万科对于中国房地产界来说，是一种怎样的存在？

我是一名土木工程专业的从业人员。从刚进大学校园那时起，就从无数专业课老师那儿听到万科的大名。那时候，觉得能成为“新动力”是多么遥不可及的一个梦啊…工作后，因工作性质，与行政部门较多接触，从他们口中说出的也是一片对万科的赞美，而鲜有对其他地产的褒奖。
如题所问，请各位不吝解答，谢谢。

2022年，老万的压力很大。

这个压力除了整个市场的压力，还有舆论的压力。

当年老万的“活下去”，喊出地产三年的“寒气逼人”

即便到了今年一季度，老万始终对市场持有担忧状态。

3月，老万在2021年业绩发布会说：
“取消高管层级，所有都要下沉到前线。”
“简衣缩食，战时状态”

又一次引发地产的降薪、降福利。

在市场持续不温热的“横盘”情况下，行业大哥的判断，是具备“风向”意义的。
也许老万也终于意识到，这样的“口号”，不管对内对外，都会产生不利的影响。


到了6月的中期股东大会。

老万的郁主席，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，终于给行业带来暖意：

从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。

比起当年的“活下去”，三月的“简衣缩食，战时状态”。6月的老万，当真是扛起了信心大旗。




8月31日，郁主席打破了惯例。出席了中期业绩会。
毕竟，他已经连续四年没有正式出席万科中期业绩会了。

郁主席说：
“但市场收缩过头，反而会积蓄自发修复的动能。”
“住房刚需仍然强劲，房地产市场依然是十万亿级的市场，常做常有、常做常新。”

这一次，老万一改之前“悲观主义者”的作风。

在中期业绩会上开始谈起了“信心”。

也不过半年时间，这个曾经喊话“简衣缩食”“黑铁时代”“为净利润致歉”的人，给市场新的信心和期待。

其实，这样转变，有三个方面有迹可循。

首先是经营的组合，老万的城市服务如物业（万物云）、商业、长租公寓（泊寓）、物流仓储（万纬），给万科版图带来了新的血液循环。

这些经营性业务上半年的营收超过200亿，占上半年营收的10%。
小具规模。

而拆开来看，万物云营收超140亿，商业超40亿，公寓近15亿，物流超18亿。

随便拿出一个，都算航母级别的产业。
毫不夸张的说，老万的经营性业务，已经完成能够反哺房开业务。


万物云，在7月也获得了境外上市的批准。

第二，则是优化的触底。

这不仅仅是老万的情况，基本整个行业的地产公司，都到这个底部。

说直白一点，该裁的人员已经裁了，该优化的成本已经优化了，该处置的资产也得到了处置。

剩下的，砍掉就相当于归零。
对每个企业来说，瘦身已到极致，留下的都是薪薪之火。


说直白一点，现在的地产业，成本优化几乎到了极致。

第三，则是行业的信心点燃。

这个是我之前在吐槽行业大哥的时候，还被大哥的法务点名批评。在任老板的“把寒气传递给每一个人”之下，大哥的话，就是行业的风向标。

对整个行业来说，成本已经优化到极致的时候，所有从业人员和市场都已经身心俱疲。这时候，人们需要的不是“危机感”。

而是撑下去的“信心”。

对老万来说，它已经意识到，地产的“星星之火”需要被点燃。

正如他所说。
“生火取暖”是当务之急。

毕竟，对老万来说，抛开房开业务。
新的躯体，新的肌肉已经锻炼完成，现在的老万，十足的巨人。


这样的结果，离不开老万的慧眼判断。

在“活下去”背景之下，吃掉别人的“肉”，养大了“万物云”。


而那些还没有反应过来的小开发商。

还在为了反哺自己的房开业务，低价卖掉了自己的“经营性产业”。

这些小开发商，始终忘不掉房开的“高周转高利润”，看不上“经营性产业”的长周期和利润平平。


他们不知道。

尽管地产还是一个10万亿的市场，但这个市场，也将逐渐成为净利润不足10%的行业。

甚至，低于5%。

<hr/>了解更多，关注公众号：太子探

近段时间，万科集团董事会主席郁亮在2022年公司年会的发言传出，备受瞩目。
在这份内部发言稿里，郁主席把2022年定位为万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，更是宣布中国房地产进入了“黑铁时代”。

