有什么是你去南京才明白的事？

有什么是你去南京才明白的事？

可以了解一下南京的房市。
2017年以前，南京房价是统一大涨，你买啥房子都涨。
2022年以前，南京房价是新房有的涨，因为新房人为限价，造成了好周边二手房的倒挂，买到就是赚到。
2022年以后，南京房价就分化非常严重了。
时间到2023年，区域分化更是严重，有的盘摇号，要的盘一个月只能买个位数。
我把各板块情况进行了一些归纳，供各位购房者参考：
1、都市圈板块继续大幅度下跌，再也没有起来的可能，宝华、桥林、滁州、禄口这些地方，不要想他能起来了，因为原本就不该卖那么高。如果不是地缘客，真的不要买，手持100-150万想买房的，建议不要买，买完以后想置换都很困难。
2、刚需板块持续阴跌，比如桥北、板桥等地方，会持续阴跌，慢慢跌。近期也可以看到了，板桥成交量变小了，价格太低了，买的人少，卖的人也不想买了。板桥是个刚需群体，原本每年都会有许多人想置换出板桥，交易量大幅度降低，说明根本很难置换出去。想改善的人也放弃降价。
3、主城老城区，价格稳定。老城区老破小价格会比较稳定，学区房价格也会比较稳定，但是老破小超过250万的房子就不好卖了，因为过了这个价就可以买到主城地铁新楼盘了，所以200万以下的老破小还是相对来说，会好卖一点，老破大就难了，尤其300万以上的，不带学区相当难。老城区改善盘价格依然坚挺和稳定，部分稳中带涨，老城区地缘客多啊，地缘客里的改善群体可选择的范围太少了，你说你想住主城物业好点、房龄新点、户型大点的房子，是屈指可数的，比如金陵雅颂居，大户型都能卖到8万以上。这些盘的投资客真的不多，都是实际居住的，有的是计划长期居住，卖的人少，反而买的人不少，主城有实力的地缘客，真的很多。
4、江宁区的改善楼盘可以买，以后有空间。江宁区是有产业的，有很大，很庞大的地缘客，你看龙湖、朗诗、万科翡翠这几个盘，都是价格在4万以上，都有人追，地缘客势力太强大了，反观桥北，几乎无地缘客，金象朗诗都给你干到2.5，亏呆。江宁近期的招商璀璨云镜，直接给你干了个摇号加当日去化8成，你说可怕不，而且上半年的江宁土拍，都可以触顶，所以政府一下拿出了10块地下半年卖，就是看出了这股劲头，好好收一笔。江宁马上有一块仁恒的重磅地，可以冲个高价。朗诗新亭，说是假朗诗，结果人家还是卖的相当火爆。
5、燕子矶新城和兴智西是可以买的，但是空间就这么大了，买了自住可以，投资就算了。兴智西上半年土拍结果是不错的，有民企拿地，说明对当地认可，兴智的优势就是性价比极高，地铁有，规划的学校也还不错，安置房少，厂房搬迁都是新盘，其他的什么污染就不要说了，认污染的整个燕子矶都别碰，不认污染的就下手，兴智主打的就是便宜，不可能面面俱到，但是这里以后置换一定不难！燕子矶新城没什么新房了，基本都卖的差不多了。
6、雨花核心区可以买，自住可以，那边数字大道两边，2023第一季度新房都到4.5-4.8了，你别说还是能卖出去的，万科朗拾不管一期二期都会很抢手，但是2023年下半年开始，云上润府价格就干下去了，基本要4-4.2万，龙湖和中海两个二手房也干下去了，都到4万以下，不过自住依然可以买，没问题。首先雨花产业好啊，码农群体还贷能力很强的，另外河西溢出的人口也会买这里。但是二手能涨吗？可能性不大了，因为再高人家就去买河西了，雨核离河西很近的。
雨花另一片铁心桥片区的中铁、伟星、风起云台几个盘，这边实际周边安置房还是比较多的，胜在价格不贵，4万左右的价位，有地铁，靠近主城和软件谷，临近南站，区位实际还可以，作为雨核的补充，在软件谷工作的人是可以下手的。
雨花目前价格还是比较实在的，论据如下：
1、产业好，信息技术产业普遍收入高，这是不争的事实，评论区有人说外包工，呵呵，人家外包工也比你普通行业赚的多。产业带来大量地缘客。
