“万科”作为房地产千年老二，有多稳健？
前两天看到了“中国恒大”的年报，所以就想起来说一说万科。http://pic4.zhimg.com/v2-77565244b0e7b4808931ec4d069f7ec3_r.jpg
分析万科之前，先简单说一下恒大的情况。
一、恒大现状
2023年7月17日，恒大发布了截止到2022年12月31日的业绩公告。
真可谓是千呼万唤始出来，等了这么久，终于在停牌近4个月后走出闺房。
不过里面有这样一段话：
“在更换掉原核数师（审计机构）罗兵咸永道（普华永道）后，新的审计机构上会栢诚会计师事务所认为，恒大持续经营有多项不确定性因素以及无法就对比期初数据获得足够的审核凭证，因此，对恒大2021年报和2022年报均出具“无法发表意见”报告。”什么意思呢？
我之前说过，“无法发表意见”报告，基本上就是用高音喇叭告诉你，“数据作假”的意思。
所以我们姑且看之！
之前一直说恒大负债2.4万亿，财报证实了这一点。
总负债2.44万亿，剔除合约负债后为1.72万亿，其中借款6124亿，应付款1万亿（包含应付工程材料款5962亿）。
2.44万亿，到底是多少钱，绝大部分人可能没什么概念，其实我也没什么概念。
这已经纯粹只是一个数字，是资本家的数字游戏。
我只知道2022年我国GDP超过2万亿的城市只有7个，分别是“上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都”。
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排名第6的苏州去年GDP也才2.4万亿。
当然房地产公司的负债都不低，万科负债也有1.35万亿。
不过好歹少了1万亿，A股里面市值过万亿的公司都不多。
然后再来看这几年的业绩。
2022年营收2301亿，净利润亏损1258亿。
如果加上2021年的，这两年亏损8120亿。
两年的亏损就奔着万亿去了，从这个角度看，负债2.44万亿，也不是那么难理解。
八千多亿的亏损，还是很恐怖的。
恐怖到什么程度，我刚才拉了一下数据，2022年A股所有亏损企业总共一千多家，他们总亏损金额也才7500多亿。
占大头的“中国航空、中国东航、南方航空”表示：“我不算什么！”
这里面就有一个灵魂问题，为什么恒大从2021年开始亏，就亏了这么多？而且仅仅亏两年就KO了？
用一句俗话来说“墙倒众人推”。
恒大自己当然有很严重的问题，但是如果换个角度，没有把雷曝出来，先不说负债的问题，单纯从卖房子角度来说，有没有可能恒大的房子卖得更好一些，亏得就少一点？
现在等于是没人再敢买恒大的新房了。
不过有因必有果，注定没这个如果，因为多数人的信心问题不可逆。
说实话，我是真心希望恒大能过这一关的。
两个原因，第一个7210亿的合约负债，意味着还有这么多消费者的房子没交房，不用计算机都大概知道有多少人等着房子住。
第二个还有近6000亿的工程材料款没付，我相信很多恒大的供货商都在等着这个钱来缓解经营压力。
尤其是中小型公司，很可能就砸在这上面了。
恒大这家公司结局如何，一点都不关心，没有不能倒闭的公司。
而且那些高管肯定都在海外有巨额的“信托基金”，他们早就无所谓了。
如上图所示，大几百亿的分红，差不多80%都进了大股东的腰包。
那么留下来的摊子，又是必须要收拾的。
债务问题最后怎么办，这个还有变化，但是资产，现在账面上的家当已经资不抵债，肯定是慢慢的卖。
还有就是恒大有2.1亿平方米的土地储备，有一部分会由于长期未开发被当地政府收回，更多的会转让。
包括自己已经开工的优质项目，必然需要接盘者来重新正常开发。
显然万科、保利等优秀房企都在等着一块块的肉。
当然，今天的主要目的，还是借着恒大的事情，说一下同行万科。
万科，是一家被认为风控做得最好的房地产企业之一。
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二、万科
其实我一直不喜欢王石，因为我觉得相对而言，太弱了。
当然这个相对而言，是相对同级别的资本运作大佬。
万科两次陷入股权之争危机，第一次说没有防备，表示理解，所以不管是政府还是老百姓，都给足了面子，强行帮了一把万科。
但是第二次还犯同样的错误，这个在我看来就是能力问题。
所以第二次王石再来一次“万言书”，就没用了。
当然万科是一直很优秀的，也是我一直关注的公司之一。
1990年，有个楼盘叫“深圳天景花园”正式开发完成，这就是万科做的第一个房地产项目，从这一年开始，万科的发展就进入了快车道。
不得不说，我国的房地产真是造富了无数人和无数企业。
1991年万科就在深交所上市，股票代码“000002”。
