如何看待 110 平方米的房子「到手」仅 61 平方米？公摊面积是否应该取消？

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……
　　山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”
　　李黎的困惑在很多购房者心中都存在。
　　《法治日报》记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。同时，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。
　　在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。
　　外墙一半计入套内
　　购房者被术语绕晕
　　2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。
　　据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。
　　李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。
　　然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
　　李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”
　　直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。
　　和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。
　　“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。
　　公摊面积由来已久
　　已成购房顾虑之一
　　公摊面积制度在我国存在已久。
　　早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
　　那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？
　　据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂(郑州)律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。
　　“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。
　　记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。

融创维多利亚湾。业主维权嘛，又是我们秦兵所代理的。
如果在我们这个领域做细分的话，这个案子可以单独分为一类，也算是全国首例。这个案子准确的说不是一个典型的“面积缩水案”，而是一个“墙厚案”。
全国第一例面积缩水案“国际友谊花园案”，是2004年的案子，还上过315晚会。我们后来一直很难复制这个案子，因为最大的问题是我们要想测出公摊面积，基本上超出了中国业主代表们的组织边界和集资边界。
因为无法负担测绘公摊面积的成本，所以大部分小区到底公摊面积有没有那么大，对我们来讲就是个迷。
面积缩水，开发商赔偿业主三千万确实有人信誓旦旦的说，开发商的面积是不能偷奸耍滑的，但是，我们也确实把开发商告赢了，确实的发现了面积缩水。这是有司法鉴定和生效判决的。
通过打这些官司，我们也遇到了很多做测绘的人，他们大都不接小业主的委托，只服务于甲方，不能“得罪”的甲方。
有专家私底下告诉我，他们很少去“实测”，就是在图纸上算面积。
这也是为什么很多小区交房的时候，你的房本面积和你三年前房子没盖的时候的合同面积一模一样的原因，精确到小数点后两位。并不是咱们的施工方有了精密到微米的工艺，而是单纯没有人拿着皮尺实地测出如此精确的数据。
公摊面积具有对业主“不可测”的特性，所以这里面水到底有多深，只有开发商知道。只要开发商不说，墙厚一点，楼板薄一点，你都没办法“实测”，更何况你签合同的时候这房子还没盖好。
结合了期房预售制度，公摊面积发挥了无与伦比的制度优越，当然，是对甲方来说的。
<hr/>这个案子和国际友谊花园一样，业主一收房，才发现面积“变小”了。
问开发商，开发商不理，问政府，政府给了答复，不是面积小了，而是墙厚了。
墙到底有多厚，卖房子的时候没有人提，当然，购房人但凡是心智成熟脑筋正常的，也不会去问，因为普通人根本想不到。普通人不管看到什么样的图纸、沙盘、样板间，他一眼看下去都是“地毯”。
开发商一般会把样板间的墙做“薄”，图纸上的墙也不明显，所以你除非进到房子，你感受不到墙其实还挺厚的。
墙，也不写在合同里，不问也没人说，等发现问题了你再去找政府问，政府才说，45层以下60公分，47层以上40公分。


<hr/>这里有个小插曲。
律师这边的取证、立案、诉讼工作还在做的时候，开发商就抢先来找我们客户的麻烦了。


甲方很霸气的强调，10天内来办产证，要不然，追究业主违约责任，解除合同。
问题是我们也不想要这个房子啊，这么破。
<hr/>按照政府的答复，墙的厚度达到了40cm甚至60cm。墙的一半是公摊面积，那另一半是什么？
另一半是你的套内建筑面积呀。
总而言之，就是这个墙是卖给你的，你要按照市场价格去买墙。




左图和右图这两套房子，建筑面积是完全一样的，使用面积差了很多

正常的住宅，墙的厚度一半也就是20cm，那么这个外墙达到40cm相当于多少面积呢，如果我们按照一套房子10米*10米=100平米去算，周长是40米，厚度每多20厘米，就意味着面积增加了40*0.2也就是8平米，如果是60cm厚，就增加了16平米。
这就是为什么，115平米的房子，35平米公摊，而剩下的这80平米的面积再去掉墙之后，就剩下60平米。这个115平米户型，做成两居室以后，他的卧室去掉墙以后，只有3米多宽，9平米，摆不下床。
要知道正常一个115平米的住宅做成两居，每个卧室都可以很大。
而这个115平米的房子做成两居室，卧室摆不下大床，就是我们大牌开发商献给购房人的惊喜。