2、2022年下行时，江北核中核、河西中、河西南、南站等地都出现过砸盘客，江北就不谈了，到现在还没完全停止下滑。河西中的万科光明城市、中海塞纳丽舍、拉德芳斯都出现过大面积砸盘卖房的业主群体，更别提嘉业国家这种拦腰斩的了。河西南的老星巴克，南站的万科、中交等也一样，普遍下滑了25%。
为什么呢？因为之前投资客不少，不少人去投资河西中的双学区房，当他们涨到7万左右时候很不少人追进去了。
但其实不影响大部分人，追进去的人数的过来，亏的人也数的过来。
雨花就没有这种现象，中南、世茂这些房子，鲜有砸盘客，成交也少，说明没有多少投资客在里面，雨花价格很实在。
7、新城北就算了，地方不大，地块卖完了，目前5万这个价格，也就是如此了，还是一样，再高就去河西了，而且那地方的新盘，改善盘依然不多，户型来看，100平左右的户型非常多。新城北可以吸引中央门以北的改善客，但是这里地域认知非常强，迈皋桥的人不想出来，燕子矶的人认燕子矶，幕府的人认幕府，所以地缘客有多少能选择新城北？不能太乐观。
9、南站片区，那边其实你看户型，也是刚需地块，只是房价抄太高了，这边和河西南老星巴克一样，小户型好卖，大户型以后就不好卖了，老星巴克大户型必定受到九宫格冲击，南站大户型必定受到大校场冲击，这是一定的，现在之所以还能成交，是九宫格和大校场还没大面积交付的缘故。
10、你们到河西南正荣中心、金地中心那片站那往东看，就能看见老星巴克的房子旧的跟安置房一样，另一边新九宫格的房子那大落地窗+铝板一体化是多么的好看，你就懂了。另外老星巴克体量和新九宫格是完全不能比的，新九宫格还是比较小而精的，以后会作为中国府那一片的备胎。
11、江心洲完了，自从江心洲土著原地安置，江心洲就完了，本身就是玩的富人岛，现在土著都原地了， 富人的圈层在哪里呢？所以现在南京富人都跑奥南这片了，天鹅堡、正荣紫阙、绿地海铂、中国府、中宁府、万科翡翠、仁恒、长江之歌、天琴华章等，这都是一片圈层，富人全来这里了，所谓南京湾区。
12、仙林比较独立，但是仙林房子确实也很多，大批刚需客要改善，要进主城，所以仙林的房价下不去也上不来，仙林好就好在教育还可以，不像桥北、板桥，到时间了就有跑的冲动，仙林是可以耐住一直住的。
多说两句仙林湖吧，这地方有不错的教育、商业、高校、环境资源，房子普遍有比较新，居住是不错的，但就是离市区太特么远了，导致房价难上。而且一个区域从刚需到改善全有，每个小区行情都有差别。仙林真的是时候自住，投资实在是不适合。这里最难得是中小学教育是还可以的，所以仙林湖永远不会是桥北。
我有不少同事和朋友，住进仙林湖就不想走了。仙林湖的新房、二手房都可以看看，4号线底站周边的中海、兰亭、电建的三个盘，可选择的还是挺多的，而且价格不高，300万朝上就可以搞定。仙林湖二手房性价比也可以，这里面差一点的是新城，好一点的融信，最好的当然是仙林人心中的白月光，高科荣境。
13、江北新区基本也跌到位了，以前的房价涨的太高了，想想看，5.2万什么概念！一个发展中的片区，天天千人万人摇号买房什么概念！不过实际现在这波3万出头其实比较合适，比如晴翠府，127平的400万出头可以买到，性价比非常可以，江北就应该如此，主打一个性价比，目前青奥、江核、城南中心性价比都很高，但江北的二手其实不是太推荐，江核二手基本3.5-3.7，但户型、品质、外立面都远不如新的，对你没听错，江北实际目前还是有倒挂的，神奇的地方。江北吸引的群体是谁？你们住江南的人，在江南有房子的人就想想，你什么情况下会到江北买房子？你只有投资的情况下才会到江北买房子，你不会住过去的，你改善不会改善到江北去。江北的自住群体是哪些人？第一次买房的+地缘客，吸引很多安徽、苏北的老乡们去，因为啥，便宜啊，这本来就应该是江北房子的本质任务，之前几年是本末倒置了，目前应了那句话，价值回归。
江北除了核心区、青奥、城南中心外的其他区域，无法评价，只能说别瞎投资，想想当年的雨山路板块。