意味着这是深交所第二家上市的公司，第一家是“平安”，代号“000001”。
中国平安和万科都是我长期跟踪，认为很优秀的公司。
从1992年开始，房地产被正式列为“支柱产业”之一，行业发展速度日新月异。
万科的资产就一直在快速膨胀。
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如上图所示，别看刚上市那十年的总资产好像趴在地上没多少，那是因为现在的资产太高的原因。
2021年到达巅峰的近2万亿。
要知道1991年的时候总资产都不到10个亿，30年翻了2000倍。
2001年万科把旗下的“万佳百货”72%的股份转让给了华润，标志着万科正式结束多元化方式，从此成为专业专一的房地产公司。
资产膨胀的同时，业绩同样也增长很快。
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如上图所示，每年都在增长，无一年例外。
2004年的时候，万科营收才77亿，当时定下了一个目标，“十年后过千亿”。
很显然提前完成了，2012年即过千亿。
而且如果从销售规模来看，2010年就达到了这个目标。
这也让万科成为国内“第一家年销售过1000亿”的房地产企业。
房子果然是个好东西，用野蛮生长形容毫不为过。
万科的业务主要只有两块，房地产开发和物业。
2022年整个房地产都比较低迷，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，百强房企销售额同比下降42%。
从新建来看，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，这可是第一次下降。
从这几个行业整体数据就能看出去年的情况有多糟糕。
万科同样也大幅度下滑。
如上表所示，2022年销售面积2630万平方米，下降30.9%，销售金额4169.7亿元，下降33.6%。
不过别看下降幅度这么大，去年万科在24座城市的销售金额排第一，在11座城市排第二，在9座城市排第三。
上面提到“合同销售金额”这个指标，是房地产公司很重要的指标之一，因为代表着规模。
当然最透明准确的是“权益合同销售金额”。
下面我们再看第二个重要指标，合同负债。
合同销售后拿回的钱，在被确认为收入之前，就属于“合同负债”。
上图是万科近五年的合同负债，呈下降趋势，2022年4656亿，下降27%。
这个指标为什么重要呢？
因为还合同负债还有一个外号，叫“蓄水池”。
消费者已经把钱给过来了，而且不会再退回去，等于就是自己的。
不过由于确认收入原则问题，这个钱还不能算自己赚的。
对于房地产企业来说，最基本的一条是交房，或者说项目结算。
这里面的关键词就在于“结算”两个字，这是有玄机的。
很多项目都会分期开发，比如很多楼盘都有一期、二期、三期之类的。
尽管整个项目还没有完工，但是选择某期项目“结算”，这是有很大自主选择性的。
然而公司有那么多项目，首先审计公司不可能每个项目每一期都去仔细核查，然后审计所也没必要较这个真。
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上图是万科2022年的结算收入情况，实现结算收入4444亿，同比增长10.5%。
数字显得不是那么吉利，我怀疑可能是万科故意选择用这个数字，因为等下你们就知道，万科在2022年有多难。
于是操作方式就来了，房地产公司如果想上一年的收入好看一点，就多结算一点。
这就是“蓄水池”的真谛。
那么从这个水流动过程可以看出，消费者买房交钱，属于水源，当年的合同销售金额，就是当年的流入量，先全部流进合同负债这个蓄水池。
很显然合同负债越高，蓄水池的水位就越高。
然后结算后产生收入，就属于从蓄水池里面抽水。
很显然结算收入越高，抽水就越多，蓄水池水位就越低。
正常情况下，房地产公司最希望的是收入看起来不错的同时，蓄水池水位还很深。
往年也确实如此，但是2022年这个希望被打破了。
2022年万科流入的水是合同销售4169.7亿，下降33.6%，水源变小了。
蓄水池是合同负债4656亿，相比2021年的6369亿，水位下降了1713亿。
结算收入4444亿，同比增长10.5%，抽水变多。
所以你看抽水速度远远大于水源流量，这可是第一次出现这种情况，是真的很难！
另外房地产还有一个最基本的指标，那就是“土地储备量”。
以前常说“家中有粮，心中不慌”。
看来这句话并不适用于房地产。
前几年恒大家里的土地储备超过3亿平方米，不能不用疯狂来形容。
即便是现在，也还有超过2亿平方米，家里的粮食超级多。
但是下米的锅不够，也没用，拿着地没钱开发，这就尴尬了......
