碧桂园的发展现状怎么样？

碧桂园的发展现状怎么样？

01
关于碧桂园会不会成为下一个恒大？我暂时还不敢妄下定论。但最近是越来越多蛛丝马迹。
1、今天深交所公告：“21碧地01”（149407）盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，本所自今日13时20分23秒起对该债券实施临时停牌。
2、早在7月中旬，碧桂园的境内和境外部分债券已经开始大跌，极度敏感的资本市场，肯定是嗅到了危险的气息。
3、7月19日，碧桂园服务的总裁李长江，在股票低位大规模减持套现。
4、7月30日，杨惠妍宣布将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)，用于公益事业的发展。
5、7月31日，碧桂园发布公告称，预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损，最后还表示：积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
6、摩根大通一周前也发布报告调低碧桂园的评级，穆迪也调低了碧桂园的信贷评级，由Ba3下调至B1，展望维持负面。
综合各类公开消息来看，碧桂园已经站在了悬崖边上，不敢说一定会“爆”，但确实是令人担忧。这段时间，房地产利好消息不断，地产股终于迎来上涨，碧桂园却走出了独立的行情，股价不断向下探，市场应该已经嗅到了碧桂园的危机了。就上面提到的杨惠妍把碧桂园服务20%的股权，合计64亿直接捐给了他老爸杨国强的基金公司。为什么选在碧桂园资金链面临崩溃的时候捐赠呢？市场有一种看法，认为杨家父女是想尽可能多的保住一些现金。因为碧桂园一旦宣布破产，公司资产被拍卖被清算，但是慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。
02我看了一下目前碧桂园的资产情况，真的不太乐观。
主要是有三点：房地产业销售疲软；短期债务过高，存在违约风险；地方融资放缓。先看业绩，根据碧桂园7月4日发布的公告显示，今年上半年，碧桂园权益合同销售额和销售面积分别为1287.60亿元和1646万平方米，同比分别下降30.44%和29.93%。对比下上半年全国的平均水平则是1.10%和-5.30%。


过去碧桂园一直被称为宇宙房企，多年占据行业第一的位置，如今已经跌到了第5位。虽然碧桂园在过去两年如履薄冰，非常谨慎，避免自己踩到“三道红线”，但是依旧无法阻挡各项指标持续下滑。归母净利润从2020年之后一路下降，2022年甚至出现了首次亏损。


因为在三道红线后，民营房企的融资几乎断流了，碧桂园等民营房企都是靠着自己的老本存活，活不下去就直接摆烂放烟花。下图显示，自从2020年来，碧桂园筹集现金流都是负的，三年来现金流共流出了1204亿元。


记得2020年的时候写碧桂园新闻的时候，当时碧桂园还强调自己账户上躺着几千亿，信心十足，认为自己能扛过这一轮调控。碧桂园猜到了开头，知道市场要变天，于是提前备好现金流。但是却没有猜到结局，这一轮房企大洗牌似乎望不到边。尤其是针对民营房企的融资，碧桂园好歹顶着示范性民营房企的头衔。上半年拼了老命发出的两期中期票据，合计金额17亿人民币，对于宇宙房企来说，这点钱真的杯水车薪。于是在恒大公布财报不久后，也许高层担心碧桂园真的会成为恒大第二吧，7月20号，碧桂园突然获授35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资。这笔钱用于偿还2019年融资，话外之意就是，老兄你再撑一下。可目前很显然，碧桂园是有点难！7月20号过后的十几天里，有关碧桂园的全是负面消息。从债务量来说，碧桂园和恒大之前几乎就是一个级别的，截至2022年，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。（恒大之前1.8万亿）


