李嘉诚北京一住宅项目将开售，22 年前拿地，房价达当年地价的 50 多倍，哪些信息值得关注？
近期，李嘉诚创立的长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。据北京市住建委官网信息显示，御翠园位于北京市朝阳区姚家园东里1号院，备案名“逸翠园”，于今年7月18日获得预售证，预售范围包括9栋住宅，准许销售面积为93212.24平方米，最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。
“我们现在预售证下来了，等公司通知随时开盘。”“御翠园”项目的销售人员表示，“我们项目是目前五环内唯一在售的新房，目前看房的人还挺多的。而且我们是准现房，房子已经盖完了，高层的玻璃都挂好了。明年年底交房。” 这个世界之所以贫富差距拉大
是制度成本被弱势群体所承担
而制度收益被强势群体所占有 李嘉诚就是个唯利是图的商人，他会毫无心理压力的坑掉一切底层人民。
李嘉诚在成都有个楼盘，那可是招致全成都人民的反感，就连成都政府都想一刀切了李嘉诚，把它捂盘十几年的楼盘直接拿来法拍了，这可不是一两套房源的法拍，而是三千多套房，一个巨大楼盘拆散了拿出来法拍，置李嘉诚旗下成都分公司于死地！
我来详细讲讲李嘉诚在成都这个楼盘的一系列骚操作。
在2004年，成都市政府把高新区的一块很核心的地以1030元/坪的价格卖给了李嘉诚旗下的和记黄埔，拿地总价是21.35亿，这个楼盘体量巨大，一共1980亩（想想现在百亩大盘的稀有程度），分割成八期开发。
当时成都政府期望它三五年修完，以大盘之姿带动区域发展。结果它却理解成了3x5年，一直捂到地价涨了十几倍，都惜盘不售。龟速了16年，到2016年为止也仅仅开出了前六期。
剩余还有6000多套修成了准现房的房源还在无限期的待售中。当时因为想着李嘉诚在楼市的名气，故意低价卖给他们，给他们留足了利润空间，希望他们能修个好楼。
因为当时没想到这货这么能捂盘，结果这货一捂就是16年，一直到2020年，这货依然没有开发完成。
在2016——2020年前后，正是全国房价涨幅最大的阶段，房住不炒基本上也是在那个时候出台，各地开始严打捂盘不售。
其实正常买房长江实业是能爆赚的，但是因为2018年后国家政策，新房都要限价，然后长江实业开始的它的捂盘表演。
2017年，这个楼盘南城都汇战术性着火，本来马上就应该开盘售卖的，从此再拖了三年；
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到了2020年，这个楼盘又又又又战术性着火了，我寻思着其他楼盘万年不着火一次，你这个楼盘一开盘就着火，有点魔性啊。
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本来又想借着着火再捂盘两年，结果这次直接把成都政府都得罪了，你演戏也不要这么明显好不好。
9月23日一则PDF文件刷爆地产圈：成都财政局要求各大金融机构禁止给其名下的黄记和铺地产（成都）提供新增融资和贷款服务——直接让成都所有银行不能贷款给和记黄埔，从此双方彻底决裂。
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但是李嘉诚捂盘的想法丝毫没有动摇，并在随后的回复中直接调侃成都政府
长江实业集团回应说：“和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制；这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响。
好家伙，长江实业这条回复直接打了成都政府的七寸，言外之意就是仅仅你让成都的银行不贷款给我，对我毛影响都没有。
而且最最最重要的是，在成都处罚长江实业之前，李嘉诚暗度陈仓直接把楼盘转让给另一个公司了，2020年7月23日，剩余（部分）地块的转让得以石锤，禹洲集团和成都瑞卓接盘，这笔交易完成之后，长实集团将收到10.12亿美元款项，折合人民币约71亿元。也就是说，用项目尾盘的地块，卖出了当初总地价的3.3倍。
最骚的是，长江实业在成都子公司的员工都不知道自己被卖了，甚至开始直接网上维权，这还不仅仅是个案，长江实业在重庆、长沙、天津都出现过这种骚操作。
但是从另一个角度来说，你怎么知道这是真的转让呢？大概率其实只是个左手倒右手的游戏，在外面看起来两个公司毫无关系，实际上这个公司可能只是一个壳而已，你不是不让我捂盘吗？我换个主体继续捂！就喜欢你看我不爽，又拿我没办法的样子！我都能想到李嘉诚背后的狗表情！
