恒大地产去年净亏 527 亿，流动负债 1.6 万亿，已资不抵债，哪些信息值得关注？

8月10日晚，恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）连发多份报告，包括2022年债券年报、2022年债券半年报、2021年债券年报，还有恒大地产2022年和2021年的年度审计报告及2022年半年度财报。




财报数据显示，恒大地产2022年度的净亏损人民币527.20亿元，截至2022年12月31日，流动负债合计人民币16,787.47亿元，而公司的货币资金（包括现金及现金等价物和受限资金）总额为人民币91.73亿元。
公司总负债18,338.19亿元，总资产14,685.57亿元，已资不抵债。
报告显示，截至2022年末，恒大地产拥有土地储备1.7亿平方米。恒大地产表示，将集中全力推进复工复产和保交楼工作，争取各地区政府和上下游合作伙伴等各方的理解和支持；加大资产处置力度，努力盘活资金；精简机构、优化人员和薪资结构，进一步节约成本；中国恒大集团与境内外债权人积极沟通，聘请财务顾问评估公司情况，探索对所有利益相关方最优的整体债务解决方案。

我们正在进入去杠杆去债务的周期，按照国外别的经济体的经验，这种周期的持续时间，一般是15年起步，弄的不好就是一代人的黄金时间。对，我们所有人耳熟能详的小日子失去的30年，本质上就是去杠杆周期。
过去我们在加杠杆周期有多爽，经济发展有多快，基建有多迅猛，去杠杆周期就有多艰难。
在去杠杆的周期中，经济增长会放缓，企业和个人投资的意愿会降低，消费会停滞。在这个周期中，国家会不断鼓励消费，不断降低利率，但信贷规模并不会因为低利率而上升。企业和个人，都会倾向于保守运营，降低债务，而不是相反。
在这样的背景下，你去讨论恒大、碧桂园去年亏了多少钱，其实毫无意义，无非是一些会计手段，反正天量的债务永远不可能还的清。对国家来说，涨价去库存已经玩过一次，换来的无非是更大规模的债务。经济运行有其客观规律，不断把问题延后，只会让未来需要解决的问题变得越来越大，当然你永远可以相信后人的智慧。
不过想看烟花的可能会失望，不会有烟火，只会有病去如抽丝般的漫长、痛苦和平淡，漫长到那些繁荣时期的记忆变得像遥远的童话故事。

救不过来的。
传言今年的新生儿可能会掉到700万，据说孕妇建档数量比去年同期少了三分之一。
真正刚需买房的群体，只有已经生了孩子或者要生孩子的家庭。
就这个恐怖的生育下降速度，地产不蹦才怪了。
不生孩子的夫妻住一房一厅的小户型都够，不结婚的单身群体租房，住员工宿舍或者在家和父母同住就行了。
现在结婚数量在崩，新生儿在崩，农村和三四线的人口大量向一二线城市移动。而一线城市的妇幼医院以前是人满为患，现在整个医院也没几个孕妇。
一线已经崩的这么厉害，那三四线城市的状况都不敢想。

而碧桂园，恒大拿的地都在三四线城市，他们大规模造出来的楼房卖给谁？
人全跑到省城了，省城新生儿都不够，现在都在疯狂抢年轻人，连户籍都开放了，用不了十年，三四线城市会消失一批，全成为鬼城。
我在满洲里，海拉尔，额尔古纳，室韦，黑山头，恩和，到处走，就算是旅游到处都是围绕游客做生意的地方，我都有感受到那种荒凉感。

满洲里的扎赉诺尔区，我去逛那个当地的标志性公园，里面一堆杂草，一个石板路没人修缮，硬是杂草把路盖住了。
公园外面按理讲是个人流量很大的区域，结果那些新建的楼房感觉全是不住人的。
我在广西的北海，宁夏的银川，内蒙的额满洲里，我老家哈尔滨的新区，我全都有感受到到处是空旷的高层楼房，一到晚上，没几户开灯。
这种大量的空置率，尤其是更小一点的地方，未来10~20年，会出现一批批的鬼城，当地的人口早没了，商业也没了，房子根本没人要。

恒大碧桂园在三四线城市/县城建出来的楼房也不会有人买了，人都没了，谁还去买？
所以国家给再多的钱也没用，就算是把医保，社保，沿海所有的税收全补到碧桂园和恒大身上也没用。
流动资金缺乏只是表象，根本的原因是现在中国三四线就没有未来了，没有年轻人，没有新生儿，就算把流动资金补上，让他们继续开工，在一个已经全是老人和公务员的县城与乡镇，把一片片，密密麻麻的大型公寓盖出来了，当地也不会有人买了。

资本的扩张都是非常盲目的，资本主义经济危机爆发的根本原因就是资本的无序扩张，导致生产过剩。居民没有那个购买力，也不需要那么多房子，而资本还在不停的拿地，不停的扩张，他们根本不考虑宏观的经济降速和新生儿暴跌。
救是救不过来的，指望补点钱，慢慢就能把房子卖出去是做梦，江南和广东一带还有希望，整个北方完全没戏。

