珠海新盘「打五折」，住建部门表态「是合理的市场行为」，哪些信息值得关注，如何看待此事？
22日，一则“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪，金湾区某知名楼盘备案价2.8万/㎡，开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡”的消息在社交媒体上引起广泛关注。第一财经从多方了解到，前述网传消息所指楼盘为位于珠海金湾区航空新城、由上市房企宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目（预售证备案名为金湾宝龙广场）。该楼盘项目主要面向刚需客群，房屋面积在68-110平方米左右。2020年，该商品住房项目取得预售证，其中部分在售楼盘预计在明年6月交房。
备案价不久，最初备案价在2.4万-2.8万/㎡左右，实际销售均价也在2.5万-2.6万/㎡。根据珠海住建局最新的房价备案规则，实际销售价格不得低于备案价的85%。目前，宝龙城这个项目在下调备案价之后，再按照最低折扣85折走，实际售价降到1.5万/㎡左右，对于购房者来说，如果当下买入，相当于每平米净赚1万元。”链家某房产中介22日晚间告诉记者。
23日上午，第一财经记者致电珠海金湾区住建局，一名主管房地产交易科室的工作人员在电话中表示，目前，宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。 2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。历史完成了一个轮回。
2008-2019年是我国房地产狂飙的第二个阶段。在本阶段中，我国一直在刺激经济和遏制房价暴涨之间搞平衡，经济下滑就刺激房地产，以期增加投资弥补需求缺口，一刺激房价就快速上涨，房地产公司争相拿地加大开发力度，这又导致房企和居民的负债越来越高，泡沫越来越大，中央又被迫调整政策，遏制风险。周而复始，不断循环。这既反映了我国矛盾的态度，又是市场经济固有矛盾在房地产领域的折射。
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两次大刺激+一次小刺激后，我国房价终于上天。2021年左右，一线城市均价逼近4.4万，二线均价约1.5万，三线均价超过1万。而在十余年前，房价能不能过万，还是二线城市的重要标志。
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现在的房价远远超过了购买能力。房价收入比是衡量居民购房能力的关键指标，即房价除以家庭可支配收入的比值。该值表明一个家庭不吃不喝需要多少年才能全款买房。公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率，能更准确反映一般家庭情况。据NUMBEO数据统计（中位数算法），2019年我国房价收入比高达28.4，高于除香港外几乎所有的发达经济体；同期，日本为13.3，德国为9.4，美国为3.7。也高于几乎所有的主要发展中经济体；同期，越南为21.9，巴西为16.5，俄罗斯为11.3。
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疫情以来，我国房价收入比不降反增，2022年已经达到32.25。一个家庭要全款买房，需要32.25年不吃不喝。这样的房价已经不是单个家庭所能负担。2018年，樊纲提出了“六个钱包”的说法，即夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆，六个家庭都要支持小两口买房。此论一出举国哗然，难道房地产不光要榨干我们，还要榨干我们的上一辈吗？