在古希腊神话中，人类世纪被划分为黄金、白银、青铜、英雄、黑铁五个时代，其中“黑铁时代”是带着“末世”的悲观色彩。

郁主席曾在2014年撰文说楼市进入“白银时代”，而这次跳过了“青铜”和“英雄”两个时代直达“黑铁”，那种形势险峻的危机感跃然纸上。

一直以来，万科作为房地产行业的标杆企业，对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。

从2007年郁亮前任王石开始的“拐点论”，到后来的“白银时代”再到“活下去”，话是越说越重，盘却越做越大，不知道这算是无中生有还是危中有机。



【万科2018秋季例会的照片 图源：网络】

作为房地产行业的一名普通从业者，不管你想不想，万科总会是一个无法回避的话题。下面我就说说这些年我所道听途说的万科。
01初识万科

知道万科之前，先知道王石。

在那个互联网尚不发达的九十年代，我是因为比较关注体育方面的信息，所以会时不时地在报纸上看到他登山方面的一些报道。

眼界有限的我，感觉很诧异。因为我身边接触到的地产行业中的这些总们，精明强悍有之，案牍劳形有之，声色犬马有之，要么都兼而有之。

但就是很难跟准专业登山运动员联系起来，会觉得这很另类。

正是因为对王石的关注，让我开始留意万科这家企业。

对财经方面不甚了了的我，从来没有深入探究过这家企业的股权构成，因为当时就觉得万科与王石是深深捆绑在一起的复合体。

某种程度上说，那时候的万科是有着深深的王石烙印的。



【王石/图源：网络】

记得当时王石提出的万科“不行贿”原则，这在地产行业各处“潜规则”暗流涌动的生态下，直白地说出这样的话，会显得很“隔路”。

我老东家就有个比较婉转的说法，叫做“阳光运作”。当然是不是真阳光了，天知道。

所以当时业界有个传闻，因为这个“不行贿”的说法，万科总是拿到些“边角料”地块。

根据李氏房地产第一黄金定律：“地段、地段、还是地段”，大家知道这对开发企业意味着什么。



【图源：网页截图】

这里就不得不提一下万科在上海闵行七宝的开山之作“万科城市花园”这个楼盘。项目就在上海虹桥机场航线之下，每隔几分钟，就有飞机从楼盘上空起降。

我曾经租住在与虹桥机场一墙之隔的华漕镇民房里，对那种几分钟就来一次的地动山摇之声，深有感触。

但是，“万科城市花园”的销售情况非常好。尤其通过口碑相传，老业主带来很多新业主。

这个项目将商业导入住宅小区的运作模式，这在当时算是开风气之先，颇有“社区”的雏形。

记得当时我们公司总师室负责装饰设计的Y总，就买在了那个小区。她的理由是：万科的物业太赞了！

这又让我有了新的认知，原来物业服务也可以促进销售。

在此之前，我始终以为物业公司就是参差不齐的一个群体，每天跟业主斗智斗勇，就是想办法把物业费收上来而已。

那时的万科物业，已经在招聘和培养高学历专业人才，把社区运营作为物业服务的延伸，并在这个过程中寻找商机。

因为万科意识到了“服务”的重要性，没能抓到一副好牌（地块），却打出了阳光灿烂。

那是二十年前啊，物业还不像最近几年因为也是一个数据归口成为一个新的投资风口。

万科不见得那时就有“流量”意识，毕竟互联网的基础建设刚刚蹒跚起步。马云也正狼狈地带着襁褓中的阿里，从上海搬回杭州。

万科的服务意识，不仅仅是物业、销售、运营这些航道上。即使是工程管理上，服务意识也很强。

原来我们公司工程部负责人老梁，恰好在万科打造“万科城市花园”项目时，是那支来自巴蜀之地的施工总包单位负责人。

他多次聊起，当时“万科城市花园”项目遇到困难时，有好几次，都是王石来到现场与大家一起商讨并解决问题。

老梁很怀念当时项目上遇到的甲方那批人，“服务意识强，临场经验丰富”。跟那种眼高手低颐指气使的“甲方爸爸”很不一样。

02敢为人先

时间来到2002年初，公司在上海闵行区春申板块开发建设住宅项目，当时上海刚刚开始提倡“住宅精装修”交付模式。

对于这种操作模式，整个项目都是一种“摸着石头过河”的状态。

当时我们工程条线，有个很重要的工作内容，就是经常要去万科在闵行畹町路附近的一个名称好像是“蚂蚁工房”楼盘去踩盘。

那是一个销售型精装修公寓项目，主打的小户型产品针对的目标客户群是初次置业的年轻业主。我们关注这个项目的策划、销售、装修标准、工程进度等，就是给自己寻找一个可以对标的参照物。

我后来在2004～2006年间，在一家地产集团的施工总承包方负责了两年精装修项目，对于“住宅精装修”交付的体会颇深。

“住宅精装修”不同于散户家修，某个环节失误，就会被大批量复制。一些质量通病或许就会因为“量变”最终导致“质变”。

“住宅精装修”交付模式，非常考验开发企业的综合管理能力，因为项目的成败远不是工程质量控制这一单一环节。

正是因为这一模式不可控因素比较多，当时上海房企对于“住宅精装修”交付的态度基本都是“能不做尽量不要做”，省得麻烦。

就在行业观望气息浓厚之时，万科却提出了要在上海实现百分百住宅精装修交付的口号。

在房产销售形势一片大好的情况下，没有哪个企业愿意这样“自讨苦吃”。况且当时万科住宅精装修的实施状况，也面临着诸多问题。

但万科认准这是正确的发展方向。“明知山有虎，偏向虎山行”，这个需要决策者的眼光、勇气和底气了。

再后来在2008年，跟我们公司合作的一家设计单位，恰好同时在做万科上海浦东的“万科·新里程”项目——万科在上海的第一个装配式住宅项目。

出于对新工艺的好奇，我就一直关注这个项目的进展情况。万科为这次创新付出了代价——交付后接连出现“漏水门”、“隔音门”等事件。那时万科已是业界翘楚，整个事件被炒得沸沸扬扬，成为新闻媒体和舆论的众矢之的。