果然，换了一个主体之后，又捂了三年，一直捂到了今年。
它们又开始了自己的骚操作，自己把自己告上了法庭，要求冻结自己所有的资产。
好家伙，电影都没有这般精彩，我在长江实业身上看过的套路碾压其他所有公司之和，李嘉诚当真无愧是套路之王、捂盘之王。
近期，这个南城都汇越来越多的细节暴露出来，一位和记黄埔（南城都汇原开发商）老员工透露：禹州从和记黄埔那里借钱买了整个项目，而且现在新老板禹州还不起钱了，要求把自己财产冻结。
好家伙，这又是什么神奇操作，当初我想着顶多是换了个自家股东，万万没想到这是找个垃圾公司借自己的钱买自家的东西，当初买的时候就准备好了让这家公司破产的打算，最后让所有楼盘破产清算，直接走法拍路线，这样楼盘就能按市价销售，而不是按限价销售。
这种神奇的操作让我瞠目结舌，长江实业走一步，看十步，在十年前就准备好了持续捂盘，跟成都政府刚到底的打算，其中各种套路就等着你去钻，用国家法律刚你地方权威，是真的6的兄弟666啊！
到目前为止，南城都汇剩余三千多套楼盘真的走上了法拍道路，在阿里法拍开始拍卖，三千多套房源，一下子对成都市场造成了冲击，而且真就不限价。
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不得不说，从目前的状况来看，李嘉诚又赢了，强行把楼盘从限价捂成了不限价，剩余三千多套房源直接流向市场，对成都楼市形成冲击。
成都政府被这一通操作弄得牙关子都咬紧了，又无可奈何，我估计后续唯一还能拿捏的就是法拍款项要怎么走，你要玩骚操作，那成都就给你玩一下资金流程，是属于你的，但是流程我走了二十年，看看谁能强过谁。
你以为故事到这里就结束了吗？
NO!NO!NO!
这两天又有了新进展，为了不配合法拍，发了一通申明说公章被股东抢了，不配合交房不是我的责任。就问你6不6！
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整起事件看来，李嘉诚这些企业就是商战老手，唯利是图，完全没有什么政策导向，没有什么房住不炒，是如果有利益，他能坑死所有底层人民，就是专门吃人血馒头的企业。
像这种案例李嘉诚可不止在成都这么干，在长沙、西安、重庆、北京都有过这种操作，就比如这次卖出的御翠园，开发周期长达22年，早就引发各个地方的不满，就这种货色，还是回你的英国吧！
凌乐知乎往期精彩内容
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到今天15年过去了，还在贡献收入：
http://pic1.zhimg.com/v2-3077aadaa0df4f5a19d2f3a4f52c4da0_r.jpg?source=1940ef5c 其它都不重要，重要的是，否能倒查20年？
中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；
但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
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御翠园这个项目的地块22年前就拿了，依法20年前就该开发并销售，否则，政府有权无偿收回土地使用权。
现在需要倒查的是——
1、20年前，御翠园没有开发并销售的原因，是否是不可抗力？是否是政府、政府有关部门的行为？是否是动工开发必需的前期工作造成了动工开发迟延。
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2、如果20年前，御翠园没有开发并销售的原因，是不可抗力、政府或政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作造成了动工开发迟延等原因之一或之几，那么，这些原因是否持续了20年？
3、如果以上法定延迟御翠园开发并销售的原因，根本就不存在，或者曾经存在但并没有持续20年，那么，为什么政府不及时无偿收回土地，再拍卖给其它开发商，让御翠园地块上的房子，能够及时开发并以不到1万元/平米的价格卖给购房者？
如果不能倒查20年，其它说再多也无意义。
http://picx.zhimg.com/v2-a3b73c30c124ea753e37e9984e10a68d_r.jpg?source=1940ef5c 2014年的时候，大家就在讨论“为什么李嘉诚可以一直囤地不盖房子？”这个话题
