万科这几年在干什么？

对于地产开发商，主要关注土储情况、现金流情况、业务管理。以下着重从这三个方面来看万科这四年是怎么活下来的。文中其实涉及了大量数剧，如果图表都列出来显得眼花缭乱，因此只列出主要图示。
一、全面紧缩拿地，以现定储取代以销定储
1.近3年的销存比大幅下滑。虽然万科近4年销售额年复合下滑12.89%，新增货值年复合下滑32.47%，但整体年末存货复合微增0.37%，原因在于其存货周转率（采用销售额计算，而非营收）从2019年77%下滑至42.06%，下滑力度更大。即便万科如此的产品力与运营力，也架不住行业大势，房子确实很难卖出去。


2.近4年万科新增货值占销售额比例快速下降。2019年万科新增货值占当年销售额88.34%，2022年降至41.16%，即便如此收缩拿地规模了，万科的经营性现金流净值依旧大幅下滑，从2019年、2020年的四五百亿下滑至2022年的27.5亿，货币资金从2020年的近2000亿下滑至2022年的1372亿。显示万科完全抛弃了规模扩张，以现金流的安全为主。


万科这种情况是过去3年多数房企都经历过的，有相当多的房企过得更拮据。过去有不少房企以销定储，现在要以现（现金流）定储。
二、穿越周期，稳定现金流
1.资产负债结构更优
整体的资产负债率（含合同负债）逐年下降，从2019年的84.36%下降到2022年的76.95%；剔除合同负债后，总体稳定在50%左右。净负债率上扬较快，2020年降至19.03%后猛升至2022年的44.56%，但这个水平已足以傲视地产界。值得一提的是，虽然行业整体在萎缩，但万科的长债余额却呈现较快增长的态势，长债从2019年的1640亿升至2022年的2496亿元，长短债比从2019的1.69升至3.67，长债余额年复合增长率达15.03%，相比销售额的-12.89%、新增土储货值-32.47%的年复合增长率，万科虽然放缓囤地，但万科在囤钱，囤穿越周期的钱。
2.资金成本低
近4年万科的融资成本总体呈下行走势，一方面是政策面近两年扭转了过去一刀切的控制手段，另一方面整体经济形势也降低了市场资金成本。低廉的资金成本也是万科大举囤钱的有利背景，并且万科的资金成本在2023年还有望进一步下调。


因与负债相关，顺便提一下万科的利息资本化比例。大家都知道万科经理人并没有多大动力把股价做高，他们有另外一个池子分享公司发展的红利，因此万科在利息资本化的动作力度向来比较良心，但近几年也不断提升了资本化比例，以使利润表不至于太难看，但这个比例在行业里也属非常良心的水平。


三、扩张多元化业务，差异化管控不同业务
1.多元业务扩张。万科近3年地产开发业务规模年复合萎缩23.05%（此处以销售口径计，若以营收口径计，取数为地产开发与运营类业务的营收数据，年复合增长8.39%，其中2022年开发类营收占比约98.98%。因预售导致的结算滞后以及开发业务的绝对占比，故此处取销售额），物业服务业务与其他业务均得到快速增长。2012年王石言道“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。如今多元化业务虽然在收入占比上依旧极小，但也一定程度上给万科的未来更多的可能性。


2.收紧地产开发业务管控
住宅开发业务方面，万科总部从研产销均加强管理。2021年9月，万科总部成立了开发经营本部，事实上是地产开发业务的大总部，从产品标准化、成本费用控制、营销渠道管理等进行全方位收紧。产品标准化方面，年报显示，万科加强项目分类分级管理，对于复杂度较低的项目，开发经营本部以产品线为抓手批量化管控；对于重要复杂项目，开发经营本部组织内外部专业力量直接参与产品解题。成本费用方面，收紧了审批权限。营销渠道方面，更加强调自建团队，提高营销自主性与客户资源共享。
3.多元化业务发展实力俱备
现在万科的多元化业务已经具备独立做大做强的实力基础了。
商业资产运营方面，开始强化印力的实力。自收购印力后，其实万科并没有过多整合干涉印力，近两年万科不仅首次向印力派出总裁，还打包诸多商业资产交给印力运营。整合印力的资产运营能力，个人认为万科行动迟缓了些。
物业服务业务方面，万物云创新性的“蝶城战略”，构筑其护城河，大力降低母公司关联交易份额。万物云一直强调数字化转型，区别于许多物业公司期冀通过简单增值服务来提高营收和利润的做法，万物云似乎更倾向于数据资产带来的增值服务机会，数字化也是蝶城战略得以践行推广的重要基础。万物云于2022年9月29日上市，募资得56亿港元。
物流业务方面，万纬已然是国内冷链龙头，预计今年或明年会进一步通过证券化手段进行公开市场融资。
综上，这几年的万科，就是少拿地、多囤钱，强内功。
还有的话，就是万科在一些地方偷偷降价出货。这两天万科在昆山降价卖房，被当地通报批评了。理论上，企业生产的商品想降价卖就降价卖，但由于预售制使得房产买卖牵连了银行，加上去年断供风波，还真的不敢让开发商随意降价。但是在强调因城施策的当下，有些地方的有形之手真的该收回去了。试想，北上广深的有形之手若是全部撤回，不限购、不限售、不限贷，你觉得北上广深是涨是跌？