车库为什么不是业主的？
车库用的是业主的地，为什么不是业主的？既然业主已经付了公摊，那整个小区不是都应该属于业主吗？建在业主的土地上的车库为什么不是业主的？ 车位产权也分为好几种，有的是有产权的、有的是人防工程、有的是公共建筑。 公摊和地是两回事儿。在房地产，房子和土地是分开的，公摊面积是房子的一部分，而不是土地的一部分。
举个简单的例子，一个小区占地200平米，有一栋10层楼，每层都是100平米，另外100平米是个小院子。每层只有一套房子，一个公共电梯，房子90平米，电梯10平米。如下图。
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这个10层、10平米的电梯，其实和10层、90平米的房子都是一样的价格，要几平米几万块的买下来，成为你房产证的一部分。
只不过，10平米的电梯谁都可以用，你的这个10平米也不是说只买了你自己那一层，毕竟没有楼上楼下的电梯你也回不了家啦，所以就是楼上楼下业主共同持有了电梯占的10*10平米，因此叫公摊面积。
我只是为了说明问题，所以画了这个简单的模型。
公摊面积的实际计算是非常复杂的，除了有公摊面积认定的规范，相应的规划设计，在房屋竣工交付的时候，也要进行面积实测，后计入面积实测报告，据此办理房本。面积实测报告会体现哪儿是公摊，哪儿不是。
但是有一点可以肯定，不是你交了公摊的钱，就等于你买了“小区的地”，也不等于小区所有的面积都是公摊面积。土地的使用权和房子的产权是两个体系，小区也不是每一平米不是专有面积就是公摊，小区还有很多不计入公摊的公共面积，以及实际上另有权属的面积。
比如我这个图里，100平米的院子本身就没算在公摊面积里，甚至本身都不是建筑面积，但是他的产权属于全体业主共有。
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。<hr/>车库、车位的情况是另外一套体系，在物权法/民法典里，对于车库车位的归属是专门规定的，引用如下：
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据这一条，小区的车库/车位有三种情况：
1、你或者其他业主专有的车位（专有车位）
2、开发商/政府持有的车位（人防车位）
3、全体业主共有的车位（共有车位）
为了直观的说明问题，大家可以参考如下图，最早规划图纸上，给该小区设计了AB两个车位，一个是地上的产权车位A，一个是地下的人防车位B，后来因为停车位数量不够，又在小区道路上用线画了用于停放车量的C。
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专有车位就像房子一样，有自己的房本，你可以近似的把专有车位（或者叫产权车位）就当成一套房子。
比如说图中的A车位，你买下来了，那么A车位和你的房子一样，本身就共享小区的土地，只不过这个车位他的用途是停车，而不是住人。
车位也分专有面积和公摊面积：除了划线用来停车的那个空间之外，买车位的同时也要买公摊面积，甚至车位公摊的比例非常的高，想想那个地下停车场，划线的才多大点儿，其他面积比如通道、门岗、电梯占了多大地儿。
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人防车位，就是开发商按照“人民防空法”建设了地下空间，表面上看那是一个车库，其实那是一个防空洞，产权归政府由人防办持有。
按照人民防空法，人防谁投资谁收益，开发商可以从人防办再承租这些车位，转租给业主，所谓“20年使用权转让”车位，也叫“使用权车位”。这里的20年，就是租赁合同最长不得超过20年的缘故，所谓使用权转让，本质就是租赁。
既然政府是产权人，那么人防本身其实也和你的房子一样，只不过你们是邻居关系，就你那个地，实际上是你有份、开发商有份，政府也有份。这里的全体业主，不是说开发商、政府去掉，普通人才是业主，而是大家都是业主，只是大家身份不同罢了。
全体业主共有的车位，在小区中并不常见，因为你是什么性质的车位，从一开始就在图纸上规划好了，新建的小区，没有必要搞出一大堆产权不明确的车位，又不能拿来卖钱，多不方便。
比如老旧小区，通过改造增加了车位，在本来能双向过车的道路上，占一条车道用于停车。这些被增加的车位，占用了小区的公摊面积或者公共面积——公共道路、公共绿地，那么这些车位也是全体业主共有。
在这种情况下，才符合题主说的“建在业主的土地上的车库为什么不是业主的？”在这种情况下，答案是“车库就是业主的”。
