2022 一季度我国房贷总额达 53 万亿，人均房贷负债 14.7 万 ...
2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，我国居民的总负债超过了200万亿，人均背债14.7万，国民储蓄率从51.8%降至45%。高负债的年轻人还撑的起房地产的未来么？ 这里面，数据的解读其实是微妙的。房地产贷款余额53万亿，但里面居民房地产贷款余额为37万亿，而企业房地产贷款余额有16万亿。另外，居民总负债没有200万亿，而是整个银行体系的M2对应的银行贷款总额为200万亿。居民部门的负债有70多万亿，主要是房贷，其次是经营贷和消费贷。其他一百多万亿是企业债务。有债，必定有债主。背负房贷的居民，背负贷款的企业，居民，是债务人；银行是债权人，银行存款所对应的定存，存单以及活期存款的客户是债权人。
这个数据的解读，应当是200万亿规模的存单，以年百分之四的利息计算，也就能够得到八万亿的利息。经济体系年收入为110万亿。如果考虑到民间金融机构的债权规模也是在200万亿规模，以及民间利息水平更高。那么大致可以看到经济体系中，收入的分配，有百分之十五以上，是以纯粹的债权食利利息的方式进行分配的。
进一步，如果结合居民财富分配水平，尤其是之前民生银行进行的内部的储户金融资产的资产分布状况。粗略的按照二八定律来分配。则相应百分之二十的人持有债权，而百分之八十的人持有债务。以十四亿规模的人口计算，37万亿的房贷，如果考虑百分之六十的城市化率，城市人口为八万多亿，负债人口大致为6亿多，相应的债务规模为70万亿，大概也就是人均负债10万元的规模。
如果考虑到经济体系中，能够以房贷进行购房的，其实多少已经算是中产，大量的城市人口，或者还清了房贷的个人，实际上，也持有一定的债权。如果设想6亿多人，大概有一亿人在背房贷，则这一亿人，大概人均背了37万的放贷。其实，哪怕是债务的负担，也存在着一定的二八定律。真正的放贷背负者，仍然以大城市的高房价为基础，动辄是几百万的债务。而小县城顶多也就是二十万左右的债务。
这种从银行资产负债表结构，进行房地产杠杆的判断，只能够从极为宏观的角度进行判断。大致分析银行对于放贷的信贷放松程度。
就目前而言，真正麻烦的，是银行对房地产企业持有的十几万亿的负债，以及房地产企业在民间金融系统进行债权发行，地方平台进行的债券发行，是否存在坏账的可能。如果出现坏账，银行是否会进行扩表，通过大量信贷注入，进行债权置换。
就目前而言，国家的对房地产的信贷政策实际上仍然是紧的。在居民端进行房地产信贷的放松，首付以及利息的降低。但是在供给端已经进行严控。所以银行的信贷扩张，仍然是从居民部门发力。可如果居民部门信贷放松没有效果，坏账风险集聚，就可能发生大规模的债务危机。
这种债务危机，会指向房企破产，和地方平台破产，然后引发资产清算。也就是配合相应的资产重整，或者资产证券化进行相应处置。
房地产的未来还是有的。
但中国房地产的未来，显然不在十八线小县城。房地产未来仍然在一二线城市。北上广深的改善型住房，豪宅，别墅，仍然有极大的发展空间。在土地供给限制下，稀缺土地仍然可以为一二线城市的财政进行一定的补充。但不妨碍边缘城市的房地产的长期的萧条。
本次外围边缘城市的房地产，大概要五到十年才能够出清。当然，在这个过程中，大量边缘城市的经济潜力都已经被耗尽。在这些地方进行大规模基建，超前基建，招商引资的过程中，已经挥霍掉相应的积蓄。
债权已经把握在北上广深的富人手中。地方政府平台面对债务危机，不得不使用优质资产进行清偿。如果还有人记得上个世纪的东南亚金融风暴。那么当前内陆腹地，边缘地区，就是在承受一场金融风暴。在这场债务危机中，地方政府需要上交财政权力，需要严格约束财政赤字，财政支出大幅降低，公共资产证券化，公共服务私有化。
短期的过度的刺激之后，留下的是一片狼藉。
而获利者，早已离场。在繁华的都市看浪漫的烟花。