8月5日去看了江北青奥的3个盘：越江时代、保利阅云台、中海观江樾，怎么说呢，确实是品质高出了以前同板块小区好多，目前江北管委会有要求，必须要有一定的一楼架空，必须要铝板一体化外立面等等，价格基本都在92-95折，应该来说还可以吧，而且我注意观察了一下，来买房的人，投资客几乎没有了，全都是要住的，应该说江北新区到这个地步，性价比确实不低了。尤其研创园那边，产业已经成气候了，这边后续确实可以期待一下。一个3-3.5万的江北新区，还是很诱人的。
14、鼓楼滨江。这个板块开发的也比较早了，都是几个大盘居多，另外沿江的楼都比较高，45层以上，这个里面世茂滨江很有名，还出过不少有趣的视频有趣的人。今年有一个金基皓月府，摇号25%中签率，楼盘不错，但是鼓楼滨江看起来就是老下关和沿江新城区的交接处，比较狭长，虽然教育、商业都还可以，又是鼓楼区，但是价格不会超过新城北的，而且未来空间也有限，总结就是地块不够整洁干净，城市界面杂乱，而且新地块很少了。地缘客是可以买的，和新城北一样，保值。
15、麒麟科创园是不错的，那边产业、高校科研院所都有了，但是本身属于被上头降低标准的一块区域，而且江宁区域太多了，无法集中核心资源开拓一块地方，所以麒麟适合地缘客自住，适合刚需客做个跳板，不适合投资。那个高科是不错的，刚需盘刚需的价格，改善的品质，非常棒，和兴智西有的一拼，就是临高架是硬伤。区域二手房不少。
另外麒麟北就是以前的紫东，是个被遗弃的地方，当年我也去紫东看过房子，现在买在那里的人真的很倒霉。不过那个时代买房子的人，没点眼光不都很倒霉吗？科创园好歹有产业，紫东连产业都不会有。
青龙山、上坊我就不说了，有房子的快跑，没房子的死活别去。10-15年不会有大改观，据说地铁都取消了。看看现在成交的二手房，都是一把眼泪的亏着卖。
如果你要自住，以地缘客自居，你就在你活动的附近买比较新的地铁盘，物业越好越好。桥北、板桥就不推荐了。
16、如果要投资，就投奥南，其他地方都不要碰了。
这边详细说下奥南九宫格，目前已经升级为十二宫格。
九宫格是河西南9个去年到今年开盘的新楼盘，金基2个、颐和3个、深业2个、金鼎湾1个、建发1个。
十二宫格加上建发漫云、颐和铂樾府（还未开卖）、奥体G72地块（还未开，规划200平大户型）
建发君越府，有1期2期，目前1期已经交付，那个中式大门头，真是气派，里面园林景观设计的也不错，据说有维权纠纷，但我不是太清楚情况。品质应该说相当不错。
金基目前是南京的当红炸子鸡，南京人很认金基，这两个盘已经售罄还未交付，应该品质是相当可以的
深业龙湾交付了，品质一塌糊涂，导致不远处的深业蓝湾根本卖不出去。这个地方就是这样，品质一差，楼盘就难卖，很卷。品质好的摇号摇不到，品质差的打折卖不出去。
金鼎湾是南京老牌豪宅操盘手，肯定也不差。
颐和铂湾刚交付，据说品质相当可以。颐和云台源筑刚卖完，颐和的源系是比铂系高一级的，而且143平起，应该比铂湾品质更好，圈层更高，和金鼎湾、金基可以一打。
风景雅园是几个里面相对差一些的，奥体的地，颐和操盘，用的奥体的命名方式。价格仅次于金基，品质我看是不够打，当然也是相对其他几个盘，比星巴克那还是有着档次上的差别的。
目前还在卖的有风景雅园、建发漫云、深业蓝湾，建发漫云讲一下，其实品质很不错，但是有点生不逢时，为了适应当下经济环境，做了115-180的户型，结果110户型拉胯，180居然两户人家近距离门对门，而且目前没有折扣，导致十分不好卖，但是漫云依然在慢慢卖着，毕竟这是河西南，难卖不代表卖不出去。这里面卖的比较好的是风景雅园了。
颐和铂樾府还没开始卖，原本说6月开盘，现在传言9月，估计是给漫云吓的，不敢瞎开了，另外风景雅园也没卖完，都是一家的。
另外远处还有个江辰府，这盘可真是个坑，银城都完了。。。这盘别碰，而且就两栋楼，周边全是安置房，位置在河西南最边缘，唯一好处是有个双地铁站在门口。估计难卖，不知道交付有没有问题。