但万科没有停止探索，我看到来自上海万科技术中心的一篇文章，谈到了万科为何会坚定地推行装配式住宅的工程占比。

文章说，最终的目的在于推进住宅产业化进程。因为万科看到，人口红利逐渐地消失，以往手工操作为主的产品打造过程，必然会遇到用工荒、劳务成本飙升的问题。

推进装配式住宅的生产工艺，可以大规模减少现场木工作业的内容。

万科的这个着力点，抓到了施工进度各个环节中的一个关键——施工进度，很大程度上取决于木工班组的效率。

应该说，万科对现场施工环节的研究，已经高于绝大部分施工总承包企业了。当然，也可能是绝大部分施工企业都在生死线上挣扎，已无暇顾及太多了。

上面无论住宅精装修还是装配式住宅，现在都已经不是什么新鲜事物了。但万科作为先行者，敢于去“吃螃蟹”的胆识，还是让我充满敬佩。

住宅产业化是大势所趋，实现“工业化、标准化、模数化、数字化”，是要有人不断去做、去尝试才能实现的。

先行者，难免会遇到“始生之物，其形必丑”的尴尬，但这些探索对改变行业生态却意义非凡。

03短兵相接

上面对于万科的观感，还都是间接渠道。时间来到2013年，公司的施工总承包业务板块承接一个住宅小区项目。

结果项目建设中，原来开发商因为资金运作违规，董事长一度被监视居住。后来不得已，只能断臂求生，将项目卖给了万科。

万科接手后的第一件事，就是暂缓销售，然后把售楼处、样板房、会所甚至个别房型都改造一遍，进行“产品升级”。

升级之后，项目迎来的第一件大事：闸北区与静安区合并称为静安区。于是，项目销售均价就从每平6.5万跳到了9万。

这个时候接触到的万科管理层，“年轻化”的特征非常明显。在执行层面，都是一些虎虎有生气的“管培生”，颇有青年近卫军的味道。

中高层也是八零后的生力军居多，比如项目总是84年的，而上海区域总经理也就78年而已。据说那年区域公司为万科贡献了300多亿的销售额，占尽天时地利之势。

但随着和万科方打交道的深入，我还是能感觉现在万科与过去传闻中万科不大一样。

比如临场能力方面，“近卫军”们拿着各种管理手册，照本宣科，未免有点儿“本本主义”。都说“秀才遇到兵有理说不清”，我发现反之，“兵遇到秀才”只有更别扭！

再者就是万科似乎束缚在“流程”里。

作为头部房企必须要重视流程管控标准化管理我是能理解的。但还是要在制度方面留有一定的弹性空间。否则大家就困死在“流程”中，明知对工程有正确做法，但只能沿着正确的流程去走弯路。

更为特殊的是，那段时间发生了宝万股权之争。项目管理在这个特殊态势下，荒腔走板，许多操作让人费解。

而且有些做法并不见得是慌不择路所致，就是职业经理层的职业操守问题，跟是否受有“野蛮人敲门”无关。在他们身上，万科作为业界优等生的样子已经荡然无存。

04去伪存真

我一直认为，曾经提出“专业化、精细化”的万科，可以是一个拥有“工程师文化”的企业，推行“直面问题并解决问题”的工作方式。

销量增速放缓、净利润增长乏力，这是行业“去杠杆化”的阵痛。37岁的万科，只是被青春撞了一下腰，不要就此滑向油腻中年。