曾经我们是无债一身轻，现在高企的房贷压得我们喘不过气来。居民部门杠杆率（居民贷款/GDP）可以反映老百姓的负债情况。1998年取消福利分房前，居民部门杠杆率为5.2%。从1998年开始，居民部门杠杆率快速攀升，2007年低达到第一个高点19.4%，十年间攀升14.2个百分点。金融危机以来，经历两大一小三次刺激，杠杆率从19.4%暴涨至2020年底的62.3%，十四年间攀升了42.9个百分点。2008年坊间已经戏称，房地产是压在人民头上的新三座大山，但是那个时候的大山相比于现在而言，轻多了也小多了。
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房价越来越高，居民的负债越来越多，甚至是中低收入老百姓的钱包都快被掏空了。
一方面是供需发生逆转。在不断刺激下，房价已经远远超过普通百姓的承受能力，刚需人群越来越少，支撑房价的基础越来越薄弱。另一方面，在供需逆转的情况下，政策也不断收紧。2017年规范银信类业务，2018年出台资管新规，交易所对房企发债提高标准，等等，房企融资越来越难。部分中小开发商开始出现违约。
2020年疫情爆发，在积极财政和宽松货币的环境下，开发商拿地再度活跃，巨额信贷看着重新活跃的地产资本蠢蠢欲动。脆弱的泡沫继续膨胀，随时可能破灭。在这种情况下，中央出台“三道红线”直接管控房企负债。
居民收入下滑，刚需不断减少，销售逐步萎靡，外加融资管控，房企紧绷的资金链开始破裂。两年前还被资本盛世迷惑的人们，看着知名房企一个个排队式违约，震惊于全国各地出现的烂尾楼，一时不知所措。
之前，地方还不愿意开发商降价，毕竟这会冲击土地财政。但是现在，再不降价就排队等死了。在这样的情况下，降价自救必然会成为越来越多的开发商的选择。
问题来了，你在哪一年买的房呢？
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照这样说，目前A股相对最高点也是打了个五折，如果当下进场，等于尽享3000点上涨空间 活人还能让尿给憋死，管他是先调低备案价再降价，还是其他方式打折，只要能让价格降下来，保持市场的流动性，反而有利于化解房地产的泡沫，从而降低房地产泡沫所带来的金融风险。对于一个泡沫本身很高，但又因为政策限制而降低流动性的资产来说，风险反而比允许降价出清更大，就好比堰塞湖，细水长流总好过抵挡不住市场压力后被迫爆破冲击力要小得多。
最高的时候就是卖过2万多，现在降到1.4~1.5万，就是对有需求但晚买几年的群体的让利，也是让价格回归市场行为的过程，价格结合利息，这几年可省不少钱呢。至于放松限价的方式，无非是政策给自己一个台阶下。如果持续的维持2.5万的备案价，市场不愿意接盘，有的是二手房急着抛售，一样可以买来更加接近市场化价格的房子，倒是房企拿不到资金回款，现金流压力更大，越拖债务的利滚利窟窿越大，这也是前几天媒体呼吁放松限价约束的原因，与市场对着干，并不会解决任何问题，反而加速了房企的暴雷和更多的烂尾风险。
现在房地产的大趋势比五年前可清晰多了，绝大多数城市都将进入长期且痛苦的去库存周期，对于本地已经高杠杆上车的群体，也是进入长期的且痛苦的去杠杆周期，结合人口结构上移，大城市也不能例外，反而因为更高的房价收入比而承担更大的泡沫破裂风险，投机和过度依赖杠杆支撑的繁荣，谁也挡不住市场促使价格回归的大趋势，政策想要干预，必然付出更高的代价，比如降低首付来用更大的风险也并未拖得住短期的价格下跌趋势。
房地产泡沫最大的问题在于泡沫本身，无论你以何种方式应对，都不可能没有代价，只是哪一种代价更低，对未来透支更少罢了，现在看来，让价格回归市场调节反而是代价相对小的一个，总比拿整个金融体系的安全、年轻人的心气、市场的活力、未来经济增长的潜力去赌短期的数据好看要好的多。
文字游戏和规则游戏玩的太多了，符不符合降价规则的根本不重要，方式不重要，限价形式存不存在也不重要。重要的是允许市场自发调节价格，只要允许降价，降到让后来者能负担的起水平最重要，不管你怎么发文和解释，给刚需能让利的都是好事，当然这不是别人的施舍，而是当时三高时选择不参与的群体自己争取到的，市场规律为何总是发挥作用，背后是亿万人的决策。
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中国房地产报刊文，呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，对此如何解读？ 新闻标题写的夸张了一点，很吸引眼球，但确实是和历史最高备案价比便宜了一半左右