说到这，让我想起了融创的“孙宏斌”，真可谓是“一股傲气，尸横遍野”。
孙宏斌的人生理想就是超过万科，所以恒大2017年还知道想想是不是要踩刹车了，融创却偏不。
谁叫你们都夸万科好万科妙万科是个宝。
我就要超过他，于是“逆势”拿地，万科在2018年喊出“活下去”的口号时，融创的口号就是“超过你”。
到2020年，孙宏斌终于达到目的，土地储备超过了万科。
不过还没来得及多享受一下胜利的喜悦，去年5月“成功暴雷”。
孙宏斌如此聪明的一个人，你要说他没意识到风险，我是不信的。
更何况恒大已经成了“榜样”，万科也喊出了口号，警示标志已经够明显了。
所以只能说孙宏斌纯粹是赌这口气，好歹未来人们写“中国房地产发展史”的时候，还是要写上一笔“融创于2020年权益土地储备量超过行业宠儿万科”。
当然孙宏斌具体怎么想的，我们肯定都不知道，只能说开玩笑瞎揣测一下。
相比之下，万科是真正在践行“活下去”这个理念。
2022年的土地储备量才仅仅7519万平米，同比下降近20%。
万科说：“没关系，我有钱我怕谁，等你们都倒了，我就来低价收尸！”
不过从最近一次万科出手救恒大能够看出来，万科还是很仁义的，说低价收尸是我开玩笑的。
很大在深圳湾的总部，当年许家印可是放出豪言，要把新总部打造成“粤港澳大湾区标杆”，不过造化弄人，目标到今天都没能实现，还形成了烂尾。
一家名叫“安和一号”的公司，花75亿买下了这个楼盘，立马复工。
安和一号的背后就是万科和深圳的一些国企。
未来这样的接盘行为，肯定会在房地产行业越来越常见，毕竟没有任何一方愿意看到烂尾。
后面就看谁的家底厚，谁就能从这波低迷行情中逆势发展。
接下来我们看看万科的自身业绩表现，有没有这个实力？
三、业绩
自从三道红线之后，整个房地产靠无限制举债扩张的路径，就被打断了。
万科虽然做到了未雨绸缪，但是依然抵不过大趋势的反转。
先看业绩的变化：
因为房地产行业的周期特性，公司当期结算的业绩往往是前两年拿地所开发的项目。
因此，三道红线出来之前，大多数公司为了扩表，进行了无限制的举债，同时也拿了很多高价地。
水涨船高，即便你风控做得再好，在这样的大环境下，你不出高价，根本就拍不到土地。
因此，万科在2021年之后，尽管结算的面积在2021和2022年还延续了惯性增长的势头，但是利润却腰斩了。
那么，是不是说万科就很差了呢，显然，需要对比来看才算客观：
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这是2022年A股排名前10的与地产相关的公司的营收和利润的排名。
可以看到，万科依然是头部位置。
只不过，这两年整个地产的表现，太惨了。
万科的股价，也反映了这个预期：
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尽管这两年腰斩的白马股数不胜数，仅沪深300股票池从高点到低点要腰斩的公司就超过一半以上。
但是万科作为一家历史业绩非常稳定的公司来讲，还是有些超过了大家的预期。
尤其是毛利润下滑的速度，同样是接近腰斩。
那么，是不是说万科这家公司，就不值得关注了呢？
显然不是，除了这些众所周知的困局和因素，其实也还有很多亮点的，同样从2022年的年报说起。
3月底，万科公布了2022年的年报数据：
公司公布2022年年报，全年实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿，同比增长0.4%；扣非归母净利润197.6亿元，同比减11.7%；公司拟每10股派发现金红利6.8元（含税）。因为业绩下滑，股息较2021年降低了不少，但是按照当前的股价计算，股息率依然不低。
万科2022年，在44城销售位列当地前三，按照公司的年报预期，2023年竣工计划将会下降。
受地产行业下行影响，万科2022年公司销售面积2630.0万平，销售金额4169.7亿元，同比分别降30.9%、33.6%。
销售均价15854元/平，同比降3.8%，但是万科深耕二线城市，整体将近1.6万元每平米的均价，销售价格只是小幅下降，本身也体现了业绩的韧性。
但是新开业务并不乐观。
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2022年开发业务新开工1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%。
竣工3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。