就让他们破产吧，窟窿越补越大，越往里砸钱，国家和老百姓的负债就越大，我们可没有美帝的美债信用，全世界为我们买单，把整个中国的经济都赌上去，我们全体老百姓为了几家房企陪葬，不值得。

北京市通州区普欣南里113号楼（泰禾中国院子）-1至2层，建筑面积为505平，独栋式小院别墅，有约2000平方米独立院落。评估价约2.46亿元。该房源于今年6月第一次拍卖，起拍价约为1.72亿元，较评估价打7折，但直至拍卖结束无人报名。


7月初，上述房源第二次竞拍，起拍价下调至1.38亿元，较评估价降价超亿元，但仍无人报名。目前该房源以1.38亿元，进入到变卖环节。
变卖是最后一步，如果60天还没人买，通常会撤回拍卖，法院寻找其它的解决途径，比如法院牵头，让债权债务双方协商一个价格。
2.46亿 ——> 1.72亿 ——> 1.38亿 ——> 可能不到1.38亿，这处物业的资产端至少打了5.6折。
好，咱们回过头再看看恒大的资产负债表：


开发商资产负债表的资产端，重要的就是储备的地块、开发中物业、竣工待售物业、投资的物业。它有个特点，就是顺风环境中容易被低估，逆风环境中容易被高估。那如果是像现在这样的市场环境呢？嗯，简化来说，可以看前面的例子。
市场预期一旦生变，不要说恒大早已经资不抵债，就是那些资产负债表看起来还好的公司，可能已经本质上资不抵债了。

恒大要加油了，因为碧桂园已经在赶超的路上狂飙
恒大去年净亏527亿，中期净亏356亿元
碧桂园也更新了最新的业绩预告，今年上半年净亏450亿元至550亿元，年底有机会超过恒大
这两个卧龙凤雏现在是你追我赶，谁也不服谁，硬要比个高低



恒大截至去年年底流动负债合计1万6千8百亿左右，总负债1万8千亿，货币资金91亿，总资产1万4千亿
但今年恒大中期金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1875件，加起来4300亿左右
未能偿还的债务累计2800多亿
逾期的商业票据2400亿左右
负债压力极大，根本没有现金流还钱
恒大是说有信心处理债务问题
会计师出具的审计报告直接写的是：“我们无法判断恒大地产集团采用持续经营假设编制财务报表是否恰当”
也就是说从专业角度来看，恒大就是资不抵债混不下去

恒大基本上说的都是保交楼的事情
说希望各地区上下游伙伴支持和理解，然后想推进债务重组，努力完成保交楼工作
去年全年累计交楼30万套
实现了732个保交楼项目全面复工
碧桂园也是一样
也是说债务问题会努力解决
然后去年完成保交楼70万套
今年完成27.8万套

可以感受到就是一直不让他们破产跑路就是压着他们完成保交楼
所以各种暴雷的房地产企业，他们就算以后得到了融资帮助，也是让他们吊着一口气完成保交楼工作
所以每次他们基本上都是说现在自己最重要的工作就是完成保交楼
希望债务可以再缓一缓什么的
不聊这个就根本没有缓的余地
之前开会也是说要支持房地产企业的融资需求
其实对于这些暴雷的企业来说，支持也是围绕保交楼来支持的
基本上他们的账户都被监管，有钱到账就需要去完成保交楼的工作

目前房地产企业差不多公布了70家上半年财务报表,其中44家亏损


银行对头部，现金流好的房地产企业是求着他们融资的，但他们非常谨慎，不会在这种时候乱拿地
尤其是三四线城市基本上不拿
对于资产不好的房地产企业，基本上融资没有方法，专项资金的扶持也是围绕保交楼来的
所以最终这些企业就是把手里各种保交楼项目做完以后，活不下去就只能倒闭
债务链太庞大了，根本没办法托底
只能暂时稳住让他们赶快完成保交楼工作
其他就知道没办法，救肯定救
但不是救活，不是让他们重新去加杠杆做房地产生意
而是救到刚刚好，完成保交楼工作
现在差不多就是这样的情况

不会暴雷，现金流好的房地产企业基本上都是大央企，大国企
房地产行业未来就是存量市场
出清以后，活下来的这些企业继续做存量生意
物业，旧改什么的
房地产的增量空间基本上是没有了
未来就是几个龙头分存量市场

恒大发完，碧桂园发，碧桂园发完，万达发。节奏挺好的，有大雷瞒不住的就集中发吧，瞒也瞒不住。恒大说，你看，碧桂园也爆了吧。碧桂园说，你看，万达也爆了吧。空气中顿时充满了快活的气息。
听的雷声多了，一般的小雨点就听不见了。
中国陷入“资产负债表衰退”了吗——基于我的“黑洞资产”理论