那时候大家就怀疑李嘉诚囤地不是为了开发卖房子赚钱，而是为了囤地增值，到时候再卖地套现
大家觉得李嘉诚就是一个“炒地皮”的，并且从他公司的财务报表里面看见
当时他在内地有1652万平方米的土地储备
按照那时候内地平均成本2400元/平方米的价格计算，价值400亿左右
据说他是这样玩的，也不是完完全全不开工，就做的非常慢，磨洋工
05年以157元/平方米的地价在广东拿的地，到了09年才正式开工
14年的时候才完成了一点点进度，一期完成了10%，三期计划到16年才完成1%
但他囤的这块地的价格已经涨到了天上
他就是通过早期地价非常便宜的时候疯狂囤地，然后故意不开发，一直等地价上涨
后面等着地价涨不动了就开始赶快套现
很多开发商也学李嘉诚这样玩，当然也促使了房价上涨变快
很多地卖出去了，但是没有被开发，相当于人为制造稀缺性，减少了住房供应，导致供需失衡
这种炒地皮的行为和很多房地产企业扎堆去三四五线城市炒房的行为是一样可恶的
当时很多人就在网上质疑李嘉诚，因为按照《房地产管理法第二十五条》规定
开发商拿到土地使用权以后必须按照规划动工，如果按照规定1年没有动工要罚闲置费
2年没有动工，那官方可以无偿收回土地使用权
但李嘉诚拿地的开发周期都基本10年以上，那时候很少听说他土地有被收回去的情况
还是到了21年附近才听说，李嘉诚成都的一块地，因囤地95个月被征收了8000万闲置费
恒大也很多地闲置就被直接收回去了，说明21年左右房地产行业就开始收紧了，方方面面都开始严格起来
每次提到李嘉诚的时候，就有人说李嘉诚的楼盘没有烂尾情况，比恒大好
但其实都一样，李嘉诚也好不到哪去
套现的钱都去国外投资去了
他当时14年的时候，回应是说正在开发中，并且在慢慢出售项目，回收资金
并声明自己没有囤地的情况，也没有囤地的想法，说自己非常想全部卖出去
12年开始李嘉诚一直在疯狂套现，前前后后8年左右，他套现了2000多亿，李嘉诚还是跑的快啊
跑慢一点，到了现在还想套现，还想跑路就非常难了
时间过的真快，一晃眼2023年了，没想到李嘉诚还有22年前拿的地，现在居然开发出来打折售卖
按照当时他2001年以1750元/平方米的价格拿下
目前这个北京的“御翠园”项目，获批的销售价在90672-99744元/平方米之间
确实是大赚了一笔，50倍左右的收益
之前吹风的时候说是卖10-11万左右，现在开盘基本上9-10万区间
便宜了10%甩卖，估计也是因为有新房价格管控，不然应该会卖的更便宜
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之前李嘉诚在香港的油塘“亲海駅II”项目就是直接打七折卖的
打折的效果非常不错，总认购量达到3.06万次，超额认购48倍，相当于每49人抢一套房
一下子成为香港史上认购量最多的新盘
他是真的想继续在房地产行业上面加速套现
因为李嘉诚的长江实业集团最新的财务报表显示，销售情况减少60%左右，并且收益减少56%，净利润也下滑20%
李泽钜也不止一次说会继续低于市场的价格卖房子，来保障现金
目前的策略就是尽可能的便宜，加速把房子卖出去
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目前房地产市场确实供需已经发生了变化
囤地不仅仅是说会被罚，而且各地的房子销量也压力很大，地价没有了过去那种一直增值的空间
北京7月商品住宅成交环比都下降12.8%，同比下降8.9%
其他城市也好不到哪去
现在也在狠抓闲置土地，在努力推进保交楼项目
如果不是李嘉诚跑的快，他根本没办法套现2000亿去投资国外
也要和现在大部分房地产企业一样，每天担心自己的房子卖不动，现金流枯竭，债务展期的问题
1978年，城镇住房只有3100万套，非常稀缺，而到了22年底住房已经达到了3.8亿套，已经基本上饱和
所以之前地价便宜，很多开发商都学李嘉诚疯狂囤地
他们看见了房地产市场巨大的增值潜力，故意慢慢开发
直到后面慢慢的住房越来越多，供需慢慢发生变化，房价越来越高，泡沫越来越多
并且居民杠杆率不断攀升，他们知道房地产黄金时代要过去
才出现了万科一直在喊“活下去”，李嘉诚喊“不赚最后一个铜板”
就是因为都看见了房地产市场要转向了，房子确实太多了
能买的都已经买了，买不起的也接不动现在的房价
目前房地产市场就是这样的情况
只能慢慢化解泡沫
等价格和收入匹配以后，房子的销量才可能有喘息机会
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