“上海最大露天夜市”生意火爆物业费却难收，网红背后还有这些隐忧

夏日炎炎，上海松江泗泾夜市的热度可与高温相媲美。仅数千平方余米的夜市，改造后开业一年多来，平时日均客流有三万多人，节假日期间在七万人以上，有时甚至达到限流的峰值，超9万人来光顾。
泗泾夜市生意红火，管理得井井有条，从“网红”向“长红”过渡。可红火背后也有隐忧，不少老商户担心，“如果长期只靠政府输血，夜市可能不会长久”，希望在政府部门牵头之下，房东、商户、物业能早日理顺利益分配机制，让红火的生意一直做下去。

由于生意兴隆，摊主脸上笑意盈盈
一
泗泾的基层干部常说，泗泾夜市不是规划出来的，是自然生长出来的。2022年底，夜市所在的三湘广场门庭冷落，商户经营难，二楼商铺出现大面积空置，房东收租也难。在支持外摆经营，活跃“夜经济”的政策推动下，部分商家开始尝试在商铺门口放上外摆位，现场制作各地小吃美食。涮牛肚、烤蚵仔煎、东北特色大蒸饺……短短几十米的外摆位，汇聚了琳琅满目的各地小吃，并以现场烹饪制作为主，浓浓的烟火气让出入泗泾地铁站的人流驻足成为客流。
作为上海客流量最大的地铁站之一，9号线泗泾站早高峰7点-9点进站客流连续4年位列第一。这成为泗泾夜市“爆火”推动力之一。不少人费解，之前三湘广场也有地铁客流优势，如今夜市的小吃品类虽丰富，可也多是街头巷尾见惯的小吃，并没有特别之处，为何忽然就火了？
关键在于“外摆位”政策。作为泗泾夜市的管理者，泗房物业张军表示，“外摆位”有助于夜市集聚人气，能让消费者直观感受到烟火气，进而产生新鲜感和消费冲动。

高性价比的消费场景，则是泗泾夜市红火的另一重要因素。“长红”的夜市往往集便利、家常、实惠于一身：离家门口不远，步行就能到；卖一些热气腾腾的小吃，能抚慰劳累一天的疲惫；结账时，价钱不贵，50元在泗泾夜市能吃饱吃好。在夜市的商户们看来，真实的夜市经济就是本小利薄，多数人来就餐，而不只是网红打卡，所以要维持住泗泾夜市的性价比。
通过一年多时间持续火热，泗泾夜市不少外摆位商户成为开店的预备队。他们通过畅销的产品，获得相对固定的客源。
“要想在夜市长久做生意，就别想着做一锤子买卖。”商户老陈告诉记者，在新媒体时代，很多顾客喜欢在网上打卡写评论，如果不好好做生意，商户失去的不仅仅是这个顾客，还有整个市场。
泗泾夜市具有强大的传播势能，很多年轻人在享受烟火气的同时，喜欢在社交媒体上发声，甚至根据喜好程度，为美食打分，排出榜单。

这也倒逼夜市的商户探索创新销售方式，推出更优质的产品。比如，将自家鱿鱼做成网红产品的袁中星，除了在产品质量和口味上用心，在装修上也用了一番心思，装上了与夜市风格一致的霓虹灯，顺势吸引了大客流。
在这样天时地利人和的加持下，泗泾夜市“火”起来了，一年多来几乎每天都人流如织，节假日期间更是出现网红食品摊位前排“长龙”的热闹情景，被称作“上海最大露天夜市”。

二
“开放外摆位，让泗泾夜市火起来的政策红利，大都被房东拿走了。”摊贩们带着抱怨情绪的话，道出泗泾夜市红火背后，利益分配机制的失衡。如果不采取恰当的措施，开放外摆位政策主要惠及的对象，很有可能产生偏离。
泗泾夜市最初开放外摆位，催旺城市烟火气的同时，也产生一些“次生问题”。当时，由于物业管理未跟上，泗泾夜市一度出现卫生环境情况堪忧、食品安全问题频发、抢占摊位纠纷不断等乱象。
老的物业公司固然没有履职尽责，但同时也要看到，物业费不到四元，且缴纳率低的情况下，物业公司确实力不从心。以垃圾桶为例，夜市出现前，广场仅有五个垃圾桶就够了，但夜市火爆后每天产生垃圾超150桶。原物业难以维持下去，选择了“躺平”。
面对这些难题，泗泾镇一度考虑过原物业提出的将夜市一关了之的建议，但最终选择了清退原物业，由镇属公司泗房物业顶上去，对夜市进行硬件改造。