九宫格目前二手价格和老星巴克看齐，为什么呢，主要是区域相当太新，你下楼都找不到吃饭的地方，还得去老星巴克区域，另外学区也没定，虽然都是南外公办，但是学校还没建呢，还有就是未满两年，要交税。但是无论是品质、外立面、小区圈层，都远高于老星巴克，这边很多盘去年都是8成首付，140平以上，业主必须资金雄厚，比老星巴克圈层强多了。
河西南二手房7月挂牌数量反而下降了， 很多业主已经下架不卖了，基本目前投资客都被炸出来了。我还是那个概念，河西南是唯一靠谱可以投资和自住的板块，当然购买的朋友也要有相当的实力。
17、人居森林
这个板块也是落差极大。上半年土地都没人托管，最近越秀价格99平300万，确实很便宜，有一定性价比，长期居住的可以考虑，短期要置换的就算了吧。
18、大校场经过这两年同质化严重的竞争后，金茂府、伟星、金基出现了，但是期望越大，失望也越大，金茂府的装标一般，伟星的户型一般，金基新盘的小户型很拉胯。大校场其实我不想多说，唯一一个可以和河西南连决的板块，非常不错，但是如此多的盘同时开，同时交付，未来二手竞争压力会很大，而且买大校场那也是要很有实力的，下限550-600万，基本和河西南持平，上限暂时不如河西南。这里未来会吸引很多老城区尤其是秦淮的地缘客过来，肯定不会差。地铁、教育，全给铺到位了。
19、九龙湖板块
九龙湖属于刚开发就结束的板块，体量巨大，结束的也很快，目前主力楼盘万科金域蓝湾价格到3.5，新城玖珑湖价格到3出头，刚需很合适。这里老江宁地缘客看不上，大部分购房的都是新居民，房价会比较平稳，规划也都兑现了，跟新城北一样，主打一个稳定，工作在附近的可以选择。
20、上秦淮还可以，目前价格下来了，之前4万多实在是坑，不想在九龙湖买二手房的可以买这里的新盘，在方山工作也可以买这里。
21、幕府滨江，那边适合地缘客，板块零星，板块界面就不谈了，没有特别的需求不是太推荐，因为价格不便宜，性价比不高。
再提一句，去年大跌，真正亏大的，是江北新区2017年后的投资客、远郊区县的投资客，市区学区房的投资客，那是真的惨。
河西大平层不影响，市区大平层不影响。
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老有人和我说南京多么多么牛逼，经济啊，文娱啊，高校啊，教育啊，交通啊什么的全国顶尖，实际能享受到的永远是那么些人，和你我一个普通人真的不沾边，认清自己，咱们只是在南京而已，生存≠生活≠滋润地生活

1、机场离市区50km，不赶时间不建议打车，地铁S1号线和机场大巴可抵达市区。地铁s1末班车22：40发车，机场大巴1号线末班车21点，2号线末班车21点半
2、有两个火车站，一个南京站，一个南京南站，南京站在玄武湖边上；南京南站是亚洲最大的高铁站。地铁1、3号线都经过这两个车站
3、乘坐公交地铁不用买车票，直接ZFB领取交通卡，刷下就能进站
4、地铁不可以进食、外放声音，请注意有人查
5、科巷本地人都不太推荐，以前就是个菜市场，现在被网友过度夸大，排队严重，别浪费时间。建议去茶南、南湖、丰富路、义乌商品城
6、别去景区买东西，最好吃的鸭子就是家楼下的卤菜店，随便一家都好吃
7、喝咖啡可以去南台巷、钓鱼台、小西湖附近
8、吃小吃可以去茶南、南湖、能仁里、明瓦廊、丰富路
9、吃小馄饨一定记得加辣油!金陵杨家馄饨不错！吃皮肚面微辣就很辣
10、到夫子庙玩可以，别在景区内买东西 ! 游船排队人太多，如果坐的上，尽量选择晚上11、南京博物院、遇难同胞纪念馆比较难预约，请提前安排
12、新街口地铁站一共24个出口，是亚洲最大的地铁站，商圈基本可以涵盖购物需求
13、南京夏天会很热，春天秋天很适合来玩，春天的樱花、杏花、桃花、玉兰花、郁金香、绣球花、油菜花真的很好看
14、茶颜已经入驻南京近一年，可以提前查看排队情况~基本至少20+分钟才能喝上!南京也有本土奶茶拾叁茶和马伍旺也很好喝
15、德基广场800w和1200w厕所很火，排队打卡人很多
16、南京大部分著名景区都可以地铁直达，集中在1、2、3号线沿线。不建议打车，太堵啦