而据DM查债通显示，目前碧桂园还有存续债券17只，存续规模199.21亿元，2023年待偿还本金约32亿元，待偿还利息5.7亿元。不过碧桂园已经在努力自救中了。去年碧桂园减员30773人，同比减少幅度约30.56%，居于2022年房企减员榜首位。这两年碧桂园也不敢拿地，2020年之前，碧桂园一年拿地金额上千亿，去年全年只有61亿元，今年上半年，碧桂园拿地金额只有58亿元。目前碧桂园一切的操作都是为了保命，希望能够等到市场回暖的时候。
03但恕我直言，我个人观点是，这一次即便等到回暖，将来也没有碧桂园什么位置了。碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，就像他们自己说的覆盖1000多个县城。现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，碧桂园这三年来都没怎么拿地，主要就是在清理三四线库存，回笼资金，可房子太难卖了。而从未来的趋势来看，未来的房地产上涨机会只存在一二线，碧桂园拿着大量三四线土储压根不值钱。就像恒大一样，放烟花之后负债却越来越多，就是因为这两年房价下跌，导致资产评估价值也在下跌。比如房价没跌，一块地可以卖10个亿的，房价跌了后，你5个亿可能都卖不掉，那就白白的损失了5个亿。现在碧桂园看似还有1.7万亿资产，这意味着什么呢？如果市场继续下探，资产则会继续缩水。以上这点非常关键。现在市场对碧桂园的担忧情绪依旧在蔓延。

最近两天，写了两篇关于碧桂园的文章，读者的反应也很热烈。当然，这也包括碧桂园的人。前天的文章说过，碧桂园的家伙，发私信给本人，进行辱骂。还有不少碧桂园的人，在留言中，对于作者进行攻击。当然啦，被碧桂园坑害的业主，还是比领碧桂园工资的结婚要多得多。下面，我们就把《百家号》上读者的留言，抄录下来，给朋友们看看。当然，碧桂园攻击的留言，同样抄录下来，我们也可以看看，这些坏良心的奸商到底有多无耻。  




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在前面，还有絮叨两句。本来，想把读者的网名稍微修改一下，作者是担心他们被碧桂园报复。后来一想，反正，朋友们的留言是公开的，碧桂园是可以看到的，就没有必要修改了，再说，稍一改动，就有可能成为了别人的名字，还是不改吧。其次，是朋友们的留言中，在结尾的时候，大部分没有标点符号，本人全给添上，不用感叹号，全用句话。如果有感叹号的话，那也是原来的。  




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凤灵波2T：碧桂园就是黑心无良的企业，靠坑蒙拐骗虚假宣传、掠夺购房者血汗钱发家，然后，捐款名誉、买地位！迟早遭报应！洒脱forget5617：碧桂园在山东临沂凤凰一品的项目就是粗制滥造，质量太差！狄雨晨0a8：碧桂园离爆雷不远了。斯宇吖0f：看股价就知道快暴雷了。香菇不要凉凉AS：拖欠开荒工人工资，找各种理由不付款。规责：碧桂园：最后让你必跪缘……愿祖国强大昌盛：剩下三季春睏，夏乏，秋懒也不适合开工。达不溜把握不住：现在千万不要买期房了，烂尾风险是以前的几倍！  




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春去秋来早：哈哈哈，碧桂园碰到中建二局？哈哈，2个二货咬，2嘴毛[嘻嘻]。天道自然GZQ：[左捂脸][左捂脸][左捂脸][左捂脸][左捂脸][左捂脸][左捂脸]一个穷途末路的企业黔驴技穷的企业！明岚彩Jk：贫不与富争，鸡蛋下与石头碰！赫尔希Gts1x：我不会因为进来点了个赞，评论了一句也被人家起诉吧[抠鼻]。保华jS：5000多亿资产的宇宙第一房企，连几万元的货款都不愿意支付，都一拖再拖，拖了几年，还好意思告人家……毛彦霞：支持作者为正义爆光，多写写鑫苑名家的情况吧，今天都去维权了，维权多次没效果。不知道怎么办了？大哈蜊23：[赞同][赞同][赞同] 为真理而战。




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俎清妙6f：所有的开发商都是吸血鬼。东石mD7AD：以后多报道碧桂园的事[嘻嘻][嘻嘻]。桑康宁98：都不是好人啦。梵天高谊YD：是体大而虚的身体不久也。会飞的鱼2068：还没交房，车库就塌了牟莹玉03u：碧桂园垃圾房子，精装抗人，为什么是第一房企。麾銫9：给你点赞，我也是受害者。我啥时候能瘦呢08j：讲得好！！驴花花花：建议买现房或二手房，再也别买期房了，坑坑坑……担惊受怕的。CRHlxl：碧桂园，绝对五星级的坑，刚收完房就发现楼板开裂，开发商还不愿意请第三方检测。郑州市亮化照明：碧桂园。  




