为什么厦门发展一般般但房价这么猛？

为什么厦门发展一般般但房价这么猛？

厦门房价均价全国第四，厦门是全国第四优秀的城市吗？不是。

厦门房价均价比广州杭州南京还高，厦门比广州杭州南京优秀吗？不是。

厦门岛内五万起步，五万你在广州杭州南京能买中上地段的房子了。厦门岛内学区房十万，你在北京都能买到海淀了。这是什么概念？一目了然。厦门性价比高吗？不高。

答案：厦门的房价确实离谱，泡沫太大

房价短期撺的猛的地方
都有一个共同点
二手房供需失衡且新房短期内盘少

我自己的结论：厦门政府和本地几个大国企联合，捂地惜售控制土地供应量和兜底，然后炒房客加本省富人及海外华侨入场，房价节节攀升。   
不止一次看到说厦门地少所以贵，地少是少对比福州泉州漳州，但是未开发的面积可不小，这几年岛内都能拆出一大片地出来，我就不说单岛外同安翔安还有多少地方了，缺地吗？至少现阶段还没到归责于说总面积小的时候。

厦门高房价主要原因是由于严重的供需矛盾造成的，其他因素都是次要原因，每个城市房地产市场有各自的特点。用数据说话，厦门可交易的商品住宅总量约55万套，常住人口约530万人，人口与商品房比例接近10：1，这个比例是全国最高，没有之一。全国有且仅有深圳能与之比肩，深圳商品住宅180万套，常住人口1700万，比例还略低于厦门。其他一线城市比例大约是3-4：1。北京常住人口2100万，商品房700万套：上海常住人口2400万，商品房800万套；广州常住人口1800万，商品房数量440万套。二线及以下城市比例在3：1以内。鹤岗等城市房屋数量超过人口数，低于1：1。如果算户籍人口与商品房套数的比例，厦门户籍人口290万，商品房55万套，超过5：1，北上深的比例都在2：1左右，远低于厦门。无疑是全国最缺房的城市，房价为什么不是全国第一呢，实际收入与一线城市还有较大差距。
    由于住宅的相对稀缺，就有了投资价值与增值空间，稀缺到无论多老旧房子都有需求。海岛决定核心区空间有限，且市中心基本不可能迁移，是炒房团理想城市。吸引福建人和海外福建人大量买厦门房产，包括福建各路盘总。从老破小、远郊盘、豪宅都可以是投资对象。在2010年之前的非限购时代，就有大量人和资金炒作囤积厦门房产，多则几十套整栋楼购入。2015年去库存放开户籍限购期间，70%以上房子由非厦门户籍买走。另外厦门的限购政策不严一直留了一个口子，180㎡以上住宅不限购，这是个bug，不限户口想买多少套都行，深受大小老板东南亚DZ资金青睐。不仅便于炒房投资，还从政策引导到开发商都倾向于盖180m²以上住宅，100m²左右刚需新房更加稀缺。对岸的金门人在厦门人均一套房，并通过留后门的限购，吸引内外资金打造城市界面，是对台统战的一部分，接受高房价也算是对祖国统一事业的支持。以上这些原因让少数人或非实际居住人持有大量房产，进一步加剧了供需矛盾。稀缺产生过多的投资需求，投资又让刚需刚改面对更稀缺的房源，产生房价向上的正反馈。导致房价对有居住需求的刚需刚改很不友好，但房价是由买得起的人决定的，稀缺了总有人能买得起。
    这造成了全球城市里最高的房价收入比，没有之一。下面这个表因为厦门的经济体量小，没有统计在内，但按厦门的房价和收入，妥妥超过上海的47。与之对应的是全球最低租售比，普遍租售比1：1200-1500，一百多年才能收回不含利息的房款，房租还有下降趋势。