17、自驾来南京，如果不去郊区，还是建议把车放酒店，市中心停车8r以上一小时，停车位也不好找坐公共交通可以省很多时间
18、看来南京都去鸡鸣寺、玄武湖、夫子庙、秦淮河、老门东、牛首山、中山陵、南京博物院、遇难同胞纪念馆，人比较多，其实也可以去毗卢寺、莫愁湖、金陵小镇、栖霞山、总统府、朝天宫、雨花台等等等等。合理避开人群，提高旅游舒适度
19、钟山景区需要爬山，穿舒服鞋子，去音乐台看鸽子记得早点去
20、可以走走相对小众的颐和路，两旁都是梧桐树，安静愜意
21、南京比较好用的租房app是优区生活，无虚假房源

1、南京主城区是，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区、江宁区、浦口区，但由于浦口太偏，一般市区的老南京人都不承认浦口是南京主城的。
2、南京有通往全国每个省会的列车，海南除外，这个现象被火车爱好者称之为“大满贯”。
3、南京玄武湖大门内的拐角，有一个相亲角，每天都有很多人在这里“相亲”。听名字很浪漫，但其实不然，之所以在“相亲”上面打引号，是因为来这里的都是为子女操碎了心的老人们。
4、南京的汉中门、水西门有齐膝大小不等的石头，这些石头不可随便坐，因为这些石头所在的地方和当年日军在南京集中屠杀地大致是重合的，也许每一块石头下面都有超过千名同胞的亡魂！
5、南京长江大桥虽然在南京，但是长时间都不属于南京，它管理者却是上海铁路局南京桥工段，归上海铁路局所有。
6、江宁和市区互相认同感不强。江宁人说市区人是南京人，市区人说江宁人是乡下人。
7、南京人最爱吃鸭，据数据统计南京人平均每天要吃鸭子达80000只，是北京+武汉的2倍。
8、南京公交车非常猛，不仅开车猛，刹车也猛，为此有一句俗语：南京的公交不是开得太猛，是飞得太低。示例南京13路传奇。
9、南京话大多以d开始，以b结束，例如，如果一个菜非常好吃，他们本地人就说，d你妈哦，这个菜好吃得一b哦。
10、南京曾经的市徽是南艺的保院长设计的，其核心标志是辟邪，辅助是城墙，环绕是飞龙飞虎，象征六朝繁华和虎踞龙盘。
11、南京人喜欢吃一种菊花脑的野菜，这种野菜入口并不是很好吃，但是很清凉，夏天吃有防暑去火的功效，雕~
12、南京人除了喜欢吃鸭子之外，还喜欢吃大鹅，比如东山老鹅、六合盐水鹅、高淳云溪香鹅等，其中，盐水鹅跟盐水鸭的做法一样，只是食材不一样而已。
13、新街口地铁站明面上是一个地铁站，实则是一个大型迷宫，这里一共有20多个出口，一个出口连着一个出口，你根本不知道出来之后自己会在什么地方，别说外地人迷糊，当地人也迷糊。
14、南京博物馆和南京博物院不是一个地方，一字之差，就有可能走错地方，旅游最好去南京博物院，这是全国三大博物院之一，非常大，展馆非常多，认真欣赏之下，一整天也欣赏不完。
15、冬至是一个很重要的节日，这一天，北方人喜欢吃饺子，南方人喜欢吃汤圆，唯独南京人不一样，他们喝鸡汤，吃豆腐。
16、朱自清父亲买橘子的车站其实就在南京，名字叫做浦口火车站，是全国重点文物保护单位，每次来到这里，我脑海中总会响起一句话：我去买几个橘子，你且站在这别动……

扬州耶路撒冷人，在南京待过几年
南京的春秋季很美，沐浴在阳光下坐在公园里看远处的城墙与车流能看上一整天，就很蒸汽朋克；哦对了我曾经在奥体对面广场的二球悬铃木枝头看见过松鼠
夏天在新街口的地铁站能坐那看一天美女
南京的早茶难吃，皮肚面鸭血粉丝通通不和胃口，六合的猪头肉非常一般，板鸭难吃，紫燕百味鸡被老家的熏烧摊秒的渣都不剩，大排档盛名之下其实难副。与我个人而言南京堪称美食荒漠，但是冬天能在南大附近买到老式的炕山芋就很开心
南京不乏风味绝佳的西点小店但是店主都比较有性格常常让我跑个空，以前珠江路金鹰楼下北侧有一家猫山王的榴莲芝士蛋糕很好吃几年前再去已经物是人非
总得来说，我很喜欢南京，如果有机会的话我想在这边养老