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滑落的鸟：碧桂园口碑，大家都知道，谁买坑谁。诺克萨斯外交A0：前几天去看了，施工中啊！伈语3df43：我就说恒大过后就是碧桂园。一点没错，只有他们内部员工天天炒作多雄厚的资金。伈语3df43：我买碧桂园房子，虽已交房，但是简直不敢直视，比还建房还差。迎晴世H：情况属实。泉城啵哥：千万别买碧桂园！真的太坑了！亲身经历过。14WU：恒三来了，这是要暴雷的节奏，之前配股说明问题严重。来自三祖寺清净的棕鲨：一个大坑。秦远方m6：前有恒大，后有碧桂园。看来选房子必须慎重呀。  




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百度网友db0c47a：碧桂园不值得你信任。爱木糖a：难道恒大过后就轮到碧桂园了吗？出雅宁6x：第一次看到碧桂园这样！！我买的浙江碧桂园已交房，就是里面的客服质量不好。FrankGrean：那些农民工的工资都结完了没有？YT天涯TWG：始作俑者是谁？争抢期房又是谁？笑看天下0I4N6：可别暴雷，要不这些年生意白干。大轮明王吐蕃鸠摩智吔efd9：这不是我们小区么？乾坤JkRCw：中，真中！冷暖自如8899：地雷炸了。无名杂思：看中碧桂园的名头[滑稽]。  




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原不很者3：给你一个五星级的坑，我有亲身体验[汗]。敛忆灵0cB：碧桂园的资金都去哪里了？柠檬味的依恋00Z：只要进度不要质量的开发商在供过于求的大形势下，寸步难行！战神psVtq：碧桂园都快倒闭呀，你不要和他计较啦。试美希2：我们这里碧桂园已经停工半年了，山东省，宁阳县。折多山车神：这几家开发商胁迫他人买房了？报警吧，不要只是键盘上搞它们。晨风_轻拂：现在网络上真假难辨，也没那功夫。醉爱伴佳人5a：碧桂园现在的情形不过是回光返照。  




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当然，碧桂园在全国各地有数百家子公司，几十万员工。他们如果都出来围攻作者，每人吐口吐沫，也能把作者淹死。下面，就来看看，他们是如何围攻作者的。但是，作者是个莽汉，根本就不在乎。有上百万被碧桂园坑害的业主做后盾，有正义在手中，什么牛鬼蛇神，统统都不放在眼里。  




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无敌涵涵爸：郑州的碧桂园是中建二局施工方的资金出了问题，双方正在打官司。请你公正的报道！烟雨LloWm：说句不好听的话，你要是不认同碧桂园，可以不买，那么多人买，证明还是很多人认同碧桂园的，何必自己跟自己过不去，当然不排除质量好的，也有买到不好的，但，碧桂园还是良心的，都会承担责任，最起码不会不理。良心评论，勿喷！！！！百度网友caa72f3：确实此作者唯恐天下不乱，针对碧桂园太明显。你有没有考虑过千千万万买过碧桂园房子的业主。说话太不负责任！！  




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姑苏齐敏rn：要实事求是的说问题，不能污陷别人就行了。乡客异：的确有帮人唯恐天下不乱！惜缘九九：希望碧桂园继续努力，保证质量和按时交房。质量是企业的生命！惜缘九九：我就不懂你为什么要唱衰碧桂园。很好玩吗？成人之恶吗？吃饭无事做。当然有问题是可以反映的。但要出于善念！其实碧桂园还是不错的，它在努力。企业生存都不容易！要互相理解。  




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百度网友caa72f3：作者不客观，说话不负责任。哈爱手套6S：我只是想说一句，作者要不请教一下做房地产的同事吧，再不济找个做成本的咨询一下也好，这样写有点胡编乱造[吃鲸]。疯疯癫癫装快乐：[滑稽][滑稽]唯恐天下不乱。湖南冬梅在路上：说实在话，你那种“据说"的消息就在这大做文章，是不是也有点故意生事的意思呢！  




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正反两方面的留言，都给朋友们看了。谁是谁非，还是朋友们评价吧。  




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注：图片如侵权，告删。

我用一句话来汇总：跨行业资源整合，多元化结构布局。
主业地产也不用过多赘述，在最新的2019年1-11月榜单中，碧桂园还是没有悬念稳居第一。实力可见一斑。那么多元化如何体现，在碧桂园内部有这样说法：地产、农业、机器人三驾马车齐头并进，这样就好解释我总结的这句话了。
农业