没有任何人会告诉你、提醒你，直到有一天你被骗了，你去政府网站上问的时候，政府才会说，你觉得大是因为你不懂啥叫公摊系数，你不懂啥叫超高层，超高层就是公摊大。
它隐含的意思是，我和开发商都没啥问题，有问题的是你啥也不懂。
那我就问问在座的各位，谁懂？
就算退一万步说，你懂了这，那层高和净高呢？海沙和河沙呢？不均匀沉降呢？逾期交房呢？不办房产证算违约吗？你觉得你有理，你知道啥叫营商环境吗？
<hr/>作为一个“千疮百孔”的开发商，这个楼盘依然在销售中，哪怕是已经上了热搜的时候，开发商依然在网站上挂着卖这个楼。




在户型图上，尺寸全部都是用墙的中线来划线，这就让房子面积看起来还挺大。
在图下面，大字写着：
方正空间，南北通透，生活自成格调
动静分区，均衡格局，静享私密分区
餐客一体，空间高利用率，舒畅生活观
南向开敞阳台，广阔景观视野。
再往下，你们看到下面那个密密麻麻的小字吗？


1、本项目推广名为“融创维多利亚湾”，开发公司为“青岛融创游艇产业投资有限公司”；商品房预售证：“青房注字（青黄20）第310号”；2、本资料为要约邀请，不作为要约或者承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；3、相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；4、本户型图为“融创维多利亚湾”14号楼1单元806户的标准层平面示意图，不同户型的面积尺寸，功能布局，空间分割、门窗/管井形态位置等均有不同，相同户型尹漏洞、楼层、单元等差别，局部结构、面积等也可能不同，具体以这份最终审定的图纸和销售合同为准；5、本房屋为毛坯交付，室内装修、家居、陈设、灯具、门窗、景观等注明外均不属于交楼范围；6、景观视野因楼栋分布、楼层高度、房屋位置等因素有所差异，项目核心景观视野（包括但不限于社区内）、海湖山体等景观 并非全部房屋均具备，绝不构成任何承诺或保证，具体请买受人实地勘察确认，敬请悉知；7、出卖人可能会部定期对宣传材料进行修改；本资料所发布的内容为2020年12月11日前的信息，敬请留意最新资料
这些不想让你看到的小字，真是把责任撇了一个干干净净，而且哪怕就是“不想让你看清的小字”，也没提墙的事情。
我们具体到 墙有多厚，对不起，无论是宣传材料，还是合同，那是只字不提的。
而具体到面积问题，开发商还特意强调，面积有问题有四种处理方式，第一种第二种第三种，说了一堆，但是，我们（必须）选择第四种，是自行约定，然后开发商机打了内容如下：


我不说公平不公平吧，我就打这个字：无论建筑面积误差比绝对值是否超过3%……买受人不得主张解除合同或要求赔偿损失……出卖人有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。
<hr/>我们关于商品房购房人的权利保护，主要的立法有两次，一次是2003年，19年前，设置一个没有几条的司法解释，然后就是不久前，还把这个薄弱的司法解释给删掉了好多。
我们的法律对开发商极其宽容，就是允许他设置各种霸王合同，代替法律规定，更改政府的范本合同。他可以对你违约赔偿百分之零点零一，你对他违约赔偿百分之三十。


它没有因为你不懂什么是公摊面积，而要求开发商去主动告诉你“公摊率”的概念。
它没有因为你不懂公摊系数，就把公摊系数的公式放在图纸上。
它只标注总的面积，甚至购房合同里连具体的尺寸都没有。
他要求我们对一套价值几百万的大件，全凭自己想象，他甚至在合同和宣传材料里这样说，以“实际勘测”为准。
我们竟然允许开发商在卖期房的时候，要求普通人实际勘测，否则就得认，这，公平吗？
我就退一万步说买房人必须是专家，要比律师懂法律，比开发商懂开发，比建筑师懂建筑，比测绘机构懂测绘，他甚至可以在合同里“约定”你买他的房子什么专家你都已经咨询过了，哪怕这个事情压根不存在。
但是，我还是特别好奇，到底是什么样的制度，可以允许甲方要求一个普通人，买一个没盖好的房子之前，要实地勘测？




我们怎么实地勘测没盖的房子？
我们要求普通人做到普通人客观上做不到的审慎义务，这，公平吗？
当普通人在买房的时候，有这么重的责任的时候，开发商的责任，又有多少呢？


