引发激烈的争夺，于是中央政府通过行政手段对不同所有制企业进行调控和再分配。而在这种调控和再分配中，国有企业、跨国企业以及民营企业获得的政策待遇“等级”不一样。放到如今，能源不再紧缺，金融资源接过棒直接划分了政策待遇“等级”。
此后，房地产政策再未见过真正的放松。哪怕疫情期间，针对房地产报表的“三道红线”也正式推出，2020年最后一天，对银行的房地产贷款出台集中度管理；2021年，土地市场政策推出集中供地调整。政策最终实现了企业、金融、地方政府端三个维度对房企的严防死守。
面对坚定不移的政策调控决心，恒大2018年开始提出降负债，同时选择进入汽车行业转型。时代没有给恒大时间和空间转型，不断到期的债务，和另一个竞争激烈、房地产经验没法复制的汽车行业没有来的及给恒大补血，造成恒大今日破败的局面。
在历史上困难的2008年，恒大当时有50多个项目，但没有卖掉任何一个，而是选择坚持继续融资，获得了后面10年丰厚的果实。而在一个轮回后的2021年，恒大的项目则是在不停的传出出售意向。
而真到2022年报中盘算恒大家底时，那些在不断加杠杆期间曾经“引以为豪”的2亿方的土储，在流动性冲击下，可以打几折找到买主？那作为转型的希望的恒大汽车，又可以找到谁接盘？
四、结语
前不久，统计局公布最新房地产投资和销售数据。2023 年 1-6 月，商品房销售额 63092 亿元，同比增长1.1%；商品房销售面积 59515 万平方米，同比下降 5.3%；房地产开发投资 58550 亿元，同比下降 7.9%；房屋新开工面积 49880 万平方米，同比下降 24.3%。
糟糕的开工数据背后对应着房地产企业对行业未来的悲观情绪，下降的销售面积是居民对房子和自身收入的“清醒“认知。恒大的2022年年报虽然公布了，行业的探底年报却仍待揭晓。 |