是业主的，但是不是具体哪个业主的，而是全体业主的。
因为大家都有份，就导致大家都没办法管，在很多没有业委会或者业委会瘫痪的小区，就被物业实际控制、经营使用。
这个公共收益可以在成立业委会之后，通过打官司要求物业返还回来。 简单明了的回答你：
看一下你的购房合同和房本，公摊面积那部分中是否包含地下车库。
如果包含，那没错就是你的；如果不包含，再喊叫都没用。
（这就是为什么地面车位属于业主不能买卖只能租赁的根本原因；地下车位单独的产权跟你公摊没关系。）
很多人啥都不懂，喊叫着车位属于全体业主所有。麻烦你补缴一下地下空间的费用。
对了，地下的建造成本比地上还大，一平2000-3000元/㎡，这还是好几年前的。车位也是有公摊的哟，一个车位包含公摊大概在20㎡左右。光建造成本四万，后期还有营销费，维护费等等，卖给你至少8万起，你接受吗？ 确实，车库应该归业主，每户业主都至少要有一个车位，毕竟大家都是刚需，不是只买房不买车位的炒房客。
一套原来100方，单价1万的房子，如果原来车位卖8万元，能立马变成135方，而且单价只有8000的房子，房价能下降20%，既能提高人均居住面积，又能达到控房价的目的，何乐而不为呢。
如果户均两个车位，那就是170方的房子，妥妥的改善房，单价还只有6800。
在稳定住房市场的基调下，越来越多的政府（入南京、上海）鼓励和采纳题主的想法，让原本交付后才能销售的车位能够预售，而且该政策受到开发商双手双脚的大力支持。
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很快购房的时候车库就是业主的时代要到来了。 车库和车位是有区别的。感觉题主弄的有点不太清晰哈。简单说几句，希望对你有所帮助。
1、无论是房子还是车库、车位，都是在土地之上的建筑物或者附属物。开发商或者业主可以主张地上建筑物或者附属物的所有权，但是不能主张土地的所有权。因为土地是国有的。
2、独立产权的车库，业主付费购买，产权发生转移，所有权归属业主。未购买的，产权归属开发商。
3、车位的区别很多，先说空间上的。地上车位通常是作为社区配套（临时停车）来用的，一般来说该部分车位是全体业主共有。地下车位又有人防车位和非人防车位来区分，非人防车位一般是拿来单独销售的，这里面根据地区不同可能会有产权和非产权的区别，不过这种区别感觉没什么实际意义，都一样用，也不少花钱。唯一漏洞可能是拆迁的时候会有所区别，但新建小区立马拆迁我也不好说你运气好还是不好了，况且是整个社区车位都这样，你也不用担心会多赔或者少赔。人防车位顾名思义就是在人防工程区域内的车位，这个肯定是没有产权的，但是人防工程建设规定里面有一条“谁建设谁受益”的说法，所以开发商可以选择转让使用权和这主张收益权的。
4、全体业主共有的车位意味着业主可以随便停吗？理论上是这样的。但是实际操作过程中，是需要管理的。社区1000户业主，有300个有车的，但是地上车位一共就四五十个，给谁停不给谁停？没有管理都会有意见，而且容易混乱。所以这个也就是个理论，就像是土地是国有的，国家是人民的，但是土地是不可能是某个人的。因为个人代表不了人民，同样某一户业主也代表不了全体业主。虽然这个物权和使用权无法归属某个人所有，那么业主的权益如何体现呢，那就需要一个管理者，一般是物业来做这个工作，通过计时收费实现物权的收益转换，无论是谁使用，按照一定标准缴纳费用，然后这个费用收取后用于社区公共公用设施设备维护等是可以的，做得好的物业甚至可以冲抵物业费或者给业主发钱都是有的。
5、题主说的这个公摊的问题，无论是地上车位还是地下车位，人防车位还是非人防车位，都是不允许计入公摊面积的。房管局和测绘院也不会犯这种傻。我想题主应该想表达的是成本分摊的问题。这个一般情况下是不会发生状况，就单方成本而言，地下的成本是高于地上成本的，如果开发商将地下成本全部摊到地上去，那么售价将会上调很多，举个例子吧，一个1000户左右的社区，按照1:1的车位配比核算，地下成本可能在一个亿，如果这个成本摊到地上的话平均每户要加10万元，按照户均100㎡核算，单价要加1000元/㎡。这个不光是业主无法接受，开发商也是无法接受的。因为最终清算的时候，土地增值税的清算是分地上和地下的，地上建筑多收了钱，就要多缴税，地下你亏了钱，可是不退税的，亏了就是亏了，甚至该有的印花税、营业税什么的该交还得交。所以开发商一般会选择地下部分成本部分分摊到地上，维持一个土增税缴纳的平衡，这个很考验投拓和财务的税控能力。
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