    什么原因造成了厦门如此稀少的商品房供应量？城市面积太小吗，城市面积接近的深圳，常住人口和住宅数量都是厦门3倍多，而且深圳有厦门5倍GDP，多占了数倍的工商业用地。原因还是政府在土地供应上挤牙膏，岛内13年-18年商品房土地0供应，思明区连续10年没有新的商品房土地供应。小岛思维不断在岛内堆积资源，人口流入又没有新房供应，近10年时间，新旧厦门人和投资者的资金加杠杆，不断反复买卖交易现有的这些房子，价格逐年越涨越高。同期房价涨幅超过了北上深。2012年厦门房价还只是全国排名第13，比厦门高的城市除了北上深外还有杭州、三亚、广州、福州、南京、宁波、天津、大连等，土地供应断档后排名迅速上升到第4，占人口一半以上的城市中心区，连续10年几乎无土地供应，绝无仅有。2010年之前的厦门，作为特区有政策优势先发优势，外资民营经济发达，经济发展有亮点；2010年之后错过了互联网、新能源、ic等产业发展，规模工商业仍然以传统产业为主，例如厦门港进出口额占比最大商品依然是建筑石材。历年厦门GDP总量福建第三，人均第一，2020年以后总量差距拉大，连人均GDP也被福州追上。在全域市区，90%以上城镇化率的情况下，人均GDP与还有大量农业人口的福州泉州相比几乎持平。产业不行，卖地来凑。
岛外土地供应会多点，但按人均土地供应对比，只有其他城市1/3到1/5，也是在挤牙膏。造成厦门人均住房面积仅26平方米，低于深圳的28平方米，全国最低没有之一，相当于2005年全国平均水平。挤牙膏其中一个后果是岛外无法成片开发，一个板块区域隔几年拍一两块地的速度，配套的公共市政设施更新慢，医疗教育商业等公共资源匮乏，很多区域花了高价买的房，吃着规划大饼，一直享受城乡结合部的配套，造成一部分岛外人口买房向岛内二次流动。
    政府为什么土地供应上极限挤牙膏呢，客观原因是城市核心区在岛上，地理上缺乏外扩空间，小岛意识太晚太慢发展岛外，之前开车出岛每次还收5块钱；历史原因错过“强拆”高效低成本获得城市土地的年代。主观上故意挤牙膏，保持土地供小于求，才好维持高地价和土地信用价值，城市更新就有足够资金，希望用高密度的城市投资打造小而美的厦门。还有一些个人群体有意为之就不展开了。得到香港地产土地政策的真传，故意维持供远小于求，贴着忍受极限来供应土地。通过控制土地供给，2016到17年岛外楼面价拍到接近4万每平，这套玩法开发商也觉得可行掏出真金白银支持。结果通过供需关系强行拉高的地价无支撑，4万地价的房子只能卖2万多，巨额亏损下常年促销艰难去化。21年到22年有建发国贸等城投国企托底下，同地段板块土拍楼面降到1.5万左右。高地价下开发商和购房者都血亏，只有政府赚钱。房价涨上去了，为了维持这个价格，也需要挤牙膏，聪明的炒房客明白和政府在一条船上，政府历来几乎没有让厦门炒房客失望过。
    厦门政府希望用住宅高地价收益来补贴产业，推动引入产业发展，想法是好的，成效之一就是补贴出极低的商业用地地价，兴建了大量超出需求的写字楼，例如为吸引外地企业盖总部大楼，0地价赠送土地。厦门可能有一二线城市里最高的写字楼空置率和多年不涨反跌的写字楼价。高房价收入比催生了全国最高没有之一的居民杠杆率，和大中城市里几乎最低的居民人均存款余额。阻碍人才流入和消费升级，反而影响产业和经济发展。同等房价下有更高的收入和发展机会；同等收入下有几分之一的房价，花二线城市改善大平层的钱只能买个老破小，居住差停车难将来前途未仆。
    厦门未来房价会怎么样呢，毫无疑问只要厦门政府想维持甚至推高房价，有足够的经验手段和执行力，在这方面厦门说第二，没有一个城市敢说第一。但靠供需矛盾维持的高房价，与房住不炒“居者有其屋”共同富裕背道而驰，将来也会背离生育刺激政策。基于国家政策、财政需求和“抢人”需要，接下来几年会增加一些土地供应量，岛内恢复土地供应。因为畸高房价，多年压制累积的刚需和刚改成了最大财富，其他城市房地产开发进入下行通道，厦门商品房需求仍然较旺盛。但因为缺口实在太大，如果按人口与商品房3：1来配置，需要存量商品房数量增加两倍，市场无法消化，也会造成现有价格体系彻底崩溃，政府不会这么做。比较有可能是继续挤牙膏，或商品房与保障房双轨制，避免对商品房造成太大冲击。根据厦门十四五住房发展规划，2021-2025年间，计划新增住房总量50万套，其中商品房12万套，保障房、安置房、租赁房共38万套。能正常市场流通的商品房只占24%，比例全国最低没有之一，为了维持房价，并不打算让“居者有其屋”，只想让大部分居者住上保障房租赁房。在供需矛盾如此突出的情况下平均每年仅供应2.4万套商品房，剩下的需求只能由二手房补充。住房政策才是老破小的核心支撑。但也能理解，只要按现有规划，商品房比例调整到50%，5年供应25万套，厦门房价体系会立即重新定价，迎来暴跌。于公于私都不会这么做，商品房从拿地、建造、交易整个链条大体上公开透明，几十万套非商品房里有巨大的操作空间，高房价里绑架了太多东西，包括房价本身。但总得来说只要不搞大规模货币化棚改，人为制造需求，全国不搞债务货币化放水，2023年以后房价上涨概率很小，尤其是动辄6-7万毫无居住体验的老破小。而且还要和几个利空对冲：总人口下降，城市新增人口到顶；新冠超额死亡增加二手房供应；小学新生数下降引起的学区房供求反转，导致落实租售同权，2023到24年能看到；房产税落地，预计2024年试点；岛内恢复土地供应后，新房库存对市场的压制。目前能用的刺激政策主要有降首付和完全解除限购，对其他一二线城市会有效果，但对房价高位且与收入不匹配的厦门，普通人买自住房都不得不考虑涨跌，房住不得不炒，如果没有明显的涨价预期，非硬刚需投资客都不会大量进场；并且本身180m²以上不限购，放开限购效果相对有限。但要大跌也不太可能，供需关系短期不会有根本改变。而且购房杠杆率全国最高，持有成本相对收入过高，不涨或下跌会有不少抛盘，是最跌不起的城市，政府会千方百计保房价。例如最近推出拆迁房票补偿，核心目的是避免新建保障房，减少房屋供给。整个厦门房产交易量不大，类似小盘妖股，政府坐庄开发商二手房东撑住不砸盘，价格总体上能维持，还有等来下一个上涨周期的盼头。
    总结一下，厦门有全国最低的商品房与常住人口数量比，全国最低的人均住宅土地供应量，最低的人均住房面积，全国最低的新建商品房与住宅配比，全国最高的居民杠杆率，全球最高的房价收入比和最低的租售比，平均房价才维持到全国第4，是不是很“良心”了。

因为如果你是福建人，在厦门买套房让小孩来读书的话按人口算211，985升学率约等于在北京高考，这是厦门房价最大的支撑。
不过从2016年起随着各地市也开始择优，冲刺，加上房价实在太贵优质鸡娃人口流失，厦门的升学率优势在慢慢减弱，在叠加人口因素现在厦门房子也有点涨不动了
<hr/>


2022年的数据

1163除以考生数19200人=6.05%



2023年