我不觉得那个企业就可以定义一个行业的时代，哪怕你是这个行业中的佼佼者。“居安思危，开源节流”，放在哪个时代背景下都适用，并不会与“黑铁时代”互为因果。

作为最接近“大道当然”理念地产公司的掌舵人，郁主席当然有资格给行业拉警报，但不要满足于贩卖焦虑。高瞻远瞩之后的举措，也不应该是“少拿钱多干活”。

头部企业的责任，就是把行业重新拉回注重产品的轨道上来，把注意力放在产品上。

新裤子乐队与万科品牌合作过一首改编单曲《就是不妥协斯基》。歌词唱到：“福一根筋，祸一根筋，不听不听，谁在念经……”



【深圳南头古镇，万科“撞南墙”活动 /图源：网络】
说实话，我挺怀念那个“一根筋”的万科。
原创：牧诗地产圈
<a data-draft-node="block" data-draft-type="link-card" href="http://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s/e_iuw0lGZvBbWsa53_KStA" data-image="http://pic2.zhimg.com/v2-87bc393e2f87de76de2b633c71851ac5_180x120.jpg" data-image-width="1024" data-image-height="435" class=" wrap external" target="_blank" rel="nofollow noreferrer">一个地产工程人眼中的万科慢就是快！全都是套路：地产裁员十八式

01  为行业节省了战略研究的投入

万科的战略研究，毫无疑问是领先的，并且每当行业巨变之时，万科都会主动提醒大家该怎么做。
这就使得各公司的战略部如鸡肋一般的存在，因为根本不需要研究战略，你们只要好好研究万科就行了。
什么全国化、什么城市地图、什么客户细分，这个行业中大多数战略研究的骨架，都是来自于万科早期的实践。
例如前几年，万科一声吼开始“八爪鱼”新业务布局，全行业就纷纷开始多元化，然后今年万科一个“收敛聚焦”，各公司的新业务又一片哀嚎。
就算在去年，虽然大家吐槽万科一边“活下去”一边狂拿地，但如果不是万科提示大家注意风险，恐怕更多的房企要狂奔到崩盘吧？
所以，万科就像是这个行业的风向标，常常为大家指点前路，还不收费。


02  为行业培养了一大批人才

江湖有一句话，铁打的万科，流水的兵。
多年以来，万科凭借着超高的人才素质，和偏低的薪酬水平，成为行业广泛挖角的对象。
万科就像一所学校，一批又一批的人从这里毕业，带着万科的光环，在浩瀚的地产职场中散若满天星。
这里面的佼佼者，如旭辉董事长陈东彪、和昌董事长武磊、禹洲总裁许珂、卓越执行总裁沙骥等。
虽然业内总有人说万科职业经理人水土不服，但事实上万科背景的高管，在地产行业的绝对数量，其实是最多的，万科人的实力毋庸置疑。