碧桂园进军农业其实算晚的，但是整个农业布局可谓高调又有打法。农业公司成立做了两个特别引发社会舆论的事情，第一个就是携手袁隆平合作的农业科研，这无疑是向外界释放信息，铁定了要在农业版图上趟出一条路，而袁隆平又是农业领域的泰斗，这无疑是一重量级砝码。另一个就是释放出并购华大农业信息，一个在农业道路上探索多年的专业性农业企业，不能不说是实力入驻。
机器人


碧桂园进军机器人也是引的一片哗然，地产主业和科技感觉完全不搭边，但事实证明，机器人这一步是走对了，不仅仅局限在建筑机器人研发，还有物业机器人服务以及延伸的机器人餐厅等等，童虎科技小镇、机器人谷就是落地最有力的尝试，签约华为、LG这样的高科技企业，更能够助力碧桂园在机器人事业上的突破。
这样不难理解，一个地产龙头，在资源整合和跨行业布局上，出招快狠准。这也看得出碧桂园发展现状，已经告别单一的房地产业，真正实现综合多元战略企业的布局。
图片来源网络：入侵删。

并没有，就在刚刚，碧桂园签发了针对营销架构的“剁手令”，进行碧桂园集团2020年营销架构及职能的重大调整和变革。



这是碧桂园内部，从全民提竞增效，业务板块如人力负责人轮岗、佛山总部大改革之后，又一个内部变革。

这一次，剑指的是大碧碧营销。
每一个策划，都是一个广告公司。
每一个销售，都是一间代理公司。
这可能就是碧桂园营销人的口号。
如果说“人，是万物的尺度”，
那碧桂园营销人的尺寸就是：
「Yes，I can！」

当然，碧桂园营销也拿着行业标准最高的佣金提成。人称，行业铁军。


盘小姐独家拿到了通知的全文。


我们看看，作为龙头房企的碧桂园营销，是如何发生变化的，全文较长，在此解读下重要内容：


1、营销职能大范围合并，三合一，二并一

从区域营销管理部层面：将“前策产品板块”、“市场策略板块”、“营销事务板块”三大板块，合并调整为一个，就是“营销支持板块”。

从销售中心项目层面：将“策划板块”、“销售事务板块”两个板块，整合为“销售支持板块”一个。




也就是说，组织架构调整后，碧桂园的营销体系，除了营销管理人员岗位与销售板块岗位设置不变，其余的专业板块，比如前策、市场策划、销售服务（后台数据签约碧桂园内部称为事务）、品牌，全部归属“销售支持板块”，成为了碧桂园的营销“后台”职能部门的一份子。

前几天手哥刚刚写了一篇“地产策划已死？渠道正烧纸”，今天我们看到策划并入后台支持板块，也不禁唏嘘。

在2019年，品牌的价值，前策的定位、营销的“营在销前”，在现实的降价+渠道的面前，显得如此的苍白。

碧桂园营销组织架构调整后，后台职能岗位具体如下：






当然，在现时，一切服务销售，一切为了销售，为了销售的一切。去调整，理解。

「虽然这一回也很碧桂园。」


2、人力资源升到区域公司层面

项目取消“人力资源板块”，调整为以区域派驻项目HRBP的形式跨项目开展工作。

HRBP又称为：人力资源业务合作伙伴，HRBP，意思是：HR BUSINESSPARTNER，就是企业派驻到各个业务或事业部的人力资源管理者。

盘小姐简单的翻译下，就是“将原有项目公司的人力资源取消，整体提到区域公司”。区域公司派驻HRBP团队挂编至项目，负责对一定地理范围内所有销售中心开展人力资源工作。