我问了一下珠海的朋友，这个“金湾·宝龙城”楼盘最近一直卖1万6/㎡附近
现在卖1.4万-1.5万/㎡实际上没有比最新的价格便宜一半
新闻里面说的“打五折”其实是和最开始的备案价2.8万/㎡比的
这个就是真相
那就说明其实新房价格未来有很大的下降空间，价格管控不需要放开，只需要不断的调整备案价就可以了
各地以后只要都这样不断的下调备案价格
开发商按照最新的备案价格来重新调整售价就可以了
难怪之前官媒说“应该允许开发商降价促销来自救”
所谓的新房价格管控也是非常灵活的
就是看销售情况，卖不动，价格肯定会下来
不存在一定不能跌的新房价格
这个趋势已经很明显了
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珠海的新房限价要求是房子出售价格，只要在最新备案价85折范围内就是合理的
住建部对此表态“是合理的市场行为”，因为根本就不是一口气跌了备案价一半
而是一点一点跌下来的
按照目前1.4万-1.5万/㎡的价格来看，那么现在的备案价应该就是1.7万左右
只要没有超过85折，那当然是合理的市场行为
只不过备案价可以一直下降
说明新房确实在偷偷降价
备案价一下降，开发商就马上跟着降价
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这个“金湾·宝龙城”最近7月份的备案价是18967.07元/㎡
4月份的时候“金湾·宝龙城”备案价从26889.95元/㎡下调到了20804.33元/㎡
总之备案价一直在下降的
但珠海的朋友说买的人基本上都是1万6/㎡左右买的
那就说明之前备案价太高了，也没有人买
所以一直在调整备案价
如果以后销量不佳的话，备案价估计还会调整
这个1.4万-1.5万/㎡都不一定能维持多久
这才没有多少年就跌了这么多
其他楼盘，其次城市如果卖不动，肯定也会慢慢的调整新房价格
目前最大的矛盾就是拥有多套房的人可能会闹事，新房价格这样一步一步的下降，现在已经买了很多房子的人肯定会受不了
但为了保护他们的利益其实已经很克制了
已经用尽了方法，现在就剩下价格下跌没有用，其他方法都用到极致了
超一线城市如果也不限制，那房地产就全部没有限制了
是时候在房价上面做一些让步，这样也可以让居民生活轻松一点
尤其是刚需群体，年轻人，他们很需要房子
能有一些让步，让年轻人安居乐业，也可以释放潜在的消费力
不能让房地产把所以的消费力给压榨干净了
未来经济的核心是内需，是高端制造，是产业升级
过去那种依赖房地产+人口红利拉动经济的模式都应该改变
房地产现在就是应该给居民让利的时候
这样居民才能有能力提振内需，助力经济转型成功 前天中房网刚呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，今天珠海就开了第一枪，可以说市场对此的响应还比较快，当然我个人认为市场一直有这个需求。
房地产是一个商品，那么房价就应该由市场决定，由市场的供需关系来决定。政策强制制定，这本身就是不合理的，甚至是违背市场经济发展规律的。
提到珠海大家想到的可能就是格力，而格力这几年也在每况愈下，根据今年最新发布的消息格力也跌出世界500强，具体原因这里就不写了，大家可以去翻我前几天的回答。
这几年珠海的人口也在大量流出，珠海的房价泡沫还是很大的，像珠海金湾这个楼盘从2万多降到1万多，其实并没有降到底，还是虚高的，如果接下来任由市场供需来决定房价的话，估计还有很大的下行空间。
房子不降价，老百姓买不起房子，开发商资金不能回笼，周转不开，房地产企业就爆雷了。前两个月的恒大，碧桂园等等爆雷都是同样的原因。
没有销量，死守房价将毫无意义，这两年的救市政策加起来早已经上千条了，但是刺激没有一点用，反而把信心慢慢的推到低谷。你守得越厉害，造成的结果就是销量进一步下滑，房企进一步撤退，不在你这个地方拿地。
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