所以为什么说这个案子，不是“面积缩水”，也不是“墙厚”，而是“脸比墙厚”。
单纯取消一个什么公摊面积，根本不足以撼动目前开发商面对购房人时的优势地位。
大家光看到全世界的房子都实打实的卖，不弄公摊面积。当我们把所有责任都归结为提出公摊面积的无良商人的时候，大家也要想一想：同样是打官司，在国内赔多少，赔不赔，在国外赔多少，赔不赔？
就算开发商不按公摊面积卖房，你依然不能避免他把房价给你摊到你的面积里。你不能避免他把墙搞薄，让你住个屋外小雨屋内中雨的房子。你不能避免门窄案、袖珍电梯案、卖你走廊案。我们不能在计算方式上绕圈子，而是应该在对开发商的惩罚措施上绕圈子。
他骗人，他就应该赔偿，凭什么为什么把开发商欺诈赔双倍的司法解释删掉？
良心都是制度约束才有良心，脸也是好的市场秩序下才要脸。没有制度，没有约束，没有赔偿，没有限制，一切为他着想，捧着他、哄着他的时候，就是这个结果，就是“脸比墙厚”，烂尾楼满地。
那么高的楼，就跟一个耻辱柱一样钉在那里，嘲笑在座每个人的智商，嘲笑你不知道何为公摊系数，嘲笑你不是甲方。
<hr/>经过一通组合拳，这个案子目前也有一点小小的进展。
只不过业主觉得离自己的目标还有距离，所以我们还得继续努力。
把甲方按在地上打确实很难，但是给我机会我就要踩上两脚。不要光是取消什么公摊面积，给我们一个公平搏斗的机会，让大家出出气吧。

读过一个故事：
将军视察军务处，问军需处长，怎么保证士兵的营养。
处长回答：保证每人每天一个鸡蛋。
将军问：煮鸡蛋还是炒鸡蛋！
军需处长回答：炒鸡蛋。
将军说：必须是白煮蛋，每人每天一个白煮蛋！
为什么呢？每人每天一个白煮蛋是可以量化的标准，而变成炒鸡蛋，谁多谁少？
每个人少掉的那部分就可能成为公摊，而肥了私囊。
所以公摊这个制度势必取消，只有公用面积作为楼盘附加值，私人面积作为消费者购买所有值……
发明公摊的人没有恶意，利用公摊的人真是“天才”

已知：

人民代表大会制度是根据国家的一切权力属于人民和民主集中制的原则，按照法律程序，由选民在民主选举的基础上产生各级人民代表大会代表，组成地方各级和全国人民代表大会，即国家权力机关，并由国家权力机关产生其他国家机关，行使国家权力的政权组织形式。

又已知：

我国行使国家立法权的机关为全国人民代表大会及其常委会，这是由我国《宪法》明文规定的。

又已知：

公摊面积已经为行业所认同并被规定到相关法律法规中，如《物权法》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《公用建筑面积分摊规则》等都对公摊面积作出了规定，确认了公摊面积的法律地位，盲目取消公摊面积可能会造成法律法规适用上的混乱。

化简得：

人大由人民选举产生，代表人民意愿。立法权归人大所有，而法律认可公摊。

可推出：
广大人民认可公摊面积，并且希望公摊存在。

还有腦缠说取消公摊必涨价，不知道在乐什么？我这么说吧，涨价跟你明码标价也比偷偷坑你钱舒服多了，侬晓得伐

该不该取消咱说了也不算啊？



屁民双手支持取消公摊

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一个有名的笑话，每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，所谓的1+1＞2在这里得到了最为淋漓尽致的体现。
        另外公摊面积没有固定的标准，这就导致购房者只能默默承受开发商的贪婪。从购房者的角度来说，公摊面积完全是不透明的，基本上开发商说多少就是多少，有些贪婪的开发商为了获取更高的利益，就会虚报公摊面积，使得购房者在公摊方面承受更大的损失。
一般来说，业主对自己房子的室内面积是可以测量，也是很容易测量的，但公摊面积。。。嘿嘿。
公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦。。。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
而且还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
甚至有的小区，连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中（国家法律明文规定这些不算公摊）。
作为业主，你当然可以拿着尺子仔细的量你的家，甚至也可以量一量楼梯过道，电梯。。。可难道你能把上面这些全都量了吗？
假定还是之前说的那套住宅，只要能无中生有多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元，那么一千套就是一千平方。。。更何况，以我国房地产商的机智，只多计入一平方你也太瞧不起他们的聪明才智了。