业务要下沉，人力要收权。

3、品牌管理板块不动，但也不增设

通知是这样写的：设立区域品牌管理部的区域，继续不设立“品牌管理板块”。

简单说一下，品牌管理板块不动。但也不增设。

4、区域的后台职能工作，尝试采用“工作集群+敏捷分配”的模式

区域的后台职能工作（营销支持、人力资源、品牌管理），开展尝试采用“工作集群+敏捷分配”的模式。




工作集群以快速响应为原则由员工提出申请负责，部门通过竞争、轮值、指定等多种方式把员工匹配至各工作集群开展工作。


5、项目的后台职能工作开展采用“工作总包+多项目统筹”的模式

工作总包：销售中心不再以策划、事务进行工作边界的区分，统一整合为“销售支持”工作总包。



人力资源工作不再以项目为单位进行工作边界的区分，由区域划分若干个工作区，工作区内所有销售中心的人力资源工作整合为工作总包。

多项目统筹：销售支持板块不再在各销售中心中逐一设立板块统筹角色，采取多项目统筹的形式进行日常管理， 由区域安排人员（原则上经理级及以上）担任多项目统筹。

盘小姐觉得，在「管理人力成本，提高人均效能」的路上，大碧碧开始了“打通部门墙”。




6、负责人竞聘，绩效不分专业区分

这个通知最值得我们注意的是：人+钱，也就是关键岗位任用及薪酬绩效方案。

据悉，架构调整后，各区域职能板块负责人将通过岗位竞聘的方式产生，相关竞聘方案由总部后续发布。

根据盘小姐对碧桂园作风的了解，后续立刻出一个全国范围的跨区域、跨板块的竞聘令。

这样做，可能更多的考虑是“有上有下，能者居之，竞聘为王，打破壁垒”。


而后台职能板块人员相关薪酬激励方案和绩效管理办法，将采用统一框架，不再按专业板块进行区分。

这样做，从一个方面说，这样让营销除了销售之外的其他版块人员的收入更加透明；从另一个角度，将其他专业更加牢牢绑定在销售上，更加锁死了“依靠销售业绩”吃饭的营销之殇。

7、关于品牌营销体系人才发展

碧桂园的营销口员工，有两条职场发展“Y”型通道之路，即“职能专业管理条线”或“营销综合管理条线”发展。

也就是一条是：职能专业管理条线：包含营销职能管理、品牌管理及人力资源管理条线，培养及发展以后台职能管控为主的人才；“另一条是：营销综合管理：则对标储备及输出关键管理岗位的营销负责人。




8、以上架构及职能调整工作自发文之日起启动，并于 2020 年 1 月 1 日起正式实施。距今，还有48天。
碧桂园集团人力，曾经两个月前发出一封内部信，上面这样写道：
「在轮岗的安排上，杜绝讨价还价。」
盘小姐想，对于碧桂园营销的调整上，他们的态度应该也是一样：杜绝讨价还价。
一位碧桂园的朋友说，「在碧桂园，分久必合，合久必分，都很正常。」

洗牌，正当时。
房企，尤其是头部房企们的动作，格外引人关注。

近期，万科调整职级架构，采用“低底薪、高绩效”，“赶人”变脸成了“优化”，随后潘石屹抛售，融创暂停拿地，85后总裁上位，这些消息轮番上头条。
白银时代，新趋势下，各大房企因时之变。营销架构的调整，只是企业战略、业务体系和机制探索到一定阶段，必经的一环。

如同今日的碧桂园营销之变。
张泉灵的一部演讲曾刷爆朋友圈：时代抛弃你的时候，连句再见都不会说。
「身处时代的浪潮中，不进则退。」

变是常态。房企如此，个人亦如此。

生活在这样的时代大环境下，地产这个行业，从来都没有绝对稳定的工作，只有稳定的竞争力。

我们每个人都应该思考一个问题：「你自己能够产生的最大竞争力的阈值在哪里？」
大者恒大，变者恒变。真正的稳定不是在一个地方有饭吃，而是去任何地方都有饭吃。

我们与时代并行的道路，是一场短跑，还是一场马拉松式，全看你自己了。

另外，你所在的公司，正在发生哪些变化呢？

这个问题莫名其妙啊，虽然碧桂园的很多管理理念我不赞同，但是碧桂园仍然是地产行业最大的公司，而且业绩增长还非常快，根本不存在不行的问题。
很多人看企业啊，喜欢从媒体看企业，媒体从来是找爆点，而不是理性分析的，从真正的理性看，你会发现碧桂园其实也有很多做的好的管理动作。
去年碧桂园做到7300亿，今年他想破万亿是没问题的，只是看他敢不敢冲而已，现在房企都怕树大招风，干掉房企的从来不是市场，不是业务本身，而是政治因素，这一点参考万达、海航等。