公司计划2023年新开工及复工1672.8万平方米，竣工3227.2万平方米，竣工同比降11.1%。
也就是说，万科在缩表转型方面，是一条走到黑了。
四、总结
投资一家公司的价值，不但要看业绩，还要看股价。
一个鸡蛋再好，如果卖你10块钱，你肯定也会认为贵，但是如果1块钱10个呢？
只要鸡蛋还可以吃，就一定能够卖出去。
我个人觉得，万科未来至少还有下面几个方面的看点：
① 行业出清速度越来越快，逐渐进入到尾声。
恒大的事件，也说明了行业的头部公司也在开始出清了，不管最终的结果如何，怎么解决，但是这是公司退出之后的市场份额摆在那里。
当前所有上市房地产公司的市值加起来，还不如贵州一半的市值，这是一个14亿人口的国家几千年来形成的家文化中的支柱产业。
未来不管怎么跌，存量改造加改善需求和增长，未来依然是一个最低10万亿+的市场，当前龙头公司的市值与行业的规模，处于严重不匹配的状态。
出清之后，随着龙头公司的毛利润和市场份额的提升，发生戴维斯双击的概率是非常大的。
② 经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极。
上面已经提到过，万科的在从住开业务向经营业务转型的过程中，是所有房地产公司里面做得最坚决的。
如果万科转型没有这么坚决，完全可以和保利一样维持住开业务不缩表，把风险后置，当期的利润报表就会好看很多。
公司2022年经营服务业务收入513亿元，同比增长了23.1%。
万物云成功分拆上市，收入首破300亿元，同比增长了26.1%。
长租公寓业务收入同比增长12.1%，规模维持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间；商业营业收入同比增涨14.3%。
未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下，公司经营服务业务还会迎来快速发展。
因此可以看到，万科的经营业务比起住开业务的占比还很小，但如果和同行比较或者看同比增速的话，是非常乐观的。
③ 坚守安全经营底线，债务结构改善。
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谁活得久，就有机会参与分配行业和利润集中度提升的那杯羹，因此，从这个角度来说，还记得好多年前万科的创始人王石的一句话。
“如果未来只剩下一家房地产公司的话，那么我认为这家公司一定是万科”。
尽管老王已经退下来了，但是以万科当前的负债结构来看，并没有太大问题。
公司2022年三道红线水平持续居绿档，剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，现金短债比1.4。
有息负债结构改善，短期有息负债占比20.5%，同比下降1.5pct；银行借款占比60.6%，同比提升4.5pct。平均融资4.06%，同比下降5bp。
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总体来讲，公司开发业务销售和投资规模在收缩，这是公司2018年以来的既定战略，没有任何问题。
而经营服务业务快速发展，预计其对业绩贡献将加大，整体业绩维持增长态势。
万科发布2023年6月经营简报，虽然单月销售同比转负，按时投资拿地聚焦一二线城市。
另外克而瑞公布的上半年，房地产公司的销售榜，和新增货值排行榜：
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万科虽然还是千年老二，但是胜在稳定。
恒大、融创、碧桂园曾经都当过老大，现在……
尽管房地产行业还有各种各样的问题，但是按照当期业绩和股价来讲，投资价值已经非常明显了。
尤其是万科港股，换成人民币也仅仅是千亿市值，这可是一家长期经营稳健的头部公司。
市值不及茅台的二十分之一，10年之后，还能一家茅台换20家万科吗？
这是我们做投资，需要扪心自问的灵魂问题。
我做了下面这张《A股核心资产研究汇总》表，里面精选了上百家优质的龙头公司，并附数万字的分析方法，可以私信我。
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所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据，每周的周末，会把本周分析过的公司做一个汇总，也会和表格放在一起。
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