2017年1月10日王石与部分万科前高管合影

03  为行业保留了一点情怀的价值

万科的35周年庆，在北京世园会植物馆举办，而这座建筑面积近10000平方米的植物馆，正是由万科所建造。



背景为世园会植物馆，像不像植物的根系？

早在2010年上海世博会，和2015年米兰世博会，万科都曾作为中国杰出企业代表参会，这并非因为规模大，更多是源于其在社会责任和环境保护方面的长期投入。
这些事情，仅仅是万科“情怀”的点点滴滴，什么是情怀？情怀就是你能够感觉到他做这件事的社会价值。
而像这样充满“意义”的例子，万科还有很多，如历史建筑保护，城中村改造等。
也正是这些故事构成了万科“情怀”的形象，让我们这些地产人看到这个行业的存在不只是赚钱，还能做更多有价值的事。
04  引领行业管理机制的进化

地产行业至今为止最重要的两个机制——职业经理人机制和合伙人机制，其实都以万科为最初的代表
1988年万科进行股改时，王石主动放弃了属于自己的股份，心甘情愿的做一名职业经理人，并带领团队将万科打造成中国职业经理人治理的标杆。


再后来席卷地产圈的合伙人跟投机制，也是由万科最早创立，经碧桂园发扬光大。
所以，例数地产大大小小的管理机制和动作，其中很多都是源自万科，就像金庸书中“天下武功出少林”，万科就是这个行业的“少林”。
05  推动了精装修、产业化和绿建的发展

今天我们看到精装成品房、住宅产业化和绿色建筑等技术已经全面普及，甚至已经成为政府的强制标准。
但可能很多人不知道，这三项都是由万科首先在行业内推动实施的。
例如住宅产业化，全世界都没有由开发商牵头主动研究和推进的案例，而当年王石力排众议，推动了住宅产业化在中国的从0到1。
所以，为什么万科值得尊敬，因为他确实做了很多提升这个行业整体水平的事情。
06  培育了一批优质的乙方单位

这点可能很多人不理解，但你接触乙方多的话就会明白，早年很多乙方都以和万科合作为荣，因为万科的标准高。
跟万科合作一方面可以提升自己团队的能力，另一方面交付的产品可以作为招牌打开跟其他企业的合作。
并且，万科尊重和重视乙方单位，合作阳光透明，付款也比较准时，因此有很多优质的乙方单位是伴随着万科成长起来的。
同时，万科还特别喜欢招乙方的人，给了很多乙方人才职业突破的机会，今年万科甚至提出优先录用乙方背景的人，可以说对乙方是很好了。
07  推动了地产运动文化的形成

在如今的地产行业，崇尚运动已经蔚然成风，越来越多的高管通过运动实现了自身精神面貌的改变。
而这运动风潮的源头也是来自于万科，很多人都知道万科被称为是“万科运动员有限公司”，但可能已经很少有人记得郁亮曾经发福的模样。



郁亮2009年12月3日于南极点

郁亮43岁时开始减肥，他当年最胖时160斤，到后来通过运动减掉30斤，整个人脱胎换骨。
这在地产圈被传为一段佳话，并以郁亮为点，万科为面，最终将运动文化辐射到整个地产宇宙。
08  提升了地产人群体的职业水平

万科人整体的形象都不错，但这并不是说万科喜欢帅哥美女，而是万科会让人变得职业化。
分辨一个万科人最简单的方法就是看穿着，万科很早就有职业化着装的要求，所以万科男人一般都是西装革履，万科女性普遍都感觉比较知性。
而这种对职业形象的关注形成氛围后，你会发现大家整体的审美品位都会一起慢慢提升，去万科转一圈会觉得他们看起来都不错。
尤其再结合爱运动的文化，更是让万科人的身材突飞猛进，大有返老还童的趋势。
看看下面这张照片，你能想象这两位帅哥的年龄加起来超过120岁吗？


