最近在学物权法，突然想到为什么不动产不能质押呢？

以下是我自己整理的一些理由（还存在一定的逻辑问题和理由的不足）：
不动产为什么不能质押？
1⃣️不动产其性质，无法转移。因此，质押权人很难做到真正保管不动产。
2⃣️质押其是安全性更高的担保手段，动产因其易于流转的特点，采取质押手段更能保护债权人利益。而不动产本身因其无法流转，且登记明确，安全性较高，无需采取质押手段。
3⃣️不动产物权变动均采用登记生效主义，质押一般情况仅要求交付即可实现质权，而不动产担保若不登记，很难体现其作为担保权人的地位。因此，最终不管如何，登记是必要的，那么选择质押就像是无聊之举。
4⃣️不动产价值大，质押的交付要件，使得不动产所有权人损失较大利益（无家可归），显然是一种笨重的方式。

有没有深谙物权法的大神，帮我深化一下这其中的法理基础，我想知道最完善的版本。

不动产质权是以不动产为标地设立的具有用益内容的质权，一般认为，不动产质权是农业经济社会中的一种重要的物权担保形式，但随着近现代工商业的发展，不动产质权因其自身的缺点被淘汰。时至今日，世界上只有法国、日本等少数国家予以保留。

不动产质押制度是存在的，只是我国立法并未采用，日本民法好像就承认该制度。
题者所列举的第一项我觉得不是问题，质押其与抵押之区别在于是否转移占有，而并非变更权属登记。即转移占有操作起来并不难，更有间接占有制度，极大的方便了转移占有这一要件。
其实主要是物权的公式方式不同，动产一般推定占有者即为所有者，而不动产采登记生效主义。换言之即使质权人占有了不动产质物，出质人仍就能正常处分该质物，极大可能完成物权变更，对于债权人十分不利。而动产质物则相对来说更难实现所有者对其的处分，质权人实现质权的可能性更强。
且质押是担保物权之一，看中物之交换价值，不动产不仅交换价值巨大，使用价值也不小，如若能留在出质人手中，更能物尽其用，反到使债权人更有保障。

不动产价值大，从罗马法开始，土地是以登记来彰示对世性，登记具有公示力公信力。而反映在土地证上的权利性质仅是权利记载。不动产的性质和完善的登记使抵押成为世界法律的通识。我记得地契在旧民法（现行台湾法上）有过规定，但是我国民法上没有规定，这与我国严格的土地管理制度有关

无论抵押还是质押，目的是担保主债权的实现，或者说是主债权不能实现的补救措施。在现实生活中抵押权实现有一个比较严重的问题，就是抵押物被第三人强行占有，也就是不腾房，形式是多种多样的，包括法院拍卖的房产也解决不了这个问题。
抵押只解决权利问题，而在交付或占有上是有制度缺陷的，主要原因就是因为不动产的性质，而如果采取质押的方式，交付的问题解决了，但又违背了抵押的本意，毕竟还有很多按时还款解除抵押的案例。同时如果采取质押的方式你设想一下，买一套商品房找银行借了款，但是30年你不能入住，而银行把这个房子租了30年，又收利息又收租金，这生意也太划算了吧，而你还会找银行再借钱吗？

首先要考虑为什么要设立抵押权和质权？最终的目的就是为了当债务人不能履行债务的时候，通过实现抵押权或者质权来实现债权。根据不动产的性质，不动产不容易灭失或者转让。只要在办理了抵押登记手续，不动产就不会被转让，债权人很放心。但是动产如果放在债务人手里，很容易被转让或者损毁。不如放在债权人手中安全。