衰败的边缘城市的居民和下一代，仍然不得不收拾行囊，奔赴大都市，谋一份工作。来偿还自己也不清楚为何就背上的负债。 如果说，在这个数据的背后其实是一个无法避免的hard-landing问题，估计没人敢信。
按照市场普遍认为的hard-landing标准：住房销售额同比下降超过20%，引发房地产爆雷、地方政府收入下降，从而导致该经济体的发展出现急剧下降；那么，要避免这个杯具画面的出现，除了央行实行宽松政策（放水）之外，还需要达到其他的必要条件。
根据统计局的官宣数据显示，2021年，国内商品房销售金额首次突破18万亿大关（18.19万亿元），同比增长4.8%，其中，商品住宅销售额16.27万亿，同比增长5.3%。
这也意味着，如果要避免出现hard-landing的画面，那么2022年国内商品住宅的销售金额至少需要达到16.27*0.8=13万亿元。尤其是在国内写字楼等商业地产大幅萎缩的情况下。
同时，由于绝大部分的购房资金都来自于房贷，根据国内银行的经验数据显示，居民新增贷款所对应的商品住宅销售额比重约95%；因此，要实现2022年国内商品住宅的销售金额13万亿元的最低标准，所对应的新增居民贷款规模至少需要达到8.6万亿元。
如果考虑到2022年商业住房贷款之外的住房公积金规模（预计约5000亿元），那么2022年所对应的新增居民贷款规模至少需要达到8.1万亿元，相当于需要每个月新增居民贷款6750亿元。
<hr/>而央行发布的官宣数据则显示：1月份全国居民贷款增加8430 亿元（同比减少4270 亿元）、2月份居民贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元）、3月份居民贷款增加7539 亿元（同比减少3940 亿元）、4月份居民贷款减少2710亿元（同比减少7453亿元）。
也就是说，1~4月，全国平均每个月的新增居民贷款仅约为2472亿元。这个数字，仅仅相当于为了避免出现杯具所需最低规模（6750亿元）的36.6%。
与此同时，在全国居民的总负债超过了200万亿的情况下，如果按照国内银行的平均利息4%来计算，那么每年仅利息就高达8万亿。
而这个数字，正好与避免出现杯具所需新增居民贷款的最低规模（8.1万亿元）相当。
See？为了避免出现hard-landing的杯具，全国居民不仅需要每年支付8万亿的利息、还需要每年新增8万亿的房贷。
很明显，在为了避免全球第二大经济体出现hard-landing而尽力买房这一点上，国内韭菜们在进入2022年之后已经出现了严重“不合格”的状态。
尼采说，现在的情况正好相反：感到惊恐的人都逃走了，而那些不会感到惊恐的平庸之辈却使劲张开了他们的大手。
楼下保安则说，泡沫并不可怕，这句话其实并不可怕，可怕的是直到现在还有人相信这句话。
<hr/>⚠️以上内容节选自《2022房地产沉思录》update 20，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在公众号或new base中查看原稿。 推荐对此问题感兴趣的人，去看看西南财经大学与蚂蚁金服联合发布的《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。
该报告是通过2011-2018年，持续追踪超过355个城市、4万户家庭的债务情况而得出的。应该是我国目前对居民负债最详细的一份调查。
而关于房贷，报告里有一些数据很有意思。
一是我国家庭债务主体是房贷。房贷在2013年到2018年占家庭债务比重高达55.6%。而且增速极高，光是房贷增速就超过其他国家的全部居民负债增速了。
二是房贷又集中在多套房上，2018年，家庭多套房上的住房贷款占比65.9%，远超过首套房的住房贷款，而且多套房贷占比是一直在增加的。