去年硬件改造升级后的泗泾夜市
为办好夜市，泗泾镇深层次介入管理，先行垫资疏通污水管，清洁地面，增设安保和清洁工人；镇市场监管部门严格审核从业者资格，食品安全监测车辆长期入驻泗泾夜市，随时对夜市小吃进行抽检，守住食品安全底线；上百名公安和城管等职能部门人员全程保障夜市运行……在大量社会管理成本投入下，夜市运行有序同时烟火气浓郁，商铺和外摆位也从门庭冷落难收租金到接连涨价仍“一铺难求”。
“短时间内，铺面租金普遍翻了两番，有的铺子涨了两番都不止，从一年十多万元租金涨到近六十万元。”有商户告诉记者，“二房东”也跟着受益，商铺外的外摆位租金价格也根据位置和大小，从六千元到数万元不等，几乎覆盖甚至超过原来的商铺房租，获得超额的地租经济回报。
夜市红火，商户摊贩有钱赚，房东可以坐着数钱，那是否各方都皆大欢喜了呢？并非如此。

业内人士为镇属泗房物业公司算了一笔账：去掉硬件改造一次性投入支出，按照22元每小时购买安保服务，泗泾夜市每月的安保费用至少30万元；保洁工作要做到每天凌晨，叠加垃圾量大，保洁方面支出每月至少20万元；每天使用去油污清洗剂的费用，和每月的电梯、消防等公共部位养护费用，又是一笔大额支出。
再来算物业的收入：目前泗泾夜市的物业费约4元每平米，二百多户商铺全部收齐也仅350万元，今年还有近半的房东没有缴纳物业费。业内人士告诉记者，像泗泾夜市这样水准的商业，物业费一般在12元以上，仅4元的物业费是非常低的。
为何物业费明明不高，却也收不上来呢？不少商铺存在层层转租的情况，物业很难联系到业主。面对现实情况，泗房物业也很为难，“别说涨物业费，我们现在连收齐物业费都难，也想过走法院起诉途径，但面临不少问题。”
三
办泗泾夜市，对政府而言，是“亏本买卖”吗？要不要持续做下去？
在泗泾镇党委书记杨洪彬看来，夜市经济是激发城市公共空间活力的重要要素，年轻富有活力的泗泾镇需要有泗泾夜市这样的消费场景，地方政府应该“放水养鱼”支持夜市发展，让池子活起来。
富有活力的夜经济，吸引来了泗泾Tod开发商。招商蛇口不惜竞价56轮，将泗泾夜市附近的核心地块收入囊中。同时，上海唯一的小米汽车交付中心也选择落地泗泾，预计今年底泗泾仅新能源汽车方面销售额就将破百亿元。这些区域重磅投资利好消息，与活力四射的夜经济也是有关联的。据商务部《城市居民消费习惯调查报告》显示，中国60%的消费发生在夜间。算城市发展大账，是泗泾镇顶着巨大压力，不惜成本也要办好泗泾夜市的动力。

但通过一年多的“放水养鱼”，打响泗泾夜市IP，眼下夜市已经到了“让孩子断奶学走路”，形成长效管理机制的时候。
杨洪彬表示，泗泾夜市源于支持“外摆位”的政策改革红利，要形成合理的分配机制，不能将成本无限转嫁到小本经营者身上，房东、物业、商户以及小经营者要共同呵护夜市。
上海财经大学商学院教授晁钢令建议，要通过专业的调查研究，以及和类似市场的比较，确定泗泾夜市摊点租金的合理水平，并按不同市场效应制定出不同等级的租金标准。同时，物业可以通过登记换证的方法，同市场主体重新签订合同，分阶段逐步提升租金水平。
眼下，泗房物业正在尝试收取商户每月1000元的清洁费，虽然金额不高，尚且不能覆盖成本，但也是有益的探索。同时，泗泾夜市已经成立商户联盟和小区业委会，讨论各项矛盾和问题的解决方式，不再是政府大包大揽。
作为泗泾夜市商户联盟的一员，老商户陈彪说，不希望看到物业因为长期“失血”，导致管理和服务跟不上，又回到从前，愿意按照市场规律缴纳相关费用。

近期，泗泾夜市也出现了可喜的变化。泗泾夜市商户联盟会长陈宏说，最初每到夜市人流高峰，政府多个职能部门都要严阵以待，维护好现场秩序，如今物业安保完全能够胜任，商户也主动组织志愿者团队，协助引导人流，加入夜市自治共治中来。
“晚上收摊前，我们会自觉清扫垃圾、清洗地面，保证外摆位卫生”，外摆位商户韦振风说，大家认识到环境改善，消费者才更愿意来。
下阶段，泗泾夜市还将结合泗泾地铁站Tod开发，借鉴重庆夜经济的新形态，开发诸如时尚街区、文创集市、微演艺等新形态。同时，泗泾夜市将与泗泾古镇深度联动，形成多元化的夜间消费格局，拓展消费空间，让“长红”的夜市带动服务商业发展。
（原标题为《最高峰每天9万人光顾，上海最大露天夜市一铺难求，这些“次生问题”有待解决》）

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