其实，万科对行业的贡献还有很多很多，
比如那本《道路与梦想》是无数地产人了解行业历史的启蒙读物；
比如万科很多项目都成为业内参观学习的标杆，很多管理制度成为同行在体系建设时的蓝本。
35年的光辉岁月，一代又一代的万科人走过历史舞台，
留下他们或多或少的足迹，并为后来人铺好前行的路。

从去年到今年有幸在万科做监理，非常有收获的工作经历。 以下是个人观点，轻喷。  万科在行业里面是一个成熟度非常高的企业，标准化经营。  先说物业，它的小区物业基本上都是自己家的万科物业，这样就比其他房地产的小区配社会上的物业公司好。就我待过的几个小区来看，物业人员态度基本上很好的，房子有问题会马上安排人处理，或者一两天之内给答复。  还有后期维修，每个小区都有专门的维修部门，每栋楼都有不同的人跟进，有事直接打给楼栋负责人，不磨叽。 项目现场经常开会，每个单位都要去汇报（挨骂），罚款是经常的事，做得不好，直接扣钱，不用对方同意。  工程师经常去楼栋里逛，看看工程进度，质量怎样。   万科是能做的都给你做了，做不到的也不能勉强。然后是，项目完工之后，万科带着各单位的人集体旅游，因为那次的项目评估拿了区域历史第一。  说到评估，装修单位很讨厌这玩意，因为万科很严格的，把乙方折腾得要死。  经常是揪着细节，所以很多装修单位的人不做万科的项目，去做别的地产公司的项目，都说轻松多了。我在现在认识的工头就说，在广西那边的工地，上班都不用去现场的，都是在宿舍打牌的，现在做万科的，一年365天都要在工地待着。 还有就是，万科的这种高要求特点，使得在万科做过的，去了别的单位或者地产公司，待遇基本上不会比在万科少。  虽然说平时上班是很累，项目结束前一个月，天天晚上加班，陪着工人一起做事，但是这样同时也得到很多锻炼，感谢万科。
还有就是，万科的社会责任感吧，天津爆炸，万科是第一个说回购受损住宅的地产公司，这个事情万科是完全没责任没义务做的，但是它第一个站出来了。
感谢万科。

万科虽然是一个公司，但是对于很多万科的员工来说，它更像是一个大学。进入这个学校你的很多毛病和习惯会被改变，工作效率大幅度提高，这个是被逼的，不然你会很辛苦。
     很多制度和规范和同行相比是非常细致和超前的，但是在你工作的时候你感觉不到这些，因为公司的氛围很好，让你觉得遵守公司的条条框框所做的工作是很自然的事情，大家都是如此。不管是你的同事，上级甚至公司最高层的领导。举个最简单的细节，万科物业在全国任何一个项目，每个相同的岗位，哪怕一个在苏州一个在深圳，只要是这个客服这个岗位那么他/她的衣服，领带和领结绝对是一模一样的，就像照镜子。员工遵守制度的执行力和军人不相上下。
      当你走出来以后，你会发现真的很少有公司会去注重一些细节和人性化的东西，万科在发展的同时不仅仅是赚钱还把公司的一些理念当做一种文化熏陶着每一个万科人。当然了任何一个公司都会有一些不好的地方不可能是完美无缺，大公司的一些流程化的东西，步骤的琐碎，分分钟能逼死一个人。而且物业的待遇不是很好，除非做到高层或是有提成类的工作，基层员工的待遇还是很低的。如果只是想锻炼一下自己去万科很是好的选择。当然了能进万科地产那就更好，地产的待遇比物业强很多，但是对于学历和综合能力要求比较高，而且很少直接招聘，一部分是去高校直接选拔，如果挑中后，就是所谓的“新动力”。一部分是由万科物业的员工转岗过去。
      我现在已经离开万科，之前是在物业，离开的原因很简单，为了生活为了赚更多的钱。每一个离开万科的人，在以后的工作中会将之前的一些习惯带过来，不管当时因为什么原因离开，在轻松搞定现在这份工作的同时，会默默的说一句，感谢万科！