三是有47.1%的存量房贷在空置房里，而且这个比例也是在增加的。贷款买了房子却空置?和前面多套房的数据一综合，嘿嘿，房炒不住的比例很大吗。 这里面不仅仅是高负债，还有负债成本相关的高利率，我们经济体的即拥有发达国家的高负债，尤其是居民高杠杆，但又拥有相对较高的利率水平，6%的长期贷款和3%的长期贷款计算下来利息差的非常多，同样的负债产生的利息相差很大。
不要把居民当成超人，抗压能力没有想象那么强，资本收益压过劳动收益，收入也没那么高和稳定，要不是人情社会之间亲朋信贷来回倒，可能要更早的出现系统性的违约。一直很好奇一些人张口就是大放水，吹口气就成了吗？以前的做法是刺激居民加杠杆投资和消费，才能把水放出来，就现在这杠杆率，银行即便敢放贷，也的有人敢接啊，自己加杠杆替别人置换风险，只能说比较大无畏吧。 不知道计算人均负债有什么意义，想说明什么、能说明什么？
我认为此数据值得玩味的是“居民总负债超过200万亿”。
做个不严谨的分析，以200万亿计算，假设债务利息平均在4%，那么仅居民负债一项，我国每年需要8万亿左右的货币去支撑运行。
8万亿从哪来？理论上来自流通货币，即M1。那流通货币从哪来呢？理论上来自货币总量，即M2。
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图中显示，2021年货币总量增加了19.62万亿，一年近20万亿的印钞量着实有些吓人，老百姓不懂经济，喜欢根据此数值判断大通胀来临，加上利益团体忽悠，错误的东西就变成了事实。为什么我说它错误呢？大家接着看。
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近19.62万亿的货币发行量，流通货币只增加了2.14万亿，为什么？另外17.48万亿去哪了呢？
刚才有个数字还记得吗？8万亿，仅仅居民负债一项，一年就要吞掉8万亿左右的货币，更别提我国总体负债产生的利息了。（有专家数据认为中国2021年总负债310万亿）
有人不理解，8万亿为什么从M2（货币总量）里面减去？解释一下，如果我们不增加货币来支撑债务运转，那么8万亿就会从流通货币里面掏，比如2020年的62.56万亿一下子减去8万亿去支付债务利息，流通的钱突然间变少，而我国生产总值（GDP）却在增加，逐渐形成货越来越多钱越来越少的局面，经济就会面临通缩危险。
所以，必须增加货币供应量去应付债务利息，防止债务吞掉流动性，说通俗点就是“借新还旧”，借新钱给你把以前的债还掉。（此操作需要强劲的经济发展作为支撑，一旦个人、企业、工厂连利息都赚不回来便会爆雷频发，近几年出现了如此局面，永续债都冒出来了）
有点跑题了，接着上面的算术题，即使17.48万亿减去8万亿也还剩下9.48万亿（未完全计算整体债务），有些人依旧不理解我为什么否定通胀论。咱们继续捋。
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2021年生产总值（GDP）增加了13万亿，按刚才计算的结果，我们根本没有钱去支撑增加的货物，理论上应该通缩。
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然而2021年的CPI增速为0.9%，可以算是通缩，但并未完全通缩，跟刚才计算的结果差距很大。为什么呢？
别急，其实问题在于M2（货币总量）里，M2包括 定期存款、其他存款等等，这些也是可以变现的，就是转换为M1去弥补缺失的流动性。
我一直强调经济是个复杂问题，如果只是做算术题，我国债务问题已经导致通缩迹象发生，部分机构、专家甚至官方也提出了“预防通缩”的论调，之所以没有爆发，是因为经济不等于加减乘除，经济还有调控弥补的空间。
就算我们不深挖，不做严谨细致的研究，单凭用老百姓算术题，现在的数据也无法得出“通胀”，反而债务危机、通缩的感觉更浓重。
那么，你猜为什么诸多媒体和经济人要不停告诉我